上海は空気の綺麗な青空の日が続いています。当初こちらに向かっていた台風２４号も完全に方向を変えて日本のほうに行きました。なんとなく申し訳ない気持ちです。今朝出勤前にBURGER KINGで珈琲を注文しました。広告で「高山珈琲」と書いてあったので、ちょっと産地が気になり聞いてみました。店員さんが珈琲豆をとり出し見せてくれたところ、「産地：嘉定（上海）」と書いてました。上海で珈琲豆が取れるのかなあ。珈琲の専門家に聞いてみたいところです。
先週超大型台風がフィリピン北部を直撃、その後香港を通過して中国の南部地方でも猛威をふるった。各地域これまでにないほどの被害が報告されている。香港では高層マンションのガラスが吹き飛ばされている模様がニュースに出ていた。高所恐怖症の私はその映像を見るだけで足がすくんだ。日本も恒例のように想定を超える台風や地震で今年も大きな損害が出ている。とくに空の玄関である空港の被害はその影響は計り知れない。
一方、上海はどうだろう。猛暑は続いていたものの空気も政府の努力もありきれいになり、台風や地震などは皆無である。なぜか、台風は
上海の東の海上手前でほとんど北上するか、時々近づいても南に行ってしまう。なんという強運の持ち主だろう。地震もない。
私が思う不動産投資の鉄則は、1.地震など自然災害が少ない場所、2.その地域の人口増が見込まれる場所、3.その地域の通貨価値がが中長期的に上がっていくことである。そういう観点からは、上海という場所は改めてみてみると超優良の場所である。値上がりすぎのため今となっては、「だった」というのが適当かもしれないが。
確かにここにきて、10-15%ほど中古マンションの売買価格は、下がってはいるものの生活している実感として、よく言われている「今にもバブル崩壊」といった感じはまったくない。たぶん、それは、上海が上記鉄則からみても良い場所だからなのであろう。
久しぶりの投稿です。上海の不動産の相場はやっと止まり調整局面に入りました。
マンション売買価格は、今年に入り私が住んでいる少し市内から離れたところの物件(日本でいえば松戸、柏辺り？)で、10-15%ぐらい下がったでしょうか（築7年ぐらいの物件)。それでも販売時の価格よりは2.5倍といったところです。今後については米中関係のなり行きなど目が離せない状況です。
ただ、最近上海の空はとてもきれいです。こんな青空が見れるのは、上海市民にとっては多少の相場下落があってもうれしいのではないでしょうか？
今年もあと残すところ2ケ月余りとなってきました。
昨年（2015年）末からの政府景気対策の一環で今年の不動産業界は、その恩恵を受け活況を呈してきました。地下鉄、高速鉄道、高速道路など交通整備と連動した結果、新規の住宅販売も好調でした。とくに北京、上海、深圳の3都市が群をぬいているようです。さすがに日本のマスコミまでもが最近はバブルの崩壊を危惧するほどの状況と報道しています。
私が拠点としている上海については、危惧するような状況はないように思われます。それどころか、まだ値上がりする余地もあると考えています。おそらく北京や深圳も同じような状況ではないでしょうか？ 上海に限ってですが、少し理由を探ってみました。
１．都市間競争の勝ち組：
上海の都市計画は今後も壮大な計画が続いています。例えば南通市にできる上海第3の飛行場、川沙の開発、その他大小数えきれないほどあります。大上海圏とでもいいましょうか、近郊の都市はみな上海に飲み込まれ、やがて人口4000～5000万人ぐらいの国と言っても良い程の大都市となるでしょう。ハード面だけでなく国際人としてのDNAを持つ上海人のソフトパワーは、日本人からみると今一つとも思えるかもしれませんが、中国他地域のそれと比較した場合はやはり抜きんでています。そのソフトパワーにこれらの人口はやがて取り込まれていくことでしょう。
２．魅力的な町への投資：
結果、上海はより魅力的な町となります。インターネットの時代、多くの中国の地方の出身の人も、このような魅力的な大上海圏の将来性に目をつけないはずはありません。すでに、上海のよい教育、よい生活、ソフトパワーを求めて仕事や、生活を求めてくる人は増え始めています。その過程で彼らのもっとも大きなイベントは不動産購入です。日本であれば家を買う選択をする人の割合は、下がりますが、そこは中国人、本来の不動産への執着心に加え、政策上、制度上、不動産保有と戸籍、学区、社会保険などが複雑に連動しているため、その購入欲はさらに強く、なかなか外国人には理解しにくい特殊な事情もあります。
