空き家対策特別措置法は、2015年の5月に全面施行された法律です。
この法律が施行されたことにより、空き家の放置に対する行政の目は一層厳しいものになりました。この記事では、空き家対策特別措置法の内容や対応方法について紹介します。
空き家の増加問題を受け制定された法律
空き家対策特別措置法は、空き家の放置によって発生するさまざまなトラブルを解消し、空き家の活用や処分を後押しするための法律です。具体的には、行政がこの法律で“特定空き家等”として認定された空き家の所有者に対し、修繕または撤去の指導、勧告、命令を行うことができるようになったということです。さらに、行政から勧告を受けた場合は、固定資産税の特例も解除されることになります。
空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報－国土交通省
空き家対策特別措置法が示している“特定空き家等”の基準は以下の４つになります。
①倒壊の危険性がある建物
空き家を放置すると、不法投棄や排水口の詰まりなどが原因となり、衛生上有害なものになってしまうことがあります。衛生面において問題があると見なされた空き家は、特定空き家等と認定される可能性があります。
②衛生面に於いて悪影響が及ぶ恐れのある建物
空き家を放置すると、不法投棄や排水口の詰まりなどが原因となり、衛生上有害なものになってしまうことがあります。衛生面において問題があると見なされた空き家は、特定空き家等と認定される可能性があります。
③管理されず周囲の景観を損ねる建物
庭の植栽が手入れされていなかったり、雑草が放置されて伸び放題だったりすると、周囲の景観を著しく損ねることに繋がります。空き家対策特別措置法では、こうした“景観を乱す家”を特定空き家等として認定しています。
④周囲の生活環境を著しく乱すと思われる建物
空き家を放置すると、放火や空き巣といった悪質な犯罪の温床になることが考えられます。したがって周囲の治安を損ねる可能性があります。その他、害獣の侵入によるトラブルが起こる可能性のある空き家も“特定空き家等”と判断されます。
具体的な状況として・建物が傾いている・屋根、外壁等の一部がはがれており、飛散等するおそれがある・立木等が建築物の全面を覆う程度まで繁茂している・門扉が施錠されていなかったり、窓ガラスが割れているなど、不特定の者が侵入できる状態となっている等です。
特定空き家 指定から解体迄の流れ
「空家等対策特別措置法」では、所有者の義務である空き家の適正管理をしない所有者に対して、市町村が助言、指導、勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は強制命令を出すことができます。具体的にどういった手続きや流れで行われるのか確認しましょう。
空き家の除却・修繕・立木等の「助言･指導」
まずは特定空き家と指定されそうな空き家の所有者に対して解体や修繕等の助言又は指導をおこないます。
「空き家の庭の木が隣人宅や道路にまで出ているのでどうにかしてください。」というようなクレームが住民から行政に来た場合、行政は所有者に伐採をうながす助言や指導を行います。指導というのは、助言よりも重い行政指示です。例えば、近隣住民からのクレームで行政が所有者に助言をおこなったとすると、指導はそれよりもさらに強いクレームが複数寄せられた結果の処分というイメージです。
行政指導に応じない場合は〔勧告〕
行政からの助言又は指導に応じない所有者の「空き家」は、勧告により「特定空き家等」に該当されることになり、この「特定空き家等」に指定されると、その状況が改善されるまで土地の固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が4～6倍になる可能性があります。
勧告に従わない場合は「命令」「代執行」
更に勧告を受けた所有者が正当な理由がなくその勧告に係る措置をとらなかった場合は、その勧告に係る措置を命令します。そして命令を受けたがその措置を履行しないときは、勧告、命令ができます。命令に従わなかった場合には、行政が強制的に撤去し、かかった費用を持ち主に請求できる「代執行」も可能としています。
命令違反に対する罰則
命令は行政処分といって、違反すると違法行為となり以下のような罰則が科せられます。
・所有者の住所の公表
・所有者の氏名の公表
・５０万円以下の罰金
特定空き家に指定されない様、対策を
空き家の所有者の方は、「特定空き家に指定されない様、キチンと空き家を管理すること」が重要です。
特定空き家に指定されない空き家であれば、従来同様、全く問題はありません。空き家対策特別措置法は、第一義的に所有者等による自主的な管理を前提としています。もし、空き家の管理が面倒である、経済的に負担である等の理由がある場合には、売却も有効な手段になります。「空き家対策特別措置法」の施行によって、相続空き家を売却したときの所得税の見直し（3,000万円の特別控除）も行われ、空き家が売却しやすくなりました。継続的な管理が無理であれば、売却するのも良いでしょう。
https://skyestate.co.jp/blog/akiya01/
また「空き家を将来また使用したい」という考えがある場合は、賃貸住宅として貸せないかということも検討しましょう。賃貸住宅として貸せるような住宅であれば、家賃収入も見込め、ほとんどの場合は空き家にしておくよりも劣化を遅らせることができます。空き家を手放さない選択をされた方にとって、最もよい所有方法となります。
専門家に相談し、得策な選択・活用を
空き家を所有したら、まず将来を思い描き、「所有を続けるか」それとも「手放すか」の答えをしっかりと出すことが大事です。もし自分だけで答えが出ないときは延々と悩み続けずに専門家や自治体などに相談しましょう。きっと後悔しない選択ができるはずです。
不動産のティーアールでは、空き家の有効活用方法。管理相談。より高く売却出来る方法・節税方法等、所有者様にお得な御提案をコンサルティングさせて戴いております。是非、お気軽に御相談下さい。