リフォームフェアー・・・
今日は、インテックス大阪でやっている「リフォームフェアー」に行ってきました。初日の午前中、ということもあり、お客さん、という感じの方はあまり居られませんでしたが、出展している各企業さんは、おのおの非常に工夫を凝らした出店をされていましたね。
面白かったのは、ステンレスオリジナルキッチン、と、中国で製造した洗面化粧台でした。どちらも、価格的には非常にこなれていて、これなら多くのお客さんに受け入れてもらえるような感じ、という印象を受けました。後は、大手住宅メーカーさんの、リフォーム部門の出展が多く、今一面白みに掛けました。
今日一日・・・といっても半日ですが・・・では、すべてを見切れなかったので、明日も顔を出そうと思っています。結構知り合いもいるので、いろいろと情報交換をしているとすぐ、時間が経ってしまいますよね。ある、メーカーさんは、阪神のバース！をキャラクターにしているので、今日の１時からくるとうことで、その会社のブースには、人だかりが出来ていました。
また、同時開催で、賃貸住宅フェアーも開催されていて、ワンルームを展開してりるディベロッパーが沢山出展していました。ワンルームは最近は建築家が入って、おしゃれなものが沢山できていますね。内部のインテリアもおしゃれなデザインのものが多く展示されていて、面白かったですね。
ワンルームもデザイン性が求められて、それをネタに入居者を募る、という形になるわけですよね。今では結構駅前に出来ていて、入居者の取り合いになっている感じですよね。ディベさんも大変ですよね。
病院なども、デザイン・インテリア重視で・・・・
最近は、婦人医療を中心とする病院などで、如何に病院に滞在している間に、患者さんに気持ちよく過ごしてもらうかを、重要視して病院を建設したり、インテリアに気を使ったりとしていることろが増えています。私の知り合いの建築家・・・女性の方ですね・・・も日本各地を飛び回って、新築病院や、既存病院のリフォームで、活躍しておられます。
私の住んでいるところの近くに、婦人科専門の病院ができて、すごい人、人、人・・・なんですね。私の家内も体の調子が悪い時に、掛かったことがあるのですが、人が多いのに、待ち時間が少ない・・・待ち合い室がすごく快適、お医者さんはすべて女性・・・・。ということで、病院なのにすごく快適であったらしいです。
但し、私立病院ですので、費用は結構高い・・・どういう内訳なのかはわかりませんが・・・と、言っていましたね。でも、少し高い費用を払っても、快適にすごす、気持ちよく治療を受けたい、という女性からのニーズは、かなりの割合であるのでしょうね。
こういう施設で従来に無いものを造ろうとすると、発想の転換がやはり不可欠で、建築家のアイディア、を活用するしか、なかなか方法はないのではないでしょうかね。効率的に患者をさばく、ということと、を重視して計画されていたものが、効率ではなく、病院内部にいる間に、どう気持ちよく過ごしてもらえるか、という部分に視点を移して、計画したことが、このような沢山のお客さんをひきつける結果となったのではないでしょうか・・・。
これからは、多分そういう傾向になっていくと思いますし、個人の住宅でも、住宅メーカーの画一的な・・・いろいろな取り組みをされていますが・・・プランだけでは、これからのお客様のニーズに対応しきれないのではないかなっていうのが、私の感覚ですね。
病院の建替えプロジェクト・・・・
半年ぐらい前から、ある町立の病院の建替え・移転プロジェクトに「設計事務所」と「建設コンサル」としてかかわってきたのですが、やっと、この秋の町議会に「移転案」として、議会を通過するような運びになりました。
もともと、その町では、約84床の町立総合病院を運営していたのですが、建物の老朽化（築42年です。）が進んできたこと、収益性の悪化・・・年間2億ぐらいの赤字・・・に、町の財政が耐えられないというところまで来てしまい、誰かに運営を肩代わりしてもらわないといけない状況になっていたのです。
