新しい空き家・中古戸建の利活用方法！DIY可物件

近年、需要が高まっている〔DIY可能物件〕とは？
ＤＩＹ可物件とは、中古住宅購入・賃貸でもDIYすることができる物件であり、今とても需要が高まっています。
昨今では、新築住宅を購入せず中古住宅を購入し自分の好みでリノベ―ションする方が多くなっております。また、リフォーム済のリノベーション中古住宅は非常に需要が高くなっています。
一般的な賃貸物件の場合、さまざまな決まりがあり自由にリフォームすることができないのですが、このDIY可物件は、持ち家のように自由にリフォームすることができることがメリットになり、新しく住宅を建てるよりもコストが低く抑えることができることが人気のある理由のひとつになります。先述の通り近年、中古住宅を購入しリノベーションするお客様が急激に増加しています。
最近は空き家が多くなってきており、社会問題としてよく注目されているのですが、賃貸物件でもリノベーション需要に対応しDIY可物件として貸し出すことは、空き家の問題解決にも繋がっています。
一戸建ての空き家を放置することは、空き巣など犯罪の温床になったり、倒壊の可能性があったりと地域の不安材料になります。空き家のままにせず、貸し出すことは結果的に地域の安心安全につながります。
空き家を放置したままだと固定資産税などの税金がかかる他、撤去命令が下されるなど多くのお金を支払うことになり、損しかしません。
https://skyestate.co.jp/blog/akiya02/
空き家のDIY可物件では、和室を洋室に変更したり、引き戸仕様を変更したり、押入れをクローゼットなどにDIY可能にすることで、入居者が増える傾向にあります。古い木造戸建てという概念を捨てて、現代に沿った物件の提供方法に変えることで、さまざまな人達からの需要が高まります。最近のＤIY可物件は、一戸建てだけでなく、アパートやマンションなどの部屋も自由にカスタマイズできる物件もあります。

DIY可物件の人気層
セルフでDIYすることができるDIY可物件は若い年齢層に人気な傾向があります。
自分で好きなように内装をカスタマイズすることができるので、家や部屋にこだわりをもっている方などに特に人気があります。
簡単なDIYでは、壁紙の張替えや塗り替えなどDIYの知識があまりなくてもおこなうことができ、部屋の雰囲気も一気に変わります。フローリングでもさまざまな仕様のものがあり、ヴィンテージ古材や幅広タイプ・国産材無垢フローリングなどの種類があるので、自分の好きなものを選ぶことができます。ペットを飼っている方にはクッションフローリングなどが人気です。
若い方に人気がある理由のひとつに、こういった簡単にセルフでリフォームすることできることによるコストの削減があげられます。あまりお金をかけたくない方が、低コストでこだわりの内装を実現することができるので、そこに若い方の高い需要があります。こだわりのインテリアでオリジナルの部屋を作りたい方や、自分好みの空間を手づくりして生活を送りたいなどといった希望を持つ人達は昔から変わらず多いです。しかし、今の若い方で以前のバブル期のような高い給与を手にしている人はほとんどいません。なので、注文住宅を建てるのは厳しいけど賃貸のリフォームぐらいならできるという若い層が増えており、それは今後もさらに増えていくことが予想されます。
本格的にDIYに取り組みたいという家づくりやものづくりが好きな方などにも人気で、そういった方はDIYの知識が高い傾向にあります。最近では空き家DIYを教えたり、一緒にやってみる体験型イベントが開催されたりしており、よりDIYへの関心が高まる機会が増えています。興味があれば、ぜひこういったイベントに参加してみるのも面白い経験が積めて有意義だと思います。
https://suumo.jp/journal/2021/07/16/181060/

DIYのメリット
中古住宅購入者のメリット
大よそ新築の５～７割程度にて中古住宅を購入し、業者依頼し自分好みにリノベーションし新築同様に仕上げても新築よりは

るかに安く仕上がります。なんと言っても自分好みにカスタマイズできる事が最大の魅力です。リフォーム工事時に壁や床を剥がす事に依り主要構造部（内部）の状態も確認出来安心です。ベースの建物にも依りますが、予算を抑え建売には無い間取･仕様を求める方のニーズが高くなっています。

賃貸大家さんのメリット
築年数が古いといった理由で、入居者の募集をしてもなかなか決まらなかった物件が、DIY可物件を探している方の目にとまることで、入居希望の方が増えることが利点です。
築年数が古いというマイナスな要件をDIY可物件にすることで、他の物件と差別化することができるようになります。入居中の借主が魅力的な住宅にすることで資産価値が高くなり、後に借りる方も見つかりやすくなるといったメリットもあります。

借主のメリット
なんといっても自分で好きなように内装をアレンジすることができる点です。一般の賃貸では叶わなかったリフォームをすることができるので、好きな空間を自分で作ることができます。また基本的に本来の賃貸価格相場より安く、借りることができるという点も大きなメリットになります。

