大家MASAの世界まるごと不動産投資

普通のサラリーマンがMBAの知識を駆使して不動産投資を展開。フィナンシャルフリーダム達成のための国内・海外ハイブリッド不動産投資法を展開中。多くの皆様に参考になる情報、投資手法をご提供します。フィナンシャルフリーダムを目指して共に学びましょう。


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先週末はビモータ(愛車のオートバイ)でモトコルセツーリング(MBM)に参加しました。

 

 

 

美しい新旧ビモータが勢ぞろいです。

あゝ甘美なる人生。

 

MBMに参加出来るとは感無量でございます。

総額で2億円くらいでしょうか。

 

Bimotaは中古でも250万円以上するんです。

 

 

 

 

三流ビンボーサラリーマンだった私がモーターサイクルの頂点であるビモータに乗れるとは感無量。

まさに思考は現実化する。

 

2年前に訪れた伊太利のビモータ本社についての話、オートバイ文化のディスカッションなどオーナー同士の交流もありなかなか満足です。

 

<ルート>

8時:東名海老名SAに集合

→平塚SA

→箱根ターンパイク

→伊豆スカイライン

→亀石スカイポート

→ランチ

→亀石

→大観山

→大磯SAにて解散

 

 

都心からで往復約200Kmの程よいツーリングでした。

なかなかチャンスな感じです (^o^)/

 

I love motorsports!

 

不動産投資で好きな趣味に没頭できる事は幸せですね!


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先日のスーパーカーイベントに引き続き、

今度は愛車ロータスでLOTUS DAY JAPANに参加。


昨年は大雨でしたが今回は快晴でチャンスな感じです!

 

 

ロータスオーナーは、フェラーリやランボルギーニなどの

スーパーカーオーナーと違ってギラギラしておらずジェントルな

愛好家たちと言えます。

 

車種でオーナーの雰囲気が変わるのも面白いものです。

 

...

ロータスは、フェラーリと比べてしまうと馬力は1/3足らずで

速度域は低いのですが、車体が小さく軽いため、タイムアタック時のライン取りとコーナリングが楽しすぎる。

 

特に私のマシンは軽量なクラブレーサーなのでホイールや内装が簡素化されており車重は僅か800kgです。
但し、私の重量0.08tがプラスされます!

 

2015年の英国プチ留学で習得したスキルを

発揮出来てなかなか満足です。

 

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    先日、所有していた東京都江戸川区の物件を売却しました。

   なんと私が卒業した小学校の正門前にある物件でした。

 

   本物件は購入以来、95%以上の稼働が続いていたため保有し続けても良かったのですが、

   4Fの元オーナーズルームと地下のテナントがフロアの約半分を占めるのがネックでした。

   今回の売却によりこの先12年分のCFに相当するキャッシュが得られる事が確実になり、

   今後発生するであろう様々な保有リスクを回避出来るため売却と相成りました。

 

   売却を何度か経験していますが、やはり売却し易い物件であるかという目線は重要ですね。

   ちなみに買主様への融資付けは売主である私がアレンジしました。

   付き合いのあるメガバンクに打診させていただき、

   低利で組めたようで本当に感謝されました 笑)

 

   昨年来、4棟と1区分の合わせて5億分の売却を行い、

   億単位のキャピタルを得てキャッシュポジションを上げてBSを強化してきました。

 

   例えば、いくら高収入サラリーマンの方であっても、

   短期間で1億円を貯金するのはなかなか困難ですが、

   きちんとしたセオリーに基づいた不動産投資を行えば、

   物件の売却によって一瞬で1億円を手にする事も夢ではありません。

 

   そして金融資産が数千万単位と億単位では金融機関の対応が全く違います。

   野村総合研究所の定義によると所有する純金融資産によってマーケットが分類されています。

   数千万円程度だとアッパーマス層、1億円を超えて富裕層と呼ばれます。

   ちなみに富裕層は115万世帯もいますので、相変わらず日本は金持ち国家です。

 

 

 

   まるで21世紀の身分制度です。

   でも日本は資本主義国家なので当然ですね。

 

   億単位の現金を持っているという事は、

   これをエビデンスにしてまるでATMからお金を引き出すように融資を受け続ける事が出来ます。

 

   従来、不動産投資はキャッシュフロー重視のインカムゲイン投資であるという見方が大勢でした。

   しかしながら、物件の売却を経験してみてキャピタルゲインを狙うのもやはり重要であると再認識しました。

   結局、インカムゲインもキャピタルゲインもリターンを得るという点では同じ事です。

 

   では、物件が高騰している現在でもそんなことが出来るのか?

