茨城県は全国的に見ても市街化調整区域の区域が広い都道府県です。
土地を探している人やこの業界にいる人以外は市街化調整区域って聞きなれない言葉だと思います。
市街化調整区域とは簡単に説明しますと
「市街化を抑制する区域」
です。
原則、建築が出来ない事です。
そこで本題に入る前に例外的に市街化調整区域でも家を建てる方法を説明します。
茨城県に限った話になってしまいますが（他の都道府県別に決まり事が有ります）市街化調整区域で住宅を建てようとすると以下の許可を取る事になります。
①１０年特例
本人もしくは血族２親等以内もしくは姻族１親等以内までの何れかの者が当該大字 もしくは隣接する大字内に１０年以上住所を有して居る物が土地計画法の許可を受けて建築が可能になる事です。
簡単に説明すると、自分か奥さん（もしくは旦那）が建てたい土地の大字に１０年以上住んでいると市街化調整区域でも建築対象になる。
自分が住んでなくても、自分の父母・祖父母や奥さんの父母が住んでる大字で有っても建築対象になる。
その他、該当地から概ね５０戸以上の建物が７０ｍ未満の間隔で建ち並んでいる事や敷地の面積は５００㎡（約１５０坪）までなど条件が有ります。
②区域指定
市街化調整区域であっても，生活基盤施設が整備されており，かつ，市長が指定した区域内の土地であれば集落出身要件（１０年特例）等を問わず，どなたでも住宅を中心とした都市計画法の許可を受けて建築が可能になる事です。
③線引き前に建物が建っている事による建築
都市計画法での区域区分（市街化区域と市街化調整区域）に分けられる以前の事を線引き前と言います。
因みに桜川市岩瀬地区は昭和５２年５月１６日に線引きされています。
線引き前から建物が建っていれば建て替え（再建築）が可能です。
④臨時特定既存宅地 の許可による建築
線引き前に宅地で有る事が最低条件になりますがこの許可を取れば基本時に誰でも住宅を建てられる土地です。
１０年特例のように個人に対しての許可ではなく土地自体が対象になる許可になります。
さて、本題です。
市街化調整区域の土地を買う場合で特に注意するのは登記簿の地目が宅地で有れば誰でも家が建てられると勘違いしている買客様や地主様がいます。
宅地で有っても①～④の何れかに該当して許可を取らなければ住宅の建築は出来ません。
田舎では個人間売買が未だに多く見られます。
地主様から登記簿の地目が宅地なので家が建つから何も問題が無いと言われて買った土地が、実際には許可基準に該当せず建築が出来ないなんて話も聞いた事があります。
市街化調整区域は、原則家が建たない地域ですのでお探しになる場合は専門家に任せた方が無難ではないでしょうか！！
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