ミッキー・エヌさん（うちと殆ど同じ５００戸越えの理事長）から
前の回にコメントがついたので、急遽。例によって人のデータで一回稼ごうと。
マンションの価格が場所で大きく変わるのは、まぁ土地代が違うから
しょうがないでしょう。
（そのうち書こうかとも思いますが、坪単価200万円あたりで、マンションに
占める原価は、土地～建物です。坪300万のマンションは殆ど土地買っているし
坪150万のマンションは殆ど建物を買ってます：これは物件探索系ヲタクネタかな）
一方で、管理費って殆ど人件費で、管理人や清掃スタッフなどを雇うコスト計算の
目途となるコンビニ店員の時給は、まぁ都道府県が変わってもあんまり
変わりませんから、管理費はどの都道府県でも同じ・・・
かと思うとさにあらず。
よく不動産屋さんなんかがいう平均的水準として、
『坪単価２００万のマンションだから、
ひと月１㎡あたり２００円程度が相場』
とか。 実はうちもほぼこのレベル。
えー管理費が分譲価格に比例するってそんなバカな...
とか思って調べてみると実はこれはおおむね正しい。
正しいってのは”妥当だ”という意味じゃなくて、実際そう初期設定
されているってこと。
まとめのページとしては このあたり。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/twatch/detail/MMSUc2109013062006/
http://e-sumigokochi.biz/category/1336523.html
... 後ろのはよくまとまっているなぁと思ったら、うちのマンションの
顧問やってるメルすみさんのページですね。
（さりげなく宣伝しても、顧問料は下げてくれんだろうけど...:
まぁ顧問料も人件費だから、依頼する管理組合の”だらしなさに比例”
して変わるのは当然か；理事会がプロなみに完璧にこなせるなら不要な
サービスだもの）
もとになっている東京カンテイの発表は 2006/2011年とあります。
下は、首都圏・近畿・中部と地方別になってますが、自分のお住まいの
地区に近いとこを見てください。
こちらから
↓
2006年
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/46TR-syuto.pdf
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/46TR-kinki.pdf
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/46TR-cyubu.pdf
2011年
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/67cost-shuto.pdf
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/67cost-kinki.pdf
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/67cost-cyubu.pdf
まとめると、
● デベロッパーも価格競争も激しくて、新築のグロス価格を
抑えないといけないせいか（最近２０坪程度の３LDKで刻み気味に
作られたマンションをまたよく見るようになった）系列会社の
管理費で儲けないといけない？のか、このデフレ時代に上昇傾向
● 積立金＋管理費で、年間コストが物件価格の0.6%
しかも、その差額の大半が管理費の差によっている。
● 20階をこえるマンションの管理費は30%ほど高い
（うち該当。。。 (x_x) ）
● 小さなマンションから戸数１５０戸程度まではスケールメリット
が利いて管理費が低下していくは、そこを超えて２００戸超え
とかなると、また高くなる
（うち該当。。。(x_x) )
● 首都圏で、１万円未満の駐車場設定を行うマンションは、
2000年以降に激増した。
購入者のフトコロ具合は、確かに購入価格に比例しているはずですから
（最長で３５年以内に利息こみで返せる年収がないと売ってはもらえない）
この傾向は、コストアップで必須のサービスコストを積み上げて決まって
いるのではなくて、逆に購入者が払える金額に合わせて、サービスを
組み合わせるついでに、利益も設定？？ ってことになりますね。
都心部のマンションの人なんかは、無駄なサービスがアドオン
されているか、ぼったくられている可能性が高い。。。と。
まぁ、1㎡ 300万以上とか、万札をびっちり敷き詰めたより
高いマンションを買っている人は金がかかってもいいから、
サービスはてんこ盛りなほうが嬉しいのかもなぁ。
こら僻みかな。
.... 知り合いの住んでいる都心のタワーはうちとおんなじ管理会社で、
よくそこの管理人のOBがこっちに回ってくるけど
若めのおねーさんの、コンシェルジュが、全部で４人も雇われていて確かに
エントランスから入っていくとにっこりとお迎えしてくれるものなぁ。
１万２万の管理費の差が気にならんほどにリッチだったら、若い
おねーさんにコンシェルジュの格好してお帰りなさいませーとか
お迎えしてほしい。
（ご主人様お帰りなさいませーとかいってくれればなお萌え。。。 ヤメトコ）
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