いずれにしても、上海のような魅力的な都市への投資はこれからも続いていくでしょう。というより私はさらに加速すると思っています。
上海という魅力的な町への投資は不動産業界のみならず、多くの産業からの投資が今後も続いていくものと考えています。
来年も楽しみな年になりそうです。
今回は、昨今のサービスアパートの閉鎖についての検証です。
【活発な上海不動産市場と供給不足の背景】
ここ10年以上にわたり上海の不動産市場は堅調に推移しています。細かい数字は別の機会に示すとして、これにより多くのサービスアパートを運営するオーナーは、利益確保のため売却し始めました。ざっと日系企業の駐在員が多く住んでいた物件だけをみても、以下のような物件があげられます。「アメリカンホームズ（セコム）」、「上海ガーデンプラザ（大東建託）」、「虹橋ビラ（丸紅大和ハウス）」、「虹橋公寓（藤田）」、「東櫻花苑（松下）」、「SHAMA世紀公園（モルガンスタンレー）」、「柏華麗（香港系）」、「遠雄悦来(台湾系)」などがあり、これにより多くの日本人駐在員が立ち退かざるをえなくなりました。その後、新しいオーナーは、市場が好調なことを理由に継続してサービスアパートを経営せず、小口売却により利益の最大化を図る傾向にあります。これが現在のサービスアパート供給不足の主な理由です。
【今後の見通し】
上記背景により、とくにサービスアパートを中心とした、市内の交通至便な地域の家賃は引き続き上昇を続けるものと予想されます。物件によっては1年契約の更新で20％以上の値上げを要求されるケースも既に発生しています。残り少なくなった日本人家族対応標準３LDKを備えたサービスアパートは、家賃3万元を超えるところも出てきています。
現状の高値相場では、新しく市内中心地にサービスアパートを運営したくても新規投資では、なかなか採算がとれないという事情もあり、新しく開業するサービスアパートは、市中心地にはないのが現状です。
【対策】
各お客様により事情がちがいますが、下記のような対応が検討されています。
① 地下鉄網が整備されてきたのでエリアを広げる。
② オーナー物件も積極的に探す（別のリスクが発生してきます）
③ 複数年の契約をトライする。
④ 複数の部屋をベースに価格交渉する。
⑤ 支払条件を3ヶ月程度一括先払いする。
個別状況につきましては、当社の担当までお問い合わせください。
TEL: 021-5831-5996 EMAIL: info@mita-property.com
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【1】新任ご挨拶（営業マネージャー／木津英隆）
【2】上海住宅マーケット情報
【3】上海お薦め賃貸住宅情報
【4】上海お薦め賃貸オフィス情報
【5】「亜州ビジネス」中国産業レポート＆データ無料トライアルのご案内
【6】「ERISコンサルティング」中国経営レポート＆顧問弁護士サービスのご案内
【7】「海外で作る自分年金セミナー＆個別相談サービス」開催のお知らせ
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【1】新任ご挨拶（営業マネージャー／木津英隆）
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はじめまして。9月1日より新生三田不動産(上海)の営業マネージャーとして着任致しました木津英隆（きつ・ひでたか）と申します。上海に来る以前は香港で7年間、保険ブローカーの仕事をしておりました。弊社代表の野田と、中国で盛んなドラゴンボートクラブのチームメイトだったご縁で、今回、上海で不動産営業のお仕事を開始させて頂くことになりました。上海でステキな住宅・オフィスのご用命は是非、お気軽に新生三田不動産・木津( kitsu@mita-property.com )まで、お問合せください。
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【2】上海住宅マーケット情報
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中国の不動産市況が回復傾向を維持しています。国家統計局によると、主要70都市のうち、8月に前月比で新築住宅価格が上昇した都市は35都市と、前月の31都市から4都市増加しました。一方、下落した都市は25都市で、前月の29都市から4都市減少しました。横ばいは10都市でした。
