不動産の売り方

日頃、不動産の売買又は仲介業務をやっていて・・・

不動産は買いよりも売りのほうがずっと難しい

売却することを出口（エグジット）戦略といいますが、なかなか思ったとおりの時期に思ったとおりの価格で売却することはできません。

いかに買主を探すか？それも目標とした価格で買う買主を・・・

ただ闇雲にやっても決まりません。

出口戦略をキチンと立てて、戦略的に売却活動をする必要があります。

マクロ的には、

いま不動産マーケットはどうなっているのか？銀行の不動産担保融資の姿勢は？融資金利は？担保評価は？

誰が不動産を買っているのか？外資か？ファンドか？デベロッパーか？

個人か？

ミクロ的には、

売却対象不動産の再有効利用は何か？マンションか？戸建てか？ビルか？ホテルか？周辺の取引相場は？

需給バランスは？

しっかり調査し購入者のターゲットを絞ってから戦略を立てることが必要です。

買いの場合は、獲物を狩る勢いで攻めていけますが、売りの場合は相手の出方次第ですので、買付を頂いて売買条件の交渉して、契約して決済し利益（または損失）が確定するまで、本当にドキドキです。

結論としては、買いは誰でもできる！高く買えばいいのだから・・・・

売りはタフでないとできない！目標とする価格で売るには感情的な執着や、楽天的な見通し、不安等を克服し、冷静にマーケットを分析し、粘り強く買主と交渉する力が求められるからです！

笑われるかもしれませんが、こちらの気持ちのあり方しだいで、不動産は動いてくれるような気がします。

ですから決して諦めないで動くと、それに答えるように不思議な出会いがあるのです。

本当です！私がそうやってたくさんの不動産を売ってきたのですから・・・・

不動産＆FP魂

誰か売情報くださ～い！

私は、これまで全国のマンション、ビル、ホテル、商業施設等の事業用地の売買をやってきました。

不動産売買の情報（ネタ）は、街の不動産業者さん、税理士さん、銀行、建設会社、設計事務所等から寄せられることが多いですが、学生時代の友人から自宅の売却をお願いされたこともあります。

いつ、どこから売買の話を頂けるかわかりませんので、日頃からいろいろなネットワークにアンテナを張っていることが必要です。

仮にあなたが知人から土地の売却の相談をされた場合、まずどうしますか？

例えば、自分にお金があれば、転売できる価格（相場より安く）で買うこともできるのでしょうが、一般に売主さんと親しい関係だったりすると、転売して儲けると売主に対して申し訳ないといった理由等で、他に少しでも高く購入する先を紹介する事が、売主さんのためになると考える方もいます。

いずれにしても、誰かに購入をもちかけるか？相談するか？の行動にでます。

いかに自分が、この「誰か？」になれるかが大切です。

相談された誰かがまた誰かに相談する、その誰かがまた誰かに相談する・・・・・・・とった感じて話しがどんどん広がっていくこともあります。

いかに一次情報をキャッチするか？

会社では、同じ売情報が二次、三次情報の形でいろいろな業者さんから寄せられたりしますが、もうこの時点で、この情報は同業他社にもいっていますし、いい物件ですと価格競争になってしまうか、そうでないと出回り物件として誰にも相手にされなくなります。

ですから、自分がいただいた情報がどの程度の情報か見極めることが大切です。

もうひとつは、売買の理由を必ず聞くことにしてます。

「今回、なぜ売却するのですか？」

・相続税の支払いのため

・資産整理のため

・借金返済のため

一般に、所有したり、使用したりすることが目的であれば誰も不動産は売却しません。

資金が必要になったり、使わなくなったり、支払いができなくなったり何らかの理由で「売らざるを得ない状況」になったときに初めてしかたなく売ろうとするのではないでしょうか？

・ポートフォリオの組み換えのため

といった投資目的で収益物件を所有する方が、資産運用としての出口戦略で売却する例もあると思いますが、いずれにしても売却理由を知って交渉するのとしないとでは、成約にいたる経緯で大きくかわります。

売らざるを得ない状況なので、急を要し一刻も早く現金化しないといけないというケースでは、売主さんは、高く売るよりは早く売ることを優先しますので、スピードをもって対応できれば、よい購入（仕入れ）ができます。

明日は、売却時のことについて・・・

不動産＆FP魂

SG初参加

本日は、1年前から交渉していた弊社社有物件の決済・引渡でした。

仲介していただいた業者さんはじめ皆さま、長い間ありがとうございました。

いろいろあっただけに、この瞬間はホッとします。

決済場所は、川越。

小江戸と呼ばれている川越は、いい感じの街並みでした。

夕方からは、「SG相続FP神奈川ネットワーク勉強会」に参加しました。

テーマは、「相続・遺言のポイント～実務を中心に考える～」です。

実務を経験されているお二人の講師の方のお話が中心でしたが、2時間がアッというまに過ぎました。

今回はじめての参加でしたが、まさかKさんとご一緒になるとは・・・・・

Kさんは、私が６～７年程まえにマンションを建設分譲した時の近隣にお住まいの方です。

当時は、工事の振動、騒音等で大変ご迷惑をおかけしました。

その時はいろんな事で怒られた記憶があります。

なんだか複雑な気分でしたが、勉強会のあと、懇親会に参加しスッカリ馴染むことができました。

今回のSG相続FP神奈川ネットワークは、奇数月（第３月曜日）１８：３０～横浜駅西口で活動しています。

みなさん、いろいろなキャリアをお持ちで勉強になります。

次回も参加しますので、よろしくお願いします。

不動産＆FP魂