~行政書士の不動産コンサルティング~

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不動産会社に勤務する傍ら行政書士としても活動する著者が、日々の業務の雑感と、たまに不動産情報をお届けします。
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インターネットを開くと、様々なPR、広告サイトが貼り付いています。

その中で何気なく、「3分でわかる!相続税計算のチェックポイント」といった趣旨のPRサイトを開いてみました。

そこには、相続税のチェックはまず課税対象額(遺産総額-基礎控除額)を把握することとしています。

その通りですね。

しかし、遺産総額の算定方法に問題があるようです。

遺産の主なものとして、預貯金、有価証券、不動産などがありますが、預貯金や有価証券はその価額は明らかですが、不動産はどのように算定するのでしょう。

土地は路線価による評価、建物は固定資産税評価額、です。

しかしここでは、不動産は「不動産会社や不動産鑑定士の査定額の70%」であるとうたっています。

大嘘ですね。。。

税金の評価がそんな流動的なもので決まるわけがありません。

結局、この「3分でわかる相続税・・・」は、不動産一括査定サイトの広告でした。

将来の相続税の目安を立てるために不動産の査定をしましょう!ということでしょうか。

地域により差がありますが、不動産会社などにとる査定額(流通価格)と本来の相続税評価額とでは大きく異なる場合があり、大きな誤解を招く可能性があります。

私は税金の専門家ではなく、不動産にも携わる者ですが、知ってか知らずかわかりませんが、これはいささか不適切ではないでしょうか。

 

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今から約30年近く前、「生産緑地」という制度ができました。

一般に農地の固定資産税(都市計画税を含む)は、宅地に比べて非常に低く設定されています。

しかし市街化が形成されている地域においては農地も宅地並みに課税されるため、今後30年間営農の継続を条件に、一定の市街化区域内農地を生産緑地として指定し、農地として評価課税してきました。

そして、来年30年を迎えます。

 

国は生産緑地法を改正し、「特定生産緑地」を制定して、今後10年更新で生産緑地と農地並み課税を維持するものです。

この特定生産緑地とするには、所有者の選択と行政の判断によるところとなります。

全てが特定生産緑地となるわけではありません。

そしてここで特定生産緑地としない場合、二度と生産緑地に戻ることはできません。

その選択の期限が迫っています。

平成4年に生産緑地に指定された土地の場合、来年の令和4年に30年となります。

それぞれの市区町村で異なりますが、その最後の選択の期限は、今年の9月や10月頃となっているところが目につきます。

部分的に特定生産緑地とする場合には測量が必要ですし、利害関係人がいる場合にはその同意が必要ですので、その期限には注意が必要です。

 

では、生産緑地(農地)と宅地とで、固定資産税はどのくらい違うのでしょうか。

東京都のある自治体(都下の市部)が参考例を挙げていました。

■例えばその市役所の敷地の一部が500㎡の生産緑地だった場合の固定資産税等(都市計画税含む)

833円 安!500㎡ですよ…

■同敷地が宅地(駐車場などの更地)の場合

645,348円! なんと775倍!

もちろん急激な負担増を避けるため、5年間の段階的緩和措置があります。

しかしそれでも翌年は395,832円に急騰します。

これが地価の高い世田谷区や練馬区などの23区であったら一体いくらになるのか。

恐ろしい話です。

 

しかし本稿は特定生産緑地の申請をしなければいけませんよ、という話ではありません。

現在生産緑地で営農されている方にもそれぞれご事情があると思います。

特定生産緑地とした場合、少なくとも10年間は営農を継続する必要があります。

後継者、生産性(収益性)、相続。。。様々なご事情を考慮して検討すべきことです。

既に2年ほど前から自治体からも案内があったり説明会があったりしていますので、早々にご判断をされている方もいらっしゃると思います。

特定生産緑地としなかった場合は、自治体に買取の申し出をすることができます。

(必ず買い取ってくれるとは限りません)

 

まだ特定生産緑地選択の申請をしていない方は、営農の継続、売却現金化、土地有効利用、一部営農等、様々なケースを想定し、早急なご検討が必要かと思います。

バックアップでは、そのような土地所有者さんのご相談を承っております。

 

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注目物件が出ましたのでご紹介。

東京都渋谷区千駄ヶ谷3丁目

JR「原宿駅」から徒歩約7分、東京メトロ副都心線「北参道駅」から約8分

特徴的なデザイン住宅があります。

「ピッコロオペラ」と名付けられたこちらの物件。

1階に4.5帖の洋室と、洗面、バス

2階にキッチン、リビング

3階に7帖洋室

トイレ2ヶ所

小型車駐車可能

と、コンパクトながら機能性充分の建物です。

 

