今日は定休日。
朝から日課のメルマガ配信をして
あとは本でも読もうかなと。
最近考えてるのは差別化。
ブランディングってやつですね。
物件を探してる方にとっては
関係ない内容になりますm(_ _)m
半年前くらいから事務所の内装を
少しずついじくり始めてます。
なんでかと言いますと
リアルな店舗でも雰囲気は
必要やなと思ったから。
別に表面上の格好ではなくて
自分なりに手を加えて
雰囲気出していこうと考えました。
あとはホームページでの発信方法
コレが難しいですね。
自分の中では今の所
・コメント欄（備考欄）に
物件の感想を正直に書いたり
・ブログをキチンと書いていって
私自身の考え方を知ってもらう
・キチンと理由を書いて
おススメ物件を選ぶ
こういった事を
コツコツと地道に続けていくしか
ないかなぁと感じてます。
大手の会社みたいに長〜い歴史や
規模がある訳じゃないので
ブランディングといっても
大それたレベルではないですけど…
食べログで評価が高い個人店みたいな
不動産会社がいいかなと思います。
もっとアイデアが必要だし
もっと努力しないといけない。
努力方法の方程式ってのが
ないから悩むんですよね。
ホームページにしても
今でこそ「1ヶ月に何ページくらい
見られたら問合せや相談があるか」
「そのページビュー数の内訳は」
「ホームぺージからの相談依頼が
増える為にはどうすればいいか」
とか感覚的に分かるようになりましたが
最初の数年間は全くの未知の世界（汗）
正解が分からないどころか
目標数値も分からないから
メンタルはきつかったですね。
まぁ偉そうに書いてますが
もっとレベル高い次元で
試行錯誤してる不動産会社も
ありますから…あまり書かんとこ。
【お客さんが満足する事】
これだけが正解する方向ですね。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日は不動産会社がつくる物件資料の間取りについて。
まずはこの間取り図の作成方法は
・売主さんから売却の依頼を受ける
・売主さんが新築時（改築時）の図面を持ってたらコピー
・もし図面がなければ、現地にて寸法確認して間取り図作成
こういう感じのアナログな方式です。
で、この経緯はどちらでも構わないんですが
不動産会社が作る間取り図は間違いも多いんです（汗）
新着情報で間取りの確認をする時に
ものすごく気になりますね。
例えばこの間取り↓
色々と気になる部分はありますが
まず目がいくのはキッチンの置き方（寸法）ですね。
この図面だと背面の壁から1.5ｍくらいの範囲で
カウンターキッチンが置かれています。
これだと人が入っていくのが精一杯・・・。
写真みると背面に食器棚とか置かれているので
さすがに現地は違うんだろう。
狭くなってるかも・・・ですが最低でも2ｍ以上はあると思う。
そう考えると、２階の階段の上り口の位置もおかしいし
と疑問点が広がっていきます。
（２階の階段の段板が斜めに書かれているのも気になる）
1階の階段下トイレも、この図面だと６段目からトイレって・・・
さすがに低すぎるから、現地では違うのでしょう。
こういったものは不動産業界ではよくあるんですよ。
ストレートに書くと、多くの不動産営業マンって
間取りの事よく分かってないんですよ（涙）
（興味ないがないっていう人間もいてます）
まぁ 現地を見て確認するのが一番ではあるのですが
間取り図を信用するのは怖いっていう話です。
不動産売買の仲介をしていると
売主様側・買主様側の
2つの視点が必要になります。
どちらも非常に重要。
でも、リフォーム済みマンションで
多い事例なんですが
「こんな価格で買った人いるん？」
って事があります。
相場より何百万円も高い。
あまり物件が出なくて
需要のあるエリアなら分かるけど
鬼のような数が売りに出てる
エリアやからなおさら。
まぁリフォーム済みだから
買ってしまう部分もあるんでしょう。
こんな時って、私としては
売主・買主側じゃなくて
買主様を仲介した不動産会社が
ものすごく気になります。
もちろん相場は知ってるだろうから
知ってて・・・ススメたんだろう。
これから買主さんとの
お付き合いもあるのに
なかなかの根性ですね（汗）
売主さんにとっては
いい話だとは思うんですが
コレ、私的にはですね
分かってて、相場より高く売るのって
