相続時精算課税制度の見直し・相続税の計算上加算する生前贈与の期間延長（令和５年税制変更）

令和４年１２月１６日に発表された令和５年度税制改正により、相続税・贈与税に関係して大きな変更があります。

（１）相続時精算課税制度の見直し

■相続時精算課税制度における基礎控除の創設

同制度を選択後も、基礎控除額である毎年110万円以下の贈与については贈与税申告が不要となります。

※令和６年１月１日以後に贈与により取得する財産に係る相続税又は贈与税について適用されます

■災害により被害を受けた場合の再計算の導入

同制度の適用を受けた贈与財産が土地又は建物にである場合において、当該土地又は建物が災害により一定の被害を受けたときは、相続税の計算において当該土地又は建物を再計算することができます。

※令和６年１月１日以後に生じる災害により被害を受ける場合についいて適用されます

（２）相続税の計算上加算する生前贈与の期間延長

相続財産に加算する生前贈与の期間を３年から７年に延長されます。また、延長した４年間（相続開始前３年超７年以内）に受けた贈与については、過去に受けた贈与の記録・管理の事務負担を軽減する観点から合計１００万円まで相続財産に加算しないこととされます。

※令和６年１月１日以後に贈与により取得する財産に係る相続税について適用されます。つまり、令和８年１２月以前に相続開始の場合、加算期間は３年であり改正の影響を受けません（相続開始日が令和９年１月以後、加算期間は順次延長され、加算期間が７年となるのは令和１３年１月以後となります）。

不動産相続登記の義務化が令和６年４月から始まります

不動産の相続登記義務化がされる、という話題を聞かれた方からの相続登記のご相談を受ける機会が増えてきたように感じます。

不動産の売買であれば代金支払いと引き換えに登記をすることは一般的です。代金を支払ったのに登記をしないと、世の中に「これは私の不動産だ」と言えないためです。

ただ、相続登記は義務でなく、銀行預金は解約しても登記は後回し…のまま数十年経過、という状態も多くあり、登記簿上の所有者が分からない「所有者不明土地」が増加し、社会問題となりました。登記簿上の所有者が既に亡くなられている場合、その土地に関して問題が生じた場合（例えば、不法投棄、境界確定、道路拡張等による収用）に相続人を探し、連絡を取ろうにも行方不明だったり外国に帰化していたり、と途方もない労力がかかります。

この状態を解決すべく、令和３年に民法等の改正があり、相続登記の義務化をはじめ、不動産に関するルールが変わりました。

◎相続登記の義務化

（令和６年４月１日施行）

・相続によって不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記をする必要があります。

・相続により所有権を取得したことを知った日から３年以内に遺産分割が成立しなかった場合、法定相続分での相続登記を行い、その後に遺産分割登記をする方法がありますが、そうした申請手続きの負担軽減を図るため、令和６年４月１日から「相続人申告登記」制度が創設されます。

この制度では、相続人が登記簿上の所有者に相続が発生したこと、自身が法定相続人であることを登記所（法務局）に申出ることで相続登記の申請義務を履行したとみなされます。

・上記期限までに正当な理由なく相続登記をしなかった場合、１０万円以下の過料が科せられます。ただし、この期限は相続登記義務化が施行された後から数えるため、施行前に開始した相続についても、令和６年４月１日から３年を経過した令和９年４月１日以前に過料が科せられることはありません。

◎住所氏名の変更登記の義務化

（令和８年４月２７日までに施行予定）

・登記簿上の所有者は、住所や氏名を変更した場合、変更した日から２年以内に住所等の変更登記をする必要があります。

・上記期限までに正当な理由なく住所等変更登記をしなかった場合は、５万円以下の過料が科せられます

相続や住所変更による登記が法令上の義務でなく、誰からも催促されない、しかも登記をするには司法書士報酬と登録免許税や書類実費がかかる…という現状が所有者不明土地問題に理由です。

