ノンフィクション 不動産・副業のリアル(大家「ウルフ」の独白) -6ページ目

ノンフィクション 不動産・副業のリアル(大家「ウルフ」の独白)

全て実体験の不動産投資・サラリーマン大家のドキュメンタリー

政府が目論む増税策 サラリーマンの次は年金生活者が標的

11/10(金) 16:00配信

マネーポストWEB

 財務省は衆議院選挙の投開票翌日の政府税調の総会に所得税改革の説明資料を提出した。そこには、サラリーマン、年金生活者など低所得の非課税世帯まで国民に広く網をかける所得税の増税メニューがズラリ並んでいる。本来選挙の公約だった消費税以外の増税策であり、まさに“騙し討ち増税”だ。

 所得税増税の第一のターゲットはサラリーマンだ。政府税調の増税メニューには「給与所得控除」の廃止・縮小の検討が盛り込まれている。たとえば、年収632万円のサラリーマンの場合、現在は180万5000円が控除されているが、これを25万円とする案を提示している。財務省の試算によると、衣料品は月額1782円で「つきあい費」は978円となるなど、とんでもない水準で計算されている。こうしたサラリーマンに続くターゲットにされているのが年金生活の高齢者だ。

 年金収入には120万円の「公的年金等控除」が認められ、夫婦2人世帯なら基礎控除や配偶者控除を合わせると年収208万円以下は実質的に非課税になっている。老後の生活を支えるための当然の制度だ。だが、財務省は政府税調でこの控除を引き下げるべきだという議論を始めた。

〈働く高齢者が増え、高額な報酬を得ながら年金を受け取る高齢者も増える。そのため、給与にかかる控除と年金にかかる控除の「二重取り」の問題が指摘されている〉(日経電子版)

 サラリーマンの給与所得控除を「恵まれている」と縮小して大増税し、次は年金生活者は「サラリーマンよりもっと恵まれている」とこちらにも増税する。イソップの狐のようなずるがしこさだ。経済ジャーナリストの荻原博子氏が言う。

「給与所得や年金の控除は収入の低い人の税負担を軽くする所得の再分配のための仕組みです。しかし、財務省はこれまでも控除をどんどん減らしてきた。控除を全部なくして低所得者まで含む国民に広く浅く課税し、非課税世帯をなくしたいというのが悲願なのではないでしょうか。それを判で押したように“高所得者が優遇されている制度を改正する”という理屈で国民を騙しながらやろうとしている」

 そもそも政府は高齢者に65歳を過ぎても“元気で働け”と勧め、年金と給料の合計額が一定額を超えると年金をカットしている。働く高齢者の年金返上分は事実上の増税なのだ。

 そのうえ、年金控除が廃止された場合、月額15万円の年金を受給している高齢者(65歳以上)は所得税・住民税が年間18万円もアップする。年金の1か月分以上が税金で持って行かれ、他に収入がない年金生活者はその間飲まず食わずで食いつなげと迫るようなものだ。

 こんな亡国の税制が罷り通っていいのか。

 

続けてもう一つの記事から・・

老後の備え、いくら必要? 巣鴨と渋谷で聞いてみた

12/9(土) 10:10配信

NIKKEI STYLE

 長生きするお年寄りが増えてきたな、と実感することが多くなった。記者の祖父も、この夏に92歳になったがまだまだ元気だ。友人や同僚に聞いても、90歳以上のお年寄りが身近にいる人が意外に多かった。それもそのはずだ。日本人の平均寿命は毎年延び続け、2016年時点(厚生労働省調べ)で男性は81歳、女性は87歳という。

【動画でみる】老後にいくら必要? 巣鴨と渋谷で聞いてみた

 ただ、この数値はあくまで平均の数値。厚労省の簡易生命表から計算すると、60歳の男性の4人に1人は90歳まで、女性は4人に1人が95歳まで長生きすることになるから、もっと驚きだ。

 私は今、28歳。簡易生命表をみると、同年齢の女性の平均余命は約60歳とある。そして28歳の女性の2人に1人は90歳まで、4人に1人は95歳まで生きる計算になる。95歳の自分なんて、ちょっと想像できない。けれども人生90年、いや100年時代といっても決して言い過ぎとは言えなくなってきた。

 長生きすればするほど、気になるのはお金のこと。80歳や90歳になると、働いて収入を得るのも難しくなる。体が弱ると病気も心配だ。退職してからの老後の生活に、いくらかかると思うのか。お年寄りが集まる東京・巣鴨と、若者でにぎわう東京・渋谷でそれぞれ25人の人に聞いてみた。

