⇒ http://rijichosan.blog.fc2.com/
私のブログ管理編の読者の方は多分読んでるスーパー管理人トホホさんのブログでは結構辛辣な...
http://blog.livedoor.jp/kazutoyo11/archives/52041628.html
実は殆ど同じことを感じてないでもなかったんだけど、まぁ人のブログに喧嘩を売るもんでもない（よくミッキーさん相手にはやっていたけど。。。）んで黙ってました。少なくとも名前だされた管理士さんにとってはあんまり役にはたっていないような・・・
まぁ、管理士雇うなら、『削減額比例型成功報酬で後払い』ってスタイルだけは絶対やってはいかんというのは私もブログにしたことがあるから引用しておしまい
⇒ http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11212975700.html
もとがぼったくり水準で削減余地が大きいほど仕事は楽なのに、報酬が大きくなるって逆でしょとか思う。
ここでは同じブログで気になったというか、”私なら”絶対やらないことを２点。
まぁ人様のマンションのやり方にケチをつけるもんでもないけど、”私は絶対”やらないというだけです
(Disclaimer の台詞終了）
[1] 管理会社担当の理事会同席不要ってありえなくない？？
こちらの回では、実に３カ月に渡って、理事会には管理士さんが出席しても、管理会社の担当者も、管理人さんも欠席だとか・・・
http://rijichosan.blog.fc2.com/blog-entry-32.html
”管理会社が理事会の構成員でないから”欠席させているのであれば、管理士も出席できないと思うけどちゃんと退席していたのかなぁ。その理屈だと永久に退席でやらないといけなくなりますがまぁ無理ですよね。
どんなにまめにやってる管理士さんでもずーっとマンションにいてくれるわけではない。理事長だって大抵勤めにでているわけで平日昼間の様子なんて熟知しているのは管理会社の人だけです。うちはフロントはもちろんとして、チーフの管理人さんにも万難排して理事会にはでてくれ。。。とお願いしています。
このマンションが管理会社を替えたのなら理事会のテーマによっては一回まるまる退席審議もありでしょう。うちの理事が自分でとってきた相見積結果との比較や、管理士によるEV保守入れ替え提案などでその見積もり金額を管理会社には知られたくないような案件では、あなた利益相反になるからこの時間だけ退席してて。。。はやることはありますから。
一方で、理事会は”何か決める”ことはできても、それを”きちんと実施する機能”は殆ど全部管理会社に投げているわけで、月例理事会のほとんど全体をフロント同席不要でやったら、どうやって指示だしするのかなぁ。うちじゃ、はいこれ掲示投函して実施は宜しくとか理事会の委員会の資料の審議中にいうと、せっせとフロントがメモとって遅滞なく実施するスタイルです。後でメールで指示するなんて面倒でやってられないし。
管理会社の用意する資料を審議する時間だけで理事会が終わってしまうようならまぁ理事会は何してるの？って言われても仕方ない。うちでは全体で3－4時間かかる理事会内で管理会社報告提案の審議ってのは30分あるかないかです。一方で、生活密着系の話題とかで、これ何人くらいいそう？とかクレーム沢山来てる？なんてのはその場で聞かないといけないからそこに座っていてくれないと困ります。これはめったにマンションに来ない管理士に代わりが務まるようなもんではありえないし、そのレベルでもう信用できないなら、管理費がどうのこうの問題ではもはやなくて、管理会社を替えるしかない。
管理士さんが好きなようにやりたいからでてくるなとかアドバイスしたんかなぁ。管理士さんに報酬を払っているはるかに上の値段を管理会社にも払っているんだからむしろちゃんと出てきて、管理士とも丁丁発止でやりあってくれってのが私の考え。
管理会社の提案に、いやそれは違うと思うとか管理士さんが監事のようにつっこむとか、逆に管理士さんの提案に、管理人さんが、”それはあなたがここの平日の様子を見ていないからで妥当な提案じゃない！”とつっこむとか、緊張感のあるプロ同士のやりとり、お～今のはなかなか会心の一撃！とかやりあっているのを理事が皆で楽しめるくらいでないと両者ともにわざわざお金払って雇ってる意味ないじゃん・・・とか思うんですがいかがなもんでしょう。
＃ちなみにうちの管理士さんちゃんとその後平日昼間の様子を調査に来ました。
[2] 総会資料に悪口は一切書いちゃいけない
総会の議案書って証拠として残ります。万が一名誉棄損だと問われた場合に証拠がきちんとなくて負ける可能性のあることは決して書いてはいけないと思うんですよね。
たとえば、前期までの理事会がいけてなくて無策で赤字をたれながしていたとしましょう。自分の代で改善に成功したとして、
× 『〇〇期はこれに無策であったが、今期は一気に解決した』
なんて文章は心の中にしまっておくべきもので、読んだらその期の理事長さんは顔を真っ赤にして激怒するでしょう。限られたリソースの中で戦っているわけで、たまたまその期に手がつけられなかっただけかもしれないわけで、そんなことを書かれたら私ならあらゆる方法で現行理事会を苛めにいきます。結果総会が炎上するだけでなにも得るものがありません。当然、前の期と正反対の施策になったとしても、
〇 『前期までの努力の結果にちょっとだけ方向転換させてもらって』
って作文をするべきです。
同じように余程のことがないと書いちゃいけないのが管理会社批判。
なにか失点があって謝らせるべきと思うなら（そして相手も納得しているなら）そのむねの文章を相手の責任者（フロントレベルではダメ）となる先方の部長級程度以上の表見代理者【その人が言ったことは、会社の見解として認めうるレベルの責任をもつ人】の署名いりで、詫び状でもとって総会議案書にほれこの通りと張り付けるべきでしょう。
その意味でこの回危なくないかなぁ。。。と。
http://rijichosan.blog.fc2.com/blog-date-20140906.html
× 『管理会社の不手際により・・・』
という文章を総会の議案書に乗っけたからといってその管理会社が”負けを認めた”ことにはなりません。書いているのは理事長さんの個人的見解にすぎないわけで、しかもでてくるＩ氏ってのが単なるフロントだとしたら、その人が口頭で謝ったからといって、会社が謝ったことにすらなりません。
このあたりは、瑕疵担保の追及とかで売主とやりあってみるとか、お隣のマンションとの建築条件の交渉で相手の売主とやりあうとかでどれほど部長の署名捺印入りの文書をとるのが大変かとかやってみればわかる筈で、この理事長さんはその手の本気での闘いの経験がもしないのなら、議案書に個人的見解を書いちゃっても仕方ないのかもしれないけど、それにお褒めの言葉をあげてる管理士の先生は、法廷闘争くらいまでの経験があるんかいな・・・とか思うわけです。
ましてや、相手の管理会社が私の思っている通りの会社だとしたら、本気になれば理事長を名誉棄損で訴えるようなかなり危険な業者だと知っているのかなぁ。証拠がよほどきちんと揃ってなければ訴えられれば負ける可能性が高いと思うけど。
要は理事長はなにを成し遂げたかって結果が大事なんだから、単に
〇 『管理会社が当マンションの収支の窮状にご理解を頂いて値引きしてくれました感謝』
でも理事会の功績として立派に威張れるわけでそれでいいじゃんとか思うわけです。
今までに不手際はあったかもしれないけど、これを議案書に書かれてさて、例え委託業務範囲外の仕事にまで精出してやろうと現場の人間は思うかなぁ？ 管理会社の担当や管理人だって人間ですからねぇ。。。あんまり敵視するのもどうかなと。
トホホさんのブログに刺激されて思ったことでした。
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