DIYのデメリット
大家さんのデメリット
あまり奇抜な部屋にリフォームされている場合は、後に入居者が決まりにくいケースもあります。前の入居者が自分好みの部屋を作成しているのですから、DIY可を求めていない入居者や、自分らしい部屋にDIYしたい入居者のどちらにも需要がなくなることもあるので注意が必要です。リフォームや工事などにかかる費用が入居者負担になるので、部屋の賃料が安く設定しなければ入居者が見つかりにくいといった側面もあります。
借主のデメリット
どんなにお金をかけてDIYしても自分のものにならないことです。あくまでも自己所有ではなく、大家さんの所有物になるので、何百万円かけてDIYしても自分の家にならないので、退去する場合は返却する必要があります。築年数が古いDIY可物件の場合は、取り壊しになる可能性があるのです。古い物件になるので、せっかくリフォームしても数年ほどで取り壊すこともあるのでお金をかけてリフォームしたのにもったいないことになってしまいます。築年数が古い物件ほどDIY可になっていることが多いので、注意する必要があります。あらかじめ不動産会社に確認することが必要です。

リノベーション済住宅の購入層がとても増えており、リノベーション住宅は売りに出ればすぐに売れてしまう傾向です。併せて、中古住宅を購入し市フォーム業者さんに依頼し自分好みにリノ―ベーションする方も多くなっています。また、中古住宅を購入し自分でDＩＹにてリフォームを愉しむ方も増えており中古住宅の需要はとても高くなっております。
賃貸需要についても同様で新築よりはるかに家賃の安いリノベーション物件は引手余手ですが、最近では自身でリフォームできるDＩＹ可能物件が注目を集めています。

不動産のティーアールでは、中古住宅を御購入のお客様・DＩＹ可能物件をお借りいただいたお客様に、お客様の御要望を伺ったうえでDＩＹリフォームのアドバイスを行わせていただくと共に、お客様が自分では出来ない工事に関しては、お客様の注文に応じたリノベーション工事斡旋を行っております。また、リノベーション済住宅の企画販売・リノベーション済賃貸物件の企画斡旋も行っております。経験豊富なスタッフが、お客様にとってお得な御提案をコンサルティングさせて戴いております。是非、お気軽に御相談下さい。

空き家の解体にかかる費用はいくら？少しでも安くする節約方法

空き家の解体費用は？いくらくらい？
空き家を解体する際には、事前にどれくらいの費用がかかるのか、その相場について知っておくことが重要です。解体工事に係る費用の内訳としては、住宅に使用されている材料以外にも、立地環境やどの業者に依頼するのかによっても大きく異なります。空き家の解体費用の相場の目安としては、おおよそ100から200万円程度と考えておくとよいでしょう。建材や立地などによっても異なり、一軒一軒費用が異なるのが通常です。場合によっては価格が上下することも考えられます。

木造	坪4～5万円
軽量鉄骨造	坪6～7万円
鉄筋コンクリート造	坪7～8万円

また、近年の産業廃棄物処分費用の高騰に依り、上記の目安では収まらないケースも多発しています。
空き家の解体費用は、坪数と構造で計算することが可能です。住宅が広ければ広いほど解体作業を行わなければならない範囲が広がり、木造よりもコンクリートで作られたものの方が、解体するためには手間がかかります。基本的には構造別に坪単価×坪数で求めることができるでしょう。さらに耐震、耐火性に優れている鉄骨屋鉄筋コンクリートで作られているものは、木造よりも丈夫なことから、解体する際の費用も高額になるケースがほとんどです。
さらに空き家を解体して更地にする場合には家屋以外の解体や撤去も必要になるでしょう。具体的には門扉やフェンス、ブロック塀などがこれにあたり、これらの作業を付帯工事と呼んでいます。そして解体して出たゴミにもお金がかかり、廃材搬出費用がかかることも覚えておきましょう。

解体費用を安くするには？
空き家の解体にあたり出来る限り解体費用を安く抑えたいと思うことは当たり前です。出来る限り安く抑える方法として、まず第一に自治体の補助金を活用する方法が挙げられます。
その一つに老朽危険家屋解体撤去補助金と呼ばれるものがあります。老朽危険家屋解体工事補助金とは、長い間、管理されることなく放置され老朽化していると判断された家屋を対象として支給される補助金のことです。そのまま放置しておくと倒壊する危険性がある建物に対して、補助金を支給することで家屋の解体と土地の再利用を促進する目的があります。
また、空き家となって一定年数を経過している住宅を解体する際の補助金制度を施行している行政もあります。
自治体の中には年度内で使える予算が決定していて、予算がなくなった場合には終了してしまうものもあります。急ぎでなければ、予算の切り替えを待ち作業を行うことも一つの手段です。
そして解体作業が始まる前に、自分で家の中のものを処分しておくことも安く抑える方法にあたります。どうせ壊すのだからと家具や家電などをそのままにしている人がいますが、この場合には廃棄物の処理代が加わることになります。処分する廃棄物の量を減らすためにも、事前に粗大ゴミとして出すなど処分しておくことが求められます。
リサイクルショップやオークション、フリマサイトなどを利用することも一つの手段であり、高値がつくことはそれほどありませんが、処分費用を抑えることにもつながります。場合によっては一緒に解体した方が安いものもあります。それは木やプラスチック、鉄などの材質のものです。これは産業廃棄物として扱うことができ、手間や粗大ごみ代を支払うより得になるかもしれません。見積もりの際に業者に確認してみるとよいでしょう。

