意味のイノベーション

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170705-00178161-toyo-bus_all&p=5

意味のイノベーション

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170705-00178161-toyo-bus_all&p=5

例えば、賃貸・レンタルは単に貸すサービスでなくクリエイティブな空間提供を自分で創れるとか、住まいでありながら別の意味を持たせられないかとか

何故「日本企業の働き方は・・・」

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170705-00050344-jbpressz-bus_all&p=1

そろそろ潮目が変わってきている。

過労死

長時間労働や休日なしの勤務を強いられた結果、労働者が精神的・肉体的に追い詰められて突然死すること。また、劣悪な労働環境を苦に自殺することも、広義における過労死といわれる。

長時間労働を美とする前時代的な考えに引きずられ、現在でも残業を強いる会社は少なくないといいます。

法律などで長時間労働は規制されているものの、言葉にしない暗黙の強制によって、「上司よりも先に帰りにくい」「残業をしなければ仕事が終わらない」という環境におかれている人もいます。

また「長時間労働体質」だといわれる業界もあります。例えば、居酒屋チェーン…深夜まで営業する店舗が多いことから、社員はどうしても労働時間が長くなりがちです。「肉体的、精神的に追い詰められた社員が自殺してしまった」というニュースを覚えている人も多いのではないでしょうか。

「異常」という言葉だけでは表現し切れない労働環境。会社だけでなく、社会がそれを許さない雰囲気を作らなければいけない。

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振り返ると私が就活していた３０年以上前にも

有名企業で就職する事が叶わなかったような

大手の広告代理店や建設会社の関連等で次々と

入社したての若い命が自殺したり過労死したりしている。

こういう事は、昔からもあったのかも知れないが

あまりに常態化しすぎて顕在化していなかったのか。

少子高齢化が加速度的に進み、企業は労働力が不足しているという

一方で日銀はインフレ率２％目標達成を更に先送りしている。

つまりアベノミクスや黒田バズーカは、目標に着弾していないか

もしくは影響を与えられていない、という事なのだ。

だから、マイナス金利だ、経済自由化だ、とあがいても

やっぱり儲かった分は企業が内部留保するか投資家に流れ

労働者の賃金にはいっこうに反映されない。

頑張っても頑張っても上がらない所得・待遇。昇進すれば

名ばかり管理職で社畜として、これまた部下も引き連れて

一層利回りの低い責任ばかりがドンドントッピングされる

正に生き疑獄となるだけ。でも人間は機械でもロボットでもないし

機械でさえメンテナンス定期整備をしないといけないのに

生き物である人間は、疲労し老化するから実に脆い。

一方で、日本はドイツのように移民による労働力補充を

まだ鎖国にしていて、且つ日本語なり日本文化やビジネスの作法と

いった障壁がまだまだ厚く存在する。

私の就活していた３０年以上前に、世界の中心はアメリカ、

特にニューヨークであった。もちろんパリも凄かった。

でも、「人種のるつぼ。Big Apple」と呼ばれたニューヨークは

全てに於いて飛びぬけていた国際都市だった。

やがてくる２０２１年の東京オリンピックには、世界中の人が

日本を訪れ、そして様々なメディアを通じて日本を知るだろう。

その時にこそ東京がBig Appleとなれるか、どうか。

口先だけのダイバーシティとかグローバル化なんてもうたくさん。

若い人も日本人でない人も、過労死や自殺せずに様々な人が

カオスに暮らして、それでも安心・安全で平和で、クールな街か

誰もが気持ちよく生活出来るダントツの国に出来るか。

その一点のために、今現役で働いている者はそれぞれの立場で

頑張っているのではないか。

技術的なイノベーションと同時に様々な既存の存在について

その目的や用途、影響のイノベーションが益々大事になるだろう。

不動産投資の変わる潮目、変わらぬ思考は淘汰される。

再開発進む品川、渋谷抜き初の５位…ＪＲ利用客

7/13(木) 15:03配信

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（写真：読売新聞）

品川駅の東側（右）は開発が進み、高層ビルが立ち並ぶ（１３日午前、東京都港区で、読売ヘリから）＝吉岡毅撮影

（写真：読売新聞）

１９８８年当時の品川駅周辺。テニスコートなどが広がっていた（読売ヘリから）

　ＪＲ東日本の２０１６年度の駅別乗車人員ランキング（１日平均）で、品川駅（東京都港区）が渋谷駅を抜き、初めて５位になったことがわかった。

　ＪＲ東の資料が残る１９８８年度以降、上位５駅は新宿、池袋、東京、横浜、渋谷で占められてきたが、東海道新幹線の新駅設置などで首都の新玄関として存在感を発揮した品川駅が“５強”の一角を崩した。

　８７年の国鉄民営化の前、品川駅の東側には国鉄の貨物ヤードがあり、物流会社の倉庫などが並んでおり、８８年度の乗車人員は１８万９６９１人とＪＲ東管内の１０位だった。新橋駅や高田馬場駅より少なかったが、民営化後は旧国鉄用地を活用した再開発が進み、オフィスビルやタワーマンションが林立するなど品川駅周辺の風景は一変。２００３年には東海道新幹線の新駅、１５年にはそれまで上野駅止まりだった宇都宮線などが直通する「上野東京ライン」がそれぞれ開業し、１６年度の乗車人員は３７万１７８７人と、１９８８年度の２倍近い水準に達した。

【関連記事】

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パソコンを所有するようになって、もう３０年経つが

ずっとWindows派だった。時代の流れでiPhoneを持つようになり、遂にMacbookでブログを書く日がきた。

時代の流れは本当に早く気がつかないうちに

あっという間に奔流に巻き込まれてしまう。

仕事の仕方だったり、ライフスタイルだったり

特にこうしたデジタルデバイスの栄枯盛衰は

凄まじい。そうした革新的な変化は乗降する駅にも

そして住む場所にも影響を与えるし、更に新しい駅や

交通網なり施設が出来ると顕著に変化があらわれる。

実際にこうした時代の変化と街の変化が素早い

日本の主要都市では、時代のスピード感を体感出来る。

そして、その変化の方向なりスピードを鋭い嗅覚なり

第六感を含めた情報収集と分析能力そして行動力で

未来を目指したものは、価値の上昇という報酬を得る。

まだまだ新しいパソコンには慣れていないが

慣れるころにはきっとまた新しい明日が訪れる。

そして確実に私たちは年齢を重ね、誰もが必ず

召されていく。だからこそどの時代であれ

懸命に自分自身の人生を創ることに集中しなければならない。

二度と来ないこの一瞬に、この人生に感謝して

明日も満員電車に乗り込むのだ。

消滅の危機・絶望の淵から大逆転の「本当に実際、住みたい街」。

住みたい街の基準、潮目は変わったのか？

7/10(月) 8:20配信

「住みたい街（駅）ランキング」に異変が起きている

　毎年発表されている「住みたい街（駅）ランキング」に、今、異変が起きている。大手不動産情報サイト「HOME'S」がユーザーを対象にした調査に基づいて発表した「買って住みたい街ランキング首都圏版」では「船橋」が、そして「借りて住みたい街ランキング」では「池袋」が、「吉祥寺」や「恵比寿」といった人気の街を押さえて1位になったのだ。

【生活費が抑えられそうな街ランキング】

　また各種ランキングでは、「北千住」や「赤羽」など、今までは見向きもされなかった庶民的な街が、新たな人気エリアとして浮上している。今後、どんな街が浮上して、どんな街が寂れていくのか──。住む街を決めるうえでは、常に動向をチェックしておく必要がある。

●買って住みたい街ランキング1位はなんと船橋に

　HOME'S総研が発表した「2017年 買って住みたい街ランキング首都圏版」では、船橋が1位に輝くという意外な結果が出た。今までは、地域イメージが良かったり、大規模マンションや駅周辺の再開発で地域のポテンシャルが向上する街（駅）がランクインしていた。

