弊社に売却をご相談いただくお客様は、ブログを読んで頂いている方が非常に多く、何度も書いている【高過ぎるチャレンジ価格で売り出す危険性】をよく理解されています。
じゃあどういったリスクがあるかというと
【デメリット】
・一番重要な売り出し開始時期にお客様を逃す確率が上がる
・売れずに価格変更をしていき、最終的には思っているより安く売ってしまう可能性もある
・時間がかかる
・時間がかかると価格交渉が入りやすい→安く売る
一方【メリット】は
・高く買ってくれる人がいるかもしれない（確率はゼロではない）
査定が例えば4,000万円だったとします。
相場というのは厳密には幅があり、4,000万円〜4,300万円という感じです。
過去の成約事例をもとに「この価格なら理由説明が出来ます」という価格幅ですね。
一番高く・確率を上げる方法は【相場帯の中で高めで最初に売り出す】。
上記の例だと4,280万円といった具合になります。
反響があるだろうってラインを見極めて、複数のお客様が見学されて、出来れば競ってもらう位が理想ですね。
価格交渉もなく、時間もかからず、その売り出し価格で一発で成約になるのが一番だと考えます。
それを仮に4,580万円で売り出したとすると・・・
購入を検討されるお客様もよく相場を確認されているし、他にも物件を見学されていたら「ん〜･･･バランス的にも高いなぁ」って分かられています。
結果として
・その価格では見学しない
・見学したとしても決まらない
という状況になる確率が高くなります。
最近はもっとおかしくなってきて、4,980万円とか、ヘタしたら5,180万円で売り出している事例も結構ありますからね………この時点で売り出し開始の一番ホットなタイミングを逃してしまっているんだというリスクは知っておいた方がいいです。
もう1つ重要なのは、上記の事を理解した上で適正な売り出し価格を決めた・・・ただ売却を依頼した不動産会社がちゃんと売却活動をしてくれているのが前提です。
・レインズに登録して広く発信しているか？
・広告不可なんかにされていないか？
・囲い込みもされていないか？
これを不動産会社にやられてしまうと適正価格も意味が半減しますので要注意です。
まとめると
①リスクを承知で、高いチャレンジ価格で売り出してみたいのか？
②相場帯のなかで高めのラインで売り出して、価格を下げずに早めに売りたいのか？
この2つをキチンと根拠を示して、説明してくれるのが良い不動産会社。
さらに③広告不可なんかせずにオープンに発信する（囲い込みなんかしない）
これが必須条件です。