市外に転居した場合、「引越しに伴うご案内」のようなチラシを市役所で受けとることがありますが、保険や年金等の案内はされても、不動産をお持ちなら住所変更登記も忘れずに、とはあまり記載ないように思います。

今回、登記を行わないことに対する過料規定もされましたが、おそらく現実に過料を科すことはないのでは？と推測します（規定はあるので過料が科せられることが原則ですが、これまで義務でなかった手続きについて即時に過料制裁とはならないと思いますが、私見です）。

ただ、法令で義務化したこと・過料制裁もあること　が原則となる意義は多いにあります。

住所や氏名の変更登記は、事実の報告的な登記申請のため、特に難しいものではなく、司法書士に依頼されなくとも、法務局のホームページに掲載されている登記申請書のひな形を参考にして、ご自身で行うことはできると思います（住所変更したのがかなり昔で、住所変遷を証明できない場合や住居表示と住所異動が混在している場合や共有・複数不動産の場合の扱い等、少し検討が必要な事例もありますが）。

相続登記も必要な書類や登記申請書のひな形が法務局のホームページにありますので、ご自身で登記申請を行うことも可能ですが、住所等変更登記と異なり、遺産分割（誰が不動産を承継するか）や税金等、実体上の検討を行う必要があるため、相続登記については司法書士等の専門家にご相談された後に進めた方がよい（安易に法定相続で登記すること等を避ける）かと思いました。

節税目的の不動産取得（最高裁判決）

令和４年４月１９日に節税目的不動産の相続税評価に関して最高裁判決がなされました。

事案としては、相続税対策のため不動産を購入し、相続評価額を下げる手法の可否に関するものです。

具体的には、次のようになります。

・被相続人が平成21年に２棟の不動産を13億8700円で購入

　その際、信託銀行から10億5500万円を購入資金として借入

・平成24年に被相続人が死亡して相続開始

　これら２棟の不動産を通達評価額（約3億3370万円）として相続税申

　告。不動産購入の借入金を考慮すると課税価格合計が2826万円と

　なり、基礎控除を差し引き相続税額は0円となった

これに対し、税務署は通達評価額で評価することが著しく不適当として鑑定評価額である12億7300万円と評価すべきとして更正処分を行い、

相続人がこれを取り消すよう争いました。

通常は相続における不動産評価は通達評価額によって行いますが、評価通達６項には「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の評価は、国税庁長官の指示を受けて評価する」と定められています。

今回の最高裁判例のポイントとしては、

①不動産評価の客観的な交換価値＝時価を示す鑑定評価額等がある　…相続税法22条は、相続等により取得した財産の価額を当該財産の取得の時における時価によるとしています

②通達評価額と鑑定評価額（客観的な交換価値）との間に著しい価額のかい離があることに加え、以下③の事情も認められる

③将来発生することが予想される相続税の負担を減じ又は免れさせるものであることを知り、かつ、これを期待して、本件購入・借り入れを企画・実行したこと

以上から、「本件購入、借入れのような行為をせず、又はすることのできない他の納税者と上告人らとの間に看過しがたい不均衡を生じさせ実質的な租税負担の公平に反するというべき」事情があり、画一的な方法を採用しない合理的な理由がある。評価通達６項の適用は「平等原則に違反するものではない」と判示しました。

ポイント③にある意図的な相続税対策に加え、評価方法による金額の差が大きいことが今回の事例の特徴と思いますが、逆にいえば、意図的と認定できない事情や金額の差の程度によっては更正処分もされないと言えそうです。

相続手続きでの添付書類の有効期限

不動産の相続登記をはじめ、相続の手続きでは、戸籍謄本や印鑑証明書などいろいろな添付書面の提出が必要になります。

不動産や銀行口座などの相続手続きは、複数の機関へ申請することが多いので、すべてが完了するまでには時間がかかります。

そのため、それら手続きの添付書類の有効期限を気にしておかなければなりません。

不動産の相続登記では、法務局へ提出すべき戸籍謄本等の添付書類は基本的に有効期限が定められていません。

何年も前に取得した戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍の戸籍関係書類や住民票除票でも問題なく提出することができます。