   と疑問に思う方もいる事でしょう。

 

   ポータルサイトに登録して業者からの物件紹介メールを待ってもなかなか良い物件情報など回ってきません。

   金融機関に飛び込みで面談してもなかなか融資獲得に成功出来ません。

 

   それはそうです。

   投資初心者が何万人といる今の投資環境で、

   ライバルとは違うアクションを取らなければ勝てません。

 

   やはり、大切なのはうまく行っている投資の先輩の手法を真似る事。

   そこで、無料勉強会を実施します。

  普通のサラリーマン大家からスタートして早10年。
  20件以上の物件売買を行ってきた私の経験を余す事なくお伝えします。

   不動産投資で失敗したくないなら、メガ大家を目指すなら、
   お時間を調整してぜひともご参加下さい。

   【日時】
   48日(土)13:00から15:00まで

   【会場】
    渋谷TKP(予定)

   【参加費】
    無料

   参加申込はこちらからどうぞ
    https://ws.formzu.net/fgen/S97656200/
 

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今日は社用車のフェラーリで富士スピードウエイを走行しました。

ホームストレートの入り口からスタートしてパナソニックのフラッグ下での

ブレーキングルールでしたが、6速で250キロ程度出ました。

 

世の中には色々なクルマがありますが、

エギゾーストノートに関してはフェラーリがNo1と思います!

 

全国から集まったクルマは約100台。

半分はフェラーリ、半分はランボルギーニで、

ポルシェとアストンマーティンは少数派といった構成でした。

皆さん、さすがにお金持って感じでした 笑)

 

このような高級車は一見、お金の無駄使いのように見えますが、

大量生産のメーカーとは異なり、時間が経過するにつれて価値が高まる車種もあります。

フェラーリも特に限定車は値が下がる事なく、値が上がりする一方で、

バブル期の時に2億円だったF40も一時期は3000万円まで下がりましたが、今や1億円越えです。

F50やその後の限定車も値上がりが約束されたようなものです。

また日本人はクルマを大切に扱う傾向が強いので良質車は海外に輸出されてしまうケースも多く、

日本国内のスーパーカーが高値で海外に流出しているのです。

一時期は300万円程度で購入できたポルシェ911の空冷タイプは倍以上、

希少車は1000万円以上となり、今後値下がる様子もありません。

 

このような昨今の市況から、

スーパーカーの保有時に減価償却と関連経費を計上して、リセールバリューが高ければ、

最後にキャピタルが取れるという、なんだか投資みたいな事になります。

 

最近は不動産価格も上がっているので、少し前に購入した物件の売却益に対して

償却を充てたいケースがあると思います。

利益が数千万円単位になったらスーパーカーも検討出来ますよ。

 

不動産投資ならスーパーカーオーナーになるのも夢ではありませんね!


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年末に開催した「大家MASA不動産投資カレッジ(マサカレ)」の

合宿の模様をUPするのを忘れておりました。。

 

この合宿は、毎年4月~9月に開講しているマサカレの卒業旅行のようなもので、

伊東のハトヤホテルにて開催して今回で2回目になります。

 

 

私を含む講師陣からの不動産を取り巻く市況などを解説させていただき、

参加者の皆さんからは投資状況のアップデートをしてもらいます。

 

初めての1棟目として新築アパートを購入された方や、

地方の中古RCの購入、空室を民泊で対応している人など、

それぞれの投資状況に応じて成功されていて何よりです。

 

 その後はお楽しみの海鮮ブッフェとカラオケ大会です。

毎年の恒例行事化していて、これが無いと1年が終わらないような感じです。

 

 

また、皆で次の1年の目標を誓い合い、次の一年のスタートダッシュが切れるイベントです。

 

興味のある方は、20174月開講のマサカレにぜひご参加下さい!!

