ノンフィクション 不動産・副業のリアル(大家「ウルフ」の独白) -8ページ目

ノンフィクション 不動産・副業のリアル(大家「ウルフ」の独白)

全て実体験の不動産投資・サラリーマン大家のドキュメンタリー

先般、東京で働きたい女子の

記事を取り上げたが、今回も

現代の職業意識の記事から・・

 

ゆとり教育だけが要因ではない…「平成生まれの退職理由」から見る若者の職業意識

 4月になり、新社会人が新たなスタートを切った。そして就職活動の解禁も3月へと変更されたことで、慣れないスーツに身を包む男女が街に溢れている。

 最近は、若手社会人による入社後すぐの退職が問題視され、その原因のひとつとして「採用のミスマッチ」が挙げられている。そして今月14日、就職・転職のための企業リサーチサイト「Vorkers」は「平成生まれの退職理由ランキング」を発表した。結果は以下の通りだ。

<平成生まれの退職理由ランキング>

1位 キャリア成長が望めない 25.5%
2位 残業・拘束時間の長さ 24.4%
3位 仕事内容とのミスマッチ 19.8%
4位 待遇・福利厚生の悪さ 18.5%
5位 企業の方針や組織体制・社風などとのミスマッチ 14.0%

平成生まれの退職理由ランキング

平成生まれの退職理由ランキング

 平成生まれの退職者のうち4人に1人が「キャリア成長が望めない」もしくは「残業・拘束時間の長さ」を理由としていることがわかる。

 しかし、こういった理由は「平成生まれ」に限定されたことなのだろうか。同じく「Vorkers」に寄せられた、全世代が対象の退職理由に関するクチコミ4万370件のキーワードを分類したところ、以下の6つの傾向が挙げられた。

<社員クチコミから見る6大退職要因(出現率)>

1位 キャリア(仕事、キャリア、環境、成長など)38.38%
2位 待遇(給与、給料、評価、待遇など)16.18%
3位 ワークライフバランス(残業、家庭、結婚、生活など)15.18%
4位 人間関係・社風(上司、人間関係、雰囲気、社風など)10.68%
5位 ハードワーク(体調、体力、ノルマ、仕事量など)7.14%
6位 会社都合(リストラ、業績悪化、希望退職など)1.15%


※出現率は小数点第3位以下を四捨五入したもの
(クチコミ回答数=40,370)

 全世代を対象にした退職理由と比較すると、世代を問わず「キャリアアップ」を理由に退職する人が最多であることがわかる。一方で、残業など「ワークライフバランス」を理由に退職する人が全世代では15.18%であるのに対し、平成生まれの若手社会人では24.4%と、およそ10%近いギャップがあるのだ。

 平成生まれの言い分はこうだ。「残業が慢性化しており、定時で上がれることはまずありませんでした(アパレル、女性)」、「拘束時間が長い、自分にやることがなくても、お客さんのデータ待ちで帰れない(代理店、女性)」、「残業代がでない。仕事の拘束時間が長く、転勤も多い(小売、男性)」

ゆとり世代 平成生まれと言えば、学生の頃から「ブラック企業」「ワークライフバランス」などといった言葉がさかんに叫ばれていた世代と一致する。

「ブラック企業」の存在が広く世間に知られるようになったのは2008年のことだ。インターネット掲示板「2ちゃんねる」発で書籍、コミック、映画化された『ブラック会社に勤めてるんだが、もう俺は限界かもしれない』(新潮社)が話題を呼び、以降、2013年には流行語大賞トップテンに選ばれ社会現象となった。

 さらに「仕事と生活の調和(ワークライフバランス)憲章」が策定されたのも、2007年のことである。「ノマド」の流行もこれらの時期と重なるだろう。

 雇用の流動化、ブラック企業、ゆとり教育……職業意識の変化にはさまざまな要因が絡み合っているだろうが、若者の労働時間とプライベートの充実に対する意識が高くなったのは間違いなさそうだ。 <取材・文/北村篤裕>

●Vorkers
就職・転職の参考情報として「在籍企業の職場環境」に対する「社員・元社員」の評価点やレポートを共有。企業の「社員・元社員」から情報を収集しているWEBサイトとしては、国内最大規模のレビュー数(73万件超)が蓄積されており、会員数は約80万人(3月時点)。
 
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<転職>「退職日と年金」1日の差で大きな不利益に注意

 働き方への意識の変化もあり、転職する人が徐々に増えています。しかし、いざ転職先が決まっても、元の会社の退職日の取り扱いで思わぬ不利益を被ることがあります。特定社会保険労務士の井寄奈美さんが退職日と年金の関係について解説します。【毎日新聞経済プレミア】

【内定にリーチ】マージャンを採用に導入、勝負勘見極め

 ◇退職日を月末の1日前にされた結果……

 30代後半のA男さんは、従業員数50人ほどの金属加工会社で働いていました。しかし、5年前の入社時からほとんど給料が変わらないことが不満で、転職することを決めたのですが、退職日の取り扱いで思わぬ不利益を被ることになりました。

 ある日、A男さんに前の職場の元上司から連絡があり、「うちの会社に来ないか」と誘われました。元上司も転職し、業界内で業績がよいといわれる会社で働いていました。今の会社より高い給料を提示されたこと、元上司とまた一緒に働きたい気持ちが高まったことで、A男さんは転職を決意しました。

 転職先には約2カ月後の6月1日に入社することが決まり、A男さんは5月31日付の退職届を会社の上司に提出しました。するとすぐに総務部の課長に呼び出されて、「うちの会社は、月末日付の退職届は慣行として受け付けません。その前日の5月30日付で受理します」と言われました。

 会社の給料の締め日は月末でした。A男さんは「5月の給料はどうなるんですか。末日の31日の分は払ってもらえないのですか?」と聞くと、「給料は5月31日の分を含めた1カ月分を全額支払います」と言われました。

 A男さんはなんだか腑(ふ)に落ちませんでした。しかし次の職場も決まっています。「辞めるときに会社ともめたくない」という気持ちがあり、課長の言うとおりに退職届の日付を訂正して提出し、引き継ぎも終えて新しい会社に移りました。

 ◇年金事務所から突然届いた通知

 新しい会社で働き始めたある日、年金事務所から国民年金への加入を促す通知がA男さんと妻あてに届きました。A男さんには、パート勤務する妻と小学生の子供が2人います。会社では厚生年金に加入し、給料から保険料が天引きされていました。妻は結婚して以降、A男さんの扶養家族です。年金の手続きをしたことはありません。

 不審に思って年金事務所に問い合わせると、「前の会社を5月30日に辞めて、6月1日からまた厚生年金に加入されていますが、5月31日は会社員ではなかったので国民年金への切り替えが必要です。5月分の国民年金保険料を納めてください」と言われました。同様にA男さんの妻も扶養家族から外れたため、その分の年金保険料を負担しなければならない、と説明されたのです。

 5月31日に退職していれば、年金保険料を含む社会保険料は、会社と折半で負担し給料から天引きされ、手続きは必要ないはずでした。しかし、月末の1日前に退職したことで、A男さんは国民年金への切り替え手続きが必要になったのです。自分と妻の5月分の国民年金保険料3万円超を負担することになってしまいました。

 ◇空白の日を放置すると将来的に不利益を受けることも

 会社はなぜわざわざ月末の1日前を退職日に指定したのでしょうか。その理由は、会社が社会保険料負担を免れるためと考えられます。

 社会保険料は、1カ月単位で計算されます。月の途中に入社や退職などした場合、末日の職業の種類などでその月に加入する保険制度が決まります。月の途中で退職して末日に無職であれば、その月は国民年金に加入すべき立場とされるのです。

 A男さんも、5月は国民年金に加入すべき立場でした。会社は、A男さんの5月分の社会保険料を折半で負担する必要がなくなるのです。

 もし、A男さんが面倒だからと国民年金保険料を支払わなかった場合、この5月分の保険料が未納になります。将来、その分だけ老齢年金の受給額が減ってしまいます。また老齢年金を受給するには、原則300カ月(25年)以上、保険料を納めなければなりません(2017年8月から原則120カ月<10年>に短縮)。1カ月の加入期間の違いで老齢年金が受給できない、ということも起こりえるので、注意が必要です。

