「イマ」の行動が未来の自分を作る
過去の不動産投資を振り返って、つくづく思う事があります。
それは、
タイトルの通り過去の数々の「イマ」の自分の行動が積み上がって、今の自分が作られていること。
そして、今後も毎瞬毎瞬の「イマ」を経て未来の自分が作られていくこと。
今振り返ってみると、あの時がターニングポイントだったなぁ、と感じる「イマ」が８つほどありましたのでご紹介したいと思います。
もし、今くすぶっていて苦しい、という方には「イマ」は貴重な体験をしている最中だと思っていただけると思います。
一見すると悪いことに感じられる出来事も、大事な「イマ」だったなぁ、と思います。
１．会社からの解雇宣告
２．会社からの賃貸補助打ち切り
３．マンション購入検討から賃貸併用住宅新築への切り替え
４．怪しい不動産塾に入塾
５．メンター２・仲間との出会い
６．当たって砕けろ作戦実行（不動産業者訪問）
７．新着物件を３０分で検討＆４時間後に札幌で現地調査
８．賃貸併用住宅新築 ＆ 新築アパート ２棟同時着手
１．会社からの解雇宣告
これは何度かブログでも触れていますので、興味のある方はこちらを参照ください↓
２．会社からの賃貸補助打ち切り
これも大きなターニングポイントでしたね。
考えてみれば、１，２は外的要因でした。
人はなかなか自分から変われないものですよね。
私もそのうちの一人です。
恐怖の体験のおかげで、重い腰を上げて動き出すことができるようになりました。
苦しい体験でしたが、今では感謝しています。
だって、このような苦しい体験がなかったら結局私は変われないままだったと思いますので。
３．マンション購入検討から賃貸併用住宅新築への切り替え
これは、自分で自分を褒めてやりたい出来事ですね。
最初、マンション購入を考えました。
営業トークにのせられ、何度か心が動いたこともあります。
でも、随分前に（多分１０年くらい前）に住宅メーカーで営業をしていた、妻の幼馴染に会ったとき、「住宅を買うのは、３５年間鎖で体を縛られるようなものだ」と言っていたのをふと思い出したのです。
彼はこんなことを言っていました。
「住宅は、巨大産業であり国の経済活動に大きな貢献をしている」
「住宅購入を住宅ローンの形で国が支援することで、長期間サラリーマンを会社に縛り付けることができるし、国はそれによる税収も期待できる」
「会社員は安定雇用の飴を貰いながら、３５年間徴税のムチを打たれ続ける」
こんな感じの過激な表現だったと思います。
でも、家は欲しいと思ったので何かよい方法はないかと情報を探し回りました。
そこで、賃貸併用住宅（ゼロ円マイホーム）に辿り着くのです。
実際に毎月の住宅ローンをゼロ円にすることができたのは、あの時の妻の幼馴染の言葉と、それに危機感を感じ情報を探し回ったあの時の「イマ」の自分の行動のおかげだと思っています。
ちなみに、実際の収支をネット通帳を公開してお見せしています↓
４．怪しい不動産塾に入塾
痛い失敗もしています。
不動産の勉強をしようと不動産塾に入りましたが、最初に入った塾は怪しいやつでした。
この塾は不動産業者でもあり、安い中古区分マンションを塾生に自宅として買わせます。
住宅ローンを使うのですが、例えば２５００万円の中古区分マンションをリノベーションしたとみせかけて（実際にはリノベーションはしない）、リノベーション込みで銀行から住宅ローンを組むというものでした。
銀行にウソをついている時点でアウトです。
当時は私は怖くなってこの塾は早々に退塾しました。
ところで、これで何のメリットがあるかお分かりですか？
勘の良い方はお気づきと思いますが、リノベーション込みの融資で３５００万円住宅ローンを組むとします。
実際には２５００万円の物件を購入するわけですから、差額１０００万が手元にのこるわけです。
そこから登記費用や仲介してくれる不動産会社（不動産投資塾）にも手数料を支払うため７００万円位になるんだと思います。
この７００万円を見せ金や手元資金として不動産投資をしていこうというスキームです。
でも手元に残るのは７００万円の現金と、市場価格２５００万円の中古物件、さらに３５００万円・３５年の住宅ローンというわけですね。
思い返しても怖くなります。
当時は不動産投資を勉強し始めたばかりで、よくわかっていませんでしたが直感的に銀行をだます悪い手口と悟り、すぐに退塾していて本当に良かったと思います。
５．当たって砕けろ作戦実行（不動産業者訪問）
2016年当時、銀行は高属性サラリーマンへの不動産賃貸業に対する融資は積極的でした。
そこで、セミナーに参加しては不動産業者と面談し、自分が不動産投資に本気であること。