■巣鴨では「月20万円でも何とかなる」

 最初に訪れたのは「おばあちゃんの原宿」と呼ばれる、巣鴨地蔵通り商店街(東京・豊島)。通りを行き交うのは、ほとんどがお年寄りで、通りには和菓子店や、赤い下着が店頭にならんだ衣料品店などが立ち並ぶ。

 25人のお年寄りに「退職後の老後資金はいくら必要だと思うか」とアンケートを行った結果、最も多かったのは「4000万~6000万円未満」で約半分にあたる12人が選んだ。続いて「6000万~8000万円未満」が6人、「2000万~4000万円未満」が5人だった。

 回答も具体的な内容が多かった。「2000万~4000万円未満」との回答を選んだ60代男性は、「夫婦で、月約20万円でやりくりしている」という。健康に気をつければ、貯金と年金で「あと20年は暮らせる」と語ってくれた。

 「4000万円は必要」と答えた老夫婦は、「自分なりに投資をやっておけば良かった」と今、後悔しているという。「1億円以上」を選んだ男性は、「平均寿命から考えて必要なお金を計算した」。老人ホームに入居するようなことになれば、必要となる資金は一気に膨らむと警戒していた。

 

■渋谷では「年金がもらえるかは正直不安」

 次に、東京・渋谷のハチ公前広場に移動した。渋谷駅前は大音量の音楽が響きわたり、思い思いのファッションに身を包んだ若者がスクランブル交差点を足早に行き交う。巣鴨から移動すると、別世界のように思えるから不思議だ。この中で20~30代が中心のミレニアル世代が、どこまで老後のことを考えているのだろうか。少しばかり不安を感じながら、アンケートを始めた。

 旅行で京都から上京した男子大学生は「年を取ると体力がなくなり、パワフルに動けない。お金はさほどかからない」と、最低額の「2000万円以下」を選んだ。30代の男性は「平均寿命がどんどん延びているから5000万円くらい」と回答。健康でいられれば良いが、病気になって施設に入るようだと「さらに費用はかかる」とも。「90歳まで生きたいが、重要なのは健康でいられるかどうか」と話していた。

 年金への不安を口にする若者も複数いた。日経平均先物を手がけている20代男性は「将来、年金はもらえないかもしれないと思っている」と懸念する。「老後なんて考えたこともありません」と語る、女性2人組も「年金がもらえるかは正直不安です」とこぼしていた。

■運用は「こわいもの」だったけど

 実際、老後の生活にいくらかかるのか。フィデリティ退職・投資教育研究所の野尻哲史所長は「退職前の年収によって、老後にかかる生活費も変わってくる」と話す。一例として年間の1世帯あたりの生活費が400万円で、60歳で退職して95歳まで生きるとすると、400万円×35年で約1億4000万円の生活費が必要になる。このうち年金でカバーできるのは全体の6割程度。残り4割は老後に備えて自分で準備する必要がある。

 もちろん生活費を切り詰めれば、トータルの不足額は減る。特に住宅が賃貸だったり、住宅ローンの返済が残っていたりすると、老後の生活費が膨らんでしまうので注意が必要だ。また定年後も何らかの形で働くことができれば、老後の生活の大きな支えになる。

 記者は両親から「しっかり貯金しなさい」と繰り返し言われてきた。それでも老後に備えて準備をしているか、と聞かれると心もとない。正直にいえば、社会人になるまでは資産運用は「こわいもの」と考えていた。学校や家庭などで資産運用について学ぶ機会が少ないことも、投資のハードルになっているのかもしれない。

 老後までまだ時間はあると今は思っているが、その時になれば「あっ」という間だったと感じるのかもしれない。今、できることは何なのか。もう一度、見つめ直してみたいと思う。


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つまり、5,600万円程度は自分で準備しておかないと

60歳定年で95歳まで生存する事が厳しいようなのだが、

それって非現実的な額ではないか。

親の遺産を考えてみたとして相続税の課税基準も

親一人子一人でも3,600万円以上は課税対象となるので

どうしたって手つかずの退職金なり貯蓄なりを丸々

2,000万円以上を確保しなくてはいけないという構図だ。

それが毎月高齢になればなるほど先細りしていく人生って

どうなんだろうね。

 

 

苦労して受験戦争を経て大学なり卒業し晴れて会社人生で、

これまた理不尽の連続、不自由な日々苦心惨憺で迎えた定年退職。これで自由な人生の幕開けと思ったら、

ここから先は、まるでドンドンと酸素と電力が減少し

地球生還を果たせるかどうかという「アポロ13号」状態の人生。

国が本気で高齢者にも元気で活躍してもらいたいと思っているなら

そして若い世代も安心して活躍し、子供を産んでもらいたいと

思っているなら、どうしてこんな酷い状態になっているんだろうか。

だから、僕らは自己防衛手段を多岐に

多数保有しないと・・撃ち殺されるんだ。

 