 転職する時は、退職日と新しい勤務先の入社日との間に“空白となる日”が発生しないように注意しましょう。“空白の日”がなければ転職の時、基本的に年金や健康保険の手続きは必要ありません。転職や独立を決意した会社員が、退職日を月末の1日前としたり、転職先の入社日との間に空白の日ができてしまったりするのは、メリットがあるとは言えないのです。

 退職とは、働く人の申し出により会社との労働契約を解除することです。民法627条は、期間の定めのない雇用の場合、契約解除の申し出(退職届)から2週間後以降に解除が成立すると規定しています。なお、会社によっては、「退職日は給与の締め日とする」などの規定を設けていることがあります。その場合は退職日について人事部門としっかり話し合った方がいいでしょう。

 転職の際の“空白の日”を避けるためには、前の会社の退職日に合わせて転職先の入社日を決めたり、転職先の入社日に合わせて退職日を決めたりするとよいでしょう。年金に関する手続きや不利益を避けることができます。

 

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ワタクシもかれこれ3回転職してます。

最後の転職は25年前。転職する人はマイノリティだった。

第2新卒なる言葉も存在していなかった。

 

今では、ネットでキャリアデータを提出して

ジョブマッチングして転職する事が出来る時代に。

 

どんなに職場環境や待遇が前職より改善されても

ハーズバースの衛生理論もしくは限界効用逓減の法則

で明らかになっているように、更に上を目指すのが

人という生物です。

 

上の記事にあるように、どうしても今の環境で頑張らなければ

ならないなら、せめて通勤を楽にするとか体への負担軽減とか

或いは転職するにしても選択肢が多様になる場所に住む、

というのが正解みたいです。

あまりに職住近接過ぎると逆にダラダラ残業になるし

遠距離通勤は、万一の場合に帰宅難民になるし

便利な場所は家賃が高いし、そもそも空きが無いし

あれこれ悩んでいるうちに転勤になったりして・・・

 

人生は、誰しも1日24時間だし、だいたい平均寿命近くになると

老朽化・劣化が進みお迎えがくる。

とすれば、その限られた人生でどれだけ自分なりに納得出来る

日々をおくれるか、これが一番大きいテーマになるが

会社勤めをしている限りは、まるで将棋の駒のように

自分で運命を決めれず、独立して自営しても取引先なり

景気なりで左右されたりする。

 

だからこそ、少なくとも自分で左右出来る住環境なり

食べたいものを選べる自由なり、自分の判断基準を

養って自分の好きな道を少しでも創造して開拓しよう。

 

 

 

 

 

また今日の記事から・・・

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170423-00168658-toyo-bus_all&p=1

 

「サラリーマン大家」がハマる

3つの落とし穴

 

昨今は、勤め人という属性を生かした低金利融資で不動産投資を始めるサラリーマン大家が増えてきている。日銀が2月9日に発表した「貸出先別貸出金」によると、金融機関による不動産向け融資は70兆3592億円、前年同月比約7%増と過去最高を更新したが、そのうち31.5%を占めるのは「個人による貸家業」。つまり、個人による不動産投資、アパート経営への融資が、この2年ほど高い伸びを示してきた。
中古アパートやワンルームマンションなど、サラリーマンが始めやすいとされる投資商品はさまざまにあるが、そこに潜む落とし穴に気づかずオーナーとなっている人が多いのも事実。どんな落とし穴が待ち構えているのか?  『不動産投資は「新築」「木造」「3階建て」アパートで始めなさい!』の著者、田脇宗城氏が解説する。

■みんなおカネに困っている

 働く現役世代は、年金、退職金、老後資金といったリタイア後の将来的なおカネの不安だけでなく、毎月の給与に加え、子供の教育費など、近い将来に必要なおカネにも不安を抱えるようになっているのが実情だ。

 厚生労働省が発表する「国民生活基礎調査」(2015年)の結果によると18歳未満の子どもがいる世帯の平均年収は712万9000円。そのうち63.6%が、生活が苦しいと感じている。

 私のところに相談に来るサラリーマンの方たちも「なかなかおカネが貯まらなくて」という人は多い。

 サラリーマン世帯の大きな支出といえば、「教育費」「住宅ローン」「車のローン」といったところ。特に教育費は、幼稚園から大学まですべて私立を選択した場合、2500万円もかかるという試算もあるほど。

 もちろん、教育にはいろいな考えがあるが、おカネがあればあるなりに、教育費をかけたいと思うのは親の常。そのほかに、住宅ローンや車のローンなどと考えると、「まったくおカネが貯まらない」「だからもう1つの収入源が欲しい」となるのは当たり前の話だ。

 そんななか、最近では働き方改革の一環として、企業で働く社員の「副業」に注目が集まっている。なかでもサラリーマンの副業としてメリットがあるのが不動産投資だ。

 
サラリーマンという属性を生かした低金利融資のメリットというものもあるが、不動産投資にはそもそも不労所得としての魅力がある。

ただ、投資慣れしていない、しかも初心者のサラリーマンであれば、あまりリスクを冒したくないというのが本音であり、誰もがローコストでかつ、ローリスクな物件で始めたいと思うもの。実はそこに不動産投資の大きな落とし穴が待ち受けている。

特にサラリーマン大家が気をつけたい落とし穴は次の3つだ。

中古物件から始める

高利回りをお買い得と勘違いする

ワンルームマンションを所有する


■中古物件を買ったはいいがすぐに修繕

「中古」と名の付くものは何でもそうだが、新品・新築・新車などより販売価格が安い。

しかも、すでに中古物件は入居者が入った状態で購入するので、すぐに家賃収入が得られるといったメリットもある。ただ安いものには安いなりの理由があることも忘れてはいけない。「そもそも優良な物件なら大家が簡単に手放すはずがない」と疑ってみることも大事だ。

中古物件の問題としてよくあるのが、すぐに修繕が必要となるような物件を買ってしまうケース。実は中古物件は、設備交換間際に市場に出回ることが多い。つまり、使い倒されたのち売りに出されるというわけだ。

たとえばこんな話がある。あるサラリーマン大家が全部で60室もある中古物件を購入した時のこと。それは、元は社宅として使われていた築30年にもなるRC造の大型マンションだった。しかし、築30年といえばちょうど建物内部の設備(水回りや空調などは大体15年で交換が必要となる)が、2回目の交換を迎える頃。

しかも空室は全体の3分の2もあり、それを埋めるには内部の設備交換も含めた修繕が速やかに必要となる状況だった。すぐに修繕費を見積もってみると、なんと1部屋300万円。単純に60部屋の3分の2として40部屋を修繕したら1億2000万円もかかる計算だ。

それだけあれば、新築のアパートだって買えてしまう。明らかに見通しが甘かった失敗例といえるだろう。

また、中古物件には利回りが10%、12%などというものがザラにある。しかし、これはあくまで満室を想定した利回り。冷静に考えればわかるかと思うが、販売価格が安い、築十数年の物件がいつも満室だなんてことがあるだろうか?
 
年を追うごとにお荷物化?