　2016年のランキングと比較しても、上位を占めた吉祥寺、横浜、恵比寿は軒並みランクダウンし、吉祥寺と恵比寿に至っては圏外まで落ちた。

　このような“波乱”が起きた背景には、アンケートの集計方法の変更が関係している。2016年版までは、首都圏（1都3県）の居住者を対象にしたインターネット調査（有効回答数1030票）で、どちらかといえば、「街の人気投票」という側面が強かった。近年、都心の人気エリアの住宅物件は、とても庶民には手が届かないほど価格が高騰している。とはいえ、こういったエリアはブランド力があって便利なので、「今の収入では吉祥寺や恵比寿に買って住むのは無理だけど、住めるのなら住みたいよね」ということで票が入り、その結果、ブランド力が高い街（駅）が上位を占める、我々の生活実態とはかけ離れたランキングになってしまっていたのだ。

　気の毒なのは、首都圏のこうした実態に疎いまま上京してきた地方の人たちである。人気エリアは賃料も高いので、「買って住む」どころか「借りて住む」のもままならない。しかし、ブランド力が高い駅が上位を占めるランキングに影響を受けて、「上京したら、絶対に吉祥寺に住む！」となり、少し離れた場所なら駅から徒歩5分、バス・トイレ別の1DKに住めるのに、吉祥寺駅からバスで15分の場所にあるワンルームに住む……となってしまうのだ。

　もう何年も首都圏に住んでいる人ならば、すでに駅周辺が開発し尽くされて住宅供給ができない吉祥寺や、家賃がバカ高い割には買い物が不便な恵比寿が、必ずしも「住みやすい街」ではないことを重々承知している。タワーマンションの林立で注目を高める武蔵小杉も交通利便性は高いが、駅の混雑や待機児童の増加など、住民の急増によって生じる問題に対応しきれていない面がある。

　しかし、地方にはそうした細かい情報はどうしても伝わりにくいので、結局は不動産情報サイトなどが発表する「住みたい街ランキング」が街（駅）選びの指標になってしまっているのだ。

●リアルな志向が反映された「住みたい街ランキング」とは？

　そういった意味では、HOME'S総研が発表した「住みたい街ランキング2017年版」は、「ブランド志向」の順位付けに一石を投じる結果になっている。2017年版からは、ユーザーから問い合わせが多かった駅名を1年間（2016年1月1日～12月31日）集計する形式になった。その結果、浦和、柏、本厚木、橋本など、「リアルに物件が買えそうな郊外の街（駅）」が軒並み上位にランクインしたのだ。

　「買って住みたい街」の1位に輝いた船橋は、首都圏の西側エリアに住む人たちから見れば、何となく遠そうなイメージがある。だが実際は、東京駅から20キロ圏内、乗り換えなしで25分前後という好立地で、なおかつショッピング施設も充実している。さらに東西線、総武線、京葉線、京成線といった路線網が充実しているが、その割には物件の価格がそれほど高くなく、今回の順位につながったといえる。

　ちなみに、HOME'S総研が行った船橋市民の座談会では、「大都会でもなく田舎でもなく、ほどよい環境」「良く言えば気取っていない」「船橋に住んでいる人は船橋を出ない」といった魅力が語られている。船橋には競馬場や競艇などのギャンブル施設が多く、それゆえに「治安が悪い」とイメージが根強かった。だが再開発が本格化したことでそういったイメージが薄れ、「一生住みたい街」に選ばれているのかもしれない。

●「借りて住みたい街ランキング」は池袋が1位

　HOME'S総研が発表した「2017年 借りて住みたい街ランキング首都圏版」も、「買って住みたい」ほどではないが、集計方法が変わったことで、より実情が反映されたランキングになっている。

　新宿や渋谷のような巨大ターミナル駅は、一見住みやすそうに思えるが、実はスーパーなどのライフ環境が乏しく、家賃が高い割には住みにくい。しかし、池袋の場合は、椎名町や落合方面に行けば、手頃な賃貸物件がいくつもあり、その辺が順位に反映されたと思われる。

　職場と自宅が近い距離にある「職住近接」は、業務の能率を上げるなどメリットが多いが、オフィスが都心にあると賃料の高さがネックになってしまう。しかし、池袋周辺は都心エリアでも比較的賃料が安いので、職場の近くに住みたい人にはうってつけな場所でもある。

　また「買って住みたい街ランキング」では躍進を遂げた千葉勢だが、「借りて住みたい街ランキング」には1つも入っていなかった。これは「買って住むなら消去法的に千葉にせざるを得ないけど、借りて住むなら、もう少し都心のほうがいい」というニーズが反映されたとみられる。「買って住みたい～～」では船橋が1位になったが、吉祥寺や恵比寿のようなブランド力を持つまでには至っていないのが実情のようだ。

●「北千住」「赤羽」の台頭から読み取る街選びの変化

　HOME'S総研では、各種さまざまな街（駅）にまつわるランキングを発表しているが、そこから「買って住みたい～～」「借りて住みたい～～」に反映されていない、ニッチなニーズを見て取ることができる。こうしたランキングも、自分に合った街を探す際の重要な指針となる。

　例えば、「生活費が抑えられそうな街（駅）」のランキングでは、1位に北千住、3位に赤羽が入っているが、この2つの街は、最近では「穴場エリア」として注目が高まっている。特に北千住の場合は、不動産情報サイト「SUUMO」を運営する株式会社リクルート住まいカンパニーが発表した「穴場だと思う街ランキング」で3年連続1位を獲得しており、もはや人気駅の仲間入りを果たした印象もある。

　首都圏は、江戸城（現在の皇居）を中心として城東・城西・城南・城北の4エリアに分類されるが、今までは城南・城西エリアに人気が集中し、城北・城東エリアの街のブランド力は低迷し続けていた。

　北千住は常磐線や日比谷線など5路線が乗り入れており、赤羽も池袋・新宿・渋谷・東京・品川にダイレクトアクセスできる屈指の交通利便性を有している。にもかかわらず、吉祥寺や自由が丘などの後塵（こうじん）を拝し続けてきたのは、人気がない城北・城東エリアに位置していたからだ。

　しかし、2012年に開業した東京スカイツリーが、「城南・城西＞城北・城東」の風潮に一石を投じる。スカイツリーが建ったことで東京の東側エリアへの注目が高まり、その過程で、人々が東側エリアの魅力に気付き始めたのだ。交通利便性が高い割には家賃がお手頃というのも大きいが、昔ながらの商店街に代表される「下町の雰囲気」が、人気の下支えになっている。

　HOME'S総研が調査・集計した「スッピンで歩けそうな街（駅）」ランキングでは、赤羽が1位、北千住が4位に入っている。北千住などはマルイやルミネといった商業地が充実しているので、実際にスッピンで歩けるかどうかは分からないが、この「気取らなくていい庶民派」のイメージが、昨今の街選びでは重要な指標のひとつになっているのだ。

　また、北千住や赤羽は飲食街が充実しており、特に赤羽は「昼から飲める街」のイメージが定着している。また清野とおる原作の漫画が『山田孝之の東京都北区赤羽』としてドラマ化されたことで、赤羽のブランドもにわかに高まっている。

●「これから伸びる街」はあちこちに存在する!?