値上がり35都市のうち、深セン市（広東省）が5.1％と引き続き全国最大の上昇率を記録しています。これに上海市の1.3％、北京市の1.1％、広州市（広東省）と南京市（江蘇省）の0.9％が続いています。一方、値下がり25都市のうち、丹東市（遼寧省）、牡丹江市（黒竜江省）、済寧市（山東省）、襄陽市（湖北省）が0.5％と最大の下落率を示しました。以下、昆明市（雲南省）、湛江市（広東省）がともに0.4％下げています。横ばいは大連市（遼寧省）、青島市（山東省）、合肥市（安徽省）等となっています。
上海市内における賃貸住宅の更新契約においても、家賃は現状維持もしくは若干の値上げを要求されるケースが多くなっており、個人オーナー物件では強気な発言をされるオーナー様も見受けられます。上海市内で賃貸住宅の契約更新、お引越しのご相談は、お早目に弊社までご相談ください。
※上記レポートに関するご質問は、お気軽に新生三田不動産・木津( kitsu@mita-property.com )、徐（ jo@mita-property.com.cn ）まで、お問合せください。
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【3】上海お薦め賃貸住宅情報
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１．園景公寓(サービスアパート)
最寄り駅：中山公園（２、３、４号線）徒歩5分
賃料：20,500元
間取り：2LDK（109平方ｍ）
築年数：8年
お薦め理由：駅とカルフールに近く、公園の眺めが良い物件です。
２．御翠豪庭(個人オーナー)
最寄り駅：伊犁路（10号線）徒歩5分
賃料：20,000元
間取り：2LDK（108平方ｍ）
築年数：5年
お薦め理由：古北2期の人気物件で、高島屋まで徒歩5分、買い物・食事も便利です。
３．仁恒河濱花園(個人オーナー)
最寄り駅：楼山関路（2号線）徒歩15分
賃料：22,000元
間取り：3LDK（158平方ｍ）
築年数：7年
お薦め理由：欧米人、ご家族帯同の方に大変人気が高い物件です。
４．港匯花園(サービスアパート)
最寄り駅：徐家匯（１号線、９号線）徒歩1分
賃料：22,000元
間取り：3LDK（158平方ｍ）
築年数：7年
お薦め理由：繁華街の中心地にあり、人気のあるサービスアパートです。
５．東和公寓(法人オーナー)
最寄り駅：上海科技館（2号線）徒歩12分
賃料：22,000元
間取り：2LDK（158平方ｍ）
築年数：4年
お薦め理由：日本語サービスが充実しており、ご家族帯同の方に人気があります。
※上記以外にも多数のお薦め賃貸住宅物件を取り揃えております。ご希望エリア・ご予算などにつきまして、お気軽に新生三田不動産・木津( kitsu@mita-property.com )、徐（
jo@mita-property.com.cn
）まで、お問合せください。
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【4】上海お薦め賃貸オフィス情報
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１．世貿商城(30階建て)
最寄り駅：水城路(10号線)徒歩7分
フロアー総面積：2,100平方ｍ
日割り賃料(RMB/日/㎡)：6.8元
管理費(RMB/月/㎡)：31元
２．金虹橋中心(30階建て)
最寄り駅：楼山関路(2号線)徒歩3分
フロアー総面積：2,500平方ｍ
日割り賃料(RMB/日/㎡)：12元
管理費(RMB/月/㎡)：30元
３．環球金融中心(30階建て)
最寄り駅：陸家嘴(2号線)徒歩10分
フロアー総面積：3,300平方ｍ
日割り賃料(RMB/日/㎡)：14元
管理費(RMB/月/㎡)：58元
※上記以外にも多数のお薦め賃貸オフィス物件を取り揃えております。ご希望エリア・ご予算などにつきまして、お気軽に新生三田不動産・木津( kitsu@mita-property.com )、徐（
jo@mita-property.com.cn
）まで、お問合せください。
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【5】「亜州ビジネス」中国産業データ＆レポート1か月無料トライアルのご案内