空き家を解体する メリット・デメリット
空き家を解体することのメリットとデメリットについて把握しておきましょう。

空き家を解体するメリット
空き家を解体するメリットとしては、なんといっても土地が売却しやすくなることが挙げられます。
更地となっていれば、すぐに購入した人は新しい家を建築することができ、解体の手配を自分でやらなくてもよいため、実は買主には人気があるのです。販売価格に関しても解体費用に更地であることを上乗せできるため、価格が高まる可能性が高いです。家を解体することで地中に埋められているものも調べやすくなる為、後から契約不適合責任などを求められないような対策もできます。定期的な管理もいらず、倒壊や放火などの可能性もなくなるので、トラブルが発生する確率はぐっと減ることでしょう。

空き家を解体するデメリット
空き家を解体することのデメリットとしては、なんといってもお金がかかることが挙げられます。
100万円以上の費用はかかり、原則的には一括払いが必要であるため、ローンを組むこともできません。また更地にすると固定資産税は値上がりします。
住居用に使われている土地の場合には、固定資産税は最大で1/6まで減税されるのですが、更地にすると住むための土地と判断されずに固定資産税はそのままです。つまり更地の土地は家が建っている場合の6倍の税金を納める必要があることを覚えておきましょう。

今回、ご紹介したように、解体費用の相場は、木造なら坪4～5万円、軽量鉄骨造なら坪6～7万円程度です。但し、解体処分費の高騰に依り相場は上昇傾向にありますので御注意下さい。
また解体にもメリットとデメリットがそれぞれあり、一概に解体することで得するわけではないことも覚えておきましょう。
解体の発注の際は、粗大ゴミなどはオークションサイトやアプリなどをうまく活用して事前に処分しておき、信頼できる施工会社に依頼することがポイントです。解体費用は最終的に現地を見てもらったうえで見積を取らないと、正確な数字が把握できません。解体を依頼する際は、必ず現地見積を経た上で金額の把握をするようにしてください。

不動産のティーアールでは、実績豊富な信頼できる解体業者様と業務提携しており、安く・綺麗に・安心して依頼できる解体業者様を斡旋させて戴いております。又、建物解体後の節税方法や解体工事にて受給できる補助金制度等、お得な御提案をコンサルティングさせて戴いております。是非、お気軽に御相談下さい。

知らないと後悔する！空き家対策特別措置法とは？

空き家対策特別措置法は、2015年の5月に全面施行された法律です。

この法律が施行されたことにより、空き家の放置に対する行政の目は一層厳しいものになりました。この記事では、空き家対策特別措置法の内容や対応方法について紹介します。
空き家の増加問題を受け制定された法律
空き家対策特別措置法は、空き家の放置によって発生するさまざまなトラブルを解消し、空き家の活用や処分を後押しするための法律です。具体的には、行政がこの法律で“特定空き家等”として認定された空き家の所有者に対し、修繕または撤去の指導、勧告、命令を行うことができるようになったということです。さらに、行政から勧告を受けた場合は、固定資産税の特例も解除されることになります。
空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報－国土交通省

空き家対策特別措置法が示している“特定空き家等”の基準は以下の４つになります。
①倒壊の危険性がある建物
空き家を放置すると、不法投棄や排水口の詰まりなどが原因となり、衛生上有害なものになってしまうことがあります。衛生面において問題があると見なされた空き家は、特定空き家等と認定される可能性があります。
②衛生面に於いて悪影響が及ぶ恐れのある建物
空き家を放置すると、不法投棄や排水口の詰まりなどが原因となり、衛生上有害なものになってしまうことがあります。衛生面において問題があると見なされた空き家は、特定空き家等と認定される可能性があります。
③管理されず周囲の景観を損ねる建物
庭の植栽が手入れされていなかったり、雑草が放置されて伸び放題だったりすると、周囲の景観を著しく損ねることに繋がります。空き家対策特別措置法では、こうした“景観を乱す家”を特定空き家等として認定しています。
④周囲の生活環境を著しく乱すと思われる建物
空き家を放置すると、放火や空き巣といった悪質な犯罪の温床になることが考えられます。したがって周囲の治安を損ねる可能性があります。その他、害獣の侵入によるトラブルが起こる可能性のある空き家も“特定空き家等”と判断されます。
具体的な状況として・建物が傾いている・屋根、外壁等の一部がはがれており、飛散等するおそれがある・立木等が建築物の全面を覆う程度まで繁茂している・門扉が施錠されていなかったり、窓ガラスが割れているなど、不特定の者が侵入できる状態となっている等です。

特定空き家指定から解体迄の流れ
「空家等対策特別措置法」では、所有者の義務である空き家の適正管理をしない所有者に対して、市町村が助言、指導、勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は強制命令を出すことができます。具体的にどういった手続きや流れで行われるのか確認しましょう。

空き家の除却・修繕・立木等の「助言･指導」
まずは特定空き家と指定されそうな空き家の所有者に対して解体や修繕等の助言又は指導をおこないます。
「空き家の庭の木が隣人宅や道路にまで出ているのでどうにかしてください。」というようなクレームが住民から行政に来た場合、行政は所有者に伐採をうながす助言や指導を行います。指導というのは、助言よりも重い行政指示です。例えば、近隣住民からのクレームで行政が所有者に助言をおこなったとすると、指導はそれよりもさらに強いクレームが複数寄せられた結果の処分というイメージです。

