当社でも現在アパートの設計を1件手がけておりますが、アパート経営の場合は数十年先を予測して計画していかなければ採算がとれません。
それではこれからの世の中は一体どうなるんだろうか？
少子化問題はこれからのアパート経営にどのような影響を与えるのでしょう。
予測はできますが、いつの日も予測というのはあまりあてになりません。
しかし単純に考えても人口が少なくなるのですから家あまりにはなると考えるのが自然です。
そうなると当然に土地もあまって今よりも安く土地を購入することができるようになるのかもしれません。
土地が安くなってある程度の頭金があるのであれば、賃貸よりもマイホームを手に入れたほうが資金面では効率的なケースも出てきます。
現在では4人家族程度のご家族が家賃10万円程度支払って賃貸に済んでいるなら建売やマンションを買ってしまったほうが将来的に財産が残るから絶対に特！そうお考えの方が大変多いのだと思います。
つい先日も私の遠い知り合いが遠方で建売を買ってしまいました。買ってしまいましたと過去形にした理由は私の試算では採算が取れないと考えたからです。
その方は総額3000万円以上の物件をフルローンで購入しました。
仮に安心タイプのフラット35で固定金利2.86％で計算する総支払い額は4,814万円（元金が3,000万円程度として）となり、約1,814万円万円以上の金利がつくことになります。しかも超低金利と言われている今の金利で、かつフラット35ですよ。
ここで借主側の立場で考えたいのは、金銭的な問題と住まいの快適性について。
金銭的に考えなければならないのは、今の日本の建売住宅の耐久年数を30年として計算した場合、住宅ローンは30年までが限度、理想的なのは最大で25年で返済が終わることです。
そうでなければ住宅が朽ち果ててもローンだけが残ってしまうからです。
そして上記の返済額以外にも試算しておきたいのはリフォーム費用です。
先日私が拝見した住宅雑誌には、約8割の住宅取得者はリフォーム費用をほとんど見積もっていないということが書いてありました。
私のこれまでの現場経験からすると、リフォームの費用は10年ごとに最低200万円ほどは必要になります。その額を出し惜しみしてしまうと家の劣化が早まり、より早い段階で建て替えを余儀なくされる可能性が高くなります。
よってそれらの総支払額は4,814万円（住宅ローン）＋諸経費（ケースによるため算出不可）となり、3000万円の物件でもリフォーム費用を除く総支払額は5,000万円ほどになります。
つまりここに年間20万円のリフォーム費用を合計すると、30年間のスパンで考えればさらに400万円をプラスする必要があり、そうなると総額で5,400万円となります。（固定資産税は別途）
ちなみに5,400万円という金額を30年間で割り算をしますと、毎月の家賃を15万円払ってはじめて賃貸派と同等の資金繰りになります。
そうは言ってもマイホームは30年後に土地が残るんだから建物はダメでも土地という財産を手に入れることができます。
しかし賃貸派が家賃10万円に住んでいるとして、固定資産税などを計算していけば、その差は現在の土地の評価額で計算すれば概算で下記のようなイメージになるのではないでしょうか。
マイホーム派：5,400万円＋（10万円×30年間）＝5,700万円
賃貸派：（10万円×12ヶ月）30年間＝3,600万円
土地建物で3,000万円の30年後の土地評価（現在価格）：1,500万円
差額計算：5,700万円－3,600万円＝2,100万円
よってマイホーム派が600万円の持ち出しとなります。
※この計算は数字を保証するものではありません。
以上から、住宅購入資金の計画というものがどれだけ大切かということはおわかり頂けると思います。
当社ではこの住宅資金の有効活用をご提案しており、あらゆる角度からご提案が可能となっております。住宅をご購入したいんだけど資金計画が分からないという方は、是非お気軽にお問合せ下さい。
住宅の資産価値を高める方法を伝授します。
実際に住宅を購入される方はこのような計算をもっと細かくはじき出して将来に渡る人生設計をすることにより、安全で快適な暮らしを維持することができるのではないでしょうか。
ですから3000万円程度の物件を購入される層というのはとても多いと思いますが、住宅の購入には阪神大震災などの予期せぬ出来事もきちんと見込んで将来設計をされるとよろしいかと思います。
今回は長くなってしまいましたので、アパートオーナー様向けのものはパート2で書かせていただきます。
アパートオーナー様向けの情報は、現在アパート経営をされている方はもちろんのこと、これからアパートを建てたい、若しくはアパート経営って実際のところどうなの？ と疑問をもたれている方には有力な情報になるのではないかと思います。
そんなことで、次回はずばり、『これからのアパートのあり方』について。