 もっと言えば、この利回りには先の修繕費などが加味されていない。さらに、現状満室であっても安心できないこともある。なぜなら、売り抜けることを目的として、家賃3カ月無料といったフリーレントなどで入居のハードルを下げて、無理やり満室としている場合があるからだ。

 確かに最初のうちは満室なので、数字上の利回りを実現できるかもしれない。ただ、更新時期がきて入居者が退去してしまったらどうなるだろう?  お得なキャンペーンで満室になったが、本当は人気のない物件だったとしたら、次は賃料を大幅に下げるなどの対応で入居者を獲得しなければならなくなる。つまり、投資回収の効率が一気に悪くなるわけだ。

 その結果、赤字経営に陥ってしまう人は多い。

■ワンルームマンションを所有する

 ワンルームマンションは、マンションやアパートを丸ごと1棟買って行う経営と違い、低価格&小規模で済む。また、頭金ゼロ円、低金利、フルローンなど広告には魅力的な文句が並び、誰もがサラリーマンには最適な投資だと思ってしまうようだ。

 ただ、そもそも1部屋を所有しただけでは手元に残るキャッシュはごくわずか。計算すればすぐにわかることだが、たとえば家賃が8万5000円のワンルームの場合、年間家賃収入は8万5000円×12カ月でおよそ100万円。そこからマンションの管理費・修繕積立金や賃貸管理手数料が年間15万円ほど引かれ、ローンの返済が月6万円とすると、手元に残るのは年間で12万円程度。さらに固定資産税などの税金がここから引かれると、本当にお小遣い稼ぎ程度にしかならないことはわかるだろう。

 しかもワンルームマンションは入居率がゼロか100。退去されれば、即収入が途絶えるうえに、入居促進費が必要になるなどの持ち出しが発生すれば、赤字になることもある。

 新築で、かつ都心のワンルームマンションならばいくらか安定した経営は可能かもしれないが、それ以外は年を追うごとにお荷物化すると考えたほうがいい。

 最近、投資先の選択肢として認知度も上がってきた不動産投資だが、株やFXなどと違い大きな金額が動く投資先だからこそ、思考停止状態にならず、あらゆることを慎重に吟味しなければ、思わぬわなにハマるかもしれない。

 

田脇 宗城

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誠に真に「正論」。ぐうの音も出ないくらい。

 

まずは、私自身もこのブログを開始した頃は

中古物件から不動産投資をスタートした。

 

但し、中古でも戸建なら最悪でも土地値で

売れるし自分が老後に住む場所としても

いいかな、という事で都内で狭小戸建を購入。

 

そのリフォームを自ら労働力投入してみて

色々と学んだ。言わばスケール1/1の実験

を通して不動産取引のプロセスも理解した。

 

巷の書店に並ぶ不動産投資書籍に目を通すと

私と異なり、いきなり築古のRC一棟ものを購入し

年収XX千万!とか、家賃年収XX億円とか

スゴイ威勢の良いタイトルと内容で、きっと著者は

私などと違って、頭も切れるし度胸もあるんだろう

と異次元の世界のヒーローやヒロインに思った。

 

小心者で臆病かつ猜疑心だけが居座る私は

怖くて築古の一棟物件を買えず、新築で且つ

色々と修繕も(イザとなったら、解体費も安い)

木造で、とにかく立地重視で物件を保有してきた。

なにせ築古物件の良し悪しを見抜く力量が無いからね。

 

その合間に一棟ものがナカナカ買えない時に

ワンルームマンションないし1DK等の都心物件を

「複数」所有する事+戸建も「複数」所有して

空室リスクのヘッジにコツコツと努めた。

退去後のリフォームプランは、自分で労働力投入

してきたから全て自分で考えて、とことん採算を

計算し、次のターゲット入居者をイメージして

客付けも自分の足でやったりしてきた。

 

つまり、サラリーマン大家は、「何もしない大家」

では難しいのだと思う。サラリーマンとしての

実務経験や知識以外に独学したり、多くの方に

支えて教えて頂いて初めて大家という副業が

回るようになってきた。

 

不動産マイソクの高利回りも数字のマジックで

想定賃料で本当にうまく満室になる筈もなく

少子高齢化の大波が飲み込んでいくだけだ。

 

自分の頭で考え抜いて、自分の足で情報を

掴みにいって、自分の掌で五感で納得しなければ

どんなビジネスも虚業に終わる。

 

 

 

 

 

またまた最近の記事から・・

 

年収を左右する就職先選びこそ、大学入試よりも重要である

 

年収を左右する就職先選びこそ、大学入試よりも重要である

 

日系企業を経て、外資系証券会社へ勤務後、お金のふやし方を学び、現在、1億円を超える年収がある著者:生形大氏が書いた『9割の日本人が知らないお金をふやす8つの習慣』。本連載では、本書の内容のダイジェストで構成したものを紹介する。

● 豊かな生活を送るには どんな会社に就職するかが重要

 私は日系企業から外資系企業に転職し、さらに外資系企業を数社渡り歩いてきましたが、そのたびに年収がアップしていきました。同じような業種、ほぼ同じような仕事であっても、働く会社によって年収が倍くらい違うこともありました。

 もちろん年収だけが大事では決してありませんが、このような経験を通して、働く会社をどう選ぶかは人生のライフスタイルにおいて非常に大切なことだと実感しました。しかし、私がよく思うのが、就職先を選ぶ際、安易にイメージなどで選んでいる人がとても多いということです。

 どこの大学を出るかより、むしろ、どこの会社でどういう仕事をするかの方が人生を大きく左右します。もちろん、いい大学を出れば、その選択肢も広がりますが、せっかくいい大学を出ても、最後の一番重要な選択をする時に、しっかりと調べずに決めてしまっているのです。

 今の時代、定年まで同じ会社で働くことは珍しくなりつつあり、日本でも転職する人が多くなっていますが、最初からいい会社に勤められるのであればそれにこしたことはありません。

● 親の責任は大学まで、で 本当にいいのか?

 自分の就職先だけでなく、自分の子供の就職先についても同じです。

 多くの親は、子供がいい大学に進学することには熱心で、塾に通わせたり、私立の中学や高校に通わせたりします。そしていい大学に入学できたらそれがゴールのように思えて、満足感に浸ってしまう。

 しかし、人生において本当に大切な時期は就職してからです。でもそこに積極的にかかわっている親はあまりいません。「子供の好きなように選ばせる」親が多いのではないでしょうか。

 子供から相談されればアドバイスくらいはするかもしれません。でも、「悪いことは言わないから大企業にしておけ」「公務員になれば安泰だよ」くらいの、今の時代にはあまり役に立たないアドバイスしかしていない人が多いと思います。

 台湾企業に買収されたシャープ、ルノーの傘下にある日産のそのまた傘下に入ってしまった三菱自動車工業など、かつては名門だった大企業が凋落する例はいくつもあります。

 大企業だからといって決して安心はできない時代です。「その企業が今後も伸びていく業種か」「今後AIやロボットなどに置き換わって行くような業種ではないか」といった将来まで見据えた視点で、就職先もアドバイスしてあげることが大切なのです。

 

人生が豊かになる 働き方を選ぼう

業種だけでなく、給料や退職金についてもよく調べる必要があります。

就職する会社によって給料は大きく違います。例えば同じ営業職でも業界が違うだけで給料が2倍になることもある。就職先を探す際は、そういったことも含めてリサーチするべきです。

誰だって「給料ランキング」や「平均年収」くらいはチェックしているかもしれませんが、それを鵜呑みにしてはいけません。いくら給料が高くても、サービス残業が多かったり、あるいは退職金が出なかったりといった会社もあるからです。

私が働いたある会社では、給料はそれほど多くはありませんでしたが、退職金がたくさん出ました。退職金を在職期間で割ると、月10万円ほどプラスでもらえたことになります。また、他の会社では年俸制で見た目の年収は高かったのですが、残業代も退職金も、挙げ句の果てに交通費の支給すらありませんでした。

繰り返しになりますが、会社を給料や待遇で選べと言っている訳ではありません。同じような仕事をして、働く時間が少なく、給料が高ければ、より有効に時間を使えるようになり、人生が豊かになる可能性が高くなるということです。

しかし、こういったことを教えてくれる人は誰もいません。仕事のやりがいはとても重要ですが、やりがいだけで一生安泰に暮らしていける時代は終りつつあります

学生のうちに、「どの会社で働けば将来有望か」「働いている間に実質的にもらえるお金はいくらになるのか」など、働き方・稼ぎ方を教えてくれる専門の塾があってもいいくらいだと考えています。

生形大(うぶかた・だい)