当社は、医療コンサルと一緒に、運営先を探すこと、運営先の希望に沿ったプランニング、提携薬局探し、とこの半年間、走り続けてきましたが、やっと、形になるような運びになりました。特に、運営委託先探しは、結構難航したのです。現在、病院の経営って結構大変で、しっかりと黒字の経営をしている医療法人って少ないのですね。2極化しているように感じました。
ある医療法人○○会のように、Ｍ＆Ａを繰り返して規模を拡大しているところもあれば、買収される医療法人もある、感じで、淘汰が進んでいるようです。今回運営を受託することに内定した医療法人も、ある意味、建物を自前で建てる資金がなく、運営はできるが、建物はだれか建てて！って感じで、当社が病院という建物を建てる資金調達の部分を担当することになりました。
病院という建物を所有、管理するSPC（特定目的会社）を設立して、建物建設の資金を集め、リターンを返していくという仕組みで、病院建設の資金調達が可能になりました。おそらく、もっと大きな会社なら、こういうノウハウや事例を沢山やっておられると思いますが、当社の規模では、良くできたよねって感じです。ま、協力してもらえた「大きい会社」があったからこそ可能になりましたが、初めての経験でいろいろと勉強させてもらいました。
教えてください！！・・・立候補してください！！・・・
前回のブログの続きの内容なのですが、皆さん、下記のような会社があれば教えてください！
・面白い商材を扱っている会社
・デザイン性の高い商材を扱っている会社
・輸入材料を扱っている会社
・知名度が今一で、営業先の開拓をしたいと考えている会社
などなど・・・建築に関する会社、ということですが、もし、皆さんがご存知なら、教えて頂きたくよろしくお願い致します。もちろん、成約に至れば、お礼は差し上げますので！！
ひとつ、各社の支店ベースの部長さんや、支店長さんクラスの方をご紹介頂ければ、大変助かります。このサイトでは、各メーカーの担当者を1人決めて頂いて、窓口とさせて頂きますので、このサイトで発生した案件・・・新築・リフォーム・・・で、各社の商材が決定した場合には、当該担当者を経由して、すべて発注させて頂きますので、営業成績がアップすること請け合いです！！
・意欲的な支店長さん！
・営業マンさん！
・自分の営業成績を上げたい！と切に希望する方！
是非、名乗りをあげて下さい！！お待ちしています。詳しくは、お問い合わせ頂ければ、お答え致します。
ただし、関西（近畿）地方に限りますが・・・。
ある会社とのネットワーク・・・
弊社とある会社とタイアップをして、ホームページ･･･不動産情報の検索サイト・・・を立ち上げる計画をしているのですが、設計事務所とサポートしてくれる建材メーカーなどから登録に際してのフィーをお願いしているのですが、実際、なかなか集まらないものです。
今までのサイトは、13,000ビュー／日で、リニューアルによって、20,000ビュー／日を目標としているのですが、バナーとしての登録と考えても、なかなか集まらないものですね。実際、設計事務所として登録するに当たっては、￥5000／月・・・トップページで作品を紹介したり、各ホームページへのリンクを張ったりと、いうサービスを付加してこの価格設定！
サポート企業としては、新規案件の情報公開及び、設計事務所との関係作り、という感じで、￥100,000／月・・・新規の営業先の獲得などを考えても比較的安い金額設定！
とわれわれは考えて価格設定をしたのですが、なかなかすぐに「OK !」という答えが帰ってこず、なかなか厳しさを感じています。どうですか？高いでしょうかね？
13000ビュー／月のトップページで、自分の作品を紹介してもらい、そして、ホームーページへのリンクが設定されるのですよ！・・・年間で、6万という設定ですが、如何でしょう？高い？安い？
大企業にお勤めのお客様・・・
懇意にしている不動産屋さんからの紹介ですが、大企業にお勤めのお客様・・・すごい年収です！！・・・の設計をすることになりました。私共の会社がメインで行っている「建築家との家づくり」という部分から少し外れた形ですが、土地をその不動産業者さんが仲介したことから、設計と施工の仕事もあわせて、受注されるようです。
今回は設計は弊社内で、ということになりましたので、弊社の設計担当の女性を打ち合わせに向かわせることになりました。お客様の要望が・・・