また、印鑑証明書や遺産分割協議書も直近のものでなくても有効です。

ただし、相続人の戸籍謄本は被相続人が亡くなった時点で生存していることを証明しなければならないため、被相続人の死後に取得したものを提出します。

また、登録免許税の計算のために提出する不動産の固定資産評価証明書については、評価額が毎年４月１日に変わるので最新のものを取得して添付しなければなりません。

一方、銀行などの金融機関では添付する証明書に『３か月以内』や『６か月以内』といった期限を設けていることが多々あります。

除籍謄本や改製原戸籍は古いデータになるのでいつ取得しても内容に変化はありませんが、戸籍謄本は死亡、結婚・離婚、出産、移転など変化するタイミングがあるので、取得から６か月以内のものという指定があることが多いです。

実印を押した本人の意思が直近のものであるという確認のため、特に印鑑証明書は新しいものを添付させるようになっています。

手続きする金融機関によって証明書の有効期限が異なるので、事前に確認することが必要になります。

法定相続情報一覧図の写しには有効期限がある？

平成２９年から始まった法定相続情報証明制度とは、亡くなった人（被相続人）の出生から死亡までの戸籍関係書類と相続人の戸籍謄本等、相続人が誰であるかわかる一覧図（法定相続情報一覧図）を作成して法務局に提出することで、登記官の認証を受けた法定相続情報一覧図の写しを発行してもらうものです。

この制度により、不動産の相続登記や銀行の相続による解約手続きの際に、たくさんの戸籍謄本等の束の代わりに法定相続情報一覧図の写し１枚で相続関係を示すことができます。

不動産が複数あってあちこちの法務局に相続登記をしなければならないケースや、預金が複数の銀行にあるケースでは、手続きが並行して進められるためとても便利です。

反対に、行うべき相続手続きの件数が少ない場合には、この制度を使うメリットはあまりないかもしれません。

法定相続人は被相続人の死亡した時点で確定し、その後変わることはないので、発行された法定相続情報一覧図の写しには有効期限はありません。

ただ、銀行など届け先によっては、『６か月以内に発行されたもの』など有効期限を設けている場合もありますので、事前に確認するほうが安心です。

また、法定相続情報一覧図の写しは何通でも取得することが可能ですが、最初の交付から５年間は法務局で保存されるため、その期間を経過すると再交付を受けることはできなくなります。

再交付は、法定相続情報一覧図の写しの申出人しかできないので、他の相続人が再交付を希望するときは、当初の申出人の委任状が必要となります。

法定相続証明情報制度

法定相続情報証明制度は、相続登記をしないまま放置されている不動産を減らすべく、相続登記がスムーズに行えるように、法務省により平成２９年５月２９日から運用開始された制度です。

この制度を利用すると、法務局より法定相続情報一覧図の写しというものを発行してもらえます。

発行してもらうには法務局へ申請書と共に以下の書類を提出します。

①     被相続人（亡くなった人）の生まれてから死亡するまでの戸籍関係書類（戸籍謄本・除籍謄本・原戸籍謄本等）の原本

②     被相続人の住民票除票（最後の住所を証する書類）

③     相続人全員の現在の戸籍謄本

④     申出人（相続人の代表者）の氏名住所を確認できる公的書類（運転免許証など）のコピー

⑤     法定相続情報一覧図

　　①の戸籍関係書類を確認して、被相続人と相続人の関係図を作成します。被相続人の氏名、最後の住所と本籍地、生年月日と死亡年月日、そして相続人の氏名、生年月日及び続柄を記載します。

