拘束力ゼロ！いつでも 売り止めＯＫ！
【ストレスフリー】誕生！
わたしが この業界で
残念に思ってる 業務の ひとつに
不動産の 売却業務が あります。
通常 自宅の 売却に 迫られたとき
どこかの 不動産業者さんに 査定依頼をして
最終的に 売り出すことが 決まったら
どこかの 不動産業者さんと
【媒介契約】というものを
結ぶことになります。
その契約は ３種類に 分かれていて
①専属専任媒介契約 ②専任媒介契約 ③一般媒介契約
と 難しそうな 漢字の
３種類の 契約に 分かれます。
おおざっぱに 説明すると
１番目の 専属専任媒介契約は
はじめに 売却依頼した 不動産業者以外に
3ヶ月の 有効期間が 満了するまでは
ほかの 不動産会社に
重複して 売却の依頼が 出来ません。
そのかわりと 言ってはなんですが
預かった 業者も
放ったらかしにしないで
普通に 販売努力しなさいという
最低限の 努力義務が
課せられることになっています。
まぁ これ自体も たいしたこと ありません。
まず 売り出し情報を 各不動産会社が
加盟している 流通機構に 登録すること。
そんでもって 販売開始後の
販売活動状況を 売主さんに 報告すること。
たった これだけが 課されるだけです。
その 反対に ③ 一般媒介契約では
依頼した 不動産業者さん以外に
何社でも 重複して
売却依頼する ことができます。
その代わり 預かった 業者は
情報の 登録義務や
販売活動の 報告義務はなく
へんな話し 放ったらかしでも
ＯＫ！てなことに なっています。
そんでもって ２番目の 専任媒介契約は
さっきの ①と③の 中間的な 契約です。
そんでもって 通常
売却依頼を どこか 相談すれば
必ずと 言っていいほど
一番 売主さんに 拘束力のある
専属専任媒介契約を 勧められます。
他社に 重ねて 依頼できないようになる 代わりに
その分 ちゃんと 頑張ります！ってことを
その 業社さんは
必死で アピールするはずです。
なぜ その 専属専任媒介契約に 固執するのでしょう？
その背景には 売却成立時に
必ず 仲介手数料が もらえることって事を
確定したいっていう 狙いが あります。
数社が 競合しないので
当然 成約すれば
売主さんから 頂く 手数料は
必ず 自社の売上と なります。
そして もうひとつの 理由は
売却を 数社に 依頼できないことで
その情報や 販売活動状況を
自分たちの 都合の 良いように
情報操作するため。
数社が 競合していれば
どこの 業者さんが 一生懸命だとか
売主さんも 肌で 感じることになりますが
専属専任媒介契約の場合 そうは いきません。
変な話し 放ったらかしにしていても
専属専任媒介契約が 一番 ばれません。
そうして 不動産業者が
楽して 売上を 確保するため
一番 売主さんに 拘束力のある
専属専任媒介契約を 結ぼうと
ほとんどの 業者さんは 必死になります。
恥ずかしいことに
専属専任媒介契約じゃなかったら
頑張りませんと 言いきる 業者だっています。
わたしが 違和感を 感じるのは そこ。
媒介契約の 種類が どうだ こうだで
頑張るとか 頑張らないとか 言ってること自体
どう 考えても 不親切です。
どんな 媒介契約の 形であれ
せっかく 不動産のプロとして 出会ったのだから
一生懸命 売却に対し 動くのが 当たり前です。
たとえ 販売活動の 報告義務がない
一般媒介契約だからといっても
預かった限り ちゃんと 報告するのが 当たり前です。
預かった物件の 登録義務が なくても
普通に 登録するのが 当然です。
そして 最近 目に あまるのが
専属専任媒介契約のときの
売却情報の 独占と 操作。
他社に 重ねて 依頼させないようにしておいて
その 売却情報を 自社だけで こっそり
独占して 扱うという せこい やり方。
残念ながら これ
最近の 主流となりつつ あります。
今は 間違いなく ネット時代で
早期に 売却しようとすれば
出来るだけ 情報を 幅広く 流出するほうが
多くの人の 目に止まり
早期売却に 結びつきます。
アットホームとかの ポータルサイトを見れば
同じ物件が いろんな業者さんから
載ってるでしょ？ あれが 普通です。
もし あなたが 自宅を 売却しているのであれば
あなたの 自宅の情報が ネット上に
どれだけ 流出しているか チェックしてください。
専属専任媒介契約の場合 大半は
依頼した業者さん 以外から
ほとんど 情報が
流れていないことが 大半のはず。
これは あなたの 意図とは 関係なく
せっかく 自社のみで 預かったので
他社には ネット上で 宣伝させずに
問い合わせを 自社が 独占しようという 魂胆です。
売主さんに 了解なく
「ネット広告禁止！！」となって 市場に 出ています。
それが 早期売却の 足を 引っ張ることも
重々 承知の上で 勝手に 行っています。
ひどいケースでは 売り出し初日から
３週間くらい 他業者に 対してのみ
商談中ということにして 販売協力を 断るケース。
この目的は 自社で 成約すれば
売主さんと 買主さん 両方から
手数料が もらえるから
