少し前に【道を造るリフォーム？】のタイトルでブログに綴りました。
今日はその続編。
ちょっと専門的なお話です。
300坪の広さ、家の前の道からは5メートルの高低差がある敷地に、一直線で登る道を造るご相談でした。
お客様の要望を叶えた道のレイアウトは決まりました。
増築プランもほぼまとまりました
次は、合法的に工事を完成させるためには、、を探る段階に来ました。
・敷地の形状を変更する（分割する、土地の高さを変える）行為
・土地の地目をに宅地に変える 行為
N市では敷地が【500㎡】を超える場合、上記の行為を行うときは「開発許可申請」の対象になります。
また、土を削ったり、盛り上げる場合は「宅地造成規制区域」であれば、「宅造（たくぞう）申請」と工事後の「完了検査」も必要です。
そこで、長年お付き合いのある申請業務を生業にしている設計事務所（代願事務所）の方を交えて、関係者で方向性の打ち合わせをしました。
開発と宅造に該当することは、敷地状況を知った段階でわかっていました。
大変だけど、愚直にやるしかない、合法的に進める、というのが私の考えです。
（ごく当たり前の事ですが…）
代願事務所の方のご意見を伺ったところ、以下のような言葉が返ってきました。
境界明示（けいかいめいじ）が大変ですよぉ～
（敷地境界について、境界ポイント（杭やピンなど）を地面に打ち込んで、持ち主 全員の立ち合いと同意の署名捺印を押していただく作業）
宅地造成規制だから、土を盛る量、削る量の計算が必要で、
敷地に対する降雨量の計算、その雨水の排水経路などのこともありますしぃ
許可がおりるまで1年かかるときもありますよぉ～、
ある物件では申請費用だけで100万円かかりましたよぉ～
増築も確認申請出して、竣工（工事の完成）後には「検査を受けてないといけないし、
みなさん、「検査済証（けんさずみしょう）」が早く欲しいとおっしゃるしぃ。
『みなさんって、どなたですの？！』
…… ここまで聞いていて、堪らず反応する私がおりました。
…… この方は何が言いたいのやろ？？（
検査済証が早く欲しい、は銀行のローンの実行（請負業者への入金）が目的だし、
それをいつまでに欲しい、というのは請負業者の都合だったりするわけで。。。
時間がかかっても、費用がかかっても、「計画を遂行する」かどうか、決めるのはお客さまですから、「こんな苦労がある」と熱心に言われてもサ！
確かに苦労はするでしょうけど、苦労って言っても、血がにじむわけでもないし。
申請上の課題や工事上の課題は、解決策を探して超えていくしかないわけで…
費用が掛かりすぎると判断するのはお客さまで、、、
その判断材料を並べるのが私たちの役目なわけで、、、
「あくまでも合法的に進めたいので、時間をかけてやるだけですね。」
と、いう結論で終わりました。
そして、本日、市役所の「開発指導課」さんに、事前相談のための事前相談、に行きました。
・現在、地目が山林で、宅地に変更すること
・境界明示が土地の持ち主が多くて、書類を整えるのが非常に困難であろうこと。
・高齢になられ、車で家の前まで行きたいから道を造りたい！という希望があること。
など話しましたら…
今言えるとしたら…
・N市では 田・畑を宅地に変更する場合は対象ですが、山林を宅地に変更する場合は対象外です。
・個人住宅で、 敷地内にアプローチを造る工事 であれば、開発申請まで必要とは言わない場合もあります。
ここには書きませんが、
「こういう状態」であればそもそも対象外なので「開発申請は不要」です。
と、いうこともお聞きしました。
ということで、開発申請は回避できるかもしれない、という希望が出てきました！
ですが！
宅地造成規制の申請で、 残しておきたい石積みやコンクリートの壁（土留め）の撤去が必要であることが判明しました。
これは土留めとして不完全なものがあると『危険』なので、撤去して『安全』な状態にすることが求められているわけです。
これは、如何ともしがたいので、お客さまに報告・相談することにします。
ややこしいことも整理して考えれば、シンプルになり、
シンプルになればできること、できないことがはっきりして、
できないことをできるようにする手立ても浮かんだりします。
そういうプロセスが私は好きだ💖
最後まで読んでくださってありがとうございます。
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