 

「老後破産」しないために今からできること

12/3(日) 7:50配信

ニッポン放送

経済アナリストの森永卓郎が、「老後破産しないために、今からできること」をテーマに語った。

新聞やTVの見出しなどで、最近目にする『老後破産』という言葉。ニッポンは、少子高齢化がさけばれて久しいが、その影響をモロに受けるのが将来の「年金」! 受給は60才から65才に引き上げられさらに、受給額カットという話しも現実味をおびてきている。

「私の友達も年収が3分の1になったとか話を聞きますから。年金出るまでは働かないとな~なんて言ってました」と森永。

森永によると将来的に、年金支給額は確実に減っていく! 現在40代より下の世代は現行支給額が「4割カット」される可能性もある。年金の現行支給額は、平均的給与で40年勤務したサラリーマンの夫と専業主婦の夫婦の場合、2人で月額およそ22万円。それが4割カットとなると、夫婦で月額およそ13万円になってしまう!

年金4割カット時代になれば、老後破産する人が続出することは想像に難くない。森永は、そのために、十分な老後資金を蓄えるなど事前の準備が不可欠と考える。備を怠ると、

定年退職後もひたすら働くしか選択肢はなくなってしまう。

 

さらに、もっと恐ろしいシナリオが。年金の支給開始を繰り延べて70歳から支給開始という可能性もある。しかし、これが非常に怖い! 

70歳まで年金がもらえないと10年間の空白期間ができてしまう!

垣花アナ)でも、このシナリオは現実的じゃないでしょ?

森永)わたしはそんなことはないと思います。というのも、来年の通常国会で、公務員の定年を年金支給時期に合わせるという法案が提出されるかもしれません。これを決めるのが公務員ですから。2018年の大きなテーマとなりそうです。

他人事ではない『老後破産』という言葉! ということで、森永に現役時代やっておくべき対策を伝授してもらった!

対策1 家賃なしの終の棲家の確保

都心への通勤時間に1時間半以上かかる郊外の物件が暴落状態。駅から離れた物件なら1,000万円前後で購入可能。預貯金で購入しておけば、毎月の固定費で一番大きい住居費がほとんどかからなくなる!

 

対策2 食費や光熱費、通信費などの生活の基礎代謝を下げる

買い物は、大学の近くの安いスーパーで! 安くて栄養価の高い食材を上手に使おう普段から安いコストで暮らせる習慣をつけておくことが大切!

さらに、老後資金に不安があるという人は……

個人型確定拠出年金(iDeCo)

年利2%程度など一定の利回りで運用することも大事、特徴は、税制面のメリットが非常に大きい。60歳以上の人は加入できないというネックはあるが、59歳以下の世代の人には圧倒的に利用価値が高い。掛金の全額が所得控除の対象となる。所得税や住民税を軽減できる。例えば、年収500万円で所得税と住民税の税率がともに10%という人の場合、合わせた20%分が軽減されることになる。いわば「20%の利回り」を先取りできる金融商品。運用して得られる利益も非課税。年金として受け取る際は雑所得として公的年金等控除の対象になる。

積み立てNISA(少額投資非課税制度)

現行のNISAが年間120万円までの投資を5年間行なえるのに対して、同じ少額投資の非課税制度ながら積み立てNISAは年間40万円の投資を20年にわたって続けることができる。長期間かけて老後資金を作るための投資を優遇する制度。

最後に森永が一言、
「老後破産しないためには、せこい渋ちん! ケチ! は誉め言葉だと思いましょう!」

(11月29日(水)放送 ニッポン放送『垣花正 あなたとハッピー!』より-----------------------------------------

生きていく為「衣食住」が必須なのだが

 

この住は、衣食を包含する大事な生活の場。

 

でも低金利の住宅ローン、フラット35で35年間

ローンを払うとすれば、25歳で終の棲家決めないと

60歳の定年時に完済にならない。

でも、完済する35年後の我が家はそれまでに

リフォーム費用も掛かるだろうし、給料は増えない。

 

定年再雇用となれば、ぐっと収入も減るので

ローン返済は実に厳しい。

だから、生活を縮小適応させないと老後破産となる。

 

 

更に、マンションなら管理費・修繕積立費が毎月掛かり

固定資産税・都市計画税が毎年掛かる。

 

ここに各種の復興税とかオリンピック関連税とか

消費税増税と年金受給額の縮小、医療負担の増加と

キツイ状況ばかりが重なる。

 

だからこそ、定年前に住宅ローンのような自己消費

もっというと投資でない浪費に関する借入は無くして

おかないといけない。

 