　庶民的な雰囲気や交通利便性の高さで「穴場的人気」を確立させた北千住と赤羽だが、賃料はじわじわと上昇しており、「すでに穴場ではなくなった」という声もある。

　一方で、交通利便性が高く、商業地が多い割には賃料が安い「穴場エリア」は他にもたくさんある。城東エリアでいえば金町や南柏、城北エリアだと与野や北浦和、城南・城西エリアでも始発駅の橋本、昔ながらの商店街や飲食店が残る大井町などが、今後伸びる可能性を秘めているといえる。

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この記事から得られる「今」は、政府が景気の回復・拡大を

判断しても、庶民の生活・財布は極めて厳しいという事。

オリンピック景気だろうが、海外からの来日が増加しようが

ナカナカ楽にならない家計、都心の超高額高層マンションの広告

は身近な存在でなく、日々のランチの出費に腐心する。

現実に、全然昇給しない税金をはじめ出費は増えるし

都会暮らしは、出費の誘惑も膨大であり、地方でも

アマゾンで気軽に出費出来てしまう仕組みがある。

だから本音は、東京に住むにしても少しでも安い家賃で

少しでも職場へのアクセスのよいターミナル近隣に住みたい。

これらの要素を掛け合わせると、まさにこのアンケート結果

となるだろう。とても憧れの吉祥寺や恵比寿は無理だ。

東京オリンピックまで、あと３年。すぐにその時は訪れる。

きっと世界中からドット人が来て、泊まる場所やオリンピック

に関係する仕事も増えて住み着く人も急増するだろう。

そして、この祭典で東京そして日本の魅力が理解してもらえれば

もらえる程、泊まるところ、住むところの需要は拡大する。

きっと予想以上の人数が観光も兼ねて黄金の国ジパングを

目指すだろう。そして受け入れ対応は後手に回る可能性大！

タイミングを逃すと明瞭に勝ち組と負け組に分かれる。

リーズナブルで都心アクセスに強い場所は生き残るだろう。

日本の若い人たちが楽に住んで気持ちよく生活出来る環境と

海外からの老若男女が日本の魅力を満喫出来る環境と

高齢者が不安なく過ごせる環境のいずれも高次元で創造する事

それこそ日本が、日本だけが目指せる理想郷ジパングの姿だ。

これから日本の不動産投資はどうなるか！

焦点：広がる人手不足が企業活動圧迫、潜在成長率ゼロ試算も

6/23(金) 15:40配信

　６月２３日、人手不足で生産やサービスを制限するケースが運輸業だけでなく、製造業も含めて広がりを見せてきた。このまま労働力不足が継続すれば、２０３０年には日本の潜在成長率はゼロ％ないしマイナスに落ち込むとの試算もある。写真は川崎の京浜工業地帯。２月撮影（２０１７年　ロイター／Issei Kato）

［東京　２３日　ロイター］ - 人手不足で生産やサービスを制限するケースが運輸業だけでなく、製造業も含めて広がりを見せてきた。このまま労働力不足が継続すれば、２０３０年には日本の潜在成長率はゼロ％ないしマイナスに落ち込むとの試算もある。

一方、人口減少は市場規模の縮小を招き、製造業を中心に雇用の固定化は「人余り」につながるとの予測もある。将来の日本経済は、労働需給のミスマッチがさらに拡大しそうだ。

＜深刻化する投入労働力の減少＞

国立社会保障・人口問題研究所によると、１５歳から６４歳までの労働力人口は、２０１７年の７５７８万人から２７年には７０７１万人に減少。さらに３０年には６８７５万人まで落ち込む。

日本総研・主席研究員の牧田健氏は、現状の生産性を前提とすると、労働投入量の減少に伴い、２０３０年代終わりには潜在成長率が現在の０．８％程度からゼロ％に低下。２０４０年代に入ると、マイナスに転落すると予測する。

ある経済官庁の幹部は、人手不足が特定の業種から幅広い分野に広がるようなら、生産や成長率に悪影響が出る可能性があり、そうした点を注視していくとの見解を示した。

実際、６月ロイター企業調査では、あらゆる業種で事業制約への懸念がうかがえる結果となった。人手不足により今後３年間、事業を制限せざるを得なくなるとみている企業は全体の１７％に達した。

自動車メーカーでは「製造現場で派遣の期間工確保に困窮している」状況で、「現場技術者の不足による受注活動の制約を懸念している」（金属製品）、「人手不足により納期遅延となり、受注を失した」（機械）との声もあった。　

＜ＡＩ普及に技術者不足のハードル＞　

政府は、女性や高齢者の労働市場への参加を促進し、労働力不足に対応しようとしているが、日本総研の牧田氏は、その程度のプラス要因では急速な労働力人口の減少を補えないとみている。

民間企業では、製品やサービスの高度化と合わせ、人手不足への対応策としてＡＩ（人口知能）やＩｏＴ（モノのインターネット化）の導入を始めているところもある。

しかし、「ＡＩやＩＴ（情報技術）、ＩｏＴを扱う人材が不足している」（輸送用機器）といった声が聞かれる（６月ロイター企業調査）。

政府は高度外国人材の呼び込みや、中堅技術者の学び直し、小学校でのプロミング授業の導入などを打ち出しているが、効果を期待できるのは２０年代に入ってからとなりそうだ。

＜内需縮小にらみ、雇用固定化には二の足＞

一方、足元における人手不足と全く対照的な「人員過剰」を心配する声も、産業界では出ている。

ある与党議員は、製造業経営者を呼んだ勉強会で、２０２０年以降に予想される国内市場の急速な縮小を展望すると、「短期的な人手不足で雇用を増やすと、５年後以降に大幅な人員余剰になる可能性があり、それを懸念する声が多かった」ことを明らかにした。

今年４月に発表された人口推計では、総人口が現在の１億２６８１万人から２０２０年までに１８０万人減少、２０３０年までには１千万人弱減少する見通し。

ロイター企業調査でも「日本では生産量が低減するため、現在の人手不足は大きな支障ではない」（輸送用機器）との声や、「日本人の人口減少に対し、外国人労働力の利用を真剣に考えるべきだが、内需縮小の中で将来的にどれぐらいの補充が必要になるか判断が難しい」（化学）と悩む声が聞かれた。

ただ、冷静に見守る考えを示す政策当局者もいる。日銀の岩田規久男副総裁は２２日、青森市で講演し、「むしろ省人化投資などが次第に増加することで、労働生産性を向上させ、わが国経済の一段の成長を促していく要因になる」と語った。

他方、今後の日本経済でウエートが高まるのは、高齢化に伴って介護・医療、サービス分野だとの見通しも根強くある。こうした分野では人手不足が恒常化する可能性がある一方、製造業の現場では自動化の推進で人員余剰を招くリスクもある。

つまり、産業分野によって「不足」と「余剰」が入り混じるまだら模様になっている可能性があるということだ。

第一生命経済研究所・首席エコノミストの熊野英生氏は「ＡＩやＩｏＴ、ロボット化で短期的に対応しても、長期的にはやはり人口問題への抜本対策を講じる以外に解決の道はない」と指摘している。

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この記事と同時に今日の記事から・・

銀座の路線価、バブル期を超す　１平方ｍで４０３２万円

7/3(月) 11:00配信

路線価の対前年の変動率

　国税庁は３日、相続税や贈与税の計算基準となる２０１７年分の路線価（１月１日時点）を公表した。全国平均は前年を０・４％上回り、２年連続で上昇。上げ幅は０・２ポイント拡大した。東京・銀座では、バブル期の水準を超え、路線価の最高額を更新した。

　低金利で住宅需要が底堅いうえ、都市部での再開発や不動産投資、訪日客増加が引っ張ったとみられる。

　都道府県別では、東京、愛知、大阪など１３都道府県で上昇。投資需要は地方中心都市にも波及し、北海道、宮城、広島、福岡など１０都道府県で上げ幅が広がった。

　上げ幅は宮城が３・７％でトップ。東京、沖縄が３・２％と続いた。宮城は仙台市の地下鉄東西線の開業、東京は五輪に向けた再開発、沖縄は人口増が影響したとみられる。

　下落は３２県で、うち２６県で下げ幅が縮んだ。一方で、地震のあった熊本は前年の上昇から下落に転じた。岩手も下げ幅が広がった。

　石川と岡山は横ばいだった。

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この２つの記事から読み取れる今、そして未来は

これから益々東京首都一極集中が進み、同時にその経済・文化の

ハブとして大阪・名古屋といった主要都市への地方からの流入と

それに加えて来日する外国人がコンスタントに増えている。

そしてAIやIT,IoTが少子高齢化社会を担うインフラとして必須となり

それらのスキルを持った国籍を問わない労働者やオリンピックと

首都集中に伴う建設・物流はじめ各種労働力にどうしても海外からの

労働力に頼らなければならない国となり、その都市部流入する人々が

快適に暮らす為の住居は、様々な競争・淘汰があるせよ必要となり

この国の税法・建築基準法は一層のスクラップ＆ビルトを進めて

オリンピック迄という短期的な視点でなく、ロンドンオリンピック同様に

オリンピック以降も不動産価値が上昇するポテンシャルがある。

まして中国やロシア、アメリカと異なり非常に狭い国土全体が

四季に恵まれる温帯モンスーンであり、オリンピック以降も

リニアモーターカーと新しい新幹線が縦横無尽に繋がる国となる。

そうなるとAIやIotテクノロジーと超高速交通手段の発達は

少子高齢化という傾向に歯止めをかけて転じる可能性もある。

つまり政府が認めれば、この国に来て留まりたい職を得たい

楽しみたい人々が集い生活をして、新しい命を増やすという道も

この世界有数の安全と自由、礼節と清潔感のある国は持っている。

ロンドンやパリといった世界の先端をいく主要都市でのテロ続発や

様々な火災や事件は、凄まじく流動する国際社会でより安全に

より豊かに暮らしたい人々にとって、日本に住むという選択肢を

用意出来るチャンスであり、一時の民泊や観光にとどまらず

日本がより一層日本らしさを磨きあげていく時代と言える。

これからの不動産需要は、そういう長期的な展望で視ると

まだまだ成長出来る可能性は存分にある。

タイムリミット！賢い買い方、買い時で大差がつく！

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170614-00051972-gendaibiz-bus_all

