不動産屋な日々~茨城県桜川市の不動産会社社長の日記~

仕事ネタや地元ネタ、不動産に関する色々な情報を綴ってます!!

不動産屋な日々
~茨城県桜川市の不動産会社社長に日記~
にお越しいただきましてありがとうございます。

日々の出来事や不動産のお役立ち情報などを綴ってます。

これからもどうぞよろしくお願いします。

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昨日、桜川市の賃貸状況を記事にしました。

今日は補足ですが、私の会社で調査した桜川市岩瀬地区での居住用賃貸物件の入居状況です。

全体は、85.5%の入居率です。

これを、地区別、築別、間取り別、管理業者別で入居率を調べました。

管理業者別は非公開で!

●地区別

・明日香地区 88%
・富士見台地区 88%
・御領地区 86%
・岩瀬西区・東区 82%
・東桜川地区 71%
・西桜川地区 93%
・元岩瀬地区 81%
・鍬田地区 91%
・犬田地区 81%
・青柳地区 89%
・友部地区 85%

東桜川の71%はほとんど入居していない賃貸物件があるのでその物件を外すと他の地区と同じようになります。
市街中心部が最も入居率が高く、郊外になつと入居率が低くなります。
郊外でも入居率が高いのは新築物件が多いためです。

●築別

・新築~築10年 85%
・築10年~15年 87%
・築15年以上 85%

地区年数はリフォームや家賃のバランスでそれほど入居率にバラつきは無かったです。

●間取り別
・1K 78%
・1LDK、2DK 84%
・2LDK、3DK 91%
・3LDK 83%

2LDK、3DKが340戸と最も多くてファミリー層が多い地域性を反映してます。
感覚としてですが3LDKの供給が少ないので狙い目だと思います。
1Kは苦戦ですね。

この様に数値化してみると、どこにどのような賃貸物件が必要か需要があるかが見えてきます。

詳細は私の会社の財産なので公開はここまで(*^^)v
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2月3月の繁忙期も落ち着き少しリラックスした4月第一日曜日を送ってます。

4月4日の茨城新聞の一面に大変ショッキングな記事が載っていました。

*記事リンク

どこの自治体でも同じかもしれませんが、茨城県でも深刻的な人口減少が浮き彫りになったという記事です。

2040年は2010年比で81.6%の人口。18.4%減の約500万人以上も人口が減るわけです。

私が住む桜川市も深刻で、2040年は2010年比で66.0%の人口になります。

50%台の自治体もありますが、桜川市の人口減少は県内において深刻な自治体の1つだと言えます。

なぜこの話題をブログに書いたかというと、仕事柄、人口の推移は大変気になるのです。

人口が全てではなく、世帯数や就労条件、生活環境なども考慮しなくてはいけませんが、人口の推移はその地域に不動産投資をする上での指標の1つにしなければなりません。

賃貸経営は20年30年の長いスパンでの投資になりますので、その地域の状況をきちんと予測して見極めなければいけませんね。

不動産投資をする上で気になるのがその地域の空室率です。

不動産投資をしている方であれば、購入物件の最低半径1km圏の入居状況(空室率)や間取り調査はされていると思います。

私の会社でも4月に入り、桜川市岩瀬地区の入居調査を行いました。

結果は、85.5%の入居率(14.5%の空室率)です。

サンプル数は、岩瀬地区の民間居住用賃貸物件戸数836戸です。

若干の漏れはあるかもしれませんがほぼ網羅していると思います。

全国の空室率が13.1%(総務省平成20年住宅・土地統計調査)ですが、その前の調査の平成15年の時の空室率が12.2%で年々空室率が上昇していると考えると全国平均並みなのではないかと思います。

まだまだ私の住む地域では賃貸住宅が建設されてます。

しかも、とても戦略的に賃貸住宅を建てているとは思えない、間取りや立地。本当に20年後30年後大丈夫なのかと心配になります。

不動産投資(賃貸経営)は借入がし易いために始めやすい投資方法だと言われています。

だからと言って安易に始められるほど賃貸経営は簡単ではありません。

しっかりと、近隣調査をして、将来予測をして、出口戦略をした企画を考えなければ失敗するのが目に見えてしまいます。

今、更地でお持ちのあなた!本当に集合住宅を建てる方法だけを考えていませんか?

