昨年9月にフィリピン セブのコンドミニアムを契約しました。
なぜフィリピンなのか？
実は、昨年夏にマレーシアのジョホールバルのツアーに参加し、現地のコンドミニアム見学を行いました。
マレーシアの物件も確かに魅力が高いのですが、ある程度の初期費用が必要な点と利回りが低い（表面で7-8%程度）ため、日本の物件と比較してしまい、今ならキャピタルゲインが最も魅力だと分かるのですが、理解できずにおりました。
その際、たまたまフィリピンの退職庁とのコラボで永住権付きのセブ島のコンドミニアム案件を紹介されました。
セブ島なんて行った事もなく単なるリゾートだろうと、当時はたかをくくっておりましたが、セブ島やフィリピンの事を調べてみると、クーデターが頻発し、治安が悪いというイメージは遠い昔のもので、これからは人口が急増し、低い人件費と英語をベースとしたビジネスが盛んでポテンシャルの高い国である事がわかりました。
◆高層ビルが立ち並ぶマニラ首都圏の商業地区マカティ
ちなみに、私の知り合いに最近10年ぶりにフィリピンを訪れた方がおりますが、あまりの発展ぶりに驚いたそうです。
過去、カジノという洗練された娯楽はなく、いわゆる賭博場といった感じの場所が町中にあり、時折、銃声も聞こえたそうです。。
ちなみにAll Aboutでもフィリピン不動産が掲載されています。
http://allabout.co.jp/gm/gc/178949/
フィリピンの不動産投資を6つにまとめてみました。
1. 高い賃貸利回り
高級コンドミニアムの賃貸利回りは 9％～12％ 程度（諸経費を差し引いた後のネット利回り）が見込めます。
なぜ利回りがこれだけ高いのか？
これは単純明快です。
フィリピンは安定的なインフレの国で、過去20年を平均すると、6％程度のインフレ率があります。
そしてインフレ率よりも高いのが銀行金利です。通常フィリピンで住宅ローンを組んだ場合、借入金利は 10％ 程度なのです。
物件を賃貸に回した場合、銀行借入金利よりも家賃利回りが高いのは当然と言えば当然のことですね。
借入金利のほうが高ければ、誰も不動産を賃貸してビジネスしようなどとは思わなくなってしまいます。
日本であれば、新築物件で 9％～12％ という高い利回りが得られる物件は滅多にありません。
地方の中古物件であれば、その程度で回るものも探せばあるかもしれませんが、高い空室率がついて回るのです。
2. 為替メリットを得ることができるのでは？
現在は歴史的な円高水準です。
今の円高と比べ、先々ペソという通貨そのものが
値上がりするメリットがあるのではないでしょうか。
フィリピンは中国のように大きく国が成長しているとは思いませんが、
増加する人口。そして安い英語の労働力を持っているおかげで、今後も安定的に成長していく国でしょう。
フィリピンペソが中長期的に見れば強くなっていく可能性が高いのです。
3. 人口の増加
現在 約9,000万人 の人口が2040年 には 日本の人口を超える1億4,000万人 まで増加する統計データが出ています。
人口が増加すれば、不動産需要は大きく増します。しかも、高齢化が当分ないきれいな人口ピラミッドなのです。
これまでの歴史を見ても、人口が増加する中で不動産価格が下がった国、というのは皆無です。
人口が急激に増加する国での不動産価格の上昇は、歴史が証明していることなのです。
4. 安定した不動産成長
フィリピン不動産市場はIMF危機以降、停滞を持続していましたが、
2004年から回復を見せ、現在は年平均 9～13％ 程度の上昇を見せています。
フィリピンの経済はリーマンショック直後であっても軒並みマイナス成長に陥った国が多い中、4％ 近い成長を見せています。
今後もインフレ・GDPの成長に合わせ、不動産価格も上昇していくでしょう。
インフレ率が 6％ 程度のフィリピンですので、今後も年間 8％ 程度の
不動産価格の上昇が安定的に見込めるのではないかと予想されます。
5. 低い空室率
マカティ地区の例となりますが、オフィスの空室率は、2008年前半には
なんと約 1％ ほどの、極めて低い水準にありました。
2008年の金融危機後はさすがに、新たな物件の供給と重なったこともあって、
一時は 9％ ほどまで上昇しましたが、すでに、コールセンターなど
アウトソーシング企業を中心に新オフィス需要が急拡大しており、2011年上半期では、4.15%となっております。
オフィスの契約が2～5年という事を考慮すると、今後5年間は不動産に対する需要は継続的に増加し、これにより不動産価格も上昇するものと考えられます。
一方のコンドミニアムの空室率は、マカティ地区、2010年末の段階で 4.8％ 程度となっており、こちらもこれからのオフィス空室率の低下に伴って新築物件の需要は大きく増加していくでしょう。
6. 安定した経済成長
市場がこのように反応する主な要因は、ひとつは、コールセンターをはじめ、ビジネスのアウトソーシングによって、事業の活性化がもたらされた結果として起こった オフィス需要の急増、 そして、もうひとつは、海外に稼ぎに行き、再び戻ってきたフィリピン人たちの行為によるものです。
フィリピン人の海外労働者たちのフィリピンへの送金は年ごとに増加し、
この金額の 60％～70％ が住宅に関連する資金へ使われているといわれています。
上記、様々な理由でフィリピンには非常に高い可能性を感じています。
次回は、昨年訪問したセブ島についてレポートしますね。