マイホーム購入は2019年「以前」と「以降」で大差がつく　あと2年、待てませんか…？

6/14(水) 11:01配信

写真：現代ビジネス

タイムリミットはあと2年

　2019年10月の消費税増税を意識して、増税前にマイホームを取得したほうがいいのではないかと考える人が増えている。

　リクルート住まいカンパニーの調査によると、住宅の取得を検討している人のうち、44.6％が「いまが買い時」と考えているが、その理由のトップが「消費税率の引き上げが予定されているから」の21.8％という結果となっている。

　昨年の同調査では、超低金利を反映して「お金が借りやすいから」がトップだったが、今回は20.2％で2位にとどまっている。住宅の場合、契約から引渡しまで長い時間がかかることを念頭において、消費税増税前に、早めに動き出したほうがいいと考える人が増えつつあるわけだ。

　それもそのはず。買物の金額が大きいだけに、税率の引き上げ幅は2％といっても影響は決して小さくない。マンションは、土地代金分には消費税がかからないため影響はそれほどでもないが、注文住宅だと建築費全額に消費税がかかってくる。3000万円の家を建てるとすれば、8％なら240万円ですむのが、10％になれば300万円で、差し引き60万円の負担増だから、焦りを感じる人がいるのも頷ける。

　マンションでも高額物件では建物部分だけで2000万円前後からそれ以上になる物件が多く、その場合には2％の増税は40万円以上の負担増になるのだから、決して無視できない。

税率8%のラストチャンスは……

　消費税の10％への増税はこれまでに2度も延期されてきただけに、よほどのことがない限り、次は予定通りに実施される可能性が高いとはいえ、増税は19年10月だからそれまでには2年以上ある。まだまだ先のこと――と思っている人もいるかもしれないが、住宅についてはそうそうノンビリ構えているわけにはいかない。

　たとえば、注文住宅を例にとると、当初の相談開始から何度かのやりとり経て設計が決まり、建築請負契約を締結できるまでには数か月から1年程度かかるもの。めでたく着工の運びになっても、完成・引渡しまでにはさらに半年から場合によっては1年近くかかる。いまからスタートしても、実際に建物が完成して入居できるのは19年10月以降で、税率は10％になっていたということもないとはいえない。

　建築請負契約についてはこうした点を考慮して、19年3月末までに契約を締結しておけば、引渡しが10月以降になっても税率8％が適用されるという経過措置が実施される。それを考慮しても、19年3月までには契約する必要があるわけで、もう2年を切っていて、さほど時間に余裕があるわけではない。

　大規模な新築マンションの場合には、現在販売中の物件でも、引渡しが19年10月以降というケースがみられるようになっている。この場合も、仕様変更などのために建築請負契約を締結すれば、19年3月までの契約については税率8％が適用されることになっている。それまでに決着をつけておこうとするのはまっとうな考え方かもしれない。

4年で2000万円も下がった

　しかし、ほんとうに消費税の増税前にマイホームを購入することは合理的なのだろうか。むしろ、増税後に取得するほうが得策という見方もできる。

　まず、住宅市場についてはこんな変化が想定されるからだ。

　・増税によって買手が減少、売手市場から買手市場になる
・買手が減少すれば、競合相手が減って選択肢が広がる
・買手不在で価格が下落し、値引き交渉が可能になる

　実際、89年の消費税創設時、そして97年、2014年の税率引上げ時には、増税前に駆け込み需要が発生し、増税後は反動減に陥った。

　新設住宅着工戸数にそれが如実に反映されている。図表1にあるように、89年の消費税導入時は、バブルのピーク時であり、すぐに影響は出なかったが92年度から急激に減少、その後なかなか立ち直れなかった。

　97年の5％への増税時には、96年度の年間着工戸数約163万戸に対して、97年度には約134万戸に、98年度には約118万戸まで減少した。2年で3割近くも減ってしまった計算だ。また14年の8％増税時にも前年に比べて1割以上減少し、回復に2年ほどかかっている。

　こんなに市場が縮小すれば、当然ながら価格にも影響が出てくる。89年の消費税導入後の首都圏新築マンションの価格の推移を不動産経済研究所の調査からみると、90年のバブルピーク時には6123万円だったのが、91年から下がり始め、94年には4148万円に、4年で2000万円近くも下がった。

　また、97年の増税時には、97年の4374万円が翌98年には4158万円に下がり、その後も02年には4003万円まで下落、4000万円割れ寸前まで下がったのだ。

値引き交渉も有利に進められる

　14年の8％への増税時には先に触れたように新設住宅着工は大幅にダウンしたものの、おりから都心を中心したミニバブル傾向のなかで、マンション価格が下がることはなかった。これはこれまでの経緯からみれば、かなり特異な現象といわざるを得ない。

　しかし、そのときに下がらなかった分、16年に入って高くなり過ぎた価格の下落が始まり、17年に入ってもその傾向が続いている。この状態で消費税の増税といった事態に直面すれば、消費税導入時や5％への増税時などに起こった価格下落ではおさまらないような値下がりが始まる可能性がある。

　マイホームの取得においては、価格の動向もさることながら、選択肢が豊富かどうかも重要。いくら価格が手頃になっても、買手が多いとなかなか希望の物件が手に入らない。しかし、増税後には恐らく一時的にしろ、住宅展示場やマンションのモデルルームには客足がバッタリと途絶える。そこにやってきた客は諸手を挙げて歓迎され、物件はより取り見取り、多少の値引き交渉も当然――といった環境が期待できるはずだ。

いちばん得するのは「年収500万円台」

　しかも、増税後には「すまい給付金」が増額されることになっている。

　図表2にあるように消費税8％時には、給付額は最大30万円で、給付対象となる年収も510万円以下に限られている。それが、10％になると、給付額は最大50万円に増額され、対象となる年収も710万円まで広げられる。特に、影響が大きいのが年収500万円台の人。たとえば、年収520万円だと、税率8％時には給付金の対象にならない、つまり給付額ゼロだが、税率10％時には40万円の給付金がもらえるようになるのだ。

　また、両親や祖父母などから多額の資金贈与を期待できる人も、増税後がチャンスになる。通常、年間110万円を超える贈与があった場合、たとえ親子の間とはいえ贈与税の対象になるが、住宅取得資金としての贈与には一定の非課税枠が設けられている。

　その非課税枠、現在は図表3にあるように、耐震性や省エネ性などに優れた「質の高い住宅」であれば、1200万円だが、これが19年4月以降の契約で、税率10％になる物件を取得する場合には、最高3000万円まで非課税枠が拡充される。

　非課税枠が1200万円の現在、3000万円の贈与を受けた場合の贈与税を計算すると――3000万円から基礎控除の110万円と非課税枠1200万円を引いた1590万円が課税対象になる。税率は45％で、控除額が265万円なので、1590万円×0.45-265万円で450.5万円の贈与税がかかる計算。それが増税後に取得すれば、非課税枠は3000万円になるので、3000万円の贈与を受けても全額非課税になり、税額はゼロになる。