人口が減っている桜川市で賃貸計画をする際は入念に計画を練る必要があるのです。

家賃保証が付いているから大丈夫!最後は売るから大丈夫!...??

今回の入居状況調査と人口推計を踏まえて桜川市のケースで対応策を考えると、①賃貸住宅においての経営感覚の必要性と、尚且つ十分な管理と入念な計画をした物件であることが生き残る最低条件です。もしくは、②売却をして人口が増えている立地へ資産を購入する方法もあります。

まぁ、私がお勧めしているのはいつも後者ですが...。



参考資料
*茨城新聞
*総務省平成20年住宅・土地統計調査(速報集計)結果の要約
*国立社会保障・人口問題研究所 日本の地域別将来推計人口
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久々の投稿、皆様お元気ですか?

今年はきちんとブログを更新するとお約束したのにも関わらずこの体たらくです。

反省!!

しかし、今年1月の投稿でお約束していた資格の1つ「大家検定」を取りました。

言葉にして宣言しないとやらないタチなのか、自分に良いプレッシャーを掛ける事は大切な事だと実感しましたね。

さて、話がそれましたが、大家検定で知り合った茨城の大家さんで、大家の会を発足させます。

いばら喜大家の会

不動産屋な日々~茨城県桜川市の不動産会社社長の日記~-いばら喜大家の会設立


12月8日(土)11時からつくば市研究学園駅近くの一幸さんで開催します。

な、な、なんと...設立記念ゲストに、全国賃貸住宅新聞の編集長の榎本ゆかり氏をお招きして講演をしていただきます。

この業界では知らない人は居ないほどの有名人ですね。

それで、何をする会なの?って疑問ですよね。

簡単な設立の目的ですが、

①大家さんの満室経営を目指し、大家さんの学ぶ場を創る。

②大家さん同士が情報交換できるコミュニティを創る。

③空室対策やリフォーム情報、融資情報など最新情報や成功事例を共有する。

④大家さんが一人で悩むのではなく、同じ大家さん同士で相談できる会にする。

ちょっとざっくりしてますが、茨城県の大家さんが楽しく、喜びながら賃貸経営を出来るよう、色々な方たちとの交流の場になればと考えています。

ご興味がございましたら、いばら喜大家の会のホームページよりお申し込みくださいね!

お待ちしてます。

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最近、当社の発信はfacebookページが中心になっています。
参照 当社facebookページ

ブログ、ツイッター、当社ホームページでも単独で発信はしておりますが、その集約地となっているのがfacebookです。

それと私個人のfacebookアカウント。

facebookを使った情報発信。今年はそれをもっともっと加速化していきます。

物件検索もfacebookページ。

不動産のお役立ち情報もfacebookページ。

当社のfacebookページを見て頂ければ、桜川市の不動産のことが全て分かってしまう!ぐらい力を入れていきます。

これからは、有料で作るホームページの時代ではなく、無料のSNSをどう活かして行くかです。

ナカタ不動産では、SNSを最大限活用して不動産情報を発信し、マイホーム、マイルームをご検討している皆様によりよい情報をお伝えしていきます。


ところで桜川市のみなさん、SNSって何を使ってますか?

facebook面白いですよ!!


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年明けしてから1週間。早いものですね~。

昨年はブログをほぼ放置してしまって反省しています。

2008年9月から始めて3年半が経ちました。

最近、facebookやTwitterに浮気気味ですが、やっぱい自分の考えを発信出来るのはブログかな!?と考えています。

話は変わりますが、物事を実現したかったら言葉に出さないと実現しないですよね。

今までの自分はそうしてきました。

例えば、宅建主任者。これ当時勤めていた会社で宣言しました。「今年取る」って。

言葉にして、自分に責任が持てたから実現したんだと思います。

でも最近、一人で考えることが多くなり、言葉に出してないんです。

これじゃ、駄目だ。

だから宣言しちゃいます。

今年は、不動産コンサルティング技能士と大家検定を取りにいます。

また、今LLPを活用して進めている、戸建て賃貸事業を展開してしていきます。

毎年ですが、1カ年計画、3カ年計画、5カ年計画を立ててます。

それも計画立て出来たら、ブログでアップしちゃえと考えてます。

だって、みんなに見て貰ったらやるしかないでしょ。

計画 → 宣言 → 実行 → 修正・検証 → 計画

なんか、やりたい事宣言したらやる気が出てきました。

今年もよろしくお願いします!!

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