・土地は広い（約50坪・・・この立地ではかなりの金額ですよ。）ので、庭のスペースを沢山とって、家は最低限で良い。
・開放的なプランが良い。
・部屋は寝室と、お客様用の2部屋で良い。（お子様はつくらない予定だそうです。）
・オープンキッチンで。
・間仕切りほとんどいらない。
・パーティーが出来るような、リビングと庭との動線重視
・お風呂は、欧米スタイル（お風呂とトイレと洗面が一体）
など、など・・・・。なんで、建築家とかデザイナーに頼まないの？知り合いいるでしょ？って感じですが、不動産屋さんの関係もあって、弊社のスキームは紹介せず。でも、担当になった弊社の設計担当は、嬉しくてしょうがない感じ・・・。楽しそうに、ニコニコしながらプランしていますよ。（笑）
どんな住宅になるんでしょうね？私も楽しみですが・・・。サラリーマンでも、収入の多い人は多いのですね！すこし、びっくり！今の時代、サラリーマンでも、でっかく稼げる時代なのですね・・・。
今週号の雑誌・・・
今週号の雑誌・・・東○○済ですけど・・・に結構面白い・・・専門家の方はいろいろと意見の相違や、調査結果をお持ちだと思いますが・・・記事が載っていました。タイトルは「値下がりしないマンション」というものですが、ま、立地条件的なものに選別条件を絞り込んでのランキング設定だったりしていますので、そういう一面でランキングを造った結果、調査した結果という「ただし書き」の下に、ということですけども・・・。
私が仕事のフィールドとしている関西地方は、やはり、東京などと比べて、市況が悪い・・・それもこの調査に現れていましたが・・・なっていうのが実感です。関西でも良い地域はほんと良い感じなのですが、やはり、その範囲というか地域というのかが少なく、また、市場規模も東京と比べて全く比較にならないぐらいってでしょうか？
でも、よく言われることが東京で起こったことは、2～3年後には、大阪で、っというのが今までの事例・・・経験も含めて・・・ですので、これから、大阪が面白くなりそうです。現実には、大阪の市内の物件は、現在でも品薄状態で、周辺の地域に波及しているというのが現実です。特に、○ノ○では、一昨年駅から5分の場所で、＠285万でディベにつけたのが、先日はより条件の悪いところで、＠350万ですからね。すごい変わりようです。
ま、実態調査といっても、アンダーな世界でしか分からない実取引価格と、公表価格は違うケースが往々にしてありますから、どの調査も誤差が発生するのですが・・・。でも、われわれ業者としての実感は、あがるぞ！という感じで共通しています。この気持ちがみんなに共通して持たれることで、自然と値上がりが発生するのですが・・・。
石油なども値上がりも段々と物価・・・この業界ですと建材の価格・・・に波及してくるでしょうから、建設コストが最低の時代は、過ぎ去りつつある、というのが実感です。また、来年、再来年には、消費税のアップも確実に来るわけですから、この1～2年が、建物の建て時！といえるかもしれません。それ以降は、多分インフレ！人口の問題で土地値は下がっても・・・もちろん、皆さんが憧れる地域はあまり下がりませんが・・・建設コストは、底打ちは確実ですね。
ということで、自宅の建替え・新築・増改築をお考えの方は、早く計画策定・・・大げさですが・・・に着手されることをアドバイス致します。ま、決して、商売上の営業！では、なく、私の本心ですよ！・・・うそっぽい？（笑）
正直、この厳しい時代を生き残った工務店・・・建設会社もハウスメーカーも・・・は、安値受注は決してしないと思いますので、なおさらでしょうね。やっぱり、きちんとしたサービスを提供、質の高い建物を提供しようと思えば、その分の利益をキチンと確保できないと、その高品質って提供できないわけですからね・・・。
いよいよ設計の打ち合わせ・・・
やっと、土地絡みの問題に決着が付き、本格的に設計の打ち合わせに入る段階にきました。このお客さんの現自宅は、旦那様のご両親から引き継がれたご自宅で、もう既に築25年は経過しています・・・。これを言っては失礼に当たるかもしれませんが、はっきり言って、現状住むのには辛い状況の家、です。実際に見ると、お客様が、「一日でも早く」とおっしゃる気持ちが良く分かります。
