調査結果や、アスクへの各種見積もり結果を受けて
理事会でえんえんと検討。
①男・DINKS派は、弁当等サービス拡充・時間延長かいっそ廃止
②女・子持ち派は、午後の時間を中心に有人店舗の継続
で、人数比もかなり拮抗していてなかなかうまい妥協点がない。
理事会で同時期に問題になっていたのは、場合によっては
ミニショップの店員が２人でおしゃべりしている時間帯に、
管理事務室のカウンターが無人状態になっていることが多い
というもの。
うちのマンションは車どめがないとかで生協の車や工事の車両
がきたりすると、バリカーをその都度あけてあげないといけない
とかで、管理人さんが１人の時間帯に呼び出される頻度は非常に
高くて、いつもカウンターが無人で相談だの、一時利用駐車場の
借り出しにいくと空ぶりするという苦情はとても多かった。
＃優秀な管理人さんがいつもいて、相談に乗れてガス抜きも
できるというのはメガマンションでは必須の条件。
おかしな話で、もともとアスクは、”コンシェルジュ”
サービスが得意な筈なんだから、その時点で受けている宅配便
などのほか、駐車場や、共用施設の予約などの定形業務を
はじめっからアスクが全部受けて、理想的にはミニショップ
と管理事務室カウンターが隣あっていればなんの苦労も
いらなかったのに....
どうもそうするつもりで、あとから管理に直接関わる部分は
最後の瞬間に管理会社担当にした気配がある。
カウンターは18時閉まりなのに、ミニショップは21時まで
とかなっていて、どうも時間だけキープして定形の業務を
カウンターに移動してしまっったから、カウンターは昼休み
もあれば、18時に閉まってしまうとか、共稼ぎの人は平日全く
使えなくないってのは、500戸のマンションとしては平均以下
でしょう。
これを解決するために、私が提案したのは、有人店舗を廃止
して、極力もとあったサービスは管理事務室カウンターに
統合するというもの：
[1] 管理人を１人増員して、週７日08:00-19:00昼休みなしで
カウンターへの１名常駐を確約するように管理会社との
契約を変更する。いつでも管理人さんに会えることが保証
可能になるほか、カウンターのオープン時間は２時間伸びる。
（月20万ちょっとで年250万ほどの費用発生）
[2] 今ショップで受けている、宅配便受けは管理会社は
コミッションはいらないといっているので、カウンターへ移管。
ほか今はないクリーニングの受付サービスも実現を図る。
水やお米などのかさばる物販の予約販売も移管する。
[3] 一方で、AM/PM（今ファミリーマート）の自販機型コンビニ
を導入して、おにぎり・サンドイッチなどの日販品の扱いを
新規に開始、今の店舗の物販としての機能は極力残し無人化。
（よく、病院とか工場とか24時間でシフト勤務のいるとこの
休憩スペースに導入されている）
ーーーただ病院とかだと、無償化してもやっていけるらしい
けど、月6万円ほどの運営費の補助がそれでも必要という交渉
結果になった。焼きたてパンはなくなるのはいたしかたないと
して、次に売上の多いアイスクリーム自販機もちょっと難しい
と。まぁ仕方ないかな。 このアイデアは１期の書記だった
人が探してもってきてくれた。
[4] 上記２サービスに必要な年300万円は、現行の有人店舗の
契約廃止に伴う年910万円で補って、差額の年600万円は、明示的
に必ず修繕積立金に毎年振り返ることを、同じ総会議案で
提案する。
というもの。 最終アンケートでは、そこまでの結果から、
全く現状のままをもってよしとする人の割合は1-2%にまで押さえ
こんでいたので、これを合わせ技で比較的理事会おすすめの
一つの案（案C)とした。 このほかに、
単に店舗をなくして、[1]-[3]は導入しない900万まるまるカット案
（案D)に加えて、有人店舗を残すけれども、営業時間を大幅に
短縮する案
案A : ミニショップ存続 年間コスト400～490万円
運営時間10：00～19：00（週休1日）
案B : 案２：ミニショップ 年間コスト300～350万円
運営時間平日10：00～18：00（休憩1時間週休1日）
の２つの案とで、４案を併記してアンケートに問い直した。
”平日”の8時開店は実質的に9時までパンは買えないので、
案A/Bは、実際に顧客数の多い時間を残したもの。
もともと”焼きたてパンが朝食に食べられるかも..."という
夢をもってマンションを購入した人が多かろうということを
考慮して、存続派の理事の発案で週末だけでも最初に思っていた
通りにしましょうねで土日だけは朝7時程度に開店して、パンを
焼いて8時には提供可能にするという可能性を残すために、
金額には少し幅を持たせている。せめて週末は早く開店
しましょうは、結構これはこれで支持が得られそうだった。
アンケート結果は、実に４つにかなり均等に分かれて
しまって大失敗。
200人近くの回答は第１希望で
A案: 有人店舗存続 半額程度にカット 15%
B案: 有人店舗存続 1/3程度にカット 25%
C案: 自販機型コンビニ+管理員増員 35%
D案: 単にずぱっと有人天日廃止 25%
第２希望となるとほぼ４案とも拮抗している
と票が大きく割れる結果に.... (x_x)
500戸近くあるとアンケートをやって集計するだけで紙でも
実施すると１月はかかる。ここまで１年近くすったもんだして
きていて、２月先には臨時総会でなにか決めないと、また１年
自動継続で契約が伸びるのを３月前解約通達の契約条件だから
回避できなくなる。
この結果を見ている理事会でどう議案化するか決めないと
いけないんだけど、理事２０人に事前に意見伺いした結果も
実に 3:5:7:5と500戸の分布と全く同じに分布していて、
そこからなにかを議案にしないといけない....
次回理事会内で大紛糾編。ここまで意見が割れたことは
この４年間一度もなかったなぁ....
＃ アンケートはできるだけ YES/NOで総会みたいに
選択させるべきで、あんまり選択肢の多いのは作っては
いけないという当たり前な教訓を得たのであった。
強引にすすめるなら選ばせたい選択肢を最初にもって
くるけど、総会で通らなくても仕方がないので紙でも
実施とか割とフェアーにやったつもりではある。
よかったら、ぽちってください。別にやばいことは何もおこらなくって
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