　仮に、それに自己資金1000万円を加えて4000万円の注文住宅を建てるとすれば、消費税額は320万円から400万円に、80万円の増額だが、450.5万円の贈与税がゼロになるのだから、税負担は消費税の400万円だけですむ。それに対して、消費税が上がる前にと急いで建てると、消費税は320万円ですむものの、450.5万円の贈与税を支払わなければならず税負担は合計800万円近くに増えてしまう。親などから多額の贈与を期待できるなら、やはり消費税増税まで待ったほうがいいことになる。

あと2年は貯金に励もう

　それだけに、これから19年10月の消費税増税に向けてマイホームの取得の準備を進めてはどうだろうか。2年あれば、月5万円でも120万円、頑張って10万円貯蓄すれば240万円になる。それだけ頭金を増やせれば、その分住宅ローンの借入額が減って、新居での生活にもゆとりができる。しかも、頭金が多くなれば、適用される住宅ローンの金利が低くなるメリットがあるのだ。

　住宅金融支援機構と民間提携のフラット35は、自己資金が1割以上あれば、返済期間35年の金利は1.09％だが、1割未満だと1.53％になる。図表4にあるように、3000万円のローン35年返済、金利153％で組むと毎月返済額は9万2296円だが、頭金を増やして借入額を2700万円に減らすことができれば、適用金利は1.09％に下がり、毎月返済額は7万7354円に減る。

　月々約1万5000円、年間にすれば18万円近い減額だから、何かと物入りな引越し直後の生活にも余裕ができる。民間ローンも同様で、頭金が2割以上あれば最優遇金利が適用されるものの、2割未満だとそれに0.20％上乗せといったケースが少なくない。

　「増税前の今が買い時ですよ」という業者のイメージ戦略などは無視して、これから2年間ジックリと準備をすることで、より満足度の高い住まいを手に入れる。それが賢い消費者行動というものだ。

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前回、j急に退去していった恩知らずのクソババアの顛末に

触れたが、反面こんなクソババアになってもフリーターだと

八方塞の晩年であろう。

職場でも国会でも実にクダラナイ事で

実にクダラナイ話を延々とやっている

これまたクダラナイ奴等がワンサカ沢山居る。

毎日ガミガミと叫んでるバカ課長とか

どうでもいい事にやたら重箱の隅をつつく

権威主義部長とか、どの道みんな他人資本で

喰ってるゲシュタポSS。ハイルヒトラー！

もう高度成長期でもないしモーレツサラリーマン

がバカみたいに騒いでも別に収益が増える訳でも

労働分配率が劇的に良くなる時代でもない。

寧ろ如何に自己資本なり所有純資産を増やすか

或いは年取って働けなくなっても如何にキャッシュフローを

必要な時に必要なだけ調達出来るようにするか

そこに注力すべきであり、他人の評判や誹りは

どうでもいい。彼等は別にそこまで此方の面倒を

トコトン見てくれる訳でもないし、「あとは自己責任で

お願いします！」的な人しかいないのだ。

だから、他人を非難したり悪口を言ったり妬んだり

する時間なり脳細胞の活動があるなら、自分の為に

自分の将来の為に１００％使うべきだろう。

どの道、誰しも歳をとれば見分けがつかない程に

クソババアやクソジジイになって、最後は骨せんべい

なりカルシュウムなり炭や土になるだけ。

あと２年で（実態経済はともかく）日本政府は

今度こそ増税を狙っているのだから、それ以前に

不動産を買うか、それとも増税後、オリンピック後に

買うか、様々な考え方が出てくるだろう。

大事な事は昔も今も変わらない。

仕入れを安くして、売るときは出来るだけ高く売る

その時期や相場観、自分の状態、市場、金融機関の

状態や考え方、そして需要なり顧客の目線などを

よく見極めてタイミングを逃さない事だ。

そういう意味では、常にタイムリミットなり熟考なり

自分の信念なり生き方なりを明日はもっともっと

実のあるものにしていこう。

不動産投資の運営スキームをどう構築するか

最近の記事から・・

「民泊」が地方創生の起爆剤になりうるワケ

空き部屋や空き家を貸したい家主と、そこに泊まりたい旅行者のマッチングなど包括的な旅行支援を手掛けるAirbnb(エアビーアンドビー)は、世界191カ国の6万5000都市で300万件の物件を掲載するネットサービス。累計宿泊人数が1億6000万人に上るプラットフォームの利用動向や行政統計などから、サービス活用の可能性を探る。

　昨年夏にブラジル・リオデジャネイロで開催され、1万人超のアスリートが熱戦を繰り広げたリオ五輪。日本代表が体操、陸上、卓球などの種目ですばらしい活躍を遂げたことは、記憶に新しい。日本の獲得したメダル数は過去最高の41個、大会は東京五輪への期待を膨らませる形で大団円のうちに閉会を迎えた。だが、開幕前には会場工事や受け入れ態勢整備の遅延などさまざまな課題が指摘され、無事に五輪を開催できるかについて、危ぶむ声が多く出ていたことを思い出す人も多いだろう。

■リオ五輪で問題視されていた「ホテル不足」

　リオが抱えていた深刻な課題。その代表例が宿泊場所の不足だった。観光地としても名高いリオに競技関係者や観光客が押し寄せてくるが、既存の宿泊施設では収容能力が不十分。リオ五輪の組織委員会も当然、この問題を把握しており、ホテルなどの大規模宿泊施設の整備も進めていたが、大半は建設が間に合わない。開幕までに必要となる部屋数を確保できるかについて、IOCが懸念を表明する事態にもなっていた。

　そこでリオ五輪の組織委員会が打った手が、利用者がお互いにネット上の取引市場(マーケットプレイス)で、空き部屋の貸し借りを行えるネットサービスのAirbnbを公式の代替宿泊施設パートナーに選定することだった。

　組織委員会が「太鼓判」を押したことで、大会中、Airbnbを利用しようとする機運が一気に高まった。世界で最も影響力のある旅行雑誌の1つ『Travel+Leisure(トラベル・アンド・レジャー)』誌は、「ホテルが満室でも他のオプションがある」として、観光地として名高いイパネマビーチ付近や、大会が開催されたマラカナン地区のAirbnb登録物件を紹介。宿泊施設不足の新たな解消法として、リオ五輪期間中のAirbnb利用についてさまざまなメディアが取り上げた。

　その結果はどうだったか。リオ五輪が開催された2週間の間で、約8万5000人がAirbnbを活用して同市内に宿泊した。Airbnbのデータによると、期間中のホスト収入額だけでも約3000万ドル、宿泊客がもたらした経済活動効果は約1億ドルに上ると試算されている。

　リオ五輪での成功の結果、2018年に韓国で開催される平昌冬季五輪においても開催地のある韓国・江原道(カンウォンド)の自治体と組み、大会期間中の宿泊支援やAirbnb利用を通じた観光と経済成長の支援を行うことについて合意した。

　そして、ここ日本も例外ではない。イベント時の宿泊需要を吸収するために、個人宅に有料で客を泊める「民泊」や短期賃貸を活用しようという取り組みが進んでいる。

次々と「民泊」の手を打つ自治体も

　2016年10月にAirbnbは岩手県釜石市と観光促進に関する覚書を締結した。釜石市は2019年に開催予定のラグビー・ワールド・カップで会場の1つに選定され、1万6000人を収容できるスタジアムを整備するが、市内の宿泊施設の受け入れ規模はたったの1000人強。

　そのため同市では農家民泊制度などを活用しつつ、Airbnbと協力して一時的に急膨張する宿泊需要を民泊で迎え撃つことを検討している。釜石市の野田武則市長は「訪問客をお迎えできることを今から楽しみにしている。Airbnbと覚書を締結したことで三陸地域の観光を促進し、東日本大震災からの復興を加速したい」とコメントしている。

　国内イベントで民泊を活用する試みはこれが初めてではない。2015年12月には福岡市が嵐とExileのコンサート開催期間中に同市内の宿泊施設がほぼ満室となることから、民泊を認める決定をし、全国的な話題となった。さらに2016年11月には、福岡市旅館業法施行条例の改正にも踏み込み、民泊サービスの規制緩和を行っている。