土地絡みで基本プランを提案させて頂いてから、かなりの時間が経っていますので、再度基本プランの確認からスタートすることになるわけですが、決定した・・・設計コンペ形式で決まりました・・・建築家の○○さんも、今週末の打ち合わせに向けて準備をして頂いています。
奥様からは、ワクワク、ドキドキ、ですっとお話をお聞かせ頂いている状態で、思わず私も「にやっ」って微笑んでしまいそうです。やはり、自分の新しい家の相談をするのは、夢の実現！ってことで、気分が高まりますよね。
私共も、お客様の夢の実現に、そして、満足してもらえる家づくりのお手伝いを一生懸命しないと！っと気持ちが引き締しまる思いです。現在の計画は、「地下＋1FRC＋2F木造」って感じで、土地の面積の割りに床面積を十分に確保していますので、かなり広いお宅になりそうです。
おいおい、図面など・・・詳しくは無理ですが・・・も公開できるようになるかも知れませんね。
地上げ物件・・・
なんか最近は、土地がらみの案件が多く、すこし、食傷気味・・・。○○で決めた・・・買付け証明書取得まで・・・物件も、個人が売りたい土地の周辺を、「地上げ」・・・イメージはよくないですが、形を整えることで、土地の価値が格段に上がります・・・をしてきました。
断っておきますが、決して私は「地上げ屋」では有りません。しかしながら、面白い立地にある物件を、その本来の魅力、価値を発揮させるように、仕組んでいくことも、建築・不動産のプロデューサーの立派な仕事であると思っています。
「地上げ」する前は、底地の持ち主から、底地を坪200万前後で取得、土地を賃借している8人の賃借人を立ち退かせることで、権利関係の全く発生しない、まっさらな土地、として利用が可能にし、そして、隣接する土地も同じように「地上げ」することで、その土地の形状をキレイなものにして、最終的には、坪○○○万というねで、売却することが出来そうですね。
掛かった期間は、約8ヶ月・・・。関係者も沢山いるので、大きくは利が乗りませんが、約190戸のワンルームマンションと、2DKの混在するマンションが建設できそうです。ディベロッパーは、ファンドに「一棟売り」するらしいですが、場所が場所だけに、完成すると結構話題になりそうです。
昔の「地上げ」ってすごい悪い印象がありますが、今では、結構キレイなものです。実際の交渉の現場はいろいろと有りますが、土地の価値を高める、という付加価値（？）の高い仕事（？）と、考えてもらえれば・・・やっぱり無理があるか？・・・イメージが少しはよくなるかもですね。
近隣対策・・・
いろいろと不動産を触っていると、「近隣対策」ってものが不可欠になってきます。また、ややこしい人と関らなくてはならないのも、この「近隣対策」ってやつです。
今私が関係している物件で、隣接している土地にお住まいの弁護士さん！が居られて、もう、すでに引退されているのですが、理屈っぽい！ま、弁護士さんですから、当たり前、といえば当たり前なのですが、一応、こういう不動産関係の専門家ではない弁護士さんですが、いろいろと、知識はあるのでしょう！個人の財産を侵害するような解決案・・・敷地境界の確定に関してですが・・・はないはず！民法が出来た後に、建築基準法が出来たから、民法が優先だ！！とか・・・。役所に文句を言いに行くぞ！とか・・・。もう、大変！！
ほんと、自分の利益だけを主張する方は、アコとしては、いや（？）ですね。だって、みんな自己主張は程ほどに、妥協点を探るような調整をしていっているのに、自分の利益のみの主張って、なに！？ま、気持ちは理解できないわけではないのですが・・・・ね。現実を見てください！って感じです。
結局、理屈！という論理的な部分で説得するのはやめにして、「情」に訴える方法で落とす（？）・・・納得してもらうことですが・・・に戦術を変更！！！奥様を登場させて、情に訴えかけ！先ず、彼の奥さんを攻略！！奥さんから、一言添えてもらうことで、旦那・・・元弁護士ですね・・・を攻略！！やったー作戦勝ち！！と、一仕事終えて、一段落です・・・。