今後、自己消費ではない投資{良い借金」に関しては

アメリカはじめ金利の上昇局面、インフレでは

有利になるが、そうではない「悪い借金」は

極小化する事が何よりも重要だ。

「買ったほうがトク」持ち家派に欠けるバランスシートの概念

11/4(土) 7:00配信

NEWS ポストセブン

 都会を中心にクルマを買う人が減っているという。クルマは1970年代、一般庶民が所有したい新三種の神器と呼ばれる3C(「クルマ」「カラーテレビ」「クーラー」)に堂々とランクインしていた。当時のクルマは一家の財産であった。クルマを持つことは、生活に余裕のある証左でもあり、一種のステータスがあったともいえよう。

 ところがクルマは三種の神器を卒業して、どの世帯でも所有できるようになると、むしろ生活の足として、地方を含めた全国で売られるようになる。日本独特の税制も影響して軽乗用車という日本独自規格のクルマが登場するに至って、家族に一台から各家庭の大人に一台の時代になった。

 その一方で、クルマは急速にコモディティ化し、これを財産と考える人は一部の高級車を求める人を除いて日本ではいなくなった。もともと東京などの大都市では鉄道網が縦横無尽に張り巡らされ、通勤通学などにクルマを利用するという発想は希薄だった。

 それでも住宅が郊外に郊外にと延びていった時代は、クルマは生活の足として珍重されたが、都心居住が進展すると、都心ではクルマを使わなくても豊かで便利な生活を送ることができることからクルマに対するニーズは急速に失われていったのだ。

 また、クルマを所有することの非経済性が着目され、カーシェアリングのように、単なる移動の手段として「必要なときにのみ利用する」という考えも急速に広まってきている。利用料さえ払えば、別に家に鎮座している必要はない、という発想だ。

 さて、一般市民にとってクルマ以上に常に憧れであったマイホームはどうであろうか。

 先日、朝のラジオ番組のリスナーからの相談コーナーで「いま、家を買おうかと迷っているのだけれどどうしたらよいのか」という質問に視聴者がアドバイスする内容が聞こえてきた。

 やはりというか、いまだに、というかアドバイスで多いのが「家賃を払っても自分のものにならないのだったら、買っちゃったほうがトクだよ」というアドバイスだった。実はこの「トク」という表現に日本人の脳みそに短期間で植え付けられたDNAのようなものを感じざるを得ない。

 

持ち家を推奨する理屈には上記を含めて次のような観点がある。

(1)家賃がもったいない
(2)今はローンが低金利で税金も有利
(3)ローンは共働きで返済できる
(4)いざとなれば「貸す」、「売る」ことができる
(5)高齢になると貸してくれない

 現在、住宅ローンは「フラット35」を利用すれば期間で35年もの長期のローンを組むことができる。また、返済年齢も最長で80歳までに設定できる。金利は史上稀にみる低金利状態。住宅ローン減税を含めるとなんだか「買ったらトク」と思わせる内容だ。

 また、住宅を持てば、自分の財産になる。それもその通りだ。そしていざとなれば「売ればよい」「貸せばよい」。そして老後も住宅難民とならずに安心というわけだ。

 いずれももっともらしい理由なのだが、これらの理屈に欠けているのが、「時間軸」と「バランスシート」の概念である。住宅を買うのはもちろん「いま」である。つまり「いま」という時代がこの先どう変化していくかを考える必要がある。これが時間軸だ。

 クルマも時代の流れとともにその存在意義や価値観が変化していった。クルマであれば価格も住宅よりは安く、5年からせいぜい10年程度の所有物であるからよいが、住宅はそういうわけにはいかない。

 東京五輪が終わる2020年以降を見通すならば、住宅を取り巻くマーケット環境はかなり変化することが予想される。つまり、現在首都圏郊外部などに大量に居住している団塊世代全員が後期高齢者となり、相続が大量に発生してくることが予想される。

 これを相続する団塊ジュニア以下の世代は、夫婦共働きがあたりまえになり、親が住んでいた郊外から会社に通勤するのはまっぴらごめん。相続した家は空き家として放置するか、賃貸に拠出する、あるいは売却するという選択となるだろう。

 しかし、首都圏では2020年には人口は減少をはじめ、東京都ですら2025年には人口がピークアウトするといわれている。住宅需要は減少の一途といってよいだろう。

 

加えて、2023年には大都市近郊の都市農家に税制上の優遇を与えていた生産緑地制度の期限到来が控えている。この制度は1992年に営農30年を条件に生産緑地を選択すれば、都市農地の固定資産税を農地並みに扱うとしたものだ。その期限がやってくるというわけだ。

 政府はさらに10年の延長制度を設け、また土地の賃貸ができるように法改正を検討しているが、農業の担い手は1992年当時とは異なり高齢化が著しい。実際は後継者難や相続の発生で、宅地化されてマーケットに供給される土地は少なくないものと見込まれる。