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「残業が少ないのに給料が高い会社」83社ランキング

東洋経済オンライン 4/14(金) 5:00配信

 今年の就職活動の大きなテーマとなっているのが「働き方改革」。政府が掲げた政策ではあるが、電通過労死事件などをきっかけに注目度が上がり、長時間労働に対する学生の関心は高まっている。

「残業が少ないのに給料が高い会社」11位以下はこちら

■就活生は残業時間に注目している​​​​

 今の就活生からは、残業時間や有給休暇取得率など、職場環境への質問が相次いでいる。残業時間が比較的少ない企業や、福利厚生が充実している企業は、それを格好のPRの材料に使っているようだ。

 しかし、就活生の中には、残業が少ない分、給料も少ないのでは、という懸念を抱く人もいるかもしれない。給料が高水準の会社は、仕事もハード、というところも多いからだ。給料を取るか、自分の時間を取るかで、悩んでいる人も少なくないだろう。

 「残業がそんなに多くないのに、給料が多い会社がないだろうか」――。企業探しを続けている就活生のために、今回作成したのが、「給料が高いのに残業は少ない会社ランキング」だ。

対象は700万円以上・残業15時間以下

3月31日配信の「『儲けているのに給料もたくさん出す』116社」でも活用した、『会社四季報』(2017年春号発売中)のデータを用いて、「給料が高いのに残業が少ない会社」を探し出した。具体的には、上場企業の中で、本決算時点の平均年収が700万円以上、かつ月平均の残業時間が15時間以下の会社が対象だ。残業時間に関しては会社四季報の調査表(アンケート)をベースにしており、該当項目に回答があった1195社の中からデータを抽出している。なお集計企業の平均残業時間は19時間26分となっている。

 対象となった企業は83社。残業時間の少ない順にランキングした結果、1位は豊田通商系の電気材料・電子部品商社、エレマテックになった。月平均の残業時間は1時間36分で、平均年収は707万円だ。会社四季報の調査では、2017年4月入社の新卒採用人数は10人(うち3人が女性)、2018年卒も10人の採用を予定している。

■トップは月残業1時間36分、平均年収707万円! 

 2位は研究開発型ファブレス半導体企業、ディジタルメディアプロフェッショナル。工場を持たず、ゲーム機向けのライセンス収入が収益の柱である。任天堂が大きな取引先のひとつ。ここ4期連続で営業赤字が続いており、2016年度も赤字となる可能性が高い。ただ、自己資本比率が95.2%と高く、借金もないために財務は安定的だ。新卒採用の予定はいまのところない。

 3位は丸井グループだ。クレジットカードが収益の柱で、店舗も首都圏などに展開している。百貨店など小売店業界は、自社販売から、テナントへの賃貸へとビジネスモデルを転換中で、その効果もあり、採算性が良くなっている。2017年4月入社の新卒採用は59人となっている。

 4位はアマノとヤフーが大株主のソフト会社、クレオが入った。5位には医薬品卸のトップ級企業であるメディパルホールディングス、6位には住友化学系の医薬品中堅メーカーである大日本住友製薬と、医薬系企業が続いている。ランキングに入った企業を見ると、メーカーが多いのが目につくが、その中でも医薬・化学系、半導体など電機系、機械部品系が比較的多いようだ。

 残業時間が少ないのに、給料が高いということは、就業時間内に生産性・効率性の高い仕事をしている可能性が高い。つまり、密度が濃く、付加価値の高い仕事をしている企業、といえるだろう。まだまだ続く就活だが、今からでも志望企業選びの参考にしてもらいたい。

宇都宮 徹

 

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やはり、親が財閥だとか大富豪でない限り

まずは自分自身の稼ぎ+信用+スキルを

しっかりと確保するのが原理・原則。

 

いくら高学歴で超難関の入試に合格しても

自分で起業してガッツリ稼げるくらいに

優れた才能や力量が無いなら、まずは

勤め先が大事であり、収入や待遇が最重要。

当然、高収入であれば自分の節制次第で

小資本を蓄えて、それを以って融資を受けたり

起業したり選択肢が生成出来る。

 

ところが、そこそこの収入でも自分の

人生の目的を曇らせるほど過重な労働環境

だったり、慢性的な長時間労働の職場では

節制どころか、稼いだお金を病院に払うという

結果になりかねない。

 

だから、会社選びは本当に重要。

外資系やベンチャー企業などで高収入の

条件で人材をかき集めるケースも多いが

その場合は、銀行で融資を受ける際に

どこまで融資額が伸びるか?

収入額と共に金融機関に対する信用も

重要になってくる。

 

収入も信用もあって融資も引けるけど

不動産投資に踏み出す勇気なりノウハウ

決断力といったものが無ければ

活用するチャンスは来ないし

様々な情報が集まってくるような人望なり

人への接し方といった要素も見逃せない。

 

不動産投資をはじめ、全てのビジネス

お金を動かしてお金持ちになっていく

という事は、就職をはじめ積み重ねてきた

その人の人生の総力戦と言える。

 

最近の記事から・・

 

愛知県全体は人口増なのに…若い女性、首都圏に続々転出

 

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 日本の人口が減る中、主力の製造業が好調な愛知県では増加傾向が続く。だが、若い女性はどんどん首都圏に転出していることが、県の調査で明らかになった。職場環境が要因のひとつだ。

 名古屋外国語大4年の井戸彩香さん(22)は、4月から東京都内の商社で働く。カナダに留学した経験を生かし、英語を使って海外とやりとりできる仕事に就くのが夢だった。

 就職活動を始めた昨年は、生まれ育った名古屋の会社に入ろうと思った。しかし、名古屋周辺はメーカーや物流業界が主流で、希望とは違う気がした。会社説明会やHP上で女性社員の姿が見当たらない企業もあり、「女性が働くイメージがわきませんでした」。

 就職する商社名は就活中に初めて知った。女性の離職率が低く定年まで働けそうな点が魅力的だった。井戸さんは「名古屋の人は地元に残りたがると言われるけど、私は東京でチャレンジしてみたい」と話す。

 総務省住民基本台帳の人口調査では、日本人の人口は2009年をピークに減り始めた。愛知県も年間の死亡数が出生数を上回るが、県外からの移住者が多く、増加が続く。

 1月末に総務省が公表した人口移動報告で、愛知県は昨年1年間で10代後半と20代を中心に転入のほうが6265人多かった。ただ、首都圏(東京、神奈川、千葉、埼玉)との転出入は、愛知県からの転出が7149人多かった。

 愛知県も同じ時期に同様の調査をしており、首都圏への転出超過は7399人。このうちほぼ半分が20代で、特に20代前半の女性が1327人と多かった。

 県によると、県内の20~34歳は男性が女性より1割余り多い。トヨタ本社や関連企業のある豊田市刈谷市の20~39歳は、男性が3割も多い。県産業労働政策課は「女性が去り続けると少子化が進みかねない。また、多様性を重視しない企業は活力を失う可能性がある」と心配する。

 

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う~ん、そうなんだね。

愛知県、いい所じゃないですか。

 

それでも「花の東京」で一旗揚げたいんですね。

マスコミも、東京知らないって恥ずかしい的な

刷り込みをしてると思うし、東京=オシャレ

だけじゃなくて、超過密で超痛勤で

生活コストも高いし・・・苦労も多いトコですよ。

 

東京一極集中が少子高齢化と共に進んで

仕事も東京に集中して、更に労働力を求め

外国人も含めて東京で生活・活動する人が

増えれば、更に集中が加速するサイクル。

多様な人が集まれば、多様な考えや暮らし

が集中するから、そこには文化も観光も

あらゆる人間の側面が映し出される。

 

人も多ければビジネスチャンスも

プライベートなチャンスも多くなる。

刺激もあるし、交流もある。

だから、より都会を求めるのかな。

 

東京の春には、学生も社会人一年生も

多く見られ、それぞれ生活を始める街で

最初は、どこに住もうか?買い物は?

学校や会社まで、どうやっていくんだろう?