買主さんをある意味騙してる。
って事は高く売れたのかもしれないが
やっぱ負のオーラがついてると思う。
まっ一番アカンのは仲介会社です。
仲介手数料至上主義なんでしょうね。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日は打ち合わせが多くて
手短なブログになっちゃいます。
最近不動産会社による買取りが増えたなぁ。
いや増えたじゃないか・・・増えるですね。
これから売りに出てくると思います。
物件情報を見て「ん？安いな」と思ったものは
半分以上、不動産会社が買い取ってるんちゃうかな。
仲介に入ってるのは大体大手の不動産会社。
商売っちゃ商売なんでしょうけど
ホームページとかには
「お客様のために」とか「地域の皆様のために」
って書いてあるでしょ（汗）
地域密着ではあるんだけど
地域の皆様の為に・・・ではないよな。
不動産会社が買い取るような安めの金額なら
地域のお客さんの誰かは買うでしょ、普通は。
本来ならもっと安く買えたはずのお客さん。
為になってる仕事ではないですよね。
ウチの会社は違う意識を持ち続けていきますよ。
今日は昼前から
ホームページ掲載物件の整理。
数ヶ月前にもやったのですが
再度エリアを見直しました。
具体的に書くと
総持寺エリアの物件を
かなり整理しましたね。
「これは良いかな」って物件だけ
残して、あとは削除。
なんだかんだで50物件くらいは
減ったんじゃないかな。
普通の不動産会社とは
逆の動きかもしれませんが…
なんていうでしょ
掲載物件の密度を高くしたいんです。
そう考えていくと
反響・相談が多い
阪急茨木市駅・南茨木駅
そしてJR茨木駅に
もっと比重をおこうかなと。
お客さんは見やすくなるはず。
そして、物件紹介の内容も
もっと細かくしていきます。
不動産業をしていると
掲載物件を減らすというのは
結構根性がいるんですが
スッキリしましたね。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
もう梅雨のシーズン。
今年は雨が少ない気がしてたので
急に始まった感じ。
で、今日に物件資料を見てて
ある不動産会社が目にとまりました。
兵庫県の会社。
私がセキスイに入社して1年目。
土地から探しているお客さんと
なんだか話が合いまして
「土地見つけたら、セキスイで建てる」
という事で家のアドバイスしてました。
で、そのお客さんが
川西市の土地を気に入られまして
建物の打合せもして
土地を契約されました。
建物の請負契約も完了。
その後、どんな事があったか？
その不動産会社から電話があり
「●●さん、契約したでしょ」
私:「はい、そうですが。なにか？」
「建物の紹介料払ってや」
私:「なんでやねん…」
土地を見つける前にお客さんとは
色々と打合せをしてるし
その不動産会社とは面識ないし
ちょっと揉めました・・・
コレ、不動産業界では
よくある話みたいなんですよ。
おかしいでしょ（汗）
世の中的には非常識な行為ですよ。
別に建物のアドバイスを
その不動産会社がした訳じゃないし
なんにもしてないですよ。
それやのに、恥ずかしげもなく
電話してくるよなぁ・・・
建築条件なしの土地買う人は
建物のアドバイスとか相談も
なーんにもしてくれない
不動産営業マンには
どこのハウスメーカーで建てるとか
言わん方がいいですよ。
知らないところでハウスメーカーの
営業マンがイヤな思いしてるかも。
物件資料の不動産会社を見て
昔のイヤな思い出が蘇ってきました。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
もう1コ、ブログ更新。
新築一戸建ての分譲で
全国展開してたり
大量供給している会社
いわゆるハウスビルダーが
売主になってる物件があります。
やっぱ大量供給してるだけあって
同じ条件なら、周辺の新築より
安いケースが多い。
で、この物件を営業する場合の
営業マンの説明の注意点。
「周辺より安いでしょ」
「上場してる会社なので安心」
とかはスルーしていいです。
なぜ安いのか？に加えて
一般的な建物と比較して
断熱性能などはどうなのか？
間取りは考えられているか？
確認するべきだと思います。
上場してるから安心ってのも
一理あるかと思いますが
住宅に対しての心構えは
見てると「全然やん」って会社も