行政指導に応じない場合は〔勧告〕
行政からの助言又は指導に応じない所有者の「空き家」は、勧告により「特定空き家等」に該当されることになり、この「特定空き家等」に指定されると、その状況が改善されるまで土地の固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が4～6倍になる可能性があります。
勧告に従わない場合は「命令」「代執行」
更に勧告を受けた所有者が正当な理由がなくその勧告に係る措置をとらなかった場合は、その勧告に係る措置を命令します。そして命令を受けたがその措置を履行しないときは、勧告、命令ができます。命令に従わなかった場合には、行政が強制的に撤去し、かかった費用を持ち主に請求できる「代執行」も可能としています。
命令違反に対する罰則
命令は行政処分といって、違反すると違法行為となり以下のような罰則が科せられます。
・所有者の住所の公表
・所有者の氏名の公表
・５０万円以下の罰金

特定空き家に指定されない様、対策を
空き家の所有者の方は、「特定空き家に指定されない様、キチンと空き家を管理すること」が重要です。
特定空き家に指定されない空き家であれば、従来同様、全く問題はありません。空き家対策特別措置法は、第一義的に所有者等による自主的な管理を前提としています。もし、空き家の管理が面倒である、経済的に負担である等の理由がある場合には、売却も有効な手段になります。「空き家対策特別措置法」の施行によって、相続空き家を売却したときの所得税の見直し（3,000万円の特別控除）も行われ、空き家が売却しやすくなりました。継続的な管理が無理であれば、売却するのも良いでしょう。
https://skyestate.co.jp/blog/akiya01/

また「空き家を将来また使用したい」という考えがある場合は、賃貸住宅として貸せないかということも検討しましょう。賃貸住宅として貸せるような住宅であれば、家賃収入も見込め、ほとんどの場合は空き家にしておくよりも劣化を遅らせることができます。空き家を手放さない選択をされた方にとって、最もよい所有方法となります。

専門家に相談し、得策な選択・活用を
空き家を所有したら、まず将来を思い描き、「所有を続けるか」それとも「手放すか」の答えをしっかりと出すことが大事です。もし自分だけで答えが出ないときは延々と悩み続けずに専門家や自治体などに相談しましょう。きっと後悔しない選択ができるはずです。
不動産のティーアールでは、空き家の有効活用方法。管理相談。より高く売却出来る方法・節税方法等、所有者様にお得な御提案をコンサルティングさせて戴いております。是非、お気軽に御相談下さい。

田舎の空き家や空き地を売却する方法３選!

こんにちは

お正月がゆっくりお休みできましたかっ？？？

今年は旅行に行く方も多いのでは

最近はめっきり寒くて布団からなかなか出れず遅刻寸前ｯ

夏のエアコンガンガンで毛布に包まるより、

冬の羽毛布団のヌクヌク派です

さて、今年の始まりは『空き家』についてです。

空家を所有していると損をする？
平成30年の住宅・土地統計調査によると、日本にある空き家は８４９万戸となり、実に日本住宅の13.6%(7～8棟に1棟)を占めています。なぜ、空き家を空き家のままにしているのか、その理由として最も多く挙げられているのが解体に費用がかかってしまうことです。建物のない土地より建物がある土地の方が、固定資産税が安くなるという国の制度もあり、使わなくなった空き家はそのままに放置しておいた方が良かったのです。
つまり、制度上は「空き家を解体すると損をする」設計になっていたということなんですね。
ところが、２０１５5年に施行された「空き家対策特別措置法」などにより、その状況も大きく変わってきました。具体的に言うと「空き家対策特別措置法」の施行により、空き家を所有していると損をするようになってきたのです。

空き家対策特別措置法とは？
空き家が増えると、景観やゴミ、治安の問題など地域社会に多くの問題が発生しますよね。上記にお伝えしたように、2018年(平成30年)のデータによると日本の空き家は7棟から8棟に1棟という状況になっています。これから人口減少が進むと考えられる日本において、空き家率はさらに高くなっていくことが想定されます。
こうしたことを踏まえ、2015年に制定されたのが「空き家対策特別措置法」です。
この法律の大きな特徴は、倒壊や衛生上有害となる恐れのある空き家などを市区町村などの自治体が特定空き家として認定し、所有者に撤去や修繕の命令を行うことができるようになったことです。もしも、命令に従わない場合は所有者へ強制撤去や費用請求も行うことができる法律です。
従来と比べると、市区町村の権限が大幅に強化されており、空き家を放置することは所有者にとって大きなリスクになってしまったのです。

空き家を放置していると税蓋が増える
空き家対策特別措置法において、特定空き家に認定された建物は、固定資産税と都市計画税の住宅用地の課税標準の特例が適用されなくなりました。
普通だと土地の上に建物があると、その土地の固定資産税が6分の1になる特例の適用を受けられますが、特定空き家に認定されると、この適用を受けることができなくなってしまいます。今までは、使わなくなった空き家があったとしても、とりあえず残しておけば土地の固定資産税を安く抑えることができましたが、これが空き家解体にストップをかける一因にもなっていました。しかし、特定空き家に認定されるとこの特例の適用を受けることができなくなるため、もはや空き家を残す意味がなくなり、むしろリスクになってしまいました。もちろん、建物に対しても固定資産税が課されるため、更地の状態より空き家を残している方が税負担は明らかに大きくなってしまいます。