不安と期待と様々な思いが入り混じって

やがて東京になじんでいく。

 

私などは、東京も地方も両方とも

生活してみて、正直どちらもいい

どっちがいい、と言い切れないのだ。

 

 

欲張りで出来る女子は、きっと同じ思いから

東京に就職して、東京をたっぷり経験し

そして実家に戻るたびに、また実家の良さを

かみ締めるという事を既にわかっているに違いない。

 

がんばれ。体と心を大事に頑張れ。

面白い記事見つけました。

 

仕事に縛られなければ生活費は安く済む。

1億円を貯めて31歳でリタイアした女性からの助言

BUSINESS INSIDER JAPAN 3/11(土) 7:10配信

クリスティ・シェン(Kristy Shen)氏は、リタイア生活を送る人としては、カナダでもっとも若いかもしれない。

【どうやって100万ドルを貯めたのか?】

2015年、31歳だった彼女は100万ドル(約1億1400万円)を貯めて、コンピュータエンジニアの職を辞めた。彼女は今、夫のブライス(Bryce)氏と一緒に世界中を旅している。

「Millennial Revolution (ミレニアル革命)」のブロガー、シェン氏はどうやって100万ドルを貯め、どのように投資ポートフォリオを組み立てたのか。そして、今後50年の生活費をどうするのか。ファーヌッシュ・トラビ(Farnoosh Torabi)氏のポッドキャスト「So Money」で語った。

シェン氏にとって「リタイア」とはビーチでくつろぐことではない。「(彼女にとってのリタイアとは)投資ポートフォリオから得られる不労所得で生活を維持できるようになり、働くか、働かないかを自分で選べること」(シェン氏)だという。

シェン氏によると、リタイア後の生活は多くの人が考えているほどコストがかからない。

「みんな意識していないと思うけど、わたしたちは『働くため』にたくさんのお金を使っている。わたしはそこに気づいたんです。毎日の通勤にいくらかかる? プロフェッショナルに見える服装とそれをクリーニングに出すお金は? 子供のいる人たちは託児所などにいくら出費しているの?」

シェン氏はトラビ氏にそう説明し、「その立場にならないと実感できないけど、仕事に関する経費がなくなれば、生活コストは下がるんです」と続けた。

また、リタイヤ生活は、何にお金を使うかをよく考えなければならない。配当金(あるいは貯金や投資からの収入)で暮らしていくためには、“機動力”が必要だ。

「何を持っていなければならなくて、何があれば快適に過ごせるか。

そして何を諦める必要があるか」(シェン氏)

シェン氏は以下のように助言した。

「諦めなければいけないものは、そんなにないんです。柔軟に考え、優先順位をつけること。そして重要じゃないことは気にしないこと。つまり、リタイアするとトロントに住まないといけないとか(あるいはサンフランシスコなんかの家賃が高い所とか)、そんな事実に縛られなくなります。だって、もう仕事とつながっていないわけだから」

[原題:A 31-year-old who left her 9-5 with $1 million says most people have the same misconception about retirement]

 

いやはや、凄いですね~。

言っている事も実に的を得ていて、さすが30歳で1億貯蓄出来る方は違うね!

 

まあ、普通のサラリーマンが20歳ちょいそこそこから社会人になって

稼ぎ始めて10年で1億円貯めるっつーのは、やっぱり無理じゃあないか。

とすれば、彼女というか夫婦でもともと高給で且つ収入もあって節約もして

複数の投資なり利殖に努めた結果であろう。

 

仮に大学卒業の22歳から8年で1億貯めると考えると、やはり不動産でも

桁違いのキャピタルゲインを得たとか未公開株とかでドカンと儲けないと

超えられないハードルだと思う。

 

しかし!しかしである!仮にキャッシュで1億持っていても健全な経済に

あれば緩やかなインフレなので少しづつ実質価値は目減りする。

10年も経過したら、虎の子の1億円はどこかに消えているかも・・。

 

大事なのは、継続的に得られるキャッシュフローだ。

 

最近の不動産本でも、旧耐震で築古のRC1棟マンションで大規模戸数

しかも任意売却や管理放棄物件を再生して一気にキャッシュを得る

という手法を読んだが、どうもしっくりこない。確かにキャッシュは

家賃を低くしてバンバン入居させれれば「一時的に」且つ爆発的に

増やす事が可能だろう。でも・・やっぱり築古RCだから基幹インフラ部分

の老朽化なりコンクリート自体の酸性化とかは進むだろうし、それらの

インスペクションや補修メンテといったコストは嵩む一方で限界がきて

解体するにもRCは高額になる。つまりババ抜きのババだろう。

 

誰か、最後にそういう老朽限界が露見する時期にババを掴むと

キャッシュフローを得られるどころか、入居者が居なくなる。

普通のサラリーマンが不動産投資をするなら、こうした中長期で

長く確実にキャッシュフローが得られるか、どうか。一気にババ

にならないか、よく考えて地道に考えていく必要がありそうだ。

 

 

会社で部下に頭ごなしに指示だけ丸投げしておいて

何か問題が発生した時だけガタガタ文句並べる上司が

そこらじゅうに転がっているが、自分で不動産経営をするなら

絶対そんな発想や態度じゃあ絶対に行き詰まります!

 

会社で偉そうにしている方々。そんな指示の仕方や態度で

不動産業者さん、管理会社さん、客付けして頂く方々に

接していたらそのうち総崩れになるよ。

 

部下を呼び捨てにしたり、ガタガタ文句や一喝する上司は

会社組織でなく自分が経営者になったらマネジメント能力が

如何に乏しいか、己が愚かで弱い存在か、思い知るでしょう。

 

 

 

最近の記事から・・

結局、アベノミクスはあなたの給料を上げたのか?

マネー 2016.11.22

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円安と株高は企業業績に好影響を与えた

政府は10月11日の参院本会議で、2016年度第2次補予算案を可決、成立した。2017年度予算の概算要求は3年連続で100兆円の大台を突破した。「1億総活躍」を柱とした新たなアベノミクス政策がスタートする。しかし、経済対策・景気対策は打てば良いというものではない。効果が表れなければ、国民の税金は“死に金”となってしまう。

そこで、これまでのアベノミクスが日本経済に及ぼした効果について、わかりやすく検証してみたい。

アベノミクスによって明確に表れた効果は2つ。円安・株高という市場環境の転換と雇用の改善だ。アベノミクスの前後を比較すると、日経平均株価はアベノミクス前の2012年末の1万円付近から2015年末には1万9000円台と、ほぼ倍になった。為替も同様に2012年末の86円台から2015年末には120円台と大幅な円安となっており、アベノミクス(多くは日銀の金融緩和によるものだが)の効果は絶大だったと言えよう。

円安と株高は企業業績に好影響を与えた。円安は輸出企業を中心に業績を嵩上げし、株高は景気回復への期待感を高めた。それは、企業収益(経常利益)や企業倒産件数にも明確に表れている。企業収益は増加の一途を辿り、倒産件数が減少の一途を辿った。

意外や早々に終わっていたアベノミクスの“宴”

こうした企業の好調さは、雇用の改善に結び付いた。失業率は低下し、有効求人倍率は上昇、景況感の良さに支えられた企業の人手不足が鮮明になった。

しかし、アベノミクス政策は“曲がり角”を迎え、その効果が薄れていることは明らかだ。その効果をもっとも象徴的に表した為替と株価は、2015年をピークに反転した。

さらに冷静に見れば、アベノミクスという宴は意外なほど早々と終焉を迎えていたことがわかる。実質GDP(国内総生産)成長率は、株価や為替のように“笛吹けども踊らず”、ひたすら低下していった。アベノミクスは経済成長をもたらしていないという結果が白日の下に晒されている。

大きく偏った「雇用の改善」

円安により企業業績が好影響を受け、多少なりとも給与が増加しようとも、アベノミクスの恩恵は個人には波及しなかった。個人はアベノミクスのスタート当初こそ浮かれたものの、その後はすぐに“生活防衛”に入った。これは、1世帯当たり消費支出の平均を見れば一目瞭然だ。