 こうした時間軸で眺めるのならば、東京五輪前で建築費が高騰しているマンションなどの住宅をただ「家賃を払うよりもトク」という単純な理屈だけで買うのは得策ではないだろう。

 また、こうした供給圧力は、将来困ったときには「貸せばいいじゃん」「売ればいいじゃん」という対策がずいぶん楽観的な方法であることに、ジュニアたちの多くが相続した親の家の処分に至っておおいに気づかされることになるだろう。

 もうひとつがバランスシートの概念だ。住宅を買う多くの人にはこのバランスシートというものに対する理解がない。

 家を買った世帯のバランスシートの「資産」=左側の項目には「家屋」として買った住宅の簿価が載る。バランスというだけあってこのシートの反対側、つまり右側には、「負債」という項目が計上される。ここにこの家を買うために借りた住宅ローン=負債が記載されるのだ。

 さてこの負債、どんなに金利が安かろうが税金の優遇があろうが、借金を返済するまでこのバランスシートに計上されることとなる。

 借金を返す傍らバランスシート上では何が起こるかといえば、負債が減る以上のスピードで資産は減価償却が始まり資産の価値は年々下落していくことになるのだ。借金は減らずとも会計上の資産はどんどん減るという構図なのだ。

 もちろん、資産価格が昔のようにどんどん上昇していくのなら問題はないが、これまでみてきたとおり、今までのようにはうまくいかないことはすでに十分見通せるはずだ。バランスシートにも20年、30年後といった時間軸の概念が必要なのだ。

 そんな心配に悩むよりも、賃貸という「住むためのコスト」として毎年の損益計算書に費用を計上し、定年時に夫婦がこの先住むのに十分な住宅を、おそらく「いま」よりもかなり下がった価格で購入すれば、家の問題は解決するのではないか。

 よしんば買わなくとも、人口減少と高齢化の進展で、貸家はマーケットに溢れかえり、どんな高齢者であろうが「貸したほうがまし」と多くの大家が思う時代になっているかもしれない。

 住宅はもはや生活するための手段にすぎない、クルマと同じ運命をたどることになりそうなのだ。そう気づく日は実はそう遠くない、東京五輪という宴が終わる頃なのかもしれない。

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この記事は誠に的を得ている。

かくいう私も実は持ち家派の考えだった。

 

しかし、両親が介護状態となり分かったのだ!

 

終の棲家として、自宅を購入しても高齢化で

自力で生活が困難になってきたら、自宅で

介護サービスを受けようと思うもののリスクが高く

思うように身体が動かないので厳しいのだ。

 

つまり、早晩ケアサポートを程度にも寄るが

受けないと日々の生活が成り立たない。

 

 

そりゃ誰しもピンピンコロリが一番で

しかも自宅で家族に見守られつつ

静かに逝くという幻想を抱くが無理。

 

だから、これからは本当に都心部で

交通や生活至便でなければ持ち家は

高齢化と共にリスクとなる。

 

だって、どんな事があっても高齢に

なって体が動けなくなってきても

住宅ローンを支払い続けなければならず

実際には年金も先細りであり、高齢では

収入もままならない。

 

 

つまり若い時は、職住近接で賃貸し

労働によって収益を上げて、ある年齢に

なったら少し都会から離れて賃貸して

資産なり貯金形成に励む。

 

そして高齢になった時に、持ち家でなく

賃貸であれば、自分の都合に合わせて

サービス付き高齢者住宅に入るのも

抵抗がないし、楽な人生だろう。

 

決して、決して持ち家に拘って自分の職場や

都会から外れた、それこそ賃貸需要が無い所に

持ち家をする愚行だけは避けた方がよさそうである。

 

年収1000万超を稼ぐお金のプロが使う「お金を減らさないテクニック」

6/29(木) 21:25配信

投信1

まもなく7月。すでにボーナスを手にした人という方、来週には支給という方、様々だと思います。今年はボーナスを貯金するという方も多いようですが、皆さんはボーナスの使い道を決めておられますか?  一方、年収1千万円以上を稼ぐ外資系金融マンが一体どのようなことにお金を使うのか、気になりませんか。

今回は「お金のプロ」である外資系金融マンがどのようなお金の使い道をしているのかを見ていきましょう。

年収2000万以上はザラの外資系金融マンは何に投資しているのか

外資系金融機関に勤め、会社や個人のパフォーマンスが良好であれば多額のボーナスが出ます。証券会社などは特にそのボーナスの比率が大きいといわれています。役職がバイス・プレジデント以上ともなると年収が2,000万円以上の社員もザラで、所得税率は上昇する一方という人もいます。