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ハワイ2日目は、ハワイ不動産のセミナーと物件見学です。

 

 

 

ハワイ不動産は年率で3%程度値上がりする

キャピタルゲインが期待できる投資対象です。

経済的にも堅調で、サブプライムショックの際にも

若干の調整がありましたが直ぐに復調しました。

 そこで、日本人にとってのハワイ不動産の魅力は以下だと思います。

 

・ハワイには日系の不動産会社も多く情報が入手しやすい

・ワイキキ周辺など今後も開発がされ発展が予想できる

・ハワイは世界的なリゾートであり自己使用と賃貸の両立も可能である

・中古物件で加速償却する事で所得税の圧縮効果がある。

 

このように鉄板案件のように捉えてしまうハワイ不動産ですが、

どの物件でもよいというわけではなく、やはり物件をきちんと調査の上、

投資判断をしなければなりません。

また基本は70%融資ですので、自己資金3割と諸費用が数%かかりますので、

$50万の物件でも2000万円は用意した方が良いでしょう。

 

また海外不動産に付きものの、為替リスクや日本と現地との情報ギャップ、

遠隔管理などについてきちんと把握すべきですね。

 

さて、ホテルタイプのコンドミニアム、タウンハウス式のアパートメント、

これから開発が進むエリアの新築コンドミニアムをメインに見学してきました。

 

Alamoanaのホテルコンドミニアム

 こちらは、シングルベッドルームで16㎡しかありません。

数年前は$40万前後だったそうですが今や$60万に達しています。

ワンルームの区分が6000万円以上とは日本人感覚ではちょっと高いですね。

 しかしながらアラモアナセンターが目の前にあり立地は最高です。

 

 

Kuilimaのタウンハウス

 こちらはゴルフコースが目の前でゴルフ好きにはたまらないと思います。

 1ベッドルームで$40万です。

 郊外の物件ですが、賃付けは問題無いとの事。

 信じるか信じないかはあなた次第です。

 

Ward Village

 こちらはホノルル空港から市内へ建設が予定されているモノレール駅直結で、

 ワイキキビーチが眼前に広がる最高のロケーションの物件です。

 1ベッドルームで$80万です。2ベッドになると1M

大きめのものだと3Mと桁が違ってきます。

ショールームを見るとついつい購入意欲が沸き上がってきます。

これはASEAN物件でいつか来た道。。。

 しかしながらこのような物件を変えるような身分になりたいものです。。。

 

 

 

 

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先月(201611月)は投資仲間と連れ立ってハワイへ行ってきました。

 

 

そろそろ真冬が訪れる日本とは違い年中過ごしやすいハワイはいつ来ても快適です!

かなりタイトなスケジュールで海にも入れずでしたので

次回はもっとゆっくりしたいです。。。

 

 

1日目:終日自由行動。

Nissanの大型SUVをレンタルしてオアフ島を一周しました!

時差ぼけ状態での運転はなかなか辛いものがありました。

 

 

   2日目:セミナー及び不動産物件の見学

   ・Honoluluの不動産の地域別特徴
     ・購入手続きの流れについて
     ・Honoluluでのローン手続きについて
     ・税金の話
     ・Ruths Chrisでディナー

   3日目:ワードビレッジショールーム見学
     ・購入後の賃貸管理の話

         ・不動産見学
     ・Duke'sでディナー

   4日目:帰国

ハワイ不動産は2年前にもブログ記事にしたとおり、

年率で3%程度値上がりするキャピタルゲインが期待できる投資対象です。

 

参考

http://ameblo.jp/masacb2001/entry-11890381569.html

 

今回は、ホテルタイプのコンドミニアム、タウンハウス式のアパートメント、

これから開発が進むエリアの新築コンドミニアムをメインに見学してきました。

詳しくは次の記事へお願いします。

 

 

オアフ島の土地勘の概要を抑えるための方法として、

以下のように5つのエリアに分けると把握しやすくなります。

東側は断崖絶壁が多かったり、ノースショアはサーファーに人気のエリアです。

ディズニーのホテルは西側エリアにあります。

島をドライブするときなど参考にしてみて下さい!

 

 

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早いもので今年も残り1か月ですね。

今年の反省と来年のプランニングに着手しています。

 

■私のような中年でも大志を抱いてもいいですか 笑) 

 

今年の投資に関する目標は規模としてはほぼ達成できましたが、

コミュニティ作りという点ではまだまだ私の努力不足もあり、

質と規模において達成できていません。

また諸事情あり、提携パートナーの見直しも必要になっています。

 

12月の第2週には、伊豆の某有名ホテルにて

大家MASA不動産投資カレッジ生との合宿を実施します。

 

毎年実施しているこのイベントで

その年を締めくくる反省会として恒例となっています。

私も含めて参加する方には良かった点と悪かった点を洗い出して

成功への最短距離をともに考えていきます。

 

私に関わる全ての皆さんが成功できるよう、

来年はサポート体制も強化していきます。

 