　こうしたイベント開催時の民泊活用である、いわゆる「イベント民泊」については、昨年4月に観光庁からガイドラインが出ている。具体的には、年1回のイベントに関して、自治体の要請で自宅を提供する場合、旅館業法の営業許可は不要としている。こうしたイベント民泊は、反復継続しない宿泊サービスの提供であり「旅館業」として行うものではないといった理由で、間口が広がった形だ。

■民泊が地方都市の活性化に役立つワケ

　大きなイベントに足を運ぼうとする人が、民泊で安全に泊まれる宿を確保できるだけではない。地方都市がイベントの経済効果を最大限に享受しようとするときに、民泊はとても効果的な手段となる。そのメリットを順に3つ述べたい。

　1. イベントの経済効果の地域内での享受

　宿泊施設は平時の需要を満たすのに必要十分な部屋数しか確保していないため、スポーツ大会やコンサート、国際会議などの大イベント時には当然ながら部屋が不足してしまう。そのため、イベントが開催されても多くの訪問客は日帰りか、もしくは近隣都市に宿泊することになり、イベント開催都市自体にはイベント前後の限られた時間にしかとどまらないことになる。

　が、民泊により一時的なピーク需要を吸収することができれば、より多くのイベント訪問客により長い間、その街に足をとどめてもらうことが可能だ。その結果、商店街や飲食店の商業機会を増やすことができて、イベントの経済効果を地域内でダイレクトに享受することができるようになるはずだ。Airbnbのデータによると、宿泊客は旅行支出の33％を宿泊したエリアの近所で支出する。

　2. イベントの満足度最大化

　祭りや花火大会など、町を挙げて行われるイベントで課題となるのが安全な観覧場所の確保だ。しかし民家を観覧場所として訪問客に開放することができれば、より多くの安全で見やすい観覧場所を確保することができる。たとえば山車や神輿が市内を練り歩く祭りではルート沿いの家を民泊に開放する、あるいは花火大会であれば、眺めのよいマンションの1室を開放することで、よりすばらしい観光体験を多くの人に提供することが可能になる。

　3.訪問客と地元住民の良好な関係性を構築

　宿泊客と住宅提供者がお互いのことを知ることで、その街にも親しみを持つようになり、あたかも自分が住んでいる街であるかのように行動するようになる。Airbnbでは、宿泊客と住宅提供者の双方の安全性を担保するために、身分証による認証や相互レビューなど、さまざまな仕組みを設けている。地元住民と訪問客の絆を深めるという観点で、民泊はホテルとは違う価値をもたらすことができる。

　もう3年後に迫った2020年の東京オリンピックでは、国内外から膨大な観光客が訪れるだろう。期間中に日本のすばらしさをより多くの人に、しっかりと体験してもらいたい。そう考えたときに、民泊を活用して地域ぐるみで迎え入れることが大きな効果を上げるための有効な手段になるのではないだろうか。

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先月末に区分３号から、それまで３０年も住んでいた

という・・オババが里帰りの為に退去した。

オババ曰く、親が地震で被災して世話を考えた時

この先、家賃を払って親と離れた東京に住み続ける

という事は考えにくい・・とのこと。

お仕事もフリーランサーだったようで

退職金なり諸々の手当て等の目途も

お歳をめして厳しくなっていたようで・・

急に退去を申し出てきて、遠方に居る

私が手土産まで気を使って持参して

事情を色々伺い、且つ３０年住んできた

オババ退去後に次の方の為の整備に

あと家賃１か月か２か月分でも・・と

切り出した途端に、このオババが

鬼ババアに変身して、訴えるだの

なんのとガタガタとモンスター化が酷い。

外見もさることながら中身まで酷いので・・

こちらも大人の対応として、退去時最後に

鍵の間違いの無い受け渡し返却と古くとも

残置物等無き様に清掃、クリーニング徹底を

条件に後はババ様の為、いや地震被災された方

への配慮として不問とした。

後日、退去となった区分３号を確かめると

確かに古いが清掃は、オババなりに

頑張ったみたいで・・（笑）多少は安堵。

問題は、これからだ。

古い区分のリノベはおろかリフォーム費用は無い。

しかし、何とか突破口を己が頼りなき頭脳で拓くべく

苦悩・熟慮・行動の段階だ。

つまり、不動産の運営スキームは、言わば

最初から想定家賃・想定需要ありきで

提供される新築一棟物件もあるが実際には

賃貸人の（あるいは賃貸人の親族の）状況如何で

色々な事が発生するし、その際に十分な費用・

資金は必ず貧するものだと心得るべし。

だからこそ段階的に中長期的に色々な可能性を

考えながら、少しづつコストを考慮し自分の工数や

マーケットニーズを肌感覚で認識しながら検討し

行動に移す必要がある。

現時点では、自分の環境、前提・制約条件を

熟慮すると民泊という可能性には若干遠い。

でも、この局面を乗り切ってオリンピックの

直前感が最高潮になってきた時を見据えて

日々積み重ねて、オババのようなモンスター

も視野に含めつつ、未来を創っていこう。

不動産投資の運営スキームにスゴ技は無い。

特効薬も無い。だけど段階的に出来る事を

地道に積み重ねる。当たり前 x 当たり前を

何度もやっていく。それが自分自身のスキームとなる。

そして柔軟な経験値と運営実績になっていく。

不動産賃貸業も厳しさを増す時代に

今日の記事から

◆敷金は原則返還に
部屋を借りた際の敷金の返還についてもルールが明確化される。

国民生活センターによると、敷金や退去時の原状回復費用などをめぐり各地の消費生活センターに寄せられた相談件数はここ数年、１万３千～１万４千件台で推移している。

　改正法は賃貸借の終了時に家主は敷金から未払い賃料などを差し引いた額を返還しなければならない、と明記。借り主は原状回復義務を負うが、通常の生活で生じた傷や経年劣化については修繕費を負担する義務はない、としている。

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賃貸物件に入居する際は、敷金・礼金・保証金等が通例だった

これに引っ越し代もかかると転居してまで入居してくれないくらい

賃貸物件数が増えて空家化し、それを埋める為に

敷金・礼金ともゼロゼロで且つ1か月フリーローンとしてまで

大家は涙ぐましい努力と物件融資の返済に苦闘し

最後は、あっさり短期で他の物件に移られてしまう。

そんな「大家＜賃借人」のパワーシフトが需給関係から

浸透し、ついに法令改正も行われてしまった。

しかし、例えばオーナーチェンジのような物件で

そもそも物件の中を見れず、且つ敷金も最初からなく

ある日突然、賃貸解約を入居者から通告され

中を見て吃驚・唖然・呆然・・・という事もある。

どれが経年劣化なのか、本当に通常の生活による

瑕疵なのか、判別が極めて困難で「原状復帰」の

定義というかベンチマークが入居時写真もないので

判断のつけようが無いケースもある。

そりゃ毎日、そこで暮らしている入居者がベテランで

あって「それは、最初からあった傷だよ。我慢して

住んであげていたけど。」と言われたらそれまでだ。

築古物件の賃借も増え、こうした法改正もあり

賃貸物件が需要を超過しているので大家受難の時代

が到来してしまった、という事か。

一方で、賃貸する前から全くリフォームなり整備せず

DIY自由として賃貸募集する形態も人気だ。

これは、原状復帰不要の前提でカスタマイズ出来る

自分の住まいというコンセプトでは斬新且つユニーク。

今後も日々変化する社会情勢に応じて法改正も含め

不動産賃貸というビジネスも変化・適用が一層求められる。

　

住みたい行政市区ランキング」1位が「 区」!