この物件が4月から新規入居者募集となります。

住宅街に位置していますが、住宅としても、事務所としても、原宿と地下鉄の2路線利用可能な好立地です。

月額賃料 300,000円(事務所税込330,000円)でのご紹介です。

お問い合わせはこちらから。。。

物件情報

お問合せ

※媒介宅地建物取引業者 日本不動産アドバイザーズ株式会社【東京都知事(3)第90877号】

 

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地域によって異なるかもしれませんが、建物賃貸借契約において更新をする場合、借主は貸主に更新料を支払う契約になっていることが多いと思います。

住宅の契約で、契約期間2年、更新料は新賃料の1ヶ月分、というのが多いでしょうか。

数年前に更新料が合法か違法か争われた訴訟があり、通常の更新料であれば合法との決着がついたこともありましたね。

ともあれ、更新料の定めがあれば貸主は更新時に約定の更新料が受け取れることになります。

 

ところが、2年ぶり、ということになると、うっかり更新手続きを忘れてしまうこともあります。

更新手続きとは、更新契約書や確認書の取り交わしといった、更新意思及び条件の合意ということができると思います。

別段これをしなかったとしても、借主は契約を同条件で継続することができます。

これを法定更新と言います。

これが要注意です。

賃貸借契約が法定更新された場合、以後の賃貸借は、期間の定めのない賃貸借とみなされてしまうのです。

期間の定めがないということは、更新の概念がなく当然更新料というものがなくなってしまいます

法定更新の場合は更新料の支払義務がない、という判例が支配的のようです。

一方で支払い義務を認めた判例もあり、判例は混在しているのかもしれませんが、、、、

ともかく、2年たったら当然更新料をもらえると思うのは危険でしょうね。

 

ではどうするか。

契約書に、「法定更新の場合同条件で更にに2年間更新されたものとみなす」、「合意更新、法定更新にかかわらず更新料を支払う(又は2年毎に更新料を支払う)」など、契約書に明記する必要があります。

不動産業団体の標準契約書にもそのようなことは書いていません。

大家さんも、「これが当たり前だろ」と思っていても通用しないものもあります。

そこはしっかり専門家と相談協議すべきですね。

 

一方で、借主さんがこの理論で更新料支払拒絶を図ったとしても、当然そうなるというわけでもないようですので、みだりにこれを振りかざすことを推奨するものではありません。

お互いの紳士的な姿勢が健全な賃貸借には必要ですよね。

 

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本日、家賃滞納者に対する執行官催告がありました。

催告とは、裁判により建物明け渡し判決が確定し、強制執行の前に裁判所の執行官が現地に赴き、強制執行を公示して明け渡しを促すものです。

つまり強制執行間近ということです。

 

都心の小さな一戸建ての物件を借りていたテナントが、昨年春ごろから家賃の支払いが滞っておりました。

昨年の春というと、そうコロナの一次緊急事態宣言の前後だったでしょうか。

このテナント、この物件を住宅として借りていたのですが、違法民泊をしていたようです。

コロナで海外からの民泊が大打撃、といったところでしょうか。

昨年春からの滞納で、夏に裁判所へ法的手続き。

そして今やっと強制執行手前まできました。

滞納者への対応は、このような事態になると大変な時間とエネルギーと費用が掛かります。

本ブログでも書いておりますので、よろしければご参照ください。

※家賃滞納と契約解除(複数回にわたります)

 

本件で貸主サイドの損害というと、滞納家賃、手続費用(執行費用含む)、弁護士費用などを考えたら、500万といっても過言ではないでしょう。

このようなとき、保証会社の存在は費用的にも労力的にも大変助かります。

建物明け渡しまでの上記費用は保証会社が負担し、実務も保証会社提携の法律事務所が対応します。

貸主としては、ほぼ推移を見守るということになります。

こんなことが頻繁にあったら保証会社も商売にならないでしょうが、いざという時は本当に助かります。

借りる側としては、最近は保証会社加入が条件の物件が多く、入居時に余計な費用を負担させられると思われるかもしれません。

しかし現実にこのようなことがありますので、仕方のないように思います。

連帯保証人さんがいたとしても、500万、すんなり払ってくれるでしょうか。

本件は500万かもしれませんが、これが100万でも個人にとっては大変な額です。

ない袖は振れないというのが一番困ります。

結局この費用は、保証会社が滞納者に対してこの後も追及していくことになります。

借りてるほうも、早めに見切ってほしい。

しかし、行き場のない、お金がないから引っ越しもできない、という人のほうが強制執行に行ってしまうケースがあるようです。

(本件はそうではなさそうなので遺憾ではありますが)

 

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