マンション発売、24年ぶり低水準＝価格高騰で需要冷え込み―16年首都圏
時事通信 1/19(木) 17:01配信
不動産経済研究所が19日発表した2016年の首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉各都県）の新築マンション発売戸数は、前年比11．6％減の3万5772戸で、バブル崩壊後の1992年以来24年ぶりの低水準となった。所得が伸び悩む中、人手不足に伴う施工費の高止まりで価格が高騰した結果、需要が冷え込み、業者が発売を絞る動きが広がったため。前年割れは3年連続。
発売した月に契約が成立した物件の比率は68．8％。好不調の目安とされる70％をリーマン・ショック後の09年以来7年ぶりに下回った。
1戸当たりの平均価格は0．5％下落し、5490万円。ホテルとの用地獲得競争の激化で「億ション」と呼ばれる高級物件などが減少したことが影響した。
同研究所は発売戸数が低水準にとどまった要因について「業者が人気の高い立地を厳選し、郊外で開発を手掛けない傾向にある」ためと分析。また中古物件を改修する「リノベーション」の広がりで、「新築は選択肢の一つに過ぎなくなった」と指摘する。
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私は、新築マンションは夢のまた夢、高嶺の花と思っている。
広告費などの営業経費がメチャメチャ乗っているから無理！
一旦、誰か住むと一挙に２～３割安になってしまうからだ。
そもそも相続税対策で都心で超高層マンションを買える方や
今は、外貨両替や国外への現金持ち出しが規制されてしまった
爆買いChinese等が、一昨年ぐらいまで盛んに動き回っていたが
もう限界に達するくらい価格も釣り上がり、買える層も頭打ちになった
という数字である。
一般庶民には、利便性が高い立地にある中古マンションの区分が
手が届く限界だし、リフォーム・リノベーション技術の進歩や洗練には
眼を見張るものがある。
こうした新築マンションが売れなくなり、賃貸の動きも前年比割れと
なっている。つまり何が起こっていて、これから何が起こるか・・。
・アベノミクスだ、バズーカ砲だと騒いでも、いくら長時間、長年働いても
上がらぬ給料、上がらぬ肩書、上がる税金、上がる好立地の不動産。
・これでは、賃貸派も容易に住み替えが出来ない。
そこそこ利便性があって、とにかく少しでも安い賃料の住処に
ありついたもの勝ち。家賃を払い携帯代を払い・・。
・持ち家派も実質賃金が上昇しないので、超低金利とはいえ
長期で多額のローンを組むのが不安で、これに年金崩壊という
老後不安がプラスされ、中古でそこそこ好立地でリフォーム
リノベーションで手頃な価格の物件に人気が集中する。
・先般、このブログで紹介した2016/12/20の「不動産経営者にとって
超ショッキングなデータ・・」の通り、首都圏でも人気のエリアが限定
されてきていて、空室が長く続く物件と超人気で空いてもすぐに埋まる
行列の出来る物件との格差が広がっている。
・老後（年金）不安や長時間労働、収入不安を煽って不動産経営を
無責任にサラリーマンに誘導する事が常態化しているが
こうした物件（立地等の条件）によって広がる格差で少子高齢化
と相まって空室リスクは大きくなる。
・唯一、希望がありそうなのはAirbnbのような民泊だ。
これとて、利便性とかかなり他と差別化が図れる立地等の条件が
揃わないと継続的な運営は難しいだろう。
また、地震災害国だから好立地でも地震や津波、噴火といった
リスクにより一挙に円安で日本に来やすくなった外国人も忌避する
という可能性も考慮して耐震性とか立地、周辺環境が大事になる。
・いずれにしても、このブログを開始した2012年とは大幅に
国内外の環境変化があり、色々な意味で格差が拡大してる。
・知恵を工夫、情報の収集、選別、現場確認、自分自身による
数字での収益判断、他との格差の認識、市況、金融機関はじめ
不動産業者との連携、持っている不動産の運営とこれからのビジョン
それに照らして、己の実力内で次に持つべき物件、その管理等
考えるべき事、やるべき事はリスクごとに山積している。
これらを継続して
自分自身で考えて動く事、それしか道は無い。