それどころか、“頼みの綱”の雇用の改善にも、大きな偏重があった。確かに雇用者数は増加しているが、その増加分のほとんどは非正規雇用者としての増加でしかない。アベノミクス前の2012年の正規雇用者の比率は64.8%、非正規雇用者は35.2%だったが、アベノミクス以降、非正規雇用者の比率は37%台に上昇している。

ある討論会で、安倍晋三首相シンパのジャーナリストが、「雇用が改善したと言っても、非正規雇用が増えただけという批判がある。しかし、働く場所があり、給与が貰えるだけ幸せだ」と発言したことがある。彼の仕事に対する、働くことに対する認識はこの程度のものなのだろう。しかし、非正規雇用だけが増加していく姿は、決して雇用が改善しているという状態ではない。

内閣府は8月1日、「広義の失業率」の試算を発表した。「広義の失業率」とは「正社員になれず不本意なまま非正規で働いている人」や「就業希望はあるが直近は職探しを諦めた人」を含めた失業者数値。それによると、「広義の失業率」が1~3月の平均で8.4%だった。完全失業率は3%台。いかに不本意なまま非正規で働いている人が多いのかがわかる。

経済対策・景気対策は、掛け声に浮かれて夢を追うものではない。国民の税金を使う以上、しっかりと成果が上がる対策を打ち出すべきだ。果たして、「1億総活躍」は十分な成果を得ることができるのだろうか。

 

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この記事の情報に拘らず、アベノミクスは頓挫。貧富の格差が顕著になっている。

フランスの経済学者のトマ・ピケティ著「21世紀の資本」にあるフォーミュラ。

r(資本収益率)>g(経済成長率)によって、干上がる砂漠は一層干上がり

一方でナイアガラ瀑布のように凄まじいマネーが流入する層もあり、

その高低差は時間と共に加速度的に増していくという構図だ。

 

果たして一国の宰相の収賄疑惑云々で政務や国力を割いている場合だろうか

世間やマスコミが、そうした姦しさの中に埋もれている最中にも

着々と資本を蓄え国力を増し、あるいは個人としての安定と自由を得ている

人たちが沢山いるのだ。一方で、働けど働けど暮らしが楽にならず貯金も減り

生きがいとか、温もりと程遠い生活を強いられる人が増えている。

 

 

収益物件にしても同様に格差が拡大するし、価値観や人生観の多様化

に伴って、投資は区分だけとか、アパートがいいとか、RC一棟マンションが一番

といった論争でなく不動産投資の目的を考えると、出来る限り多様な種類の物件を

バランスよく運営してリスク分散と効率化、そして差別化が重要だと思う。

 

私は、たまたま運よく人様のおかげで、これまで記してきた物件を

少しづつ己の出来る範囲で育ててきた。

 

アパートも区分も戸建も、それぞれの長所と短所がありリフォーム方法から

物件管理や客付けの手法も様々だ。そして多様な物件を運営する事での

ノウハウや人脈形成こそ目指すべき成果のひとつだろう。

 

写真は、100%自分でデザインやスペックを考えて資材を揃え

リフォームを進めている「戸建3号」だ。

 

まだまだ時間と手間を掛けて磨きをかけていくつもりだ。

 

ゆくゆくは、そのまま賃貸としてもよし。転勤族なのでダブって保有している

まだ真新しい家電や家具を有効利用して配置し、Airbnbとして活用する

という手も想定している。

 

 

ますます激化する賃貸市場、そして貧富の格差。

自分の感覚や考えをしっかりと時間をかけて醸成し

物件を120%生かせる差別化を図っていく必要を強く感じる。

 

何が正解か、どれがベストな不動産投資なのか?

物件が二つとして同じものが存在しないように、最適解に近いものは

あったとしても、新築とていずれ老朽化し、築古でもリフォーム次第で

選択肢が多数にあり正解と割り切れないのが不動産投資の面白さであり

自分を信じて切り開く事、コツコツと情報を集め選択し行動していく事こそビジネスだ。

 

今日は、ちょっと私自身のルーツについてしたためてみる。

 

私の家系は、元々福知山の出で織田信長の家臣の一人

として仕えていた。この頃からウチの名前(屋号)が登場する。

その後は、彦根の井伊藩に仕えた武士階級だったらしいが

江戸・徳川時代の終盤には、武道とお茶の先生として

徳川将軍家のご指南役を仰せつかっていた。

 

 

ところが、武道の先生かお茶の師範のほうかわからないが、

他の家臣の嫉妬で毒殺されてしまいその後は徳川家の大政奉還による

武士階級の凋落に伴って、現在の文京区は六義園近辺にあった

大きな武家屋敷の住居も古い写真のみを残すだけとなった。

今も都内にある武道と茶道の師範・指南役の二つのお墓詣りを

するのが、我が家のしきたりである。

 

 

その後、曾祖父は当時珍しい帝国大学出身者のエリートであり

上野の科学博物館の館長職を務めていたらしい。

その子供となる祖父は当時のエリートが就職する三井三池炭鉱の事務方に居たが、

度重なる炭鉱事故で退職したが当時のそうしたキャリアで国から「恩給」が支給されて

いたと聞いている。今でいう「年金」なのだろうがかなり高額だったらしい。

 

 

私の父は、祖父の死後に有名大学に合格したが戦争による学徒動員や

アメリカ軍による機銃掃射で被弾した経験もあるが、戦後に最も人気の

あった鉱工業メーカーに就職して65歳まで勤め上げた。

 

上記が、私のご先祖様のルーツなのだが一生懸命にその時代を生きて

生き延びて私に繋がっているが、もし数代前の先祖が毒殺されず且つ

六義園近くの武家屋敷を断絶・譲渡せずに相続していれば、随分と

今頃は資産内容も変わっていただろうと思う。

 

日本は、少子高齢化が加速化し税制は一層相続税をはじめ厳しく

国がとりたてるようになってきている。私の家系をみても、資産の没収

と取り立ての連続で、徳川将軍家のご指南役だったなんて、とても

信じられないほどの凋落ぶりだ。

 

それでも、はやり2代、3代と資産を地道に形成し繋いでいくには

祖父達が残せなかった不動産を少しでも純資産として築いていくしか

ないだろうと思っている。

 

 

買って住みたい街、1位は「船橋」

ITmedia ビジネスオンライン 2/7(火) 13:44配信

 買って住みたい街はどこですか? 住宅情報サイト「HOME’S」(運営:ネクスト)に掲載された物件のうち、問い合わせの多かった首都圏の駅名を集計したところ、JR総武線や東武野田線が乗り入れる「船橋」が1位であることが分かった。「近くには『京成船橋』もあり、多くの通勤・通学客に利用されている千葉県内のターミナル駅だが、首都圏で都心から近郊に位置するエリア以外の駅が1位となったのはここ3年で初めて」(ネクスト)

【借りて住みたい街ランキング】

 2位は「目黒」、以下「浦和」「戸塚」「柏」「流山おおたかの森」「津田沼」「町田」「三鷹」「大宮」と続いた。例年、東京都内の駅が多数を占める上位ランキング(20位)で、東京都が5駅、神奈川県が6駅、千葉県が5駅、埼玉県が4駅とエリアが分散する結果に。「近年、都内を中心に物件価格が上昇したため、都内へのダイレクトアクセスが可能で、交通利便性が確保された近郊エリアの順位が上昇したものと考えられる」(同社)

●借りて住みたい街

 次に、借りて住みたい街を聞いたところ「池袋」がトップ。「JR線、西武池袋線、東武東上線、東京メトロなど合計8線が乗り入れるビッグターミナルとしての交通利便性や、駅周辺での就業・就学、買物・飲食などの利便性と市街地としての事業集積性(業務性)が高く評価された」(同)

 2位は「三軒茶屋」、以下「武蔵小杉」「川崎」「中野」「高円寺」「恵比寿」「大宮」「吉祥寺」「荻窪」と続いた。「池袋」と同様に、3位にランクインした「武蔵小杉」、4位「川崎」、8位「大宮」、15位「北千住」なども、「駅の拠点性の高さや交通・生活利便性が評価された結果、ランキング上位に登場した」(同)

