不可能な資金調達の模索には危険がいっぱい
９月１６日
ファクタリングでもあり得ないスケジュールや実行額に固執すると、
ヤバいファクタリング会社の餌食になってしまう危険がいっぱいですが、
これは他の資金調達でも言えることです。
例えば、不動産融資。
数日前、よく案件をご紹介いただく不動産系のコンサル会社から次のような相談がありました。
九州の某都市でクリニックをされている医師の方が、
東京の一等地にあるマンション１室の投資で、
フルローンをアレンジしてほしいと言う内容です。
既存取引の地元の地銀の提案する融資は、
金利1.75％、長期可能、融資額は購入額の90％と言う良い条件ですが、
今まではこの地銀でも100％ローンだったのに、今回は購入額の10％現金が必要になったのがNGで、
フルローンのアレンジを希望されているのです。
でもこれは金融庁の、昨年末の通達で、
不動産融資のオーバーローンはもちろんフルローンも禁止になっているから、
当然起こり得る話で、自己資金10％の条件で投資の可否を判断されればよいのですが・・・・
なかなかそうはいかないようなのです。
フルローンが難しくなった顛末を「金融庁から各金融機関に融資制限通達が発令！不動産投資は来年以降融資が付かなくなる？ | 成功の投資スキーム」と言うサイトに分かりやす記事がありますので、関係部分転載します。
『昨年の12月1日に
金融庁から各金融機関にある通達が発令されました。
その内容について不動産販売会社の営業さんから
情報を入手したのでご報告～
結論から言うと
来年以降不動産投資しようとしても
融資が付かなくなる！
または、
融資が付きづらくなるであろうとのことです。
理由は、冒頭で述べた
金融庁から各金融機関に発令された
通達が原因です。
現在の金融機関の
新規貸出は、今年度上期で１兆８９１５億円に達し、
年度ベースで過去最高だった
１５年度の３兆２７０９億円を上回るペースだそうです。
不動産投資に偏りすぎる融資傾向に歯止めを打つために
金融庁が立ち上がった形となりますね。
なぜアパートローンに銀行が傾倒するかというと、
単純な理由ですが、
住宅ローンよりも金利が高く設定できるからです。
長期金利が低下を続ける中で住宅ローンのうまみは非常に小さい
ので、不動産そのものが担保になり、
なおかつ、金利が高く設定できる
不動産経営に融資が付きやすいのです。
都市部においては、今なお需要が供給を上回る状態が
続いているので
直ちに不動産投資にリスクがあるわけではないのですが
やはり、金融庁としては偏った流れは安定させようとするのでしょうね
さて、
では、金融庁の政策で
われわれ不動産投資家にはどのような影響が出るのでしょう？
じつは、とても大きな影響が出ます。
結論から言うと、
来年以降融資は非常に付きづらくなると予想できます。
まず、
〇融資可能エリアが制限されます！
現在は、地銀が他県の遠方の物件に対しても
融資を付けることができますが、
遠方の物件や投資家に対する融資は
非常に厳しくなるでしょう。
〇物件によって、自己資金比率が大幅にアップするでしょう。
現在は、オーバーローンやフルローンなど
自己資金が非常に小さい条件で
1億2億の不動産物件を購入することができます。
これが、数年前の基準でもある
1割から2割の自己資金比率に戻されます。
たとえば、現在自己資金100万円で1億の新築アパートが
購入できますが、
来年以降は1億の物件を購入しようとした場合は
自己資金が800万～1000万円ほど必要となります。
この政策は大きいですよね、かなり不動産投資への
ハードルがあがることになります。
現在不動産投資を目指す一番のターゲットは
サラリーマンですが、自己資金100万だからこそ
できるレバレッジ投資なのですが、
自己資金1000万必要になれば
一気にサラリーマン投資家は絶滅するでしょうね。
〇オーバーローン、フルローンは不可！！
もちろん、オーバーローンやフルローンは完全撤廃
となります。
来年以降は非常に融資が付きづらくなるだけでなく
融資が付いても自己資金が非常に大きい条件となります。
たぶん、サラリーマンでは、1億の新築アパートは
高値の花となるでしょう。ましてや
4億のRC1棟丸ごと購入なんて
夢のまた夢になってしまうでしょうね。
基本的に全国の金融機関は
この金融庁の通達には従うそうです。』
このように特に金融庁の通達には逆らえない地銀なら、
このお客様の案件でもそうであるように、
10％の自己資金を条件にするのは当たり前です。
自己資金１０%出しても見合う投資なのか否かを検討されて決断されるのが一番なのですが、
金利や期間を同条件でフルローンを模索しまくると、
忌憚なく言って、おかしな話に引っかかってしまう懸念が大きいのと、
無駄な時間を費やしてしまうリスクが大きくなってしまうのです。
今日紹介したことは１例ですが、
お客様は日々このような情報が入ってくるわけではないから、
よく理解されていないのは仕方ないことかもしれません。
でも、知らなかったことで、無駄な時間と無駄な労力と場合によっては、
お金まで失くしてしまうようなことになりかねません。
この件ではお客様の希望されている資金調達が投資のための資金だから良いのですが、
これができないから止めようが許されない運転資金の資金調達の場合だと、
不可能な資金調達を模索るるリスクは非常に高くなります。
場合に追っては破たんまでつながてしまうリスク大なので、
できるだけ日頃からこの種の情報を、
自ら積極的にフォローしておかれることは重要だと思います。
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