売主さんが 不審に思う ぎりぎりまで
自社だけで 販売活動を 行うというもの。
業法では 専属専任媒介契約の場合
５日以内に 公に 物件情報を 登録し
他業者と 一丸となって
いち早く 成約に 向けて
励みなさいと あります。
しかし 現状は とりあえず 売主さんに対し
一旦 登録だけして 登録証明書を 渡し
その後 販売協力業者に 対しては
「成約になりました」 と 嘘を ついて
自社のみで じっくり 売ろうとします。
その後 ３週間ほどして
自社で 売れなかった場合だけ
しぶしぶ 他業者さんの
販売協力を 受け入れるというのが
最近の 手口です。
売り出し 開始して しばらくは
なかなか どこの 業者さんからも
案内がないのに ３週間くらいして
急に ポツポツ 他業者さんが
お客さんを 連れてきたなんて場合
そんな事が 可能性として 考えられます。
わたし自身も そんな手口の おかげで
購入希望者が 目の前に いるのに
案内すら させてもらえなかった事が
今まで たびたび あります。
ほんと 未だに ダーティーな 業界です。
そして タチの 悪いのが
どの 媒介契約も 期間が ３ヶ月であること。
正しくは ３ヶ月以上は 駄目っていう
法律があるだけで １か月でも ＯＫなんだけど
どこの 業者も 当然のように
「３ヶ月ですよ」 って言って 契約書を作ります。
そして 頼んだあげく 担当者や
その会社が 頼りなくて
途中で 媒介契約を 解約しようとすると
それまでの 販売活動の実費を
違約金として 支払ってもらいますと 脅し
しぶしぶ ３ヶ月間
じっと 耐えるしかないのが 現状です。
それから これから 自宅を 売却する人に
ちょっと 覚えておいて もらいたいのは
有名で 大きな 会社に 依頼したら
早く 売ってくれる？っていう 認識は
正直 １人で 営業している
不動産会社に 依頼するのと くらべて
結果は ほぼ 変わり 有りません。
所詮 依頼した 業者の社員が ３０名いても
たかが 知れています。
売りに出た 情報を 普通に 操作せずに
全ての 業者に 流し 販売協力を 仰げば
全ての 業者さんが 貴方の 自宅を
一緒になって 売ろうとします。
大きな １社よりも もっと 大きな力が 働きます。
これが 現代の 売却の 在り方です。
そこを ベールに隠して
「うちは 大きいし 支店もあるし」
「毎週 チラシを たくさん 入れてます」
とか そんな要素を 一生懸命
アピールするところが 多いですが
実際の 取引において
売却を 預かった 業者自ら
買主さんを 見つけて 成約になるケースは
ほんの １割程度です。
また それに 最近は 購入者の 多くが
新聞を 取っていないので
チラシの効果についても
昔と違って 少し 疑問符が つきます。
ただ 自宅売却に 関して
どの 売主さまも 共通して いえることは
「大事な 資産を きっちり 取引して 欲しい。 」
「安心して 任せられるところに 依頼したい。」
その 一心だと 思います。
ほんと それは その通りです。
大事な資産の 売却を 依頼するのであれば
信頼のおける 業者に 頼みたいっていうのが
売主さんの 心理だと 思っています。
わたしも 今まで 数たくさん
売主さんから 売却依頼を 受け
喜んでもらうような 結果に
結び 付いていますが
それでも まだまだ
「リナホーム？ なんや その会社？」ってな
知名度が 現状です。
いくら 仲介手数料が ４５万円以上 不要でも
安いだけで 大丈夫かいな？
ってのが 一般的な 解釈だと 思います。
そこで 前置きが ずいぶん 長くなりましたが
わたしが 考案した 新しい 媒介システム
【ストレスフリー】が 誕生しました。
この媒介契約は わかりやすく言えば
一番 努力義務のある 専属専任媒介のときに
わたし達が しなければならない 業務は
当然 同じようにさせて 頂きますが
それでいて 重ねて 当社以外の
不動産業者さんにも 依頼が 出来ます。
そして ここからが 一番の 特徴ですが
いつでも ペナルティーなしで
解約できるっていう システムです。
もちろん 有効期限の ３ヶ月間という しばりも ありません。
なので わたし達に 売却依頼をしたのち
「なんだ？ リナホームって 駄目じゃないか！」
って 思ったら いつでも 契約を 解約できます。
当然 その際に 違約金も 発生しません。
このようにして 売主さんに リスクなく
納得のいく 売却業者を 選択してもらうように
考案した 媒介システム
そう 名付けて 【ストレスフリー】です。
そして もちろん 手数料は
いつものように ４５万円以上は 不要です。
「リナホーム？ へんな ヅラかぶって 大丈夫なのか？」
なんて 不審に 思ってる方や
「リナホーム？ そんな会社 聞いたこともない」
なんて方 一度 わたし達に
チャンスを 与えてください。
いつでも 解約できる状態で ありながら
わたしたちの 営業活動を 見ていただければ
きっと 解約せずに
わたし達を 支持していただけるという
強い 自信のもと 新媒介システム
【ストレスフリー】
只今より デビューです。