はるぶーのマンションヲタクな日々

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、
管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。(多いはず)
なのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。


テーマ:

 マンションを購入すると、引き渡しの前に内覧会検査ってのがある。デベに
よっては、お披露目会なんて名前をつけて、紅白の横断幕掲げていらっしゃい
ませーとかやっているけど、これいうまでもなく『竣工引き取り検査』には違い
ないわけで、お祝い気分でやられるのには反対。
 
 自分の買った部屋を、完成状態ではじめてみるわけだから、舞い上がっちゃう
のは気持ちとしては判るけども、気に入らんところがあれば、この状態では
受け取れんときちんとつっかえさないとまずいでしょう。
 マンションヲタクには、内覧業者(さくらとか)を使う人が多いし、一人で
見て確認するのは大変だから助っ人を頼まれることも多い。ヲタクを自認する
私のこと、”内覧会オフ”とか称して、検査に立ち会った経験も多くて、
なんだかんだで、内覧会検査ってのは自分の部屋のほかに5-6回体験してる。
 
 ここで是正指摘をしてきちんと受けるかどうかと、管理組合が立ち上がって、
2年アフターでの初期故障指摘をしてきちんと受けるかは、もろもろの例を見て
いるとかなり強い相関があるので、内覧会検査はきっちりやりたいもの。
 
 これ気に入らん部分(初期故障)があって文句をいう相手は、マンションを
作った施工会社ではなくて、売主が相手になります。瑕疵担保責任をおうのは
管理会社でも、施工会社でもなくて”売主”だってのは基本中の基本なんだけど
勘違いして、管理会社だの、施工会社だの相手に喧嘩を始めちゃう人が多くって
これもまた売主に聞いてくれで突っぱねてくれればいいのに、管理会社からこんな
こといって怒っている人がいますとかでまた管理組合に戻ってきちゃったりする
ので、ここ何年も面倒臭い思いをしている
(まぁ、アフター対応を、管理会社に丸なげして、後ろにひっこんででてこない
売主が悪いといういい方もできる)
 
 長谷工施工のマンションで、長谷工側が”仕切って”いる物件は、売主がお金
だしただけで丸なげ度が高いほど、単なる”施工者”ではなくて、全部丸なげし
て任せたんだから対応してよ! って売主がいうのか、是正指摘への対応が
あんまり伝言ゲームにならないでさくさくいくパターンが多い。
 
 もともと仕様をやや古臭いといいながら標準化しているし、あんまり新しい
設計をいきなり試したりはしない”枯れた”設定をしているからトラブルとか
でにくいってのもあって、長谷工施工物件の内覧会検査はスムーズにいっている
例が多い気がします。
 
 実例をイニシャルででてくる村上健さんのブログでは、長谷工はHSKとして
でてきますが、比較的まともな対応をしている場合が多いので、これは良い
点としてリストアップしておいてもいいんではないかなぁ。。。と。

 
 内覧会を受ける人は 村上健さんのブログ 
  健さんのマンションアドバイス
    http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/
を、10-20も読んでおくと、対応の悪い売り主とはどう闘えばいいかってのが
でてきますからオススメです。 実は私も彼にお願いしている。
著書も当然?もっていますが、絶版なのか中古でしか手にはいらないようですね。

これは私は良書だと思っています 
  『良質なマンションを手に入れる』  (生活人新書)  

  • 新書: 219ページ
  • 出版社: 日本放送出版協会 (2007/03)
  • ISBN-10: 414088214X
  • ISBN-13: 978-4140882146
  • 発売日: 2007/03
      
     仕事の依頼は、”お金じゃなくて” 内覧会をまともな受け取り検査として
    進めて、ダメな会社はきちんとダメというというのが彼がボランティア的な値段で
    仕事を受ける理由なので、安いからなんてんで頼んでも受けてくれないけど。。。 
    ”売主”を徹底して相手にして交渉するというやり方は、管理組合にも通じる部分が
    あるので、いい教育をしてもらったかなと思っている。


    #隣地マンションの交渉でも、施工者とか、近隣対策専門会社とかの後ろに
    引っ込んでいる相手事業主をいきなり交渉相手として指名できたしな。

     
     是正するとなると、それを施工会社がかぶるんかどうかで、今度は、売主と
    施工者の間で延々とやりとりとかなることがある(組合の共用部の是正指摘だと
    1000万コースのものも多かったし)。 ここで売主と施工会社との力関係
    は普通同じだから、なかなか解決しないことも多い。
     
    村上健さんので、例外なく売主の対応が固くっていうこときかないのは、
    売主が複数社(JV)になっている物件になっていることが多い。
    売主<ー>施工会社だけでなくて、売主だけでも何社もあって調整がいるんでは
    まぁ全部 ”できません!”で踏みつぶせとなっても不思議はない。
    JVの場合は、会社が潰れてしまっても、ほかに残っていれば瑕疵担保保証対応
    が可能だというメリットはあるけど、実際に指摘しての対応が非常に鈍くなる。
    瑕疵担保保証を重視するなら、JVが避けたほうが吉かなと思える。
    (売り終わってしまってアフター対応だけになると、”主幹事”の会社だけを
    相手にすればいいことも多いけれども。。。)
        

    #私の部屋は、壁紙のクロスジョイントとか、フローリングの細かい傷とか
    どういうどうでもいいところは別にして100箇所を超える指摘箇所があって、
    全部直してもらった。 典型的な全戸対応案件では、お隣との間の隔て板に
    隙間があって、バルコニーからお隣が覗けてしまうという点の是正。
     あれこれ指摘したのを、モデルルームと同じだからなおさんという理屈を
    つけてくることは多いので、モデルルームの証拠写真を撮りまくっておくことは
    必須でしょう。 モデルルームでは、バルコニーのお隣との間に隙間などないぞ
    という証拠写真をつけたうえで、皆でクレームしまくろうぜとか焚きつけたら
    1週間程度で30戸以上からこれでは受け取れんとかクレームの電話がはいりまく
    ったらしくて、2-3週で500戸超える全戸で是正対応がなされたな...
    そこで、共用部ですから文句があるのでしたら管理組合にいえば。。。
    (いうまでもなく内覧会検査の段階で管理組合など存在しない)
    と言われたんで、じゃ理事長やるかなと思ったんで、んな逃げのセリフを
    売主が言わなければ、理事長にはならなかったかもなぁ...

     
     ってことで、長谷工施工であることのメリット:
     
    ● 仕様が”枯れた”設計なのでアフター対応の故障はでにくい
      ーーー逆にいえば、別に新築で買わなくても、評判が確定した、
       2-3年の築浅物件を狙ったほうが長谷工の場合いい気もする。
       (もともと坪単価200程度までを得意にしている分、いい感じで
       値こなれする物件が多いし)
  •  
    ● 長谷工に”丸なげ”されている物件では、建物関連のトラブ]]ルへの
      対応が、一元化されていて解決しやすい


     重要!! 
      ↓
     Disclaimer: このシリーズ私の狭い経験範囲で決め付けてます。
          苦情のあるかたはまずこちらをお読みください

      → http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11419746990.html
     
    ここまで

     
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