その4は”管理組合”ネタで管理費の話。
「管理費が販売価格に比例する？？ 」ってブログを書いたことがあります。
→ http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11201927190.html
結論は『1㎡の管理費単価の1月の金額が、ほぼ販売時の坪単価の数字と一緒である』
即ち坪単価250万円のマンションの管理費は1㎡あたり250円くらいになるというのは”統計的事実”です。
これは年収によらずそのちょうど2%を管理費として徴収することに相当します。
上のブログエントリーはもう3年近く前のもので、その論調はマンション管理はほとんど人件費なんだから、都道府県とかでそんなに激変するもの変で高級マンションほどボラれているんでは？って感じですが、その後考えが変わって、今はこれで当然かなと思うようになってます。
マンションのグロスのお値段の1/5程度に”実需・ローンで買う”購入者の年収が収束するなら、まぁ都内70㎡、首都圏全体75㎡とか広さもおおむね揃ってますから、居住者年収に比例して坪単価が決まり、坪単価に比例して管理費単価が決まる。
管理費∝坪単価∝居住者年収 となるわけで、管理費の数字だけ比較するのではなしに、年収が2倍違う居住者層を満足させるコストは2倍で足りているかという視点でとらえないと管理組合の舵取りの方向性を誤ることになりはしないかな...と。
＃プールなどの水物は無駄とか低レベルの管理ブログだとでてくるけど、
そのプールないとその値段じゃ売れんだろ。。。とか毎度ツイッターでつっこんでる。
こんな感じかな：
マンション価格 管理費平米単価 想定住民世帯年収
(1) 3000万 150円/㎡ 600万
(2) 4000万 200円/㎡ 800万
(3) 5000万 250円/㎡ 1000万
(4) 6000万 300円/㎡ 1200万
(5) 7000万 350円/㎡ 1400万
また別にじっくり論じることとして、管理費が150円/㎡なマンションと、管理費が300円/㎡なマンションでは、住んでいる人の懐具合が大体２倍違っていて、求めるものも違っているというのを見誤って、なんでも削減命みたいな方向に突き進んでしまった場合に、特に人が足りてない状態になると、(3)から上くらいのマンションでは非難ごうごうとなる可能性が高いでしょう。
上の計算だと管理費の250年分～マンション価格になりますから、25%くらい管理費を削っても（委託経費ではなくて”管理費”を1/4削るってのは通常相当に難しい）マンション価格の1/1000。20年分でも本体価格の2%にしかならない。
これは、マンションの探訪系ヲタク的な書き方でいうとマンションのある部屋を売り出したとして、2-3週間成約しない場合に売主が値下げしていく割合と同じくらい。清掃費もカットねでお掃除行き届いてないねで週末の見込み客来客を２回のがしたら、実はもう削った管理費分、買い手がつかないことで飛んでいるわけです。
莫大な管理の苦労を、物件探索にでも回して値落ちしにくいマンションを買うか、あるいはどうしても管理をやるなら、むしろ金をどかっとつっこんで、100万かけたらマンションの値段が200万あがるような努力をしたほうがよい。
破産しないのは大前提で今にも飛びそうなんではどうにかするしかないですが、
『管理費を何割削りました！！』 って自慢話を聞くと、
『で？それでどうしたいわけ？』 と聞きたくなるのは私だけではないと信じたい。
そうやって威張っている人に限って、メガマンションなのにそのマンション名で検索されたときにいけてない仲介屋の作成したホームページがトップにヒットするような状況を放置していたりします。 要は資産価値の保全さらには向上が管理の目的なんだから、自前のホームページがgoogle 検索でトップヒットしない状態で威張られてもなぁとか思うわけです。（本気でそこが最低限くらいに思ってる）
ーーーーーー
管理組合の理事も、住民の中から選ばれてくる。
中でも特別お金持ちだったり、逼迫している人が理事長になるというものでもないとすると、管理組合のカラーを決めるコア理事も、上記の管理費単価ー世帯年収の組み合わせの中から出現する可能性が高い。これが、結構管理組合の運営スタイルに影響を与えている気がします。 これはまた別にじっくり扱いますかね。
あくまで、私や、知り合いの管理士さんとかが、まぁ100程度のマンションの運営を伝聞形で聞いたり、RJC48の掲示板で見たりしての狭い経験からの印象ではあるんすが、理事会レベルAランク以上の神７レベル理事長の仕切る管理組合は、(3)あるいは(4)の価格帯から出現する確率が高くて、その上下はあんまり”管理会社あるいは管理士さん”から見ていて怖くないような気がしています。
ちょうど湾岸のタワー群なんかが(3)-(4）の価格帯かな。設立総会で理事になりたいという立候補があまりに多数で、役員を立候補者の抽選で選んだというのはこの価格帯でしか私は聞いたことがないんですよねぇ・・・
湾岸によらず最近のタワーマンションの傾向として、坪250万なのに、管理費は平米350円とかこの範囲をかなり超えた高めの管理費の初期設定をしているマンションが多く感じます。無論サービスレベルを上げて、共用施設を大量につくれば単価はどんどんアップしますが、例えば最上階を全部共用施設にして、プールにお風呂とかやりまくっているタワーでも（名前は敢えて書きませんが。。。。）＠350円の管理費でかなり黒字ってことを考えると、ド派手に水物の施設とかもたないで、1㎡ 350円とかは、一体どこでこのお金がかかるんだろう？？？とか、RJC48のタワー住まいの理事長が首をひねっていたりします。
これこの価格帯では必ず怖い理事長が現れて、要求の厳しい理事会が結成される分をみこして、最近は50円/㎡/月程度（年数千万にはなる）のコストカット交渉での切り代を最初から盛ってあるんでは・・・ってのが私の仮説なんですがさて。
＃うちは(1)と(2)の間くらいかな。実際には新築時坪単価170万円程度に対して、
現在の管理費は139円（ただし税別です）なのでまずまず頑張っているほうかも..と自画自賛？
ただし駐車場代は全部一般会計いきですけどね。（これは都合の悪い時は黙ってる）
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