不動産相続や銀行などの相続による承継手続きでは、亡くなった方の戸籍関係書類の原本の束を提出する代わりに、この一覧図の写し一枚で相続関係を証明することができます。

なお、この法定相続情報一覧図の写しは何枚でも取得でき、手数料は無料です。

また、不動産登記は行わない相続でも、銀行手続きのためだけに利用することも可能です。

これまでの銀行での相続手続きでは、すべての戸籍を確認してコピーを取られていましたので、長時間待たされることもありました。

この法定相続情報一覧図の写しであれば相続人が誰であるか一目で確認できますし、コピーも１枚だけです。

また法定相続情報一覧図の写しは複数枚取得できますので、複数の手続きを並行して行うことも可能になりました。

当事務所でも法定相続情報一覧図の作成業務を取り扱っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

電子化された領収書や契約書に印紙税はかかるか？

印紙税が課税される文書（課税文書といいます）は印紙税法に定められており、国税庁の【印紙税額一覧表】で確認できます。この一覧に記載ないものは不課税文書となり課税されません。

課税文書のうち、記載金額が５万円未満の領収書など例外的に課税されない文書は、非課税文書といいます。

課税文書にあたるかどうかは、その書類のタイトルではなく内容によって判断されます。

主な課税文書には次のようなものがあります。

〇不動産売買契約書

〇金銭消費貸借契約書

〇請負契約書

〇特約店契約書、代理店契約書、業務委託契約書

〇領収書

※なお、司法書士業務で発行する領収書は印紙税法で非課税とされていますので非課税文書となります。

これに対して不課税文書の例は次のようなものがあります。

〇物品譲渡契約書

〇リース契約書

〇建物賃貸借契約書

〇発注書

〇抵当権設定契約書

〇電子データ化された領収書や契約書

不動産売買契約書等で、当事者の一方が業者であるような場合、契約書は１通だけ作成し業者はコピーを保管するということが見受けられます。契約書は必ずしも当事者分通数作成する必要はなく、印紙税も原本にのみ課税されます（コピーはあくまでコピーのため）。ただし、契約書のコピーに契約当事者の署名や押印のあるもの、「原本と相違ない」旨の契約当事者の証明があるものは課税文書となり印紙税が課税される点は注意が必要です。

また、印紙税は「紙の文書」に課税されます。最近はネット注文で領収書がＰＤＦでメールされることも多いですが、電子化されたＰＤＦの領収書は紙の文書の交付でないため課税文書にあたらず印紙税は課税されません。ただし、電子メールで領収書を送信後、改めて紙に印刷して郵送する場合は課税文書となり印紙税が課税されます。

なお、領収書を受領する側が保管のためにＰＤＦのデータを紙に印刷しても課税されません。

印紙税は定められた金額の収入印紙を文書に貼付し、消印することで納税します。印紙税の調査では、故意・過失に関係なく、収入印紙が正しく貼付されていなければ、原則として納めなかった印紙税額の３倍または１．１倍の懈怠税が徴収されます。

事故物件に関するガイドライン（2021年5月20日国交省ガイドライン）

司法書士業務で相続についてのご相談を受けることは多くあります。

感覚的にこの５年ほどで、自身が相続人になったが誰も住む人がいないので売却したい、というご相談が多くなったように思います。人口減による住宅需要の低下も背景なのでしょうか。また、例えば子どものおられない高齢のおじさんが亡くなった場合は甥姪にあたる方が相続人となるケースもあります（民法で定める第三順位相続人である兄弟姉妹である甥姪の父が既に亡くなっている場合は甥姪が代襲相続人となります）が、役所等から税金の督促が来ておじさんが亡くなったことを知ることも多いですし、そのおじさんが独居だった場合は死後数日経過して発見される場合もあります。

居宅内での自殺や事件による死亡のみならず、死後数日経過して発見された場合等もいわゆる「事故物件」となるのか、はこれまで明確な規定もない状態でした。

宅建業法では事故物件（心理的瑕疵物件）は告知事項とされており、「２年以内は告知」や「事故発生から２人目の入居者からは告知しない」等の独自ルールで運用がされている状態でした。