この条件ならすぐに物件調査をし、銀行に融資相談などをする用意があること、それにすぐに動いて検討の結果ダメでもすぐに連絡をすること、を熱意をもってお伝えしました。
最初は軽くあしらわれていた感じもありますが、紹介された物件にはすぐに机上検討をし、有望であれば現地を見に行くなど有言実行を重ねる度に徐々に私の本気度を感じてくれたのか、少しずついい関係が構築できるようになりました。
この時、業者さんにとっていいお客さんになる心構えを学ばしていただきました。
つまり、即レスポンス、即行動、自分の現状、買える状態かどうかを途中経過でもいいので細かく報告する、ということですね。
６．メンター２＆仲間との出会い
最初の不動産投資塾は上記４．でお伝えした通り最悪でした。
でも、懲りずにいい塾がないか探していました。
あまり人数が多くなくこじんまりやっている塾がいいと思いました。
先生方の経験があり、現役投資家であることも条件でした。
そして、運命の出会い。
探していると見つかるものですね。
理想の先生方に出会いました。
３名の先生は現役投資家、既に皆さん会社員からリタイアされ経済的自由を持っている状態。
自由な人を増やし、豊かな生活を一緒に送ろう、というくらいのガツガツしていない感じも好感が持てました。
それに引き寄せられたのか、塾生みんながとってもいい人ばかり。
もう７年ほどの付き合いになりますが濃い関係でつながっています。
年齢は私は下の方ですが、私からも情報提供して簡易セミナー・勉強会をやったりと和気あいあいとした雰囲気でやっています。
今は私は海外駐在中ですが、先生方も３名いて、今度先生方、塾生の一部の方も自宅に遊びに来る予定です。
お金と時間に余裕があるから少し電車で遠出するような感覚で海外旅行できるんだろうな、さすがだな、と先生方と仲間を誇らしく思います。
７．新着物件を３０分で検討 ＆ ４時間後に札幌で現地調査
不動産投資についての書籍も１００冊程度読みあさり、先生方にも教えていただきながら物件を探していた時のこと。
毎日のように物件を調査していると、古い情報は既に確認済みのものばかりという状態になります。
だから、どんどん物件チェックは簡単になって、新着物件のみ確認すればいい状態になります。
いつものように新着物件を検討していたら、めちゃめちゃいい物件が出てきました。
札幌で２棟同時、３億８０００万円の物件です。
土地の大きさ、国道の道路付け、積算、収益どれをとってもバッチリで自分の投資基準を完全に満たしていました。
金額が大きかった為融資付けができるかどうかわかりませんが、すぐに不動産会社に連絡し、検討を進めている事を伝えました。都市銀での可能性がありそうなことをほのめかされ俄然やる気が出てきました。
机上のエクセルでの検討はすべてクリアしたので、現地調査に行くことにしました。
ちょうど土曜日の朝７時にメールで物件を確認しました。
そこから４０分で机上検討を終え、無事合格することを確認したので、すぐさま飛行機の手配を妻にお願いして、空港に向かう準備をしました。
家を先にでて、空港に向かう途中で妻から飛行機の予約が取れたと連絡を貰いました。一泊して、翌日の日曜日の昼に帰ってくる予定にしました。
私は、空港に向かう電車の中で、札幌のレンタカーを予約し、先ほど検索した近隣の不動産屋さんに電話をかけ午後に訪問するスケジュールを組みました。
札幌空港についてレンタカーを借り、まずは近隣を車で回り周辺の環境を確認しました。
いい感じでした。
札幌の少し郊外でしたがスーパーや駅も近く利便性の高い場所だとすぐ思いました。
嫌悪施設などもなく、後は物件を確認しました。
駐車場も戸数に対して1.2倍ほどで十分確保されておりました。
多少舗装がはがれているところがありましたが、大した問題ではなさそうでした。
止まっている車も、一部高級車も含まれ入居者の属性も高そうなマンションでした。
いいね、いいね。 高鳴る鼓動を抑えながら、物件の周囲や、廊下などは入れましたのでくまなく確認しました。
多少古いので塗装も少し必要かもしれませんが、躯体も問題ないと思われました。
その後不動産屋さんを４件廻り、用意してい置いた質問をくまなくして物件調査は終了です。
私が投資家であり、今日東京から飛んできたこと。
塾の先生にもくまなく報告し、一部先生からの疑問点（平均広告費）にも不動産屋さんに確認して問題ないことを確認。
その後買付証明書をコンビニで書き、FAXにて提出しました。
物件を朝確認してから１０時間で買い付けまで終わりました。
ドキドキが止まりませんでした。
物件としてもうまく回っているようで、もしこれが購入できたらCF１０００万円をいきなり達成することになります。
