米国不動産投資LA/OCライフ 早期リタイア実現のお手伝い

早期リタイア・将来のために安定した資産運用・世界各国へリスク分散投資。。をしたい方。OC LA CA州に初めての家購入、買換えご希望の方。 6代続く不動産投資一家ロバーツ家から教わった米国不動産で成功する秘訣をお伝えします。


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Roberts Makikoです

マイクで入力すると英語の部分はカタカナではなく英語のスペルで出るんですよね、

(どっちでもいいですが)


さて、もう1件、Escrowクローズしました音譜





Escrow中、物件購入までの過程には 毎回 様々な事件?が起こります

他のrealtorの方ともよく話しますが、本当に毎回ドラマがあるんですよね、、

そんな時には慌てたり感情的になったりせず、冷静に判断し、解決に向けて交渉することが重要ですひらめき電球


少し前にはテナントが退去せずに困った物件がありましたが



今回は日本の投資家の方の購入後に
そのまま残るはずだったテナントが
急に健康上の理由で退居したいと言ってきました。


私としてはこの物件はEscrow クローズ後、修理やリモデル、テナント募集の必要もなく 即日リターンにつながるのが 購入を決めた大きな要因でした




しかもさらに こちらにとって条件がよかったのは、

・現テナントとのリース契約の継続が購入の必須条件だったため、自宅を探してるバイヤーには難しかった

・HOAの問題でローンが困難だった

・OCの最高によいエリアにある優良物件にもかかわらず 賃貸人が暮らしている状態のためショーイングのアピール力いま1つ、、しょぼん




といった理由から、なんとこのマーケットで


競争相手よりも安いオファー 且つ リスティング価格よりも低くオファーが通りましたクラッカー



もちろん事前のリサーチも欠かせないし
(セラーの求めているのは、高値?スピード?確実性?etc. )

自分のバイヤーがいかに強いのかをアピール等、相手エージェントのコミュニケーションも鍵
カギ




ですから、問題が発生しても 購入を止めたいのではなく、お金をもらうために交渉スタート


ご存知の通りのこの超・売り手市場で バイヤー側である私が 強く交渉に出られるのにはいくつか理由がありました


・まず、この物件がショートセールや銀行所有でなく
スタンダードセールであったこと


・決めては 既にコンテンジェンシーをリムーブしてあったこと



もしこれがまだ エスクローの初期段階だったなら
はれてテナントはいなくなり
綺麗にして見せて売り出せるわけですから


【あなたが買いたくないなら買わないで結構
他に買いたい人はいますから】



と言うことにもなりがち




しかしここまで来ていたらブリーチ、
契約不履行にもなりかねません

(これがショートセールだとまだ全然違うんですけどね、最終段階でひっくり返ることも多々。それがショートセールのショートセールたる所以でもw)



そしてさらに 


・この時点で購入代金が全額振り込みされていた




先月クローズした物件もそうだったのですが、購入代金を振り込んでおくのも、交渉に都合が良い場合が多いです。

ローンの場合にはこの技は使えません、やはり現金はものを言うドンッ


その物件の時は見積もりHUD-1にある金額を早めに振り込み、さっさとクローズグッド!


ショートセールでパンクにより最終アプルーブされていなかったクレジットを結果的にもらってしまいました
[みんな:01]



米国不動産投資LA/OCライフ 早期リタイア実現のお手伝い

ここでちょっと休憩?


Dのお膝で安らかに眠る可愛い子供達(犬ですがなにか?)





よ~く考えて、論理的に理由を説明

先方は理解を示し

全面的にこちらの要求をのんでくれました。




交渉成功~~合格クラッカー合格




めでたく


新しいテナント募集にかかる費用、空き家になっている間の家賃を


セラーに 負担してもらえることになりましたグッド!



ひらめき電球こういう時、相手(セラー)は いつ頃、いくらで購入したか?

どのくらいローンが残っていて、手取りはどのくらいになるか?

等も調べておくと相手の心理解析に役立ちます。





このセラーはそこまでお金に拘っておらず、早くクローズしたかったようで

最期はHappy、ありがとう~って言っていました。 


これもwin-win[みんな:02]


iPhoneからの投稿



現在リモデル中の 物件 完成したら


Before ・ After 載せますね~



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米国不動産投資、ご自宅購入、


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