ありますので…。
なんにしても
【新築】って一括りにせずに
中身も判断して頂きたい。
安さや設備仕様の説明だけしたり
仲介手数料無料とかの宣伝だけで
新築一戸建てを紹介する様な
営業マンは無責任かと思いますよ。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
75㎡クラスのマンションで
【全室クロス貼り替え、畳表替え
ふすま貼り替え、ウォシュレット交換
ハウスクリーニングなど】
リフォーム済みの物件で
よく内容がかかれてますよね。
築年数が10年・15年とかで
キッチン・浴室などの設備がキレイだと
上記のようなリフォームするだけで
現物はだいぶキレイに見えます。
では、このリフォーム工事はいくら？
100万円とか150万円かかるって
考えてられる人も多いけど
実際は50万円くらいかな。
リフォームって世間的には
かなり高くなるイメージがありますが
実際はそんな事はないですよ。
高いって思われた方が
リフォーム会社や工務店も
都合がいいんでしょ、きっと。
実例で比較すると、上記の内容の
リフォームしてるＡが2,200万円で
売られてました。
リフォームしていないBという物件が
2,000万円で売られてました。
同じような条件の住戸だとしたら
実際に見学して、どちらを選ぶか？
結構Ａを選ぶ人いてるんちゃうかなぁ。
仲介する不動産会社も
Ａをススめるケースが多いでしょ。
この理由はＡの場合は
売主が不動産会社の場合が多いので
仲介手数料が売主からも貰えるから。
＊この話は今回の主旨とは違うので
またの機会にお話します。
不動産を選ぶ時は
この比較もキチンとしないといけない。
見た目または営業マンがススめるから
とかは一度リセットしましょう。
ここの100万・200万はデカイですよ。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
いま私のメインの発信は
やっぱ接客してる時。
ホームページじゃ書けない内容とか
やっぱあるので
対面がメインになってしまいます。
（不動産って人様の所有している物
だから、何でもかんでも自由に
思った事を書くのは限度があります）
で、今までの不動産会社って
ホームページやチラシでも
発信が一方通行だったと思います。
例えて書くなら
レストランでメニューがあって
全部がおススメメニューで
お客さんが注文した食事を出して
「おいしいでしょ」みたいな感じ。
そんなんじゃなくて
「どんな食事がご希望ですか？」
って事から始まって
「これはメニューにあるけど
ちょっとヤメてた方がいいです」
「このメニューはアレンジできますよ」
みたいな感じの接客ですよね。
理想はホームページでも
これを出来てる事なんですが
なかなか難しい・・・。
全部の物件情報が会員登録しないと
見る事ができない状況なら
可能かもしれないけど
・・・初めての人は引きそうやし（汗）
ちょっとやり方を変えたら
出来そうなんですよね。
それを今まとめていってます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
再度ブログ更新です。
購入のご相談を頂き
「物件が出てきたらご連絡します」
ってお客さんも結構いらっしゃいます。
エリアを絞って探す場合は
茨木市は供給が多い方ではないので
時間かかる事もありますね。
先日にご契約頂いたお客さんは
3年くらいのお付き合いかな。
まぁこればかりはタイミングも
ありますので
期間は一概には言えない…
で、ここからは私の話になりますが
なんでもかんでも物件情報を伝える
ってのが出来なくて
私自身が「いいんちゃうかな」って
思えないと、おススメできない。
当たり前の事かもしれませんが…
コレ、難しいところですね（汗）
この業界の中では
「とりあえず紹介してみて」ってのが
常識だとは思います。
一番いいのは、ちょくちょく聞かれる
「橋本さん、この物件どーです？」
ってのが理想なんですが
受け身過ぎてもね、申し訳ない。
お客さんによるんでしょうけど
気持ちとしてはどうなんだろ？
とりあえずでも物件情報メールが
届いた方がいいんだろうか？
今頃基本の部分で迷ってます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