 インターネットを使った調査で、期間は2016年1月1日から12月31日まで。

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このアンケート結果を見て、非常に誠実と思ったのは

買って住む場合、買える(手が届く)交通・生活至便な街なので

船橋となるのは、頷ける。私も一時期、船橋・市川の住民だったので

肌感覚で理解出来る。

 

借りて住む場合、買えないけれども借りて住むという判断だ。

だから、都心のオシャレな街が連なる。池袋が一位なのは

ちょっと意外だが、これも城南や城西に比べて同額家賃での

コストパフォーマンスが高いという事だと思う。

 

昨年の9月に日銀がまた金融政策を変更し長短金利操作を

打ち出し、想定以上に下落した長期金利の水準を是正したい

という事で8月に底を打った住宅ローン金利は小幅に上昇傾向に

転じた為、住宅ローン申込件数は減少している。

 

一方で、収益アパートローンを除く不動産への融資を金融機関は

昨年4月以降、狭き門にしていたが この状態が続くと収益未達に

転じるリスクから不動産融資にまた積極的になっていて、前回の

ブログで私が銀行側から「頼むから、借りてくれ!」という妙な事態

が発生している。いずれにしてもトランプ大統領の就任以来、外貨投資

での利ザヤが稼げなくなり、一方で不動産融資の貸出が加速していく

状態が長引き、同時に自分の住まいをローンを組んで買うよりも

賃貸にする傾向が高まり、結果としてマンション等の売れ行きが鈍化

していけば、オリンピック需要への期待感が失速する事があれば

不動産全体や金融にも鈍化なり大きなインパクトを懸念している。

 

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更に別の記事から・・・

東京へ一極集中、

続く 人口転入超過、

新人気エリアも

朝日新聞デジタル 2/15(水) 7:03配信

 総務省が1月末に公表した住民基本台帳に基づく2016年の人口移動報告で、東京都は20年連続の転入超過となった。転入が転出を上回る超過数は7万4177人。依然、東京への「一極集中」が進んでいる。超過が多い区市を見ると、都心回帰が続く一方、新たな人気エリアも登場している。

【写真】過去5年の転入超過数上位10区市(都内)

 都道府県間の移動者数は前年より6万人近く減り、227万人台。進学や就職など若年層の移動規模が小さかった影響という。転入超過は7都府県(東京、千葉、埼玉、神奈川、愛知、福岡、大阪)あり、トップの東京は2位の千葉を約5万8千人も引き離す。ただ、超過数は前年に比べ7519人少なく、5年ぶりの減少になった。総務省統計局の担当者は「東京でも今後減少傾向となるか、注視したい」と話す。

 都内の自治体別では、世田谷区が5841人で2年連続の超過数トップ。区によると都内や近県からの転入が多い。以前は学生が目立ったが、いまは卒業後の20代半ばが目立ってきたという。出産数が死亡数を上回る「自然増」も年1500人程度で推移し、人口は90万人に迫る。「年代が偏らず、まんべんなく増えている」と保坂展人区長。

 全国最多の待機児童数だけでなく、災害時の避難場所の確保など人口密集地ゆえの課題もある。保坂区長が力を入れるのが、地方との連携だ。現在約50自治体と交流し、催事での特産品などの出店も盛んだ。区長は「東京一人勝ちで地方が疲弊しては、都市部も立ちゆかなくなる」。大災害時の避難先にもなると考え、交流を広げていく。

 2位は過去5年で最多の超過数となった中央区。晴海や勝どきの臨海部では1500戸前後の大型マンションの建設が続いた。1997年4月に7万1806人で底を打って以降、人口は増え続け、今年1月に15万人を突破。「今は増やすことが最重点でなく、増えた人口への対応が課題」(区民生活課)という。

 同じくマンション建設の影響で人口急増の臨海部を抱える江東区は2539人で11位。前年まで続いた2位から下落した。区企画課は「引き続きマンション開発は盛ん。一時的なもの」と分析する。区は2029年に人口約59万人に達すると見込む。18年度に48教室ある第二有明小中学校(仮称)が開校するなど、受け入れる環境整備を進める。

 4155人の超過で4位の板橋区は毎回上位に入るが、「定住につながっていない」と政策企画課。転入の多くが20~24歳で、都心より割安な家賃や物価で住む学生が多いという。区の分析では、就職や結婚、出産を機に区外に出る傾向が見られた。住み続けてもらえるよう、児童館の再整備や、出産前後の妊婦の見守りなど子育て支援に力を入れる。区内6大学と協定を結び、学生と地域のつながりを深める試みも始めた。

 市部から唯一、上位10傑に入ったのが調布市だ。京王線3駅の地下化が12年に完了。調布駅では今秋開業の商業施設開発が進み、市内では大型マンションの分譲が続いた。不動産情報会社による賃貸住宅の「人気の沿線ランキング」で京王線は昨年、JR山手線、中央線に次ぐ3位。「新宿まで15分の利便性の一方、武蔵野の自然が残っている」。市広報課は人気の理由を読み解く。(井上恵一朗)

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こちらも凄まじい濃淡というか人気の分布が明確化している。

やはり重要なのは立地であり、住環境が大きい。

その上で、物件の装備や魅力という事だ。
 
だからこそ、自分が良く知っている肌感覚で
将来が見通せる物件選定が本当に大事になってくる。
 
よく「大家は、店子よりもいい家に住んではいけない」
なんて言ったりするが、やっぱり自分自身で住みたいな
ここなら、この賃料を払ってもいいな、と思えるかどうか
この感覚は、大事だと思っている。
 
といっても、賃貸経営となれば不動産を所有する事が
目的ではなく、あくまでもキャシュフローを長期に
安定して高い効率で得られるか、どうかが大事で
私のように物件を選ぶ際に、住んでみたいという私情が
優先するようでは、まだまだダナァと反省が多い。
 
 

最近の記事から・・・

 

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170202-00000008-asahi-soci

 

賃貸で住みたい駅、赤羽が急浮上 

吉祥寺は魅力低下か

朝日新聞デジタル 2/2(木) 1:13配信

 首都圏で賃貸で住みたい駅は目黒、荻窪、武蔵小杉の順で人気が高く、ランキング上位の常連だった吉祥寺は2年連続で11位以下に転落……。不動産情報を扱うオウチーノ総研が、オウチーノの賃貸サイトへの2016年のアクセス数を基にランキングを発表した。

 ランキングを始めた12年の首位は吉祥寺で13~14年も2位だったが、15年からトップ10圏外に転落。代わって14年に圏外からトップに躍り出たのが目黒で、15年も2位につけた。

 同総研によると、目黒はJR山手線など4路線が乗り入れる交通利便性の高さに加え、駅前の大規模再開発事業が今年中に完成予定。家賃相場はシングル向け(1R~1LDK)で16万8千円、ファミリー(2K~3LDK)で30万2千円と高めだが、美術館や公園、目黒川などの自然も豊かで、落ち着いた雰囲気も備えているのが魅力だ。

 一方、15年から4位に急浮上したのが赤羽。清水菜保子・主任研究員は「家賃が手頃なのに加え、漫画やドラマの影響もあるのではないか」と言う。15年には漫画家・清野とおるのコミックが原作のドキュメンタリードラマ「山田孝之の東京都北区赤羽」が深夜に放映され、ディープな赤羽の様子が改めて注目された。

 “吉祥寺離れ”を描いている漫画「吉祥寺だけが住みたい街ですか?」(マキヒロチ作)も昨年ドラマ化された。不動産業を営む双子の姉妹が、吉祥寺の物件を探す客に対してほかの街の魅力的な物件を紹介していくストーリー。コミックでは6位の恵比寿、10位の中野、赤羽の隣駅の十条も紹介されている。

 清水さんは「吉祥寺は駅前が発展しすぎて、駅近の物件が少なく、休日の混雑などからも住む街としては魅力が下がったのでは。通勤の利便性なども含め、幅広い選択肢の中から自分に合った街を選ぶようになっているようだ」と分析している。(有吉由香)




◆人気の沿線ランキング

 

1位 JR山手線

2  JR中央線

3  京王線

4  東急東横線

5  都営大江戸線

6  東武東上線

7  小田急線

8  東京メトロ丸ノ内線

9  JR京浜東北線

10 JR総武線

 

(朝日新聞社)

 

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常勝の不沈艦、吉祥寺が!