さて、先般より仕込んでいた札幌物件の金消が終わり、

 金曜の深夜便で現地に飛んできました。

 平成15年築の1.1RCで〇〇銀行融資、251.5%フルローンです。

 金額的に小振りですが地方物件なのでなかなか立派な大きさです。

 北大にも徒歩圏で札幌の知人に聞くところによると

 なかなか立地が良いらしく安心です。

 大学生協指定物件なので入居申し込み書が生協仕様なので特殊との事。

 

 実は私の最初の1棟モノは2007年に購入した

 札幌の新築アパート(2014年に売却)でしたので北海道とは

 何かと縁があります。

 

今年の6月のよさこい祭りシーズンに札幌を訪れて

〇〇市の利回り20%の雇用促進住宅を購入するために

現地金融機関へ打診をしましたが、内地の人間は受け入れられず涙を飲んで玉砕。

 晴れて今回、北海道に2012年来の再上陸となり、これから訪問の際の

 北海道グルメが楽しみです。

 さすがに物件の頭金と諸費用の連続払いで財政がタイトになりましたが 、

 今年は今のところ614億分の不動産を購入し家賃年収が1.3億増加。

 2棟と1区分の2.7億分の売却で家賃年収が2000万減少と相成り、

 売却分も含めて国内不動産の総投資額は25億超となりました。

 さらに今月は1区分購入、1棟売却します。

 

 一方、9月に購入した北関東の半空き物件は退去が2つ出て空室率がさらに悪化。

 ガス業者とリフォーム業者が決定し、募集活動にまきを入れる必要があります。

 さらに、東京都下物件と岐阜物件の空室も合わせて9室ほどあるので

 募集にも力を入れる必要がありますので攻めと守りの両方で

 年末まで気が抜けませんね。

 

 

  ■札幌で食べる味噌ラーメンは絶品です!

 

 

 

 

 

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久々に不動産ネタです。

 

9月に“南ドイツ、アルプス地方感動の旅”、

11月に“常夏の先進国ハワイの旅”でかなりの日数で日本を留守にしました

 

日本から帰国してみて“旅行と不動産投資は相性が良い”、と改めて感じます。

 

私はだいだい年に何度か、アジア諸国、ヨーロッパ諸国、北米を訪れていますが、

海外からも日本にいる時もリモートで新規案件の購入や所有物件の管理指示をこなしています。

 

9月は銀行にとって四半期末となりますので

この時期をターゲットに数か月前から仕込んでいた

2物件について、918日と928日で決済が無事完了しました。

さらに元自宅の区分マンションの売却が927日に完了しましたので

3回の不動産取引とヨーロッパ旅行で生涯で最も充実した9月でした 笑)

 

特に新規購入物件の1棟は26/44空きでもう1棟は6/22空きという

再生物件に近い状態で毎週末は現場監督のように管理会社、

客付け会社、リフォーム会社に指示をしています。

 

この2棟購入、区分1戸売却の決済前のシルバーウイークは

海外にいましたが完全リモートで対応していました。

 

■北関東某市の物件

 

 

■東京都下の物件

 

 

決済直前でさえも、

「レントロールの修正があります」、

「退去が出ました」、

「火災保険の契約内容はどうしますか?」、

「司法書士先生への必要書類に追加があります」、

など大小さまざまな連絡がありますが、

大抵はメール対応でカバーできました。

 

物件購入には様々なプロセスがありますが、

だいたい自分の都合を最優先に進めています 笑)

 

売買契約はたいてい持ち回り、

金消契約は銀行営業終了時間などで調整(要は自分の都合で決める)、

決済は関係者が集まった緊張感のある(?)雰囲気が好きなので

必ず参加といった具合です。

 

足を運ぶときは運び、不必要な場合は

委任状を書いて代理人を立てる、そんな対応をしています。

 

また今年の夏は落雷や大雨が猛威を振るい

台風が何度も本州を上陸しました。

このために大きな被害は2件。

 

一つは、落雷により水圧ポンプが

故障により不動となりました。。。

 

お盆休み真っ只中の82週目に

4階建て16世帯への水の供給がいきなり止まったのです。

しかもシングルポンプなのでバックアップが全くできない状態です。

 

さすがに、入居者の皆さんがお風呂に入れない、

料理ができない状態が続くのはマズいので、

すぐさま、管理会社の担当者に水圧ポンプの交換を

指示して3時間後には復旧しました。

 

ちなみに、修理代は〇〇〇万円でしたが、

落雷被害という事ですべて保険で賄いました。

 