ただ、不動産屋さんに買付証明書のFAXが届いたか確認すると２番手という事でした。
まじかっという感じでした。
その人は物件見学すらせずに買付を出したのかもしれません。
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その後の話。
私の融資については、都市銀行から通りそうだと連絡を頂いておりました。
１番手の人がローンブレーク（ローンが通らず買えなくなること）で、私にチャンスが巡ってくるかもしれない、ということを聞いていました。
いつ連絡がくるか、東京に戻った後もずっとそわそわしていました。
しかし、、、、、
「１番手の方、ローンが５０００万円ほど本人のご希望に足りなかったのですが、お父様が補填され購入されることになりました」
と連絡を貰いました。
終わった、、、悲しい気持ちでした。
ギリギリのところで１番手の人が購入されたので、２番手の私には話が回りませんでした。
でも悲しいと同時にホッとしたのも覚えています。
私には３億８０００万円の物件を購入するマインドの準備がまだ不足していたのかもしれません。
これもとてもいい経験です。
次は買える！
そう思わせてくれる経験でした。
８．賃貸併用住宅新築 ＆ 新築アパート ２棟同時着手
最後（つまり最近）もっとも大きなターニングポイントは、賃貸併用住宅と新築アパートを同時に仕上げたことです。
どちらも土地から新築しました。
賃貸需要を調べ上げて、設計を詰めて、建築の工期管理、資金・融資の管理、そして最後は賃貸付けまで全て一貫して行いました。
自分にとっては一つだけでも大きな挑戦でしたが、不動産投資塾の仲間が以前この手法を仲間内で勉強会を設定してくれて、物件見学までさせてもらっていたので明確なイメージがありました。
そして、私にもできるという自信がありました。
コロナの最中というかなりハンデもありましたが、でも逆に業者さんも少ないお客さんに対して丁寧に対応してくれるなどうれしい面もあり、綿密に計画を進めていきました。
住宅ローンで８０００万円。
不動産融資で１億円。
二つで１億８０００万円のプロジェクトです。
不動産融資の方は地銀さんで融資を打診しました。
賃貸経営に対する熱い思いと、データに裏打ちされた綿密な計画をプレゼンし、本店審査に臨んでいただきました。
無事融資がおり、抑えていた土地の売主からも拍手を送られるほどでした。
土地の売主さんとこれほど心が一体になったことが無かったのでとても嬉しかったですね。
また、道路がお寺さんの所有になっていて水道工事のための掘削許可を取ったり、近隣住民の方に工事の事前説明をしたりと本当にいろんな経験をさせてもらいました。
地元の自治会の会長さんとも仲良くなり、応援してもらう形で建築を進められたことも大きな財産です。
また、直接は関係なかったのですが、道路がめくれている部分がありこちらの負担で道路工事をして差し上げて地域の方にも喜ばれる結果となりました。
賃貸併用住宅の方は、何度もブログで書いている「ゼロ円マイホーム」のことです。
これで住宅ローン返済を全額賄う収入を賃貸部分から頂くことができています。
この経験は大きいですね。
建築会社さん、水道業者さん、電気工事士さん、電力会社さん、地元の自治会長さん、近隣住民の方、皆さんのおかげで無事進めることができて感謝しかありません。
「イマ」の積み上げ効果
私は会社員として今も仕事をしていますが、あまり積み上げによる効果が見られません。会社から求められる仕事を、ただそつなくこなしているからだとも思います。
一方副業の不動産投資は、大きな積み上げ効果を感じているのです。
なんでなんだろう、自分なりに分析してみました。
理由（その1）
不動産の方が、裁量が大きく自分で思い通りに進められる
理由（その２）
不動産の方が、よりワクワクする
理由（その３）
不動産の方が、失敗を恐れない挑戦の気持ちで取り組める
理由（その４）
不動産の方が、妻と一緒に議論・相談しながら取り組める
本当は、もう少し自分の枠を広げて会社員としても大きな仕事を取りに行くことをすればよいのかもしれませんが、調整作業・社内政治などで思うように進まないことが多いです。
すみません。完全な言い訳です（笑）。
不動産の方が私に合っているのかもしれません。
不動産については自由に自分の知識を広げ、それを活用し、アクセルやブレーキは自分でコントロールすることができるのでいい循環が生まれているのだと思います。
これからも不動産にのめり込んで、知識を深め、いろんな方の役に立てるよう精進したいと思っています。