こんにちは
暑い日が続きますね・・・水浴びしたいｯ
熱中症には要注意ですよ
さて、今回は《売却について》 です。
不要な用地を売却したいけど売れるのか？
という方も多いのではないでしょうか。
中でも、農地だけど売れるの？家は建つの？
と、思われてるかた！
心配で中々腰が上がらないという方でも心配無用です★
事前に知っておいてください！『農地を売却する方法』
相続などにより農地を有するようになったものの利用する用途が無くて手放したいと考えている時には、対象が農地であるが故に宅地を売却する事例とは異なる事を知っておく事が大切です。
農地を売却する時の選択肢は2つあります。「農地の状態のまま売却」農地転用して売却を行う」です。
〇農地のまま売却
農地の状態で売却を行う場合、売却をする相手が農家もしくは農業生産法人のみに限られます。尚且、相手が農家もしくは農業生産法人であっても事前に定められている条件を満たしているか十分に確認する必要があります。
定められている条件とは、
所有している土地面積が50アールを超えている
所有している農地全てにおいて農業が行われている
農業が継続して行われている（年間150日以上）
申請農地の周辺の農地利用に影響を与えないこと
の４つが挙げられます。これらの条件が満たしている買主が見つかれば売却することができますが、条件を満たしている人を見つけるのが難しいというのが実態になります。
〇農地転用し売却
農地転用とは、農地を「地目」や「雑種地」等、農地以外の用途地に変更する事です。知事や農業委員会に申請を行い、地目を変更することで農家以外の方へ土地を売却できるようになり、売却先の選択肢が増えます。
ただし、すべての農地が地目変更できるわけではありません。
一言で農地と言っても〔農用地区域内農地〕や〔甲種農地〕〔第一種農地〕〔第二種農地･第三農地〕等に区分されており、地目変更が可能なのは第二種と第三種の２種だけになります。
農地区分に応じた許可基準
①農用地区域内農地：原則不許可
市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地
②甲種農地：原則不許可
市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えている農地で、農業公共投資後8年以内の農地、おおむね10ha以上の集団農地で高性能農業機械での営農が可能な農地
③第一種農地：原則不許可
良好な営農条件を備えている農地で、おおむね10ha以上の集団農地、農業公共投資対象農地、生産力の高い農地
④第二種農地：状況に応じて許可
農業公共投資の対象となっていない小集団の生産力の低い農地、鉄道の駅・市町村役場等が500m以内にある等市街地として発展する可能性のある区域内の農地
・市街地の農地
⑤第三種農地：原則許可
市街地にある区域内の農地、鉄道の駅・市町村役場等が300m以内にある等都市的整備がされた区域内の農地
農地を転用したい場合は所有している土地がどの区分に該当するか確認しておかなければなりません。
農地転用申請手続
農地転用して売却する場合は、農地の売主と買主が連署して申請する必要があります。
基本的には
農地転用の申請書
農地転用が必要な(農地以外に使用する)理由書
土地の地図及び全部事項証明書
農地以外に使用する予定図面・建築する建物や道路の図面
融資証明書（必要に応じて）
などを添付して提出します。
また、申請書類は取引する農地の大きさによって提出先が変わります。
非線引区域内・市街化調整区域内で4ha以下の場合➡農業委員会に提出し都道府県知事から許可
4haを超える場合➡都道府県知事に提出し農林水産大臣から許可
市街化区域内の農地➡農業委員会への提出
転用が許可されたら、所有権の移転登記が行い売買完了となります。売買後、許可に沿った工事を行い工事完了後、法務局へ地目変更登記申請を行い、地目変更となります。
※買主は工事完了後に農業委員会に農地変更実施報告を行います。農業委員会にて申請許可内容通りの工事等が行われているか確認後、農地転用完了となります。
農地を御所有の方は、相続等にて土地を売却する際に慌てない様、事前に所有している農地の区分や売却条件などを調べたり、農業委員会に相談しておくなど適切な準備を行うことが大事です。
不動産のティーアールでは農地転用の事前ｻｰﾋﾞｽを行っておりますので是非、お気軽に御相談下さい。
また、文章だけでは難しくて理解しづらいとは思いますので、お電話でも御相談賜っております。
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次回は、
《相続する前に知っておきたい!》です