落雷事故のお陰で本来自腹で施工しなければなりませんが、

無料交換が出来てお見舞金までいただきました。

こちらは現地に行かず管理会社と保険代理店との

電話ですべて対応が完結しました。

 

■故障したポンプ

 

 

もう一つは、地下に倉庫がある物件があるのですが、

台風10号の影響で不具合のある排水パイプから

排水がオーバーフローして運の悪いことに

倉庫にあったDVDなどの商品が全て濡れてしまい

売り物にならない状態になりました。

 

被害総額〇〇〇万円でしたが、

こちらも保険でカバーできました。

管理会社からの被害状況の写真をメールで

送ってもらい保険代理店と調整しましたので

こちらもリモートで完了です。

 

以上のように、ノウハウさえきちんとしていれば、

海外にいても調整次第で物件は購入できる、

物件に大きなトラブルが発生しても現地に行く必要はほとんど無い、

という事となります。

 

旅行していても不動産投資は継続できるので

旅行と極めて相性が良いと改めて感じました。

 

 

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ICEでミュンヘンからシュツットガルトに約2時間で移動して

ポルシェミュージアムにやって来ました。

 

 

2004年に来て依頼なので実に12年振りです。

2010年にリニューアルされたのでチャンスを伺っていました (^ ^)

 

ポルシェには個人的に思ひ入れがありまして、

ビンボー若輩サラリーマンだった25歳の時に不退転の決意で1988年式911を購入。
一時期はメンテ費用を捻出するために1日500円で暮らしていました。。

 

RRの独特な操縦性と高速時のスタビリティに国産とは明らかに異なる設計思想に

感動しましたがやはり運転は難しく雨の箱根で一回転して危うく谷底に落ちそうにも

なったほろ苦い想ひ出が浮かびます。

 

ドライザンプでエンジンオイルが13リットル入る空冷水平対向3.2L6気筒エンジンは

日本の真夏はとても乗れるシロモノではありませんでした。

しかしながらメカニズムは大変シンプルでメンテをきちんとすれば耐久性は高いので、

スーパーカーの中ではイタ車などと比べれば維持し易いと思ひます。

 

その後、7.8倍の倍率をすり抜けて入学した大学院では企業変革を専攻し

学力の低い私が書けそうな論文のネタがポルシェでした。

その際に取材と称してミュージアムと本社ディーラーを訪問しました。

 

フェルディナントポルシェ博士は戦前にフォルクスワーゲンビートルや戦車などの設計を

手掛けますが、戦後はヒトラーの協力者として連合軍に投獄されます。

その間仏シトロエンの2cvの設計に協力します。

 

 

その後、ジェームズディーンで有名な356、1960年代以降はスティーブマックウィーン主演で映画化されたルマンなどのレース戦歴など華々しく911が中心となりスポーツカーの代名詞になりました。このように積極的にハリウッドスターを起用する事でポルシェにとっては北米市場が重要なマーケットとなっていました。

 

 

しかしながら20年に渡りフルモデルチェンジなく時代遅れの空冷の911がメインで

FRの928などは不人気であったため80年代以降は日本車や他メーカーのモダナイゼーションに押され経営的にはかなり苦境に立たされます。

 

 

90年台に同じ独メーカーのメルセデスの500EやアウディのRS2などの生産を請け負う事で急場をしのぎますが抜本的な解決にはなりませんでした。

 

そこで意外と知られていないのですが、ポルシェはトヨタ生産方式を取り入れました。

ドイツでは格の高い工学系の博士号ホルダーたちが日本から来たコンサルに怒鳴られダメ出しを受ける日々が続きます。

 

その甲斐もあり経営的にも改善され1996年以降、水冷化された996型やボクスターのリリースへと相成り、ラインアップの近代化と開発を止めていた4ドアモデル、カイエン、マカンやパナメーラにつながります。2004年頃の生産台数が8万台足らずだったのが今や22万台越えとなり4ドアモデルが収益のメインを占めています。911でブランドイメージを保ちながら、プラットフォームはフォルクスワーゲンの4ドアモデルを売りまくるというかつてのポルシェでは考えられない状態にまで変革したのです。

 

 

またこれも意外と知られていないのですが、エンジンなどのコンサル業も収益の柱となっており、ハーレーダビッドソンの水冷エンジンはポルシェが設計しているのです。

 

以上、ポルシェの変革の歴史と日本とポルシェの関係が意外と深いのだと言う事を

お伝えさせていただきました。

 

PS:ミュージアム前の展示車両の最新車種を試乗できたのにビールを飲んでしまって残念。

 

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