前回のブログに関して、スーパー管理人とほほさんがブログに。
『マンション管理の「肝」 それは人間心理』
⇒ http://blog.livedoor.jp/kazutoyo11/archives/52094206.html
自称「中興の祖」が手掛けてみたがるリプレース案件では、過去の状況の否定から入りがちですから、旧管理会社派と新管理会社派で内ゲバがおこりやすそう。リプレースは実は「代えた後」の方が難しいので、代えて１年くらいたってみないとよくなったかどうかなんてわからないので、旧勢力とドンパチしている暇はない筈。
ここでトホホさんは、悪口を言うなら管理会社相手にと書かれていますが、私は、管理会社の悪口も、総会の議案書だの、議事録だのに書くのは非推奨です。例えリプレースされることが決まっている会社でも...です。
”公文書”で後に残るものですから、過去には事実無根で名誉棄損だとかで”証拠”にされて訴訟を食らい延々と上級審まで闘うことになった事例まであります。ずばり組合が勝っても得るものは皆無でしょう。
継続して管理を実施する会社の、フロントや管理人さんといった担当者だって人間です。悪口書かれてサービスでいろいろやってあげる気になるかな。私ならやりません。
リプレースで去ることになっても、さんざん悪口書かれておいだされたら、引き継ぎだってしたくなくなる。「公平なコンペでの競争の結果、かなわなかったからやむなく交代に」って広報で済ませたほうがずっとスマートです。
管理会社への悪口は自分に戻ってきます。理事会はそんな状態のままなんで放置していたの？と理事会執行部の責任を問われることになるだけで、誰もハッピーにはならないのは、前回のブログの前の期の理事批判と一緒です。
＃私は”経費節減”のためにリプレースするという考え方そのものに批判的です。RJC48でも多分10万戸超級の受託戸数の管理会社全社とどこかの組合がつきあいがありますが、会社名で任せて安心なんて会社があるというのは幻想です。参加者全員がうちの管理会社いけてねー！ いやぁ貴方のとこもですか！！とか、オフ会の飲み会では必ず話題になります。
多分に属人的なものなので、ダメなフロントだの、管理人だののクビを飛ばしてもっといい人物に代えてもらったうえで、今の会社に委託経費の削減を交渉したほうが早い。うちみたいな大規模マンションだと、もろもろの段取りや、防災施設の利用法とかを全部マスターするだけで管理人さんは１年がかりですから、鍛えたのをまとめて失うのはちょっとリスクが大きすぎます。委託経費に切り代があるなら、下げて！と現行の会社に言った方がはるかに早くない？と思ってます。
そもそも 「管理会社の不手際があり..」
とか議案書に管理会社を批難する文章を書いたところで、相手の管理会社が非を認めたことになるわけではない。相手に謝らせるなら、相手の表見代理権をもった、営業所長クラス以上の名前入りで詫び状でもださせて議案書にでも添付すべきなのであって、うちでは過去に１回だけ例があります。
これは一度ブログにしたことがありましたね
→ http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11927268065.html
リプレースするわけでもない管理会社の悪口を書いたぞという理事長に、いやグッドジョブとか言って止めない管理士さんってどうなのよ？とは思うわけです。
例え理事会が交渉して、値引きをとったものでも、担当者はいろいろ上層部とかけあって値下げしてくれているわけですから、
「管理組合の財政的窮状にご理解をいただいて、自主的に〇〇経費の値下げを...」
（うちの議案書に毎年のようにでてきます）
くらい相手を持ち上げる形で、おおいに褒めるとかしないと、次の別な経費の削減交渉とかこころよく（？）受けてくれよう筈もない。要は組合収支を改善した結果の数字を競うゲームなわけで、結果の数字以外はどうでもいいことなわけですから、無駄な軋轢を生む台詞は全部NG。
煮詰まってきて、切り代が減ってきたうちの一般会計支出、今でもなんとか年１％くらいは削減してますが、この２年ほどの削減は「この機械警備は過去２年利用実績がないです」とか、管理会社の担当が自分で見つけてきてくれたものです。年100万でもではよろしく！だけで済むのは助かりますね。
管理会社には、例えいろいろと不満はあったとしても、褒めた回数のほうが、叱責した回数より多いくらいでないと”自主的な仕事”は絶対してくれないのでは？とか思うんです。甘いかな・・・
最近「ゴミの分別はしっかりやってくれ。委託契約にはなにも入っていないのに、清掃員さんが回収されなかったゴミ袋を中あけて分別してくれている。法人から激しく感謝だ」と住民向けＷｅｂ掲示板に広報しておいたら、そのプリントアウトが清掃員さんの控室に貼ってあったのを見ました。ほぼ最低賃金で雇っているわけで、この手の感謝というのはとても大事だと思うし、口に出さなければ伝わらない。
そんな積み重ねで、500戸超えの一括受電の全戸承諾書を１戸残らず3月で集め終わりました。集めたのは全戸の99%まで管理会社の人です。理事長がせっせとパソコンで法人名で管理人さん全員への感謝状を作って、月例理事会で表彰式をやって写真をとって広報。
”でかした！”といいことを褒めたほうが、”だめだ！”というより効果が大きいのは子供相手の教育心理学でも基本。教職のお勉強でまず真っ先に習うことです。
管理会社の、フロントとか管理人といった担当者は、無尽蔵に優秀な人物がいるわけではないので、その管理組合の理事会のレベルに合わせた人物が配置されてきます。
いけてない担当があてがわれるのは、その程度のレベルの理事会だということ。管理会社への文句は、鏡に映った自分がダメだなと言ってるのに近い。
管理がうまくいかないのは理事会が悪いからに決まっています。管理組合の理事長には、なんでも他人のせいにする他罰的な人は向いてないと思ってます。
理事長の会RJC48でも、理事長さんが集まると、管理会社への文句をいっているのは全員同じですが、文句だけで終わっている人と、"ダメだからクビを飛ばしてすげかえた”とか”しょうがないので一から教育しなおした”とかその直後にその解決方法の台詞が続く人とがいます。この差を私からみて先生役にできるかどうかの判定基準にしています。
まとめ：
〇管理会社の悪口は理事会飲み会限定。相手と一般区分所有者には見せちゃだめ
〇けなすより、いいことには でかした！ と大げさに褒めたほうが効果は大きい
〇管理がうまくいかないのは、理事会のレベルが低いから。他人のせいにしない
下のパワーポイントのスライドは、管理士会主催の講演会でしゃべったものですが、結構奥義が書いてあると思うわりには、結果だれもRJC48には入ってくれなかったなぁ・・・(x_x)
実は、”管理会社は悪者”系の発言が多いかどうかで、管理士さんも優劣が見切れると思うのですがそのあたりはまた別の機会に。
＜管理会社への愚痴は、鏡に映った自分に言ってるようなもの＞
!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、
勤務先、その他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません
理事長同士の情報交換に関心のある方は、こちらから。
まず入らないと勉強会には参加できません。
→ http://rjc48.com (RJC48への参加から）
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