不動産売買で売主が現金補填？

夏休み最終日。本日は２棟目物件へオーナーチェンジ＆管理会社変更の挨拶へ行きます。～裏の顔は太陽光大家で社長～がメイン活動でしたが、明日からは～表の顔はサラリーマン～がメインとなります。７月１９日に「鬼の指値」で買い付け１番手を入れたものの、なかなか仲介会社からの「売主の返事」が来ませんでした。７月２８日へ仲介会社の営業マンへ電話すると驚愕の事実が・・・売主には残債が○千８００万円あったのです。売却諸費用を加えると、私の買い付け希望価格との乖離差は１千万円！「しまった！深く指し過ぎた・・」通常、売却しても残債が残る場合は抵当権が解除できないので、この時点で「ゲームオーバー」です。ところが、売主がある程度現金補填して歩み寄ろうとしているというのです。「なぜだ・・ありえない？」と思ったのですが、売却理由が「相続絡み」だったので、売り急いでいるようです。私は瞬時に「いくらなら売ってもらえますか？」と売主の希望価格を教えてもらうようにして電話を切りました。交渉の鉄則①ゴリ押しはしない➡相手から要求を引き出すのです。予想される価格は、間を取って○千５００万円です。現況満室なので、この金額でも十分CFがでます。この金額以上なら①撤退か②再交渉です。翌７月２９日に回答がきました。○千５００万円。予想通りの展開に「それで再買い付けを入れます。売買契約は８月３日でお願いします。」と即答しました。これで第一ステージ①価格交渉はOKです。最初のミラクルが起きました。私が不動産投資で最初に読んだ本が、三宅耕二さんの「頭金ゼロではじめる収益不動産投資成功法」です。

この本の１１４ページに「勝ち取ろうぜ、ミラクルを！」とコメントがあります。

しかし、不動産投資で最大の鬼門は「融資承認」なのです。私は「融資特約＝融資承認がなければ売買契約を白紙撤回できる」で契約したので、Ｄ信用金庫から「頭金１割入れてください。」はおろか「諸費用は負担してください。」と言われた時点で第二ステージ②融資交渉がゲームオーバーとなるのです。今振り返ると「融資の神様」が私を見守ってくださったのです。➡明日へ続く