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~行政書士の不動産コンサルティング~

不動産会社に勤務する傍ら行政書士としても活動する著者が、日々の業務の雑感と、たまに不動産情報をお届けします。
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昨年発足した菅政権の、河野行革大臣が声高らかに押印廃止を表明したことはご存じですね。

早くも今月から、各行政窓口で従来の押印文書から押印廃止へとシフトしているようです。

 

昨年から神奈川県で建設業の許可申請のご相談を受け、準備中でした。

ある程度書類は完成していたのですが、年を明けると各書類の押印が不要となり、若干ですが必要書類も簡略化(不要)、一部書類の様式変更、となっていました。

しかし県庁ホームページで公開されている手引きはまだその変更には追いついていないようです。

やや困惑しましたが、従来形式でも受付されますので大きな混乱はなさそうです。

 

どの程度押印が不要になったかというと、

建設業許可申請でいえば一切の押印が不要でした。(廃業関係については引き続き押印要)

申請者の印だけではなく、申請者の実務経験を第三者が証明する書類についても、その第三者の印は不要とされました。

我々行政書士に対する委任状にも押印無しで可、とのこと。

実印、印鑑証明まで求められていたついこの前と大きく異なり、いいのかそれで?今まで何だったんだ?などモヤモヤするところではありますが、要件が緩和されることは歓迎すべきことです。

その分、我々行政書士の事実確認、誠実業務が求められるということなのでしょう。

 

ただ、建設業申請に関して申請者の関係者の身分証明書や後見等登記なきことの証明書を取得するため、委任状を頂戴しますが、その委任状にはまだ委任者の押印が必要なところもありました。

結局は押印を頂きに上がらなければなりません。

また、このこの身分証明書と登記なきことの証明書も、内容的に一本化してほしい書類です。

早期に形式要件の緩和と一本化が進むことを願います。

雑感でした。

 

独立・起業応援

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最近は少なくなったかもしれませんが、普段、買い物や商取引で日常的に領収証へ収入印紙を貼っていることと思います。

5万円以上~  200円

100万円超~  400円

ですね。

余談ですが、5万円「超」ではなく、5万円「以上」だったのですね。

そして400円の印紙になるのは100万円「超」であると。

気を付けなければ…。

それにしても儲けが有る無しにかかわらず、お金を受け取るだけで即課税って、よくわかりませんしなんだか釈然としませんが・・・仕方ないですね。

最近では振込決済やキャッシュレス決済で領収証の発行を省略するケースも多い様ですね。

 

収入印紙といえば、不動産売買に携わっていると普段見ないような額の印紙が貼られることがあります。

どうしても金額が大きくなりますから。

不動産売買契約書には、収入印紙を貼らなくてはなりません。

マイホームを購入する場合も都内では金額も大きく、

5,000万を超える物件では30,000円もの収入印紙が必要(軽減特例額であり、本来は60,000円)。

1億を超えると60,000円(本則100,000円)にもなります。

事業用の不動産売買で、32万円の収入印紙などということもありました。

しかもこれは契約書正本1通あたりですので、通常、売主と買主が1通ずつ所持しますから、この額がそれぞれかかってしまいます。

意外と大きい支出です。

ですので、事業者さんなどは印紙代節約のため、契約書を1通しか作らず、正本をお客様(買主)に交付し、自分はコピーでよい、ということもあります。

もちろんこれは契約の効力に影響はありませんし、個人間の売買でも可能です。

もしご心配なら、コピーに「原本の写しに相違ない」旨の記載をし相手方の署名捺印をいただいておけばよいでしょう。

印鑑が押してあっても、それはあくまでも契約書正本の「写し」ですので、写しに印紙は不要です。

また、契約後に事情の変化があり契約書の書き換えや契約内容変更合意書、などを作成する場合、売買価格が記載されていると、また印紙税の課税対象となる場合があります。

税務署や税理士さんにご確認の上、ご注意ください。

 

さて、物件の価格が大きくなれば当然やり取りする額も大きいので、領収証に必要な収入印紙額も大きくなります。

領収証の場合は、

5,000万円越えで20,000円、1億越えで40,000円。

やはり高額です。

ここで注意することは、一般の売主さんが売買代金を受け取る場合の領収証には、「収入印紙は不要」です。

印紙税として収入印紙を貼らなければいけないのは、「営業に関する」売上代金などですので、通常マイホームを売却する行為は営業ではなく、たとえ何億の豪邸を売却して何億もの代金を受け取ったとしても、領収証に収入印紙は不要です。

5万以上の領収証には印紙を貼るものと、うっかり不要な印紙代を出費しないようにしてください。

ただし個人であっても、居住用以外(別荘は住宅に含むそうです)の貸家や遊休地などは非課税にはならないようです。

税金は難しいですね。

 

もう一つ落とし穴がありますので追記します。

売上代金「55,000円」の領収証には、収入印紙が不要?