住みたい街」1位は2年ぶりに吉祥寺に！「穴場」1位は…？

「最も住みたい街(駅)」は「吉祥寺」に！

リクルート住まいカンパニーが「みんなが選んだ住みたい街ランキング2017 関東版」を発表。「最も住みたい街(駅)」は「吉祥寺」となった。

【写真を見る】お笑い芸人・横澤夏子が出席した「SUUMO住みたい街ランキング2017 関東版」記者発表会

関東(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・茨城県)に居住している人を対象にWEBアンケート形式で実施した今回の調査。「住みたい街」の1位は、昨年1位の「恵比寿」を上回って「吉祥寺」に。2年ぶりのトップとなった。

2位の「恵比寿」に続いたのは「横浜」。4位は「目黒」に。2020年の品川－田町間の新駅開業や、車両基地の開発が話題の「品川」は過去最高の5位となった。

また、今春“渋谷キャスト”が開業するなど再開発が進む「渋谷」は初トップ10に。20位以内では「大宮」「北千住」「浦和」「立川」が過去最高位をマークした(大宮は過去にタイあり)。

ちなみに、今回のアンケートで同時に調査した「穴場だと思う街(駅)ランキング」で、「北千住」は、昨年同様にダントツ1位を記録。5路線が乗り入れる交通利便性に加え、駅前の再開発や商店街の新陳代謝、治安の向上などポジティブな要素が重なり、イメージがアップしたと思われる。

「みんなが選んだ住みたい街ランキング2017」の21位以下で、過去最高位から15位以上ランクを上げたのは、「清澄白河」「駒込」「辻堂」「新浦安」「流山おおたかの森」「本八幡」「所沢」「蒲田」「五反田」「水戸」。ブルーボトルコーヒーなどで話題となっている「清澄白河」は、オシャレなイメージが定着してきたようだ。

さらに「住みたい行政市区ランキング」では1位が「港区」に。同区では、2015年度から実施の第二子保育料無料化など、子育て支援策が話題になっている。

総合ランキング1位の「吉祥寺」の代表者として、今回、JR東日本 吉祥寺駅 駅長 松永弘司氏は「評価され、率直な気持ちとして嬉しく光栄に思います。15ほどの商店街や大型店舗の皆さまのお力もあり、このような評価になったのかなと思います」とコメント。

「住みたい行政市区ランキング」1位の「港区」では、代表者として港区区長の武井雅昭氏が「安全で暮らしやすい街づくりを進めていることがこのような形で評価されたと思う。実は来週3月15日は港区が誕生して70周年の節目を迎えます。人口は先月25万人を超えました。特に港区生まれのお子さまが増えております。躍動感と人情味がある住みやすい街です」とアピールしている。【ウォーカープラス編集部/平井あゆみ】

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全くの邪念なく「吉祥寺」№１ってわかります。

街歩きしていて、ニューヨークやシドニー等を

散策しているのと同じワクワク感やエネルギーを

肌で感じます。

特に井之頭公園を中心としたエリアは

街と自然の調和というか一体感があって

東京の良さを凝縮した箱庭的な魅力満載。

2位以降の恵比寿、横浜、目黒はオシャレで

個性豊かなショップが次々に目に飛び込んできて

都心でも同じようなショップ乱立のエリアと

一線を画しています。

これは、ショップオーナーのセンスが高い

というだけでなく、街の住民の方々や

街を訪れる方々のセンスも光っている

輝いているという事なのだと感じます。

そして住みたい行政区1位の港区は

実際に住んでみて驚くほどの充実の街づくり

がドンドン進んでいて欧米先進の主要都市に

全くひけをとらない、いやそれ以上の高い目線

が伝わってきます。

道路事情も上記のランキング上位の街には

思いつかないほど広い車線とゆったり感で

緊急時には、どこか広い公園に避難するのでなく

住地域に残留するというエリアが多く安心です。

加えて行政サービスも群を抜いて手厚く親切。

よく港区をはじめ中央区、千代田区といった

都心の区に住むにはそれなりの収入が・・・

と言われるが、逆にこれだけ利便性の高い場所に

まず住む事で得られるメリットが収入をはじめ

様々なプラス効果をもたらすと言えます。

これからもっと東京、大阪、横浜、京都を

はじめ日本の都市がシンガポールや

パリ、ニューヨーク、ロンドン、シドニーを

凌駕するくらい魅力を増して利便性を

更に加速をつけて欲しいものです！

地震・活断層・噴火のリスクについて

富士山・箱根“危険な予兆”　小笠原・伊豆諸島の噴火・警報に専門家「同じ東日本火山帯の列に」

　これは何かの前兆なのか。２０１５年１１月を最後に噴火が途絶えていた小笠原諸島の西之島で再び噴煙が立ち上り始めた。３月には、その北方にある伊豆諸島の海底火山でも噴火が発生する恐れがあるとして、周辺海域に警報が発令されたばかり。専門家は「これらの火山帯は箱根や富士山までつながっている。今後、何が起きるか分からない」と話している。

　西之島周辺の海底で１３年１１月に噴火が確認され、活発な火山活動が続いた末に新しい陸地が誕生したことで、島の面積は噴火前の約１２倍にまで拡大した。１５年１１月からは静かな状態に入っていたが、先月２０日に再び噴火しているのが発見された。気象庁は火口から約１・５キロ以内では大きな噴石が飛んでくる恐れがあるとして、噴火警報を発令した。

　３月２４日には、東京の南約４００キロにある伊豆諸島のベヨネース列岩の「明神礁」付近で、火山活動が原因とみられる海面の変色が発見された。噴火警報が発令され、いまも継続している。噴火しても、青ケ島など有人島への影響が出る可能性は低いというが、夕刊フジで「警戒せよ！　生死を分ける地震の基礎知識」（木曜）を連載する島村英紀氏は「明神礁では、１９５２年に海底噴火が起き、近くを航行していた海上保安庁の船が被害を受けて乗員３１人全員が亡くなっている」と指摘したうえで、こう続ける。

　「西之島もベヨネース列岩も、そして本州の箱根や富士山も、東日本火山帯と呼ばれる列の上にある火山だ。この火山帯の地下１００キロ付近にはマグマがたまっている。噴火して西之島のように陸地を形成することもあれば、明神礁のように再び海中に沈んでしまうこともある」

　気になるのは、東京と西之島のちょうど中間地点のあたりにベヨネース列岩がある点だ。小笠原諸島で噴火が起き、伊豆諸島で噴火の兆しありとなると、今度はどこなのか。島村氏は「同じ火山帯でつながっている箱根や富士山でも同様の噴火が起こる可能性は否定できない」と警鐘を鳴らす。

一説に日本には２０００以上の活断層が存在し、もちろん、関東にも至る所に危ない亀裂が走っている。いつ首都直下型地震が起きてもおかしくない。

　震度７を２度記録した熊本地震もまた、北東－南西方向に延びる布田川（ふたがわ）と日奈久（ひなぐ）の両断層帯が激しく動いて起きた。

函館の地震について、東大地震研究所の古村孝志教授は「北海道南部にある函館平野西縁断層帯とは明らかに場所が違う。知られていない別の活断層で起きた地震だろう。日本中どこでも起きるタイプの地震だ」と指摘する。

　どこでも起きる活断層地震－。この言葉はかなり不気味だ。

　関東地方だけでも、群馬県高崎市から埼玉県川口市にかけて延びる「関東平野北西縁断層帯」、埼玉県飯能市から東京都府中市の「立川断層帯」、相模原市から神奈川県平塚市の「伊勢原断層」などがあり、いずれもＭ７・０以上の大地震を発生させると予想されている。