今年５月２０日に国交省が事故物件（心理的瑕疵物件）についてのガイドライン案を発表しました。

＊なお、国が事故物件についての告知基準をまとめたのは今回が初めてです。

ガイドライン案の骨子（事故物件であることを告知すべき場合）は次のとおりです。

①殺人、自殺、火災などによる不慮の死亡、原因不明の死は告知。ただし、賃貸物件は３年経過すれば不要。

②病気、老衰、転倒、食事を喉に詰まらせるなどの事故死は告知が必要ない。ただし、死亡後の発見が遅れて、遺体が損壊していて特殊清掃があった場合は告知する。

③死亡した場所は居室内だけでなく、ベランダ、廊下など共用部も含む。隣の部屋や道路などはガイドラインには含まず、検討を続ける。

④売買は事故物件による損害額が大きいので、継続して議論していく。

上記は、【現時点で妥当と考えられる一般的な基準】としており、将来において変更される場合もあります。また、引き続き意見募集の上で正式なガイドラインの策定が進められますが、上記案でも概要はつかめるように思います。

ただ、実際の賃貸契約や売買契約において、上記案に沿って告知をせず宅建業法上の責任は問われないとして、入居者・購入者の立場に立てば不満が生じることは予想されるため、現場での運用は注意が必要に思います。

相続登記・住所変更登記の義務化

全国の土地のうち、所有者が不明な状態にあるものは約２２％あるとのことです（平成２９年国土交通省調査）。

所有者が不明な状態にあると、権利義務を行使する場合に支障が出ます。売却等の事情で数世代前から相続登記をしていない不動産の相続登記を進める場合や特に災害時の復興で土地を収用する場合などは登記簿上の所有者から相続人を辿ると何十人と関係者が出てくる・・・こともあります。

また、建物についても相続登記がなされずに何十年も放置されることで、建物が朽ち衛生・安全上の支障が出ることも社会問題になっています（これについては空き家特例法により一定の対策は整備されました）。

令和３年４月２１日に民法・不動産登記法の改正、相続土地国庫帰属法が成立し、２年から５年内に各々施行されることになり、所有者不明土地解消を進めることができそうです。

以下に改正法等の概要を説明致します。

■相続登記の義務化

（公布日：令和３年４月２８日から３年内施行）

①不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から３年以内に相続登記の申請が義務となる（１０万円以下の過料規定あり）

②但し、相続人が登記名義人の法定相続人である旨を申し出たとき（相続人申告登記）は、申請義務を履行したものとされる

③所有不動産記録証明制度（特定名義人の所有不動産の一覧の証明書を発行）の新設

※土地・建物ともに適用

■住所変更登記の義務化

（公布日上記同様から５年内施行）

不動産の所有権の登記名義人は、住所等の変更日から２年以内にその変更登記の申請をすることが義務付けられる（５万円以下の過料規定あり）

※土地・建物ともに適用

■相続土地国庫帰属制度

（公布日上記同様から２年内施行）

①相続又は遺贈（相続人に対する遺贈に限る）で取得した土地を国庫に帰属させることを申請できる制度が創設

②申請にあたっては、法務局による要件審査・証人及び負担金の納付が必要とされる

＊建物等が立っている土地、担保権（抵当権や根抵当権等）が設定されている土地など、管理や処分に過分の費用又は労力を要する土地は対象にならない

＊負担金は１０年分の土地管理費相当額とされる（参考例として、粗放的な管理で足りる原野約２０万円、市街地の２００㎡の宅地約８０万円）

現行法だと、不動産登記は義務でないため、住所変更しても相続が発生しても手間と費用をかけて登記申請をされる方は決して多くありません。この点、会社の登記は登記変更事由があった場合から本店所在の法務局で２週間以内に登記申請する義務があるのは、会社の登記は世の中に公示し、その会社と取引する第三者が登記簿を見て契約権者等を確認する意味があるためです。不動産登記は世の中に対して、「確かにこの不動産は私が所有している」という対抗力を得ることが主な目的であることと異なります。