空き家・空き地の売却を検討する
空き家は所有しているだけで上記のように固定資産税や修繕費などの費用がかかるのに加え、周辺地域への悪影響も懸念されることから、本来は賃貸に出すなどして活用することが望まれます。しかし、田舎は空き家が増えるのに対して居住者は減っていくのが一般的であり、入居者の募集が難しく、修繕や解体などの費用的なリスクを負うのはよっぽど良い立地でないと現実的とは言えません。そんな時は、思い切って売却してしまうのも一つの手です。空き家を売却してしまえば、売却して以降、固定資産税の支払いや修繕、整備に悩まされることもなくなります。

空き家空き地の売却方法
地元不動産会社は、不動産会社同士のネットワークだけでなく、地元他業種の経営者と横のつながりも強く、インターネットで検索しても出てこない情報を有している可能性がとても高いです。その情報を活用するためにも、信頼できる不動産業者に相談しましょう。

空き家・空き地バンク登録
国や市などが運営している空き家・空き家バンク（空き家や空き地の情報を一括管理するサイト）に登録して、購入者を募集する方法もあります。空き家・空き地バンクに登録すると、その土地を欲しい人から、相談が来る可能性があります。基本的には、売り主と直接交渉になるので、細かい条件などはそのときに詰めることになります。

田舎暮しを支援するNPO法人活用
田舎への移住や定住を促進・支援する団体を利用する方法もあります。団体が運用しているホームページでは様々な空き家情報が公開されています。例えば、一般社団法人移住・交流推進機構が運営している「空き家情報」などがあります。こういった仕組みを利用して情報を提供し、不動産会社では取り扱わない物件に興味のある人を中心に、一定の人気があります。比較的低コストで売り出すことができ、空き家をリノベーションしたいと言う人も多く、そのままの状態でも売れる可能性もあります。

空き家は放置せず、活用する事を考える
空き家を放置していると、環境上、防犯上、税金上など大きなリスクが発生します。しかし、活用したり、売却することで得られるメリットもあります。ただ、何が最も損をしない選択なのか、何が最も得をできるのか、自分ひとりで悩んでいても、なかなかわからないと思います。そんなときは、なるべく早い段階で 地元不動産や専門家、地方自治体を頼って、相談 しましょう。そうすることできっと後悔しない選択ができるはずです。

不動産のティーアールでは、空き家･空き地の有効活用方法。より高く売却出来る方法・節税方法等、所有者様にお得な御提案をコンサルティングさせて戴いております。是非、お気軽に御相談下さい。