昨年は、恵比寿に王座を譲り渡し

今年も人気のエリアが激動ですね!

 

それにしても、沿線ランキングで

1~4位までは、納得出来るが

5位に大江戸線、6位東武東上線

というのが、個人的には意外だった。

 

賃貸で住みたい沿線≠住める物件で

結果として人気になっているのかな?

 

どんなに物件の魅力を高めても

その街全体の環境とか雰囲気とか

様々な条件が複合して入居に繋がる。

 

 

昨年末から、これまでに収益物件の融資で

お世話になっている金融機関との金利交渉の中で

金利見直しの為、社内決済の条件設定・稟議上

高めの金利だが或る一定額の別ローンを組んで

欲しいとの依頼を受け、この別枠融資での長期

拡大再生産を図るべく物件を探してきた。

出来れば、その物件を担保にして更なる融資を

組む材料にも資する事を視野に、まさに連日

「ちぎっては投げ」凄まじい物件数にアタックを続けた。

 

中でも、非常に気になって自分で住んでもいいような

立地で築浅の戸建を見つけたが、何度も不動産業者に

問合せても反応が無く、意気消沈諦めていた処に

年末のある日、突然コンタクトがあった。

 

 

「欲しい物件 x 買える物件  x ”ご縁”」  これが公式だ!

ご縁、タイミングというのは、本当に大事だと痛感する。

 

早速、業者と日時調整して内覧実施。どんどん本音で

質問していくうちに「実は公開情報の売値から、かなり

手が届く射程距離に売主さんの落としどころが有る」

事を察知。業者さんの意見を伺いつつ買付を入れた。

 

本当に有り難い事に、タッチの差で「戸建3号」を

入手出来た!(戸建1号は売却済なので、実質的には

戸建2号なのだが・・)しかも前述した銀行からの支援で

自分の手出し無く・・現金買いである。

 

いやぁ、「加藤ひろゆき」さんが現金決済の超快感を

著書で述べておられていたが・・・物凄くスッキリと売買が

完了してしまった。築浅で駐車場付きの洒落た戸建で

周辺の環境も良い。これからセルフリフォームと専門プロ

による部分リフォームの合わせ技で、磨きをかける原石。

 

 

戸建3号は果たして「賃貸で住みたい物件」に出来るか!

 

これから、少しづつブログの中でリフォームから運用まで

同時並行で成行を綴っていきたいと思う。

 

今回は、賃貸で住みたい場所・物件を取り上げたが

・・次回は「買って住みたい街」と何故、私が戸建3号を

現金買い出来たか?その背景を記したい。

 

 

 

 

 

 

 

 

今日の記事から・・。

<賃貸住宅>内閣府が「バブル」警鐘 

相続税対策で着工急増

毎日新聞 1/24(火) 20:42配信

 国内の賃貸住宅の新規着工戸数が急増し、世帯数の増減などを加味した潜在需要を2016年以降上回り、供給過剰となる可能性が高いことが、内閣府のリポートで分かった。利用者のニーズに合わない狭小住戸も多いと指摘しており、相続税の節税対策を背景にした賃貸住宅の「建設バブル」の発生に警鐘を鳴らしている。

 国内の住宅建設は、14年4月の消費税率8%への引き上げで急減したが、16年以降急速に持ち直している。11月の新設着工戸数は8.5万戸と増税前の駆け込み需要があった3年前並みの水準となった。

 けん引役が賃貸住宅だ。日銀のマイナス金利政策を受けた低金利で建設資金が調達しやすくなる中、15年1月の相続税増税後の節税対策として賃貸アパートなどを建設する個人が増加している。16年1~11月の累計着工戸数は38.4万戸と15年1年分(37.8万戸)を上回り、08年以来の多さとなっている。

 内閣府は今回、老朽住宅の更新や世帯数の増減などを考慮した賃貸住宅の潜在需要を試算した。すると、14~15年は各40万戸前後と実際の着工戸数を上回ったが、少子高齢化の進展で16年以降の潜在需要は35万戸程度で推移するため、着工戸数が潜在需要を上回り続ける可能性があるという。

 また、面積別では、「61平方メートル以上」より、「30平方メートル以下」の住宅が急増していると分析。今後増加が見込まれる高齢者は広い賃貸住宅のニーズが高く、狭小住宅の増加は「家賃下落で貸家オーナーに打撃を与える可能性がある」(内閣府担当者)と見ている。

 一方、東京都豊島区は04年6月から、30平方メートル未満の住戸を建設する場合、建築主1戸につき50万円を課税する「ワンルームマンション税」を導入。リポートは、12~15年の間、豊島区以外の東京都区部では狭小住戸が5割以上増加したが、豊島区ではやや減少していることも紹介したうえで、「入居者のニーズに合わせた供給を促す経済政策を工夫すべきだ」と主張している。【小倉祥徳】

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またまた、ヤバい記事ですね。

供給過剰という事は、物件を買うにも融資や自己資金調達で苦労し、更に客付けで苦労する、更に下手すればずっと空室で苦労する、という事だ。

30㎡以下の住宅が急増という事は、サラリーマンやOLが手を出しやすい区分マンションの賃貸が増えているという事。

ワンルームマンションで、都内好立地で、融資が出来る範囲で、となれば区分賃貸に流れるが、これまた入居し続けて頂ければ有り難いけれど、管理費と修繕積立金とローン返済を毎月支払って、なおかつ手残りが潤沢に出る物件は一体どれくらいあるのだろうか?

私も都内に区分1~3号を保有して運営しているが、利回りを含めAll or Nothingのリスクを考えると戸数の多いアパート経営の優位性も分かるし、区分賃貸の魅力も分かる。

いずれにしても、エントリーが膨れ上がり物凄い競合状態が不動産投資の市場では激化しているという事だ。

こんな厳しいマーケットと化した投資の戦場で長期にわたって収益を得られる、即ち勝ち続ける為に何をすべきか!?

もう一つの記事から、ヒントを探りたい。

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錦織、フェデラー撃破には

「集中」「貪欲」「自信」

日刊スポーツ 1/22(日) 10:10配信


【写真】全豪オープン組み合わせ

 技術は対等だ。サーブやネットプレーはフェデラーに軍配が上がるが、バックとリターンは錦織が上。フォアは互角。残りは経験と、どれだけ立ち向かう気持ちで挑めるかだ。ボティーニ・コーチは(1)「フォーカス」(2)「ハングリー」(3)「コンフィデンス」と、3つのキーワードを挙げた。

 (1)集中力 「フォーカスし続けることが重要。フェデラー相手では、一瞬の気の緩みが命取り」。

 (2)勝利への貪欲さ 「どんな状況になっても、勝ちたいという気持ちを持ち続けなくてはならない」。

 (3)自信 「リードされても悲観的にならないように」。

 

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残念ながら、錦織君はフェデラーに勝てなかったけど、

凄く良い心構えと思います。

 

不動産投資は、サラリーマンやOLの副業としても

(相続で賃貸物件を保有したり、転勤で賃貸せざるを得なくなる事もあるので)

就業規則に触れずに出来る可能性が高いです。

しかし、副業とは言え立派な経営そのものです。

勝たなければ、即ち収益を得続けなければなりません。

 

改めて「売って終わり」の営業マンのトークにやられないように

自分自身で(1)「フォーカス」(2)「ハングリー」(3)「コンフィデンス」

の強い心で、この厳しい環境、シビアなラリーを制しましょう!