梅田北ヤードの容積率を拡大、入札実施後に異例の決定
大阪市の都市計画審議会は2月8日、JR大阪駅北口の大規模再開発用地、梅田北ヤードの容積率を最大1600％にすることを決めた。2006年の入札時点で提示されていた最大容積率は1200％だった。事業者決定後の大幅な容積拡大は異例だ。
梅田北ヤードは合計24haの貨物鉄道用地で、このうち東側の7ha(70000 m²・21200坪)が先行開発区域として売却された。入札は2006年5月と11月の2回に分けて実施され、三菱地所やオリックス不動産などの企業連合が推定約3400億円(一坪/1600万円・容積率1600％の為、一種あたり100万円)で落札した。企業側は当初計画より公共スペースを拡大することを提案し、引き換えに容積率の引き上げを要請していたようだ。
土地は以前、国鉄が所有しており、その後鉄道建設・運輸施設整備支援機構（鉄道・運輸機構）と都市再生機構（UR都市機構）に移管された。それまでの容積率は200％だったが、2006年の入札に際して、大阪市は法定容積率を最大800％に緩和した。
さらに、売り主の入札資料に「都市再生特別地区を申請する場合、上限400％を目安として容積率積み増しを提案できる」との条項が提示され、入札参加者は最大1200％の容積率を前提として収支を計算していた。1600％になることが事前に公表されていれば落札結果が変わっていた可能性もあり、結果として公平性を欠くのではないかとの声も出ている。
容積率1600％になるのは、南北3つに分かれた街区のうち、オフィス・店舗棟を建設する駅前の街区だ。奥の2つの街区の容積率は2006年時点でそれぞれ1000％、800％になる見込みだったが、今回1150％に拡大した。これら2つの街区にはオフィス、店舗、マンション、ホテル、研究施設などの複合ビルが建設される。オフィスフロアの面積は52％増の合計22万8800m2。完成は2011年を予定している。
大阪は、橋下知事になり、今後が期待されます。でも、デベロッパーさんは儲かりましたね。
東京では、東京駅の丸ビル地区がいい例ですが、商業施設を入れることで容積率1000％が、容積率1300％に緩和されています。活性化のためいいことですよね。
大阪が、大きく変わりますね。