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・中国産業レポートは、最新の経済・政治・産業・企業ニュースを20～30本、月曜～金曜までPDF形式で配信します。
・中国産業データは、主要産業の統計数値データを分析コメントとともに毎月掲載、過去数値データをExcel形式でダウンロード・加工することができます。
・ご購読料金は年間契約で毎月670元、1か月無料モニターを提供しておりますので、お気軽に新生三田不動産・木津( kitsu@mita-property.com )まで、お問合せください。
(ご参考)亜州IR株式会社HP: http://ashuir.com/
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【6】「ERISコンサルティング」中国経営レポート＆顧問弁護士サービスのご案内
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・ERISコンサルティング中国顧問会員(入会金3,000元、月額2,000元)サービスにご入会頂きますと、重要新法令(労働法令中心)の邦訳と要点が解説された「ERIS中国経営レポート」を毎週PDF形式で配信します。
・年間12時間の顧問サービスを提供、Emailや電話、ご来社でコンサルタントや弁護士がご質問に回答します。他社や弁護士事務所が作成した法律文書・意見・提案等のセカンドオピニオン（異なる視線でリスク・チェック）を提供します。
・中国関連セミナー・研修には無料でご参加いただけます(一部研修は優待料金)。
・上記のERISコンサルティング中国顧問会員サービスにつきまして、詳細はお気軽に新生三田不動産・木津( kitsu@mita-property.com )まで、お問合せください。
(ご参考) ERISコンサルティングHP：http://www.eris.asia/
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【7】「海外で作る自分年金セミナー＆個別相談サービス」のご案内
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この度、香港で個人向け年金・保険コンサルティングサービスを提供する謙信アセットコンサルティング社主催で、10月24日(土)に上海で「海外で作る自分年金セミナー」を開催させて頂きます。国際金融センターである香港やマン島の金融商品を活用するメリットについて詳しく知りたい方は、是非今回の「海外で作る自分年金セミナー」にご参加ください。
【セミナー内容】
（１）日本人が考えるべき将来の問題
（２）国際金融センター香港の金融機関を活用するメリット
（３）年代別資産運用プランのご提案
（４）積立投資による自分年金の作り方
（５）元本保証型個人年金・貯蓄保険・学資保険・人民元保険プラン
（６）海外不動産投資へ分散投資のススメ
【日程＆場所】
日時：10月24日(土)14:00～16:00
会場：新生三田不動産オフィス(定員10名)
住所：上海市浦東新区労山東路600号・明城花苑17C室
参加費：無料
持ち物：筆記用具
【個別相談会in上海について】
10月25日(日)10時～17時まで、上海虹橋雅高美爵酒店（グランド・メルキュール虹橋上海）1階ラウンジにて、お一人様1時間(予約制)の個別相談会(無料)を開催させて頂きます。
上記セミナーおよび個別相談会にご参加ご希望のお客様は、お気軽に新生三田不動産・木津( kitsu@mita-property.com )まで、お問合せください。
(ご参考) 謙信アセットコンサルティングHP：http://www.kenshin.com.hk/
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【発行】新生三田房地産経紀（上海）有限公司
住所：〒200122上海市浦東新区労山東路600号明城花苑17C
Tel: (+86) 21-5831-5996/6121
Fax:( +86)21-5831-5997
HP: http://www.mita-property.com.cn/
Email: kitsu@mita-property.com (メルマガ担当：木津)