お金のプロである外資系金融マンには「投資がお金の使い道」という人が多く存在します。一方、金融機関に勤めていると、仕事の中で企業の内部情報を入手してしまうことがあります。そのため、上場している個別株式などへの投資が制限されているか、もしくは社内のコンプライアンスを通じて面倒なプロセスを経てからしか投資をすることができないというケースもよくあります。

では、そのような環境の中で彼らはどういったものに投資をしているのでしょうか。

ズバリ、「実物資産」です。平たく言うと不動産や太陽光発電設備といったものに投資しています。

不動産や太陽光発電設備は投資規模にもよりますが、規模によっては数億円もの資金が必要となるケースがあります。いくら外資系金融機関、特に証券会社の社員などが高収入の職業とは言え、現金で数億円をポンと払える人は稀でしょう。また、そもそも彼らは現金で投資をすることを望んでいません。

外資系金融マンが使うテクニックとは

現金を使わず、どうやって投資をするのか。実は金融機関に勤務する高収入の人は、その年収を背景に銀行から借入をし、その借入をもとに不動産などの実物資産へ投資をします。

自己資金を少なくして外部から資金調達をし、より大規模な資産に投資をする、いわゆる「レバレッジ(てこの原理)」を狙っているのです。

それだけではありません。不動産であれば、投資先が新築であるか中古であるか、木造であるかRCであるかなどで減価償却できる期間などが決まってきます。彼らは実物資産への投資の中で減価償却を求めています。

減価償却というと話がやや専門的になってきますが、一言でいえば、投資先の減価償却を計上することで一時的に会計上の損失が出る状況などを作ります。その結果、節税までしてしまおうという算段です。

 

定収入もいいけれど、結局は売却時がおいしい不動産投資

不動産投資は「サラリーマン大家さん」というようなイメージもあり、不労所得として理想的な投資先に見えます。

ところが実際は、建物の築年数とともに家賃は下がりますし、空室リスクも存在します。また、火災や自殺、孤独死などの事故などもあればそれは収入からすればネガティブな要因です。

不動産投資においても、営業力やマネジメント力が問われます。不動産投資は不労所得を得る手段ではありますが「完全」不労ではないですし、実際手を動かくことが少なくても気苦労は絶えません。

その中でも不動産投資で運用する人は「売却時が一番おいしい」と口を揃えます。

不動産投資では高い稼働率を継続して家賃収入などを高水準で維持することも利回りを高く保つポイントですが、市況が良くなったときに売却してキャピタルゲインを手にできれば、より利回りを高めることができます。

彼らはそうした機会を虎視眈々と狙っています。市況をにらみながらエグジットと呼ばれる売却タイミングとはかる――結局のところ、日ごろの仕事における行動と無縁ではいられないともいえます。

太陽光発電は何が魅力なのか

このようにして不動産投資を何件も行ってきた猛者でも、太陽光発電投資には興味を惹かれるようです。

それは、天候リスクや地震などの災害リスクがあるとはいえ、太陽光発電では固定価格買取制度により買取価格が決まっているため、家賃収入が継続的に下がっていくようなケースは少ないというのが主な理由のようです。

不動産と比較して、売却したいときに売却先を見つけにくいというような流動性のなさは少々気にかかるようですが、そこにどう折り合いをつけるかがポイントのようです。

まとめにかえて

笑い話にもなりませんが、何百億、何千億という資金を運用するプロの投資家でも、自分で初めて個別株式に投資したのは会社を辞めてから、という話もあります。結局のところ、株式や投資信託は彼らの主たる資産運用先ではないということでしょう。

高収入の彼らはお金を増やすことより減らさないこと、つまり「どのようにすれば節税できるか」を考えているのです。資産運用というよりも節税が一番の興味のある領域といえるかもしれません。

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そうです!投資や運用のみ注目しているのは半人前。

税金の業火をどうやって凌ぐか!これが重要。

 

だから世界中にタックスヘブンが存在する。

なにもタックスヘブンにペーパーカンパニーを

作れる身にならずとも日本国内で出来る節税を

着実に実行することが大事。

 

 

人生は常に同時並行で、個人的にかなり辛い状況が

積み重なっている中でも、少しづつ所有不動産を増やし

整備して賃貸付けが出来るように歩を進めている。

 

写真は、都内の人気エリアにある区分3号。

リフォーム案を自分で練り上げセルフで行う部位と

プロに任せる部位を明確にして、更に自ら手作りの

照明器具なども配して、中身とコストのマネジメントを

徹底して仕上げた。いよいよ本格的な賃貸募集に入るが

最後まで自分の目で確かめ、5感をフル動員して納得が

行くところまで追い込んだ。

 

 

