ゼロ円マイホームの証拠
こんにちは。ゼロ円マイホームのオーナー＆不動産投資家の本郷司（Tsukasa Hongo）です。
今日は「ゼロ円マイホーム」と言っている証拠をお見せしたいと思います。
よく聞かれるんですよ。住宅ローンがゼロって本当！？って。うそじゃないの！？って。
確かに、昔を思い返すと私自身賃貸併用住宅を調べ始めた当初はそんなふうに疑っていましたので気持ちはすごくよくわかります。
そこで早速こちらの画像をご覧ください。通帳を証拠として掲載します。
住宅ローンの支払いは土地・建物（着工時）・建物（完工時）の3本合計で月額21.8万円弱です。
一方、賃貸3戸の家賃収入は月額21.6万円（サブリースなので定額です）となっており、実質月額2千円弱の支払いとなっております。
プロパンガスボンベの地代収入8,800円を考慮すると、月額7千円弱のプラスの収支ということになります。
なんと、住宅ローンがゼロ円になっているんです！
土地を買って、そこに賃貸併用住宅（自宅と賃貸物件が合体したような物件）を購入してますが、賃貸物件3戸の収入によって、土地と自宅＋賃貸3戸のすべての費用にかかるローン返済がまかなえる、という事なんですね。
その後会社から異動辞令があり転勤することになり自宅も17万円で貸し出すことになりました。
自分は会社補助がでて賃貸するわけですが、賃貸併用住宅の自宅と賃貸3戸をすべて貸し出していることになり、年間200万円がプラスになっています。
サブリース契約が2年経過して見直しのタイミングでサブリース継続のオファーも管理会社からいただきましたが、サブリースだと賃貸人の情報が一切入ってこない（賃貸管理の主体は管理会社にあるため管理会社はオーナーに賃貸人などの情報を報告する義務がない）ため、私としてはマーケットの相場観や動きが全くわからないのが不満で解約して一般管理に切替えました。
一般管理というのは、空室が出た場合に管理会社がリスクを負うことはなく家賃減少のリスクはオーナーが負う契約のことです。つまり管理会社は通常のクレーム対応や、家賃回収、清掃業務などのみの手数料収入になるということになります。
賃貸管理への通常の管理契約に変更し、オーナーが空室リスクを背負う分月額家賃は約24万円に上がりましたので、2.5万円ほどのプラスの収入がある、という状態です（もちろん空室が出た場合にはマイナスになることもあります）。
自宅の17万円と併せて、月額19.5万円が利益となります（年間だと234万円です）。
年間200万円超も年収をあげるのは簡単なことではないですよね。それが長期間続くと考えると非常に大きいです。もちろん、それは転勤の間だけですが、また本社勤務になり自宅に戻ったとしても、そもそも住宅にかかる費用がゼロ円というのは非常に大きいです。
もちろん、空室時には住宅ローン全額をまかなうことはできませんが、空室率を多めに平均20％と見積もっても月4.5万円の月々の支払となり、通常の３SLDKだと賃貸や普通のマイホームだと最低でも１３，１４万円くらいはかかることを考えると、いかに賃貸併用住宅（ゼロ円マイホーム）が経済的メリットがあるかおわかりいただけるかと思います。
自分としては、賃貸併用住宅（私は「ゼロ円マイホーム」と呼んでいます）を作って本当によかったなと感じています。
かくいう私も、最初賃貸併用住宅をつくろう、と妻に相談した時には妻が大反対！
普通なら４～５千万円のところを、わざわざ8千万円も借金をする必要があるのか？？と不安と心配で猛烈に反対されました。
いや～、この時は本当に大変だった。自分の計算では、生涯で少なく見積もっても5千万円、順当にいけば7千万円程度、ローン完済する35年以降も賃貸に出すことで1億円くらいは経済的なメリットがあるという試算だったので、何が何でも挑戦したかった。
生涯で1億円って、サラリーマンの生涯年収の3割くらいにあたりますからね！
やるとやらないでは大きな違いになります。
だから、時間をかけて妻に想定されるリスクや、その回避方法、その対策などを自分が勉強したり賃貸併用住宅をつくった知人に聞いた情報を丁寧にまとめて説明したりしました。
自宅を作ること自体には反対ではなかったので、一緒に週末土地を見に行ったりした時に家族でゆっくり時間をかけて話し合いをしました。
私自身、高額な借金にはリスクがあることも承知していたので、念入りに賃貸需要調査をして自分の中でも確信を深める作業を地道に行いました。
なかなか賃貸併用住宅のオーナーの話を聞く機会はないと思いましたので、共有させていただきました。実際に、私自身が賃貸併用住宅に取り組もうと決意したときに、限られた情報の中でもがいていた経験があるので、同じように悩んでいる人がいたら是非相談ください。
個人の経験やスキルを売るココナラ（coconala）にも相談サービスを出していますのでお気軽にお問合せください！