新年、あけましておめでとうございます

新年、あけましておめでとうございます　2023

今年もティーアールプランニング株式会社を宜しくお願い致します。

2022年も色々あったなぁ～と思いながらも無事に年を越せたことに感謝です。

子供を寝かしつけてそのまま自分も寝落ちしちゃうところでした

とりあえず、ゆく年くる年見て、お笑い番組見て寝ましたｗｗｗ

初詣でおみくじ

大吉！

あれｗ　横になってるＷ

フォーーーーーーーー

去年はいろいろと大変だったからな～～～

復活の年です

大事にお財布に入れておこーっと

年明け早々に幸先がいいです

今年一年がんばりますっ。

ティーアールプランニング株式会社は

1月5日より営業致します。

今年もよろしくお願いします。

知ってますか？？？

こんにちは

年末はなんだかソワソワしちゃいますねｯ

新年を迎える準備にもセコセコしております

ところで、

みなさん知ってますか？？？

うちのBossはお菓子好きなんです。　←どーでもいい～

そっちじゃなくて、コレ

そぉ！カール！

残念ながら東日本では売ってないそうです・・・

お菓子の中でもチーズ味が好きでその中でもカールはチーズ味お菓子の頂点だぁ！

と言っているうちのBossはカールを求めて5年。。。

カールに似ているお菓子を探し求めてついに出会ったそうです

私の感想は、カールより味は濃くて食べ応えはあると思います

雰囲気は似てますね

好みでしょうかね

しかし、東日本には売ってないのはファンとしても残念です・・・・

Bossは九州行ったついでに、九州のおみやげよりもカールをたくさん買い占めてきてました

Meijiさんも喜んでいると思いますよ。

そんな食べ比べで、仕事納めでした。（半分仕事してないｗ）

ホントはまだ言えませんが、

実は弊社・・・・・

来年移転しますっっっ

新事務所、絶賛工事中ですｯ

移転時期の目途が経ちましたら詳しい詳細をお知らせますね

今年もティーアールプランニング株式会社をご愛顧いただき有難う御座いました。

来年度もよろしくお願いいたします。

良い新年を迎えられることをお祈りいたしますぅ

　coming 2023

事前に知りたい！！　★part 3★

こんにちは

気付けばもぅ、年末がと今年の終わりが押し迫っていますねｯ

大掃除は終わりましたか？？？

私はいつも分けて掃除しよう！と思いながらもやっぱり一日で終わらせたくて、

でも一日では終わらなくて中途半端に終わらせて残りは妥協・・・

ってな感じの年末大掃除ですっっっ

というか、前回の〔事前に知りたい！！〕からだいぶ時間が空いてしまいましたが・・・・

今回はpart3です

土地相続でよくあるトラブル事例と解決方法

土地相続のトラブルは増加傾向
土地の相続には様々なトラブルがつきものです。遺産相続財産をめぐった「遺産分割事件」は平成21年（2009年）に10,741件、平成30年（2018年）には13,040件起こっており、10年間で約２１%増加、件数にして約2,300件も増加しています。相続に関連するトラブルは年々増えており、自分たちの家族は仲良いし、ドラマのようなドロドロな争いは起きないでしょうと安心して他人事に思っていると後悔することになりかもしれません。
誰もが『ウチは大丈夫』と思っていると思いますが大切なのは自分自身や家族がトラブルに巻き込まれないようにするためにも、具体的な事例とその解決方法について知っておく事。『備えあれば憂いなし』です。

土地を貰えると勘違いした
まず最初にあげられることは、土地をもらえると勘違いしてしまう事例です。
特に同居で介護をしているなどのケースの場合には、自分が実家を継ぐことできるものだと思い込むケースも珍しくはないものです。二世帯住宅を建築し一緒に住んでいる場合にも、両親が住んでいる部分もいずれは自分がもらえると思い込んでいることも多いでしょう。しかしこれらは法律で定められたルールではない為、あくまでも勘違いに過ぎないのです。
このようなトラブルに巻き込まれないようにするためには、相続したいのであれば、事前にしっかりと家族会議を行っておくことが大切です。例えば、誰が御両親の面倒をみるか等を話し合、二世帯住宅を建築する際など「誰が」「何を」相続するかを事前に話をしておく事です。
いずれ話をしようと考えて先延ばしにしておくと問題になるケースが多い為、事前に話をし、可能ならば書面に残しておきたいところです。突然主張をしたとしても周りから反対されるケースも多いので、早めに御家族で話し合っておく事をお勧めします。
登記（名義変更）せず放置した
相続登記をせずに放置してしまったという事例です。
遺産分割協議書を作り、実家を相続しようと書類を取り寄せると、名義人が以前のままであったというケースもあります。不動産の名義変更のことを「相続登記」と呼んでいますが、これは義務ではありませんが期限もないので、そのまま放置されていることも多いのです。とはいえ第三者に自分のものであることを示すためには、登記は必須です。
登記を放置していた例として、土地が祖父の名義のままになっていた場合には、祖父から父親、父親から母親、そして自分自身へと3回も名義変更が必要になってしまいます。以前の遺産分割協議書が残っていれば良いかもしれませんが、そのような見込みも保証できません。再度、遺産分割協議書を作り直して、登記関係書類の準備を行う必要が出てくる場合もあります。
↓遺産分割協議書について詳しくはこちら↓
https://skyestate.co.jp/blog/souzoku01/
このようなことにならないためにも、生前から将来の相続に向けて、登記や状況の把握などをしっかりと行なっておく必要があります。
まず最初に行うことは、法務局に出向き不動産に関する情報を確認することです。
その時に名義が誰になっているのかを確認し、変更が必要なのであればすぐに対応をとる必要があります。万が一亡くなった後に手続きをするとなれば、時間も労力もかなり多く要することになるため注意が必要です。

誰も居住せず空家になる
最後に近年問題にものぼるよくあるケースとして、誰も居住せずに空き家になるケースが挙げられます。
特に田舎によくある問題で、両親が亡くなり実家には誰も住まないとなると、当然のことながら空き家になってしまうことでしょう。とはいえ実家には思い出が詰まっているので売却したくないなどと言って、いつまでも残したいと主張する人も見られます。

全員の考えが一致しなければ、相続や売却の手続きはできないのでどうにも進むことができません。
確かに実家は子供の頃からの思い出が詰まっている場所であり、取り壊し空き地にする事が出来ずに、売却に踏み切れないケースは多く見られます。しかし、リスクはつきものであり、あとから絶対に後悔しないようにしっかりと判断しなければなりませんが、リスクとしては 老朽化や周囲への悪影響、犯罪の温床になる可能性 など様々な問題が挙げられます。固定資産税の支払いも必要で、費用分が重くのしかかってくることでしょう。
このようなことを防ぐためにも、事前に空き家になった場合の対処について決めておくことが重要です。誰かが居住するのであれば良いかもしれませんが、家族で維持管理をする、管理会社に委託する、貸し出す、売却のどれかをしっかり決めておくことで、これらのリスクからは解放されるでしょう。

実際に相続が発生しますと、やるべきことが山のようにあり、更にそれぞれに期限もあり、あっという間に年月が過ぎてしまいます。御両親や身内が亡くなるということは、普段考えたくも無いものです。しかし、事前に準備する事・備えておく事が、円満に相続を終える秘訣です。
できるなら、御家族が集まった際に少しだけでも話をしておいていざというときの準備はしておいたほうが良いでしょう。