　内閣府は首都圏で震度７の直下型が起こった場合、全壊・焼失家屋６１万棟、死者２万３０００人、茨城を含む５都県で８００万人が一時的に帰宅できなくなると推計している。

　首都圏を不意打ちする活断層。防災への準備は万全にしておきたい。

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ちょっと前のこのブログで、私が不動産を初めて買ったのが

「国内の中古戸建」という表現をしていたが、前言撤回。

実は生まれて初めて購入した物件「海外のコンドミニアム」

である。それも物凄く地震や噴火・台風等の自然災害リスクを

徹底的にリサーチし、且つ生活至便・風光明美な場所を絞り

実際に現地へ行って、（勿論、日本語でなく）各種の手続・契約

を踏まえて決めた。

定年後に年金生活になっても楽に体に負担なく災害リスクもない

そういう場所を確保したかったし、実際に私がその場所で契約を

完了した直後に外国人による所有ハードルが非常に厳しくなった。

日本には、四季があり古くからの歴史文化があり温泉あり

多彩な味があり、見どころが狭い国土に満載である。

一方で、古くから地震・噴火・津波・台風などの自然災害も

数多く発生している。災害リスクという点ではかなり厳しい。

現在、これに加えて少子高齢化が加速度的に進んでいて

東京オリンピックという唯一とも言える光明に縋り付いているものの

必ず老人ばかりの生活を営んでいくには本当に厳しい時代が

予測されている。戦時中ではないが、今から「産めや増やせや

お国が為」では遅すぎるし、この社会環境ではそうならない。

多数の老人には、ドンドン先送りされ先細りするあてにならない

年金と絶対に不足する病床数、老人ホーム介護施設やサービス

がこれまた加速度的に負担を増していくだろう。

華僑は、利に敏くリスク分散に長けているので世界中に

チャイナタウンや独自のネットワークを持ち生き延びる。

世界ではジャパニーズタウンはマイナーな存在。

リスクがあっても国土にしがみつくのが日本人の

アイデンティティなのかも知れない。

まじか？歳とってStarting over..甘くないよ！

25歳で結婚、28歳で離婚（予定）　離婚あたりまえ時代のライフプラン

「3組に1組が離婚している」とも言われる今日、特に女性ではパートナーとの同居開始から5年以内、平均初婚年齢を29歳として30〜34歳で離婚するケースが増えているようです*。
*参考記事
今のアラサーにとって、離婚は自分の人生にも十分に起こりうる出来事になっているといえます。これまで、結婚といえば「一度きりの人生最大のイベント」というイメージでしたが、「二度目もあるかも……」と想定しておくことがあたりまえの時代がやってきているのかもしれません。
ということで、ウートピ編集部では、20代から30代前半のうちに結婚・離婚を経験した女性たちにヒアリングすることで、離婚時代のライフプランの立てかたを考えてみることにしました。

「おためし」で20代のうちに結婚

「25歳で結婚、28歳で離婚する予定です」
そう宣言するのは、都内で会社員として働くHさん。キラキラとした雰囲気をまとい、いかにもモテそうな美人です。彼女いわく「結婚する時点で、離婚の可能性は考えていました。離婚するかもしれないから、20代の早いうちに一度結婚を経験しておこうと思って。当初の予定だとそろそろ離婚のタイミングですね（笑）」。
初婚が30代でアラフォーになってから離婚したのでは、次の結婚が難しくなるかもしれない。ならば、いっそのこと「おためし」で20代のうちにしておこう。Hさんのコメントからは、そんな戦略的なライフプランが見えてきます。

30代で婚活市場に戻れるメリット

Hさんの他にも、27歳で結婚して30歳で離婚したLさんに、詳しい話を聞いてみました。
「20代って、職場でも普通はまだまだお子ちゃま扱いなんです。でも結婚していれば“家族がいる”ということで大人扱いしてもらえるし、ヘンな男が寄り付かなくなってラクでしたね。その意味で、早めに結婚しておいてよかったです」
まずLさんの口から出たのは、いったんは早めに結婚しておくメリット。初婚年齢も上がり、生涯独身の人も増えているとはいえ、「結婚している人＝信頼できる大人」という世間の目はいまだにあるよう。
そして、30歳という年齢で離婚したメリットも大きかったそうです。
「最大のメリットはまだまだ女としてイケる30代で婚活市場に戻れることですね。バツイチは人生経験が豊富に見えるらしく、なぜかモテるし、相手の男性にとっては『付き合う＝前の旦那より自分の方が上と証明された』という印象になって男心をくすぐるみたいです」
Lさん同様「バツイチはモテる」というコメントを寄せてくれたのは、27歳で結婚、31歳で離婚したSさん。Sさんの場合、離婚の経験はつらくても、それを乗り越えられたことで精神的にも経済的にも自立できて自信につながったようです。
結婚の経験がなければどうしても焦りながら過ごしがちな30代を、プレッシャーから解放された状態で生きていけるのも魅力の一つ、とS さん。焦りという点では、Lさんも出産に関して、「子どもを産むとしてもリミットまで10年以上時間がある。その意味でヘンに焦って次の相手を探さなくてもいい」というプラス面を語ってくれました。

セレブ妻を味わったから

一方、24歳で大学の先輩と結婚したRさんは、29歳で離婚を経験。現在は独身の身で自由に恋愛を楽しんでいます。
「24歳で結婚を決めたのは、単に奥さんになってみたかったから。前の夫は新卒で外資系コンサルに就職したので収入もよくてリッチな専業主婦生活を満喫していました。でも、奥さん業もそのうち飽きちゃって。暇つぶしに事務職を始めたんですが、自分の収入ができると、もっと外の世界を見たくなったし、他の男性も知りたくなったので離婚しました」
20代のうちに恵まれた専業主婦生活を味わうことで、世の中的には憧れの対象となるセレブ妻の日常生活も、「こんなもんか」と冷静に見られるようになったRさん。離婚後は男性に対して、「養ってもらいたい」「玉の輿に乗りたい」と期待することもなく、フラットな気持ちで付き合えるようになったと言います。
現在は、40代後半の起業家の男性と交際中とのこと。「『もう専業主婦にはならない。自分で稼ぎ続ける』と決めているので、ある意味リスキーな彼の挑戦も心から応援できます。今は私が彼を養っているけれど、それでも楽しいです」起業家として走り始めたばかりのパートナーを全力で応援できる。それも20代のうちに一度、養われる立場を味わっていたがゆえかもしれませんね。
離婚あたりまえ時代のライフプラン、いかがでしたか？
「一度きりだから」と身構えて、相手にシビアな条件を求めるよりも、「次もあるかも」くらいの気持ちで、結婚というものを捉え直してもいい時代なのでしょうか。「理想の相手がいない」とズルズル結婚を後まわしにするくらいなら、とにかく一度経験してみる。彼女たちのライフプランを見ていると、自分の中の固定観念を揺さぶられるような気がしました。

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ちょっと前に「全ての男は消耗品である」という

タイトルの本が出ていたが、もし上の記事みたいな

スゴイ生き方の伴侶で、プラス会社でこれまた

スゴイ（ヒドイ）上司だったりしたら、かなり毎日

モチベーションが低迷するだろう。

日々のモチベーションを高められず

これに加えて国際競争が激しくなり、

世界規模で社会不安、将来への不安が増して

働くことで得られる筈の自己実現と収入の閉塞感が、

一層少子高齢化となりマーケット縮小となり、

益々少子高齢化の拍車がかかる悪循環。

日本全体のモチベーションの低下は

収益性の低下と離職率の増加となり、

当然より条件の良い仕事へと労働力の流動が発生する。

急速なITの進歩と共に生活のダウンサイジングも進み

便利になればなるほどより低コスト、無料への流動となり、

旧態依然のビジネススタイルは収益力を失う。

如何に長時間にわたって労働力の切り売りをしても

収益性は伸びず情報やノウハウの伝播は

瞬時になされるので、差別化も難しい。

あとは、どれだけ長い人生の個別経験なりが価値を持つか

長時間労働や他人の評価に依存した生き方を

根本から見直す必要がある。

つまり、そもそもの男としての生き方への問いだ。

男性であれ女性であれ不動産等の不労収益を

得られるスキームが構築できれば、金銭に拘る

シガラミとか不自由さから脱却出来るだろう。

問題は、年齢だ。若い頃は何回でもやり直せる

しかし、歳をとると無理がきかない。体も心も

結構しんどくなる。思っている程やり直しの人生は

楽じゃない。これは年齢と共に経験値も増えるが

老化・劣化も加速度的となっていく。

どんなに若く美しい輝きも、ソフトクリームみたいに

あっという間に溶けて崩れていく。男はそれが

想像できないという致命的欠陥を背負っている。

そう考えると、不動産物件も中には年齢詐称的に

厚化粧している高利回り築古もあるし、法外に

吹っ掛けた値段のピチピチの新築もある。

運命の伴侶選びは、どんな時でも難題だ。

時には、一瞬で恋に落ちて・・・という物件も

あるだろう。普段からのケアと熟慮は人生に

不可欠という事か。