登記手続きを行う司法書士の立場で言えば、不動産登記の実体が変更した（相続の開始、住所変更、ローン完済による抵当権の消滅）後に数十年経ってから登記依頼をされると、かなりの手間と時間を要し、その上で登記ができない事態もあり得ます。実体変更があってから速やかに登記をしていれば簡単にできた登記も不可能になる場合や裁判により解決せざるを得なく多額の費用がかかることもあり、今回の改正は歓迎できるものです。

相続土地の国庫帰属は結果として金銭負担が生じるため、果たしてどこまで活用されるのか、は分かりませんが、これまでは何もできずに塩漬けにされるままの山林や原野の処分方法の選択ができたことは評価できるものです。

これら法改正により不動産登記制度も大きく変わります。一般市民の方は登記になじみがないのは当然ですが、今後は　引越したら不動産登記も！が常識になり、実体と合致した不動産登記制度となるよう願います。

不動産の評価額いろいろ

相続の遺産分割協議、生前に子に贈与する、住み替えなどによる売却など不動産の権利を移転する場面は一般の方であっても人生で数回は経験することが多いと思います。

不動産の評価については実際に不動産業者が販売している価格のみでなく、国や行政等が決定する価格もあり、俗に　一物四価（五価）　などと言われることもあります。

これらの価格はそれぞれ根拠があり、どのような違いがあるのかをまとめました。

※以下は、不動産のうち「土地」についてのものです。建物は建築価格から減価償却され評価される、または再建築した場合の価格で評価されるのが一般的です。

１．実勢価格（市場価格）　★実際に取引された土地の価格

・実勢価格は、実際の取引価格であり、土地を売買する際の地価の目安になります

・不動産業者のポータルサイトや国土交通省の取引価格情報提供制度のサイトで実勢価格を調べることもできます

・売主や買主の事情（資金が必要なため安く売り急ぐ、学校区の関係で高くてもよいから早く物件を購入する必要がある等の個別事情）により価格が決まるため、相場から離れた価格になることもあります

２．公示価格　★国が公表する土地の目安価格

・国土交通省が標準値として選定した土地（令和２年は２万５９４３か所）の１月１日時点における１㎡あたりの更地の価格で、毎年３月に公表されます

・公共用地の取得価格の算定の基準とされます。企業会計での資産の時価評価にも活用されます

３．基準地価　★都道府県が調査した土地の目安価格

・基準地価は都道府県が選定した基準値（令和元年は２万１５４０か所）の７月１日時点の１㎡あたりの更地の価格を調査したもので、毎年９月下旬に公表されます

・基準地価は、都市計画区域外も含まれるため、都市の郊外の土地価格もわかり、公示地価を補完する役割があります

４．路線価　★国税庁が調査した土地価格

・国税庁が、毎年１月１日時点における主要路線（道路）に面した宅地等の１㎡あたりの評価額で毎年７月に公表されます

・その年に発生した相続や贈与における宅地等の評価については、その年の１月１日時点における路線価が適用されます

・調査地点は約３２万９０００地点に上り、売買実例価格・公示価格・不動産鑑定士等による鑑定評価額・精通者意見価格等をもとに国税局長が評定します

・路線価は、１年間の地価変動などを考慮して、公示価格の８割程度の水準で定められています。rp専科による評価額を１．２５倍すると、実勢価格の目安になるとされています

５．固定資産評価額　★市区町村が不動産ごとに評価額を算出

・固定資産税算定の基準とするため、市区町村が公示価格や不動産鑑定評価額の７割を目途として算定します

・評価額は３年に一度、評価替えが行われます（次回は令和３年）。但し、評価替えのない年であっても、「宅地にかかる負担調整措置」や「新築住宅の軽減措置」の終了などによって、課税標準額が変われば税額が上がることはあります