建築プロデューサーとして、として忙しく飛び回る傍ら、日々の出来事や仕事上の感想などを業務日記風に書き綴っています。これから住宅を建てようかな？と思っておられる方、不動産事業・分譲事業の担当者の方など、また、土地活用などの良いアイディアを！と思う不動産オーナー様などに参考にして頂ければと思っています。ブログへのコメントなどは、ご自由に！！
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今年も終わり・・・
長い間ブレイク期間がありましたが、またまた、すこしづつ書き始めるようにします。（笑）
もう、今年も終わりに近づいていますね。後、1週間ですが、実質もう終わっているのと同じですね。今年はすごく、時間が早く過ぎた感じです。ある意味充実していた？ことになるのですが、充実していた、というより、追われていた？って感じですね。
何に追われていたのか？
それは、仕事・・・物件ですね。私の会社もすこしづつですが、仕事の内容が変わってきて、プロデュースの仕事だけでなく、土地の仕入れ、転売、分譲事業の企画へと・・・変わってきています。来年は、もっと仕事の内容が激変するでしょうね。
そんなことも期待しながら、新しい年を迎えたいと思います。
赤坂迎賓館・・・・
当社も、東京の物件を少しあつかうことができるようになりました。今当社が扱っているのは、赤坂のあるところの物件。私が東京にいたころとあまり風景の変わらない赤坂。億ションが立ち並ぶ地域は、大使館に勤める大使や、その側近達の住まいがたくさんあるところでもあります。
ある会社が自社の迎賓館を建設するべく購入した土地なんですけど、結構まとまっていてそこそこの規模の建物が建つような感じです。ま、迎賓館を計画するにはすごく適した土地柄なんでしょうね。何社かのそのような施設もすでに建設されていて、ある意味、社交界（？）の中心地？？って・・・。
ま、東京に住んでいるひとのイメージと、私達関西から見ている印象とはまったくちがうと思いますが、ま、赤坂、という地名を聞いただけでも、なんかそういうものを想像してしまう感じですね。赤坂、外国人の方が闊歩するインタナショナルなところ・・・。おしゃれなところ・・・。そんなイメージでしょうか？
そこで計画される迎賓館・・・。もちろん欧米風のデザインを基本とした建物になる（？）のでしょうけど、当社は、土地の仲介まで・・・。少し残念ですが、建物までさわれるような感じで取り組めたらよかったんですけどもね。
そうですね。ただ、聞いているところによると、今流行の、ハウスウエディングの会場のようなイメージ、だとか・・・。ゴージャス、そして、シックな・・・・いいよね。一度でもいいからそんな風な家にすんでみたいですよね。でも、年をとった時にはどうなるのかな？やはり、畳・・・が恋しい？？
やっぱり日本人、って感じになるのかもしれません。床に寝転べるところ・・・それが、すごく自然にくつろげる感じなのかもしれません。（笑）・・・私の家には、畳のスペースはないのですよね。ま、将来、リフォームしますか・・・。
マンションのリフォーム・・・
マンションのリフォームがひとつ終わりました。もともとは、どこにでもある分譲マンション仕様の少しダーク系かな？って感じの内装だったのですが、「白」を基調にした内装にすることで、結構明るい部屋、というイメージになりました。
お施主様は結構細部のデザインにコダワル方でしたので、木製の建具のデザイン、モールディングなども、全てご自分で選ぶ、といった感じで、仕上がりには納得頂けるような感じになりました。
普通の戸建て住宅でも、マンションでも同じなのですが、ひとつの空間をどう形づくるか？ということで、空間的な広がり、そして、奥行きなどが表現できると思います。今回は、アイランドキッチンをリビングダイニングの中心にすえて、キッチンからの動線を主体に計画したような形になりましたので、奥様にとってはすごく、家事のしやすい、そして、その後、くつろぎやすい空間になっていると思います。
家の中にもっとも長く過ごすのは、奥さん。ですので、奥さんにとって如何に家事がしやすいか？くつろぎやすいか？家の中のことをマネージメントしやすいか？という視点で、計画するとすごく快適な空間ができるように感じました。
住空間の中で、誰を中心に動線を考えるか？それで、かなり間取りや、全体の計画が変わってくるので、プランをしていく際には、家族内での話し合いや、どういう生活をして行きたいか？をじっくりとイメージすることから、はじめていくと結構、自分たち家族の思いを、設計サイドに伝えやすくなり、建築家のほうも、より良いプランの提示ができていくとおもいます。