不動産のティーアールでは随時、相続対策相談・コンサルティングサービス・無料相談を行っておりますので是非、お気軽に御相談下さい。

次回は年明けに、現在急増中の空き家についてお話します

事前に知りたい！！　★part 2★

こんにちは

今朝は、朝イチで賃貸管理物件の草刈＆網戸の張替を行ってきました～

朝の9時ですでに32度でしたｯ

午後も更に暑くなる様なので要注意ですっ

今日の《事前に知りたい！》は、相続についてです。

相続前に知っておきたい！田舎の土地価格を調べる方法

土地の価格はどう決まる？
の価格は基本的に売り主と買い主の交渉と同意によって、売買価格が決まることになります。土地は工業製品ではないので、メーカーの存在や定価といった価格の目安がなく、交渉して価格を決めていくことになるわけです。
市街地や住宅地であれば活発に土地の売買が行われているので、過去の取引価格に基づいて地価の相場が決まります。これに対して普段からあまり取引が行われていない田舎の土地の価格は、過去の取引価格を参考にすることができません。
田舎の土地の査定額は、
　　最寄駅からのアクセス
　　土地の形状
　　法規制の有無
　　固定資産税算定の際の評価額
などを基準にして決められます。
また同じ立地であったとしても用途に応じて査定額に大きな差が出ることがあります。土地の用途（地目）を大きく分けると、住居系・商業系・工業系の3種類があります。
一般的に土地の査定額は用途が広いと高くなりますが、農地のように使い道が限定されていると低くなります。具体的には最も用途が広い商業系が最も高く、住居系・工業系と続きます。
田舎の土地で農地として取引をする場合には、農作物を育てやすい条件が整っているほうが高くなります。農作物を育てやすい条件には、日照量・土の種類・排水路の有無・周辺の道路状況・市街地への交通アクセスの利便性、などです。
ただし最近は農業の後継者が不足している影響で農地の需要が低迷しており、田畑の価格は下落傾向が続いています。

土地の価格を調べる方法
地方都市や田舎の土地は不動産取引が行われる頻度が低く、過去の取引価格を参考にしにくいという問題があります。それでも農地などを売却したり、相続が発生しそうな時は、事前に価格を調べておく必要があります。
国土交通省が買う介している取引価格情報
土地の価格(実勢価格)を調べる場合は、過去に近隣で行われた土地取引の実績を参考にする方法が一般的です。土地総合情報システムは誰でも無料で利用できますから、地域ごとの土地価格を知るのに役立ちます。田舎の土地の場合はかなり離れた場所の取引データを参考にすることになってしまうかもしれませんが、過去の実績に交通アクセスやその他の条件を加味して相場の目安を判断することができるでしょう。

国土交通省土地総合情報システム Land General Information System

固定資産善評価額
地主の方であれば毎年固定資産税の納税通知書が届くので、固定資産税評価額であれば簡単に知ることができます。一般的に不動産会社を通して土地の売買が行われる場合は、固定資産税評価額に対して1.4倍前後の価格で取引が成立するケースが多いです。例えば固定資産税評価額が1000万円だと、相場の目安は1400万円前後となります。

相続税路線価
相続税路線価は他人の土地の価格を知りたい場合に有益です。相続税路線価は不動産会社も参照する情報ですので信頼性が高く、査定額の評価や価格交渉のヒントにもなります。国税庁のWEBサイトで最新情報が公開されているので、地域を選び路線価図を選択して、更に絞り込んでいけば相続税路線価が分かります。

財産評価基準書｜国税庁

地価公示・地価踏査
地価公示や地価調査は、全国にある2万以上のポイントの地価が分かる情報で、調べたい土地のエリアの価格が分かります。ただし過去の取引価格はあくまでも参考情報に過ぎず、実際の売買で同様の価格になるという保証はありませんので他の情報と合わせて確認しましょう。

地価公示・都道府県地価調査｜国土交通省

土地価格を事前に知っておくメリット
土地価格(実勢価格)のデータは不動産会社などを通して売買取引を行う際に使用するためのものなの、土地を売却しない人にとっては調べても意味がないように思えるかもしれません。しかし、すぐに土地を売却するつもりがなくても自分が所有する土地価格を事前に知っておくことによるメリットはあります。

土地を売却するケース
例えば、予期せず相続が発生したり、急にお金が必要になって土地を売却しなければならなくなるケースがあります。土地価格の相場を知らずに買い手を探すと、実際の価値よりも低い価格で売却してしまうケースが少なくありません。
事前に大雑把でも土地価格の相場を把握しておけば、適正な価格で売却することができます。
農地を所有していて実際には耕作を行っていない遊休地をお持ちの方であれば、売却に備えて地目変更の手続きを行って土地の評価額を上げておくことができるかもしれません。土地の売却をしないとしても、急に多額のお金が必要になった時に不動産担保ローンを利用すれば低金利で融資を受けることができます。
あらかじめ自分の所有する土地価格を事前に知っておけば、土地を担保に入れてローンを利用する際に有利な条件でお金を借りることができるというメリットがあります。