リフォームは、そのDR(デザインレビュー)段階から

実に楽しいし、実現に至るまでのプロセスは険しいが

形になって行くと本当に感動する。

嬉しい上に収益になれば更に努力が報われて行く。

 

前にも述べたが、実に自分で艦隊を作って編成する

ようなプロセスなのだ。そこには限られた予算で

機動性(収益性)、攻撃力、守備力のバランスを

徹底的に考えて艦隊を築き上げて、税金という

海の事もマスターしなければ海戦に勝てないのと

一緒だ。

 

 

まあ、出来上がってしまえば、そこで作品作りが

終わるので・・チョット楽しい「もがき」が無くなって

しまうのだが。(笑)

 

メディアが報じる「不動産バブル崩壊」という嘘

9/21(木) 8:00配信

Forbes JAPAN

2015年後半あたりからささやかれている「不動産バブル崩壊説」だが、そんなものは大嘘だ。

こうした崩壊・暴落説でなぜか常にやり玉に上がるのは、都心湾岸地区のタワーマンション群である。確かに中国人を中心とした外国人のいわゆる「爆買い」は終わり、一部では売りも出ている。しかし結論を言えば現在の国内不動産市場は、北朝鮮有事や世界的な金融危機でも起こらないまったくバブルではないし、したがってバブル崩壊も、ない。

2012年12月に民主党から自民党へ政権交代し、アベノミクス、黒田バズーカによって、長らく低迷していた株価が大きく息を吹き返したのと軌を一にするように、国内不動産市場も大幅に回復した。

不動産経済研究所によれば、確かに首都圏の新築マンションは2015年後半から契約動向が鈍くなり始め、2016年に入ってから一段と低迷、契約率は市場の好不調を占う分岐点とされる70パーセントを恒常的に割り込んだうえ、発売戸数も3万5772戸とリーマン・ショック後の2009年以来の低水準にとどまった。

しかし、不振の理由は明白で、「価格が高くなりすぎた」からだ。アベノミクスによる地価高騰に加え、人件費や資材価格高騰による建設コストの上昇で、2012年に首都圏平均4540万円だった平均価格は2016年には5490万円と20パーセント以上も高騰。低金利が住宅ローン利用者の購買力を上げ、借り入れを通じて事業を行うデベロッパーにも恩恵をもたらしたといった側面もある。

東京カンテイによれば、新築マンション価格(70平方メートル換算)を平均年収で除した年収倍率は2012年の8.7倍から10.68倍へと跳ね上がった。

しかしそれ以降の動向を冷静に眺めるとどうだろう。首都圏新築マンションは2017年に入ると5000万円台後半へと、一段と上昇し、契約率も70パーセント前後へと回復している。

なぜこのようなことになっているのか。理由は大きく2つある。ひとつは首都圏新築マンション市場の「大手寡占」が進んだことだ。マンションは立地厳選・タワー化・大型化が進んだことで事業規模が大きくなり、中小規模のデベロッパーには手を出しにくいことが理由といえる。

また中小デベロッパーがリーマン・ショックの反省から、地方都市の県庁所在地などに戦場を移す、中古マンション再生や仲介、介護事業などに事業ポートフォリオを多角分散させるなどしており、以前に比してかなり慎重な経営姿勢を見せている点もあげられる。

 

そもそも「バブル」の定義が曖昧

発売戸数が少ないのは、市場動向を伺いつつ、事業ポートフォリオの一部にすぎない新築マンションについて、体力のある大手が供給調整を行っている、というのが実態だ。こうした弾力性のある市場では、北朝鮮有事や世界的な経済・金融危機、大規模な災害や極端な金利上昇でも起きない限り、大きく崩れることはないだろうし、このような事態が発生した場合には、なにも都心湾岸タワーマンションだけが影響を受ける話でもない。

そもそも「バブル」という言葉の定義が曖昧なまま、様々な情報が流布されていることも問題だ。一部メディアなどでは「湾岸タワーマンションは現行の坪300万円台から100万円台に下落する」といった情報を垂れ流しているが、そこには根拠が皆無である。

不動産市場でいうバブルとは「理論価格を遥かに超えたところで取引が行われている状態」を指すが、不動産価格の裏付けは「賃料」である。300万円台から100万円台へと3分の1程度に落ちるためには、投資家が求める期待利回りが現在と同水準と仮定した場合、賃料も3分の1に下がる必要があるが、資産価格より数段硬直性のある賃料が3分の1に下がる可能性はほぼゼロであると考えられ、100万円台になる可能性も、ない。

新築も中古も都心不動産市場は、価格調整が行われている局面であり、到底バブルとはいえないし、したがって大きく崩壊することもできない。一部メディアが煽るようなイメージより、都心不動産市場はもっと落ち着いている。