設計・プランは、単に建築家からの提案を受けるだけでなく、自分たちの意見やイメージを上手く伝える工夫をしながら、意見を交換して作り上げていくようなイメージを持ってもらうと、より納得のいくものができてくるとおもいます。
価格上昇・・・・
世の中の景気が少し・・・実感できている人は非常にすくないと思いますが・・・回復基調にある状況になってきて、金利の上昇、そして、建材等の上昇・・・石油の関連で、製造コストの上昇から、物の値段が上がる傾向にありますよね・・・から、建築コストが結構堅調に推移する感じになってきています。
今から考えると、昨年、若しくは、一昨年に家を購入した人、が、もっともコストの安い時期に住宅を購入したといえるでしょうね。ま、今から考えると、ということですから、当時に今は住宅の建て時、不動産の購入のベストの時期だ、と判断した人がどれだけいたか？
かなりの人がそうは、思っていても、実際に行動に移せた人は限られているように思いますね。当然、こういう業界にいる私でさえ、ベストな時期には、住宅を取得していないわけですから・・・・ね。ま、そんなもの、と言えばそんなものなのでしょうけど。
特に、今苦しんでいるのが、ゼネコンさんですね。大きなビルの工事で、1年を越えて工事期間が掛かるものは、一年前と今とでは、建材等の価格が変わっていて、現場所長さんなどは、ある意味、苦しんでいるような状況なのではないでしょうか？
当然、デフレの時期には、反対のことが起こるわけで、遅い目に、遅い目に発注をしていけば、より大きな利益が生まれたはずですよね。今は、全く反対の時期、売るほうも、購入するほうも、結構ハンドルの難しい時期なんじゃないかな？・・・・といっても、それが、所長の腕の見せ所であったりするわけで、できる所長にしたら面白い、と感じているのかも・・・ですね。
やっと工事契約・・・
このお客さんは、結構設計に時間が掛かりました。すごい、自分の家に対する要望が沢山あって、それを一つ一つ片付けていくような感じで、処理をされるお客さんでした。一般のお客さんと比べて、すごく、コダワリがあって、自分で納得しないと進めない、って感じでした。
最近は、お客さんも雑誌とか、本とかですごく勉強しておられて、私たちがたじろぐような知識を持っておられる方もおられます。すごいですね。びっくりです。
もちろん、設計者の意見、提案も一旦聞いて、それを自分の中で消化して、意見をだされるのですね。結構感心する場面もあり、細部を詰めていく段階では、うちの顧客担当者も、逆に勉強にもなったようです。
家のデザインが言われ始めて結構な年数が経ちましたが、デザイン性などだけでなく、住み心地、使い勝手、っていう家の持つ基本的な要素をより重要視するようなお客さんが増えてきましたね。その上での、自分の好みのデザイン、インテリア・・・。
やはり、長い間住むことになるわけですから、単にインテリアが気に入っている、デザイン的におしゃれ！ではすみません。基本的な機能の部分を十分に考えていかないと、結局すごく住み難い家になってしまいますよね。
今回お客さんもやっと工事契約に漕ぎ着け、契約金額もお互いに合意できましたので、工事にかかっていくような感じです。
和風の家・・・
なんとか本日の打ち合わせで、基本プランが固まった状態になりました。あまり、お客さんが急いでいない、という事情があるにせよ、基本プランの確定に結構時間がかかりました。先ずは、
「○○さん、良いプランになって本当によかったですね。そして、先生、お疲れ様です。」
といってもこれから実施・・・いわゆる詳細図面になっていくわけで、これからがもっと細かい部分を議論していく大変な段階に来た、とも言えますけどもね・・・。
このお宅はいわゆる、田舎、に計画中の戸建てです。静かに流れる川のほとりに計画されていて、住環境としては、すごく良いところです。私も、仕事の状況が許せば、こんなところにゆったりと住まいを構えて、生活のベースとしたいような素敵な場所です。
これからの詳細検討、といっても、ま、基本プランの作成の段階で、住まい方、どんなクラシをしたいか？などは結構議論を尽くしましたので、細部のコダワリの部分の議論で十分に対応できそうです。図面の作成もそうですが、高さや、収納の内部のこと、建具や、設備機器・・・・検討しないといけないことは沢山ありますね。
でもこれからがある意味、具体的になってきて楽しみながらできる部分に差し掛かっているともいえます。このお宅が完成するのは、来年の2月ごろ・・・。今からすごく楽しみですね。
価格とデザイン性・・・