土地を購入したいケース
購入時には予算に合わせてエリアを絞り込んだり、購入を検討する土地のリストアップに役立てられます。
土地は高価で簡単に買い直せるものではありませんから、検討に検討を重ねて慎重に購入を考えるくらいが丁度良いです。検討にはやはり、価格を算出するヒントが不可欠ですし、参考になる価格が分からないことには土地購入を検討するのも難しいです。ですから、土地価格を事前に知っておくのはメリットどころか、むしろ知らないデメリットの方が問題になってしまいます。土地に限らず価格交渉は参考情報ありきですし、ヒントがなければ手探りで交渉を進めることになってしまい、中々話がまとまらないこともあるでしょう。
早く売りたいのにいつまで経っても売れない、あるいは欲しい土地があるのに価格が定まらず買えない、そういう事態を防ぐ為にも参考になる土地価格は重要です。

農地などの土地を所有していてすぐに売却する予定のない方でも、不動産担保ローンや売却などに備えて土地の価格を把握しておくことが大切です。稀に「農地価格て売買する」と仰る方がいらっしゃいますが、宅地として転用可能な土地であれば近傍宅地価格にて売買されるのが慣例です。
近隣で土地取引の実績のほとんどない地方の田舎であれば、役所が算出するいくつかの土地価格を参考にして大まかな相場を把握することができるでしょう。土地価格について不動産会社に相談をして相場を調べておけば、いざという時に適正な相場でスムーズに売却手続きを進めることができます。

不動産のティーアールでは随時、不動産無料査定サービス・無料相談を行っておりますので是非、お気軽に御相談下さい。

事前に知りたい！！　★part1★

こんにちは

暑い日が続きますね・・・水浴びしたいｯ

熱中症には要注意ですよ

さて、今回は《売却について》　です。

不要な用地を売却したいけど売れるのか？

という方も多いのではないでしょうか。

中でも、農地だけど売れるの？家は建つの？

と、思われてるかた！

心配で中々腰が上がらないという方でも心配無用です★

事前に知っておいてください！『農地を売却する方法』

相続などにより農地を有するようになったものの利用する用途が無くて手放したいと考えている時には、対象が農地であるが故に宅地を売却する事例とは異なる事を知っておく事が大切です。
農地を売却する時の選択肢は2つあります。「農地の状態のまま売却」農地転用して売却を行う」です。

〇農地のまま売却
農地の状態で売却を行う場合、売却をする相手が農家もしくは農業生産法人のみに限られます。尚且、相手が農家もしくは農業生産法人であっても事前に定められている条件を満たしているか十分に確認する必要があります。
定められている条件とは、
　　所有している土地面積が50アールを超えている
　　所有している農地全てにおいて農業が行われている
　　農業が継続して行われている（年間150日以上）
　　申請農地の周辺の農地利用に影響を与えないこと
の４つが挙げられます。これらの条件が満たしている買主が見つかれば売却することができますが、条件を満たしている人を見つけるのが難しいというのが実態になります。

〇農地転用し売却
農地転用とは、農地を「地目」や「雑種地」等、農地以外の用途地に変更する事です。知事や農業委員会に申請を行い、地目を変更することで農家以外の方へ土地を売却できるようになり、売却先の選択肢が増えます。
ただし、すべての農地が地目変更できるわけではありません。
一言で農地と言っても〔農用地区域内農地〕や〔甲種農地〕〔第一種農地〕〔第二種農地･第三農地〕等に区分されており、地目変更が可能なのは第二種と第三種の２種だけになります。

農地区分に応じた許可基準
①農用地区域内農地：原則不許可
　　市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地
②甲種農地：原則不許可
　　市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えている農地で、農業公共投資後8年以内の農地、おおむね10ha以上の集団農地で高性能農業機械での営農が可能な農地
③第一種農地：原則不許可
　　良好な営農条件を備えている農地で、おおむね10ha以上の集団農地、農業公共投資対象農地、生産力の高い農地
④第二種農地：状況に応じて許可
　　農業公共投資の対象となっていない小集団の生産力の低い農地、鉄道の駅・市町村役場等が500m以内にある等市街地として発展する可能性のある区域内の農地
　　・市街地の農地
⑤第三種農地：原則許可
　　市街地にある区域内の農地、鉄道の駅・市町村役場等が300m以内にある等都市的整備がされた区域内の農地

農地を転用したい場合は所有している土地がどの区分に該当するか確認しておかなければなりません。

農地転用申請手続
農地転用して売却する場合は、農地の売主と買主が連署して申請する必要があります。
基本的には
　　農地転用の申請書
　　農地転用が必要な(農地以外に使用する)理由書
　　土地の地図及び全部事項証明書
　　農地以外に使用する予定図面・建築する建物や道路の図面
　　融資証明書（必要に応じて）
などを添付して提出します。
また、申請書類は取引する農地の大きさによって提出先が変わります。
非線引区域内・市街化調整区域内で4ha以下の場合➡農業委員会に提出し都道府県知事から許可
4haを超える場合➡都道府県知事に提出し農林水産大臣から許可
市街化区域内の農地➡農業委員会への提出
転用が許可されたら、所有権の移転登記が行い売買完了となります。売買後、許可に沿った工事を行い工事完了後、法務局へ地目変更登記申請を行い、地目変更となります。
※買主は工事完了後に農業委員会に農地変更実施報告を行います。農業委員会にて申請許可内容通りの工事等が行われているか確認後、農地転用完了となります。