不動産売買契約書や領収証に貼付する印紙は、消費税が明記されていれば税抜で判断できます。

No.6925 消費税等と印紙税|国税庁 (nta.go.jp)

記載金額は要チェックですね。

 

不動産取引・相続・許認可

バックアップ合同事務所

 

民法が改正され、これまで瑕疵担保責任と呼ばれていた、契約の目的物の不具合等について売主がその責任を負うという法律の定めについて、「瑕疵」が「契約不適合」に改められました。

そのあたりのことは様々なところで公表されていますし、不動産取引においては契約書のひな型はいろいろと出回っています。

ざっくり言ってしまえば、名前が変わった、という程度の取り扱いが不動産取引においても多いようです。

 

したがって今に始まったことではないのですが、この契約不適合(瑕疵担保)責任について、売買契約書を作成するうえでの注意点があります。

ある程度フィフティの契約であれば、法律に則り、売主は一定期間(一般に、不動産を引き渡してから3ヶ月から2年の間が多い)は契約不適合責任を負うという契約になると思います。

出回っている不動産売買の契約書ひな形もそのようになっています。

しかし、事情によって売主がその責任を負えない場合、また事業者に売却する場合など、売主の契約不適合責任を免除するケースも少なくありません。

その場合に、契約書ひな形の契約不適合責任の条文を抹消するだけのケースが意外と多いのです。

不動産業者の理解が足りないことによるのですが、気を付けなければなりません。

 

契約不適合責任の条文を抹消しただけでは、「契約不適合に関する定めがない」ということになり、個別の契約に定めがないのであれば、民法が適用されるのです。

民法では、契約不適合(目的物の瑕疵)が発見されてから1年間、売主は契約不適合責任を負うことになります。

つまり、万一その不動産に問題があった場合、修補、代金減額、損害賠償、といった責任を、未来永劫負うことになるのです。

ひな形よりひどいじゃないか!

そうなんです。

通常、不動産売買のひな型でも実務上でも、取引関係をいつまでも引きずるのは望ましくないとの考えから、売主の責任期間は引き渡しから期限を切っています。

しかし、契約書の条文の取り扱いを誤ると、かえって大きな負担を売主さんは負うことになるのです。

どうすればいいのか。

簡単です。

特約として、売主は契約不適合責任を負わない。と書けばいいのです。

ひな形の条文を抹消するだけではだめなのです。

些細な違いかもしれませんが、その法的効果の違いはとても大きいのです。

ご依頼者様からいろいろと売買契約書を拝見してきましたが、しばしば見受けられます。

不動産業者さん、そして売主さん!ご注意ください。

 

宅建業許可 相続 不動産取引・管理

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小田急線の急行に乗り、「新百合ヶ丘駅」で下車。

バスターミナルへ降りて間もなく、「向原」行きのバスが来ました。

10分少々で「向原二丁目」バス停に到着。

歩くこと3、4分で見えてきました本日の目的地。

逆光で暗くなってしまいましたが、きれいな一戸建です。

二世帯住宅で、現在賃貸募集中は1階部分。

傾斜地ですので、1階は道路から階段で下に降りるのですね。

玄関から入ると、

正面に洗面所とお風呂。お風呂に大きな窓です。

窓の外はブロック塀ですが、それは仕方なし。外からは見えませんし。

解放部が多く、とても明るい和室です。

畳の上にゴザ?が敷いてあるのはペット用?

きれいな白壁とフローリング調のダイニング。

それと、写真がありませんが和室がもう一つ。

2DKの47㎡。

そして、

庭が広かった・・・。

ワンコにはよろしいか?

 

賃料 ○○,000円  ご成約御礼

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当事務所お問合せページからも問い合わせ可能です。

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横浜市と川崎市で、ペット可の一戸建賃貸物件をご紹介。

ペット可、ルームシェア・外国籍の方、事務所利用もご相談。

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 京浜急行本線「南太田駅」12分

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 賃料 89,000円

 

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 京浜東北線「山手駅」徒歩16分

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■川崎市麻生区向原2丁目

 小田急線「新百合ヶ丘駅」徒歩28分

 木造地下1階付2階建 

 地下1階部分 ※傾斜地のため実質1階部分 47.85㎡ 2DK

 賃料 ○○,000円  ご成約御礼

 

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