「デザインがあるものが価値のあるもの」というような風潮が最近よく感じることがあります。やはり、どんなプロダクツにしても、単に機能を果たす、ということだけではなく、それに、見た目のかっこよさ、を加えた「デザイン」という部分の付加価値を加えて、初めて、より高い価格の設定が可能、という感じでしょうか？
「住宅」についても、同じような傾向にあり、住宅メーカーの作るものよりも、「建築家」の方の設計するものの方が、デザイン性が高い、ということが一般的に言われるようになりました。
この「住宅」というものは、人間が住む、という基本的な機能を持つ、と同時に、外的なものから、住んでいる人を守る、というシェルターの働きを持っています。そして、その中で「人」は生活をしていくわけですから・・・・、生活しやすい、住みやすい、使いやすい、というソフトの部分も、関係してくるわけです。
そんな複数の機能を持つもの、といういう位置づけを「住宅」は持っていて、それに、デザイン性、というものが付加されていく、というより複雑なものになってしまっています。
「機能」という部分を突き詰めていくと、非常にシンプルになり、デザインという部分がある意味、削り取られていくような感じになりますが、「住宅」もある種の「プロダクツ」であり、その製品として、当然デザインというものも、追及されていく形になります。
このように「住宅」というものは、立つ位置によって視点が変わり、そして、評価が変わる、そして、それによって購入するお客さんの価値観、重要視するポイントも違う・・・。従って、それによって決定される「価格」も変わって来るわけで、非常に大きなマトリックスの中で、両者の関係が決まってきます。
今、一般的に「坪単価」というものが、住宅の価格を表示する指標として活用されていますが、上記のことを考えるとまったく意味を持たないことが分かって頂けると思います。この価格と機能、そしてデザイン、という3次元の世界をどう捉えるか、住み手がどうそれらを位置づけるかで、変わってきてしまいますよね。
つまり、「住み手の位置づけ」・・・それは、「納得性」の部分だと思っています。それが、上記の関係を規定する唯一の「ものさし」といえるのかも、知れません。
土地の価格・・・
最近の土地値の高騰・・・プロの方々は十分に理解されているでしょうし、首都圏の方も気づかれている方も多いと思いますが・・・関西はミニバブル状況に今年初めから突入しています。
坪単価があってないような感じで、同じ地域でもばらばら状態。びっくりします。そして、採算の合わない価格になってしまっていて、マンション業者さんなどは、土地の仕入れがままならない状況ですね。
当社にもいろいろと、「土地ない？」と電話がありますが、
「いいところは、高いしね。採算合わないよ。」
って、感じのものばかり。それでも、土地を仕入れていかないと、会社として成り立っていかないので、少しでも無理して買う・・・そんな繰り返しが始まってきました。どの案件も、事業化には、1～2年掛かりますから、現在売り出しているものよりも、数年先に販売される物件が割高になりつつある、と感じます。
金利も上がる傾向にあるし、早めに購入するようなことをお勧めしますね。こうなると、建築工事費もアップすることが予想されるし、確実に価格は上がりますね。
「全体の経済」としては、すこし好転しているような感じですが・・・。最終的な買主さん・・・つまり、大半のサラリーマンの方々・・・にとっては、すこし苦しい感じでしょうか？お給料があがるのは一部の方だけでしょうから・・・。
インテリアコーディネート・・・
なかなか、お客さん自身でインテリアのコーディネートって難しいようですね。キチンとしたインテリアの勉強をしていない、ということもあり、また、自分が何の色が似合っているか？何の色がすきなのか？ってことが多分十分理解していないのでしょう・・・。
といっても、私自身も、わかっていないわけですけどもね・・・。「カラー」テストっていうのがあって、あるテストをすると、自分に合っている色、好きな色、そんなものが解り、インテリアコーディネートをするときなどには、結構役立つかもしれません。
そういうことから、○○○のプロジェクトでは、インテリアコーディネートを提案できるよな形にしたかったので、コーディネーターの女性と組んで、家具、カーテン、ラグ、など、インテリア全般を提案できるような形にすることがでるように、体制を整えました。
ここまで、希望するお客さんがいるか否かは、わかりませんが、でも、ここまで望むお客さんはいますからね。結構高級立地ですので、そういうお客さんは沢山いるでしょうね・・・。