なちゅの市川綜合研究所

「別に勝たなくてもいいので、負けないこと」を志向しております。
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【3252】日本商業開発(東証一部) ---

現在値 1,456円/100株 PER7.26 PBR2.18 3月配当株主優待 9月優待

テナントによる商業施設建設を前提に底地取得、売却益を狙う。 
配当金は3月一括配当の45円で、配当利回りは約3.09%となります。

日本商業開発は株主優待を実施しており、3月末・9月末に3単元以上
保有する株主に対し、3,000円分のジェフグルメカードを進呈しており
ますので、配当優待利回りは約4.46%となります。

業績を確認していきます。
■2012年3月期 売上高 99.7億円、経常利益 7.2億円 EPS 29.5円 
■2013年3月期 売上高 65.7億円、経常利益 4.6億円 EPS 23.9円  
■2014年3月期 売上高 108億円、経常利益 9.7億円 EPS 48.0円
■2015年3月期 売上高 162億円、経常利益 29.8億円 EPS 125.9円
■2016年3月期 売上高 173億円、経常利益 55.0億円 EPS 205.6円 ce修正
□2015年9月中 売上高 121億円、経常利益 53.7億円 EPS 209円

2015年9月中間の売上高は前年同期比31.3%増の121億円、経常利益
は同4.2倍の53.7億円となりました。当然これは期初計画を大きく上回る
数字ですが、1Qでの「神宮前5丁目PJ」売却による爆裂好決算のわりに、
数字が伸びていないため、2Q単体では実質赤字だった模様です。

ただ足元では12月14日に通期の数字を増額してきており、売上高を前
期比6.7%増の173億円、経常利益を84.5%増の55億円に修正しました。
同時に3月末の通期一括配当を35→45円に10円増額していること等も
勘案すると、1Qの神宮前以外に当期に売却できる案件のメドがたった
可能性が高そうです。

10月2日にサポート契約を結んでいるケネディクスの商業リート(KRR)に
対し、「いなげや 横浜南本宿店(底地)」を14.4億円、KRR想定NOI4.5%で
「ウエルシア 岸和田加守店(底地)」を4.8億円、KRR想定NOI4.5%で売却
しておりますが、これは8月末時点で粗々決まっていた内容ですので、
普通に考えるとこれ以外の案件と捉えてもよさそうな気がします。

また3末時点の棚卸資産が126億円でしたが、千葉県柏市で昭和ホール
ディングスから工場底地を仕入れるなどしたため、神宮前を売却してなお
134億円に増加しました。赤字の2Qは仕入に専念したのかもしれません。

ただ東証一部上場時の公募増資でかきあつめた約45億円(@2,352円)を
持て余している感じがあり、手元現金が140億円まで溜まってきており、
自己資本比率はついに40%台に突入してしまいました。会社側は自前で
私募リートを組成する準備を始めたり、従前からのKRRのパイプライン
サポートといった「出口」についての手当に関しては余念がないものの、
こと仕入に関しては思うように進んでいないような印象も受けます。

*参考記事① 2015-07-26 2,303円
東証一部鞍替&ケネディクス商業R上場で飛躍も、日本商業開発(3252)

*参考記事② 2014-11-29 投資戦略アウトルック
優待銘柄になった日本商業開発をトーセイで測る

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