架空・神宮町地区における「街づくりスキーム」を妄想、、、
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□（外部リンク）ブロガー仲間「ＹＯＮＥＤＥＮさん」の記事 に触発されて、
ウチ＝本ブログでも、
■架空都市「神宮町」 の街づくり（再開発）スキームを考えてみた…
注：TMOになることが出来るのは、商工会議所、商工会、第三セクター機関等のみ、、、
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近似事例１．「汐留シオサイト」
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「汐留地区街づくり連合協議会」は、
11の街区によって構成される汐留地区再開発プロジェクト全体を、
自然との共生のもとに“安心で安全で潤いのある街”とするために、
地元住民が主体となって設立された組織です。
住民手ずからの街づくりを課題に、
東京都や港区との意見調整を積極的に行う場として機能することをめざして、
1995年12月に発足しました。
会員は土地区画整理事業区域内の宅地の所有者と宅地の借地権者全員で、
東京都と港区が特別 会員となっています。
汐留地区は、
この「汐留地区街づくり連合協議会」を行政と個々の住民とを結ぶ組織として、
街路や地下道、
ペデストリアンデッキなどをはじめとする公共施設整備のグレードアップを図り、
地区全体をトータルに管理運営していくことを目的に、
官民協働型の街づくりを進めています。
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「汐留地区街づくり連合協議会」が中心となって積極的な提案を行なった結果 、
「汐留シオサイト」では、
自然石を使用した歩道や装飾性の高いデザインを採用した街路灯、
各種イベントの開催が可能な幅40mの地下歩道、
数十種類におよぶ高低木の植裁など、
通常の行政主導の整備よりさらにグレードアップした環境デザインを実現。
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しかし、
グレードアップした分についての維持費を税金で負担してもらうわけにはいかないため、
その資金を確保する方法もあわせて検討しました。
その仕組みづくりにあたって参考としたのは、北米で実施され、
現在世界中から注目を集めている“BID（ビジネス・インプルーブメント・ディストリクト）”
と呼ばれるシステムです。
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BIDは、州によってはDID（ダウンタウン・インプルーブメント・ディストリクト）
とも呼ばれていますが、
どちらも形態としては民間NPO（非営利組織）で、
地区計画に基づいて定められた特別 税を運用する権限があったり、
連邦政府の補助金の受け皿となるなど準行政機関的な性格を持っています。
現在、カナダも含めた北米で1,000以上ものBIDが活動中です。
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これはその地区をよりよい街としていくために、
事業者（住民）が積極的に環境計画をはじめとする街づくりに参画し、
イニシャルコストの増加分、維持費の増加分など必要な費用の負担を事業者側も行い、
事業者が主体となって設立された非営利活動法人を窓口に、
行政側と協働した街づくりを進めていこうというものです。
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「汐留地区街づくり連合協議会」では、このシステムを参考に、
従来まで行政側に委ねられてきた公共施設の維持費を
地区内の事業者が負担することとしましたが、
最大の弱点である資金収集が完全に担保されるための施策として、
官が特別 税などの形で負担金を徴収し、
その資金が街を維持管理する非営利活動法人に交付されることを前提に検討中。
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■（本ブログ内関連記事）汐留ラーメンと浜離宮 もご参照いただけたら幸いです♪
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近似事例２．「高松市丸亀町」
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まちづくり会社は第三セクター方式の株式会社。
定期借地の導入と地代の「劣後化」。
期待利回り7％/年で地代を設定するも、
地代の額は商業施設の売上により変動する契約としている。
また、都市再生緊急整備地域の指定を受け、地元提案型事業として事業を実施。
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「所有と運営の分離（上下分離）」が行われている。
そのため、従前の土地に係る権利を
土地・建物の区分所有に権利変換する通常の方法でなく、
土地に係る権利を従前のままに維持し、そこに施設建設のための定期借地権を設定。
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また定期借地権に係る権利金を設定しないことにより事業費を大幅に圧縮。
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さらに地権者は、
従前の建物の権利変換によって、共有形態で店舗を取得することとしたため、
地権者の共同出資により設立する会社による店舗保留床の取得が可能となり、
地権者21人のうち14人が出店を前提として共同出資により会社を設立、
その会社が店舗保留床を取得した。
このようなスキームを利用することにより地権者によるリスクテイクが行われている。
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なお、
共同出資会社による店舗運営では、地権者が出店する場合、
共同出資会社から店舗を賃借し、
共同出資会社が店舗全体のテナント・リーシングを実施する。
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出典： □（外部リンク）香川県高松市／丸亀町商店街Ａ街区再開発
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【このスキームの基本的な考え方】
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みなさん、デパートの食品売り場を思い浮かべてほしい。
肉、野菜、魚、惣菜、いろんなものが個店に並んでいる。
行列をなしている店もあれば、閑散としている店もある。
デパ地下は、デパートのフロアの一部分を店が借りて出店している。
だから、売り上げがふるわない店があれば、
フロア全体の売り上げに影響が出るため、退去を求められる。
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こうした店の交代によるフロアの活性化（テナントミックス）を、
デパートの社員であるフロアマネージャーは
自分の権限で行うことができる。
だから、３ヶ月単位でどんどん店が変わり、
その結果デパート全体の売り上げも伸びていく。
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では、商店主の集まった商店街のタウンマネージャーは、
店の交代など行えるのか？
「売り上げがふるわないから、来月には出て行ってください。
代わりに、別の個店が 入ります」
と、商店街のおやじさんに言えるはずがない。
店は商店主や企業の財産である以上、
地主でも株主でもないものの言うことに従う必要は無いからだ。
これでは、商店街のマネジメントなど、実行されるはずがない。
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ならば、
商業者＝地主という構図を壊し、
商人に不動産の所有権は手放してもらい、
地代という利用料を自分とは異なる商人からの
テナント収入としてもらえばいいのではないか、という発想が生まれる。
この方式で
成功したと言われるのが高松市の丸亀町商店街だと思えばよい・・・・
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出典： □（外部リンク）デパート化する商店街
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近似事例３．「大丸有地区」
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大丸有エリアマネジメント協会は、
東京都千代田区の大手町･丸の内･有楽町地区（＝大丸有）を中心とする都心エリアで、
街をより一層活性化させ、
人々の多様な参加・交流の機会を創っていこうというＮＰＯ法人です。
地域の再開発協議会が母体となり、
地区に係わりのある企業・団体やワーカー、学識者、弁護士等が集まって組成されました。
これまで、企業主体のビジネス街といわれてきた、本地区で、
ワーカーが主体となって活動する、はじめての取り組みなんだそうです・・・・・・。
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出典： □（外部リンク）ＮＰＯ法人 大丸有エリアマネジメント協会 公式ＨＰ
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■（本ブログ内関連記事）架空都市「神宮町」再開発構想（妄想）模型
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当方では、
旧来の商店街（それほど密度が高くなく、しかも歴史的で複雑な権利関係が有るところ）
を想定しているという設定上、
Ｔype（３）を採用します！
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本当は「百貨店化された商店街」も捨て難いんですけどね。。。
「小口会員」によって消費者を代弁する意見を集めている、、、ってことで、何とか・・・・・
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■（本ブログ内関連記事）会津若松「テナントミックス」編 参照