 

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「付和雷同」という言葉がしっくりくる。

 

会社でも、中身が伴っていないのに残念、大役員様、大本部長様、大大部長様、大課長様になられて・・・部下を、人を脅す事や貶す事だけ

優れた薄弱者がゾロゾロ這いまわっていて、それはそれは威張り散らすこと、ゴキブリの如く、悲観的な情報を聞いて発狂すること蛆虫の如く。その割に部下に切れられたり内部告発でもされるとゴキジェットを

まともに浴びた昆虫のような奴らだ。社畜で且つ性格もゴキブリ以下。

 

そんなゴキブリが、いっせいに蠢く。付和雷同的に。

他人資本の管理職など、役定後はまじウザイだけ。

早く死んでくれ。死骸を残さず消えてくれ。

 

 

そんな付和雷同のゴキブリ社畜にならないように

自分の頭で考え、自分の手足を動かし、自分の意志で

自分自身の未来を、毎日コツコツと情報を掴み

日々ただ人様に感謝し、少しでも前に進む。

それが人間本来の姿と思う。

 

狭い世界でお山の大将よろしく排他論を掲げる愚者は

いつの日か己の無能さ、狭い了見、単に働かされる為に

与えられた己の肩書の空虚さに気が付くだろう。

 

そこには何一つ己自身の力で世の中を生き抜く能力も実力もない。

そんな社畜ゴキブリにならないよう自分で自分を創っていこう。

 

土砂降りの雨の日も、急な寒波の日も、前へ前へ。

 

ひたすらに、どんな他人の無責任な言動や振る舞いにも

屈せずに、淡々と粛々と、前へ前へ。

 

 

 

都市部のマンション売って田舎に住む、は最悪の選択だった

8/30(水) 11:00配信

現代ビジネス

「田舎へ移住」の悲惨な末路

 長い勤め人生活を終えて、老後は気ままに暮らしたい。それに合わせ住まいも移りたいという人は多い。だが、安易な住み替えほど、人生の設計図を狂わせるものはない。

 「最悪の住み替えのパターンは、もともと住んでいた都市部のマンションを売却して、田舎に土地を買って移住することです。

 のんびり空気のいいところで暮らしたい気持ちはわかりますが、100歳まで生きることを考えた場合、病気のリスクは避けられない。地方に本当に満足できる病院施設があるかどうか疑問です」(不動産経済研究所特別顧問・角田勝司氏)

 マンションを賃貸に出して、田舎に住んでみるのならまだいい。だが一度買い替えてしまえば、有名なリゾート地であったとしても、価格は下がる一方。いざ売りたくなっても流動性がほとんどなく、買い手が付かないこともしばしばだ。

 では都心のマンションへの住み替えであれば、問題ないかといえば、そうは問屋が卸さない。

 「戸建ての住宅を売って、都心のマンションに住み替えることを検討している高齢者も多いですが、これも要注意です。

 60歳を過ぎて住み替えるとなると、中古マンションになると思いますが、よほど築浅で利便性の高い物件でなければ、いざ売却しようとしてもなかなか売れない。一方、土地付き一戸建ての場合は、価格さえある程度下げれば、わりとすぐに売れます」(角田氏)

 最終的に老人ホームなどに移る際に現金が必要になったとき、一番便利なのは一戸建てなのだ。

 中古物件の場合、修繕積立金もばかにならない。加えて、今後10年、20年で建て替える必要がある物件も多い。80歳、90歳になったときに建て替えの話し合いや交渉に参加するのは、ひどく骨が折れるだろう。

リフォームも慎重に

 では今住んでいる家をリフォームして、住み続けるという選択肢はどうだろう? はそこにも思わぬ罠が潜んでいる。

 「これまでは30代で家を買い、定年後に大規模リフォームというパターンが多かった。

 しかし、人生100年時代になると、60代でリフォームしても亡くなる前にもう一度修繕が必要になる可能性が高い。本当にリフォームする必要があるのか、高齢者施設に入る準備金を蓄えたほうがいいのか、思案のしどころです」(ファイナンシャル・プランナーの大沼恵美子氏)

 「とりあえずバリアフリーにしておこうと、安易にリフォームする人が多いですが、これは無駄が多い。いざバリアフリーが必要になったときには、自宅を出て施設に入ることがほとんどだからです。

 また、手すりなどをたくさん付けてしまうと、売却したり賃貸に出したりするときにも障害になる。介護のために浴室などを広くしても、そんな設備を必要としている買い手などいません」(ファイナンシャル・プランナーの鈴木暁子氏)

 高齢者の住み替え需要に呼応して、最近増えてきているのが、高齢者向けの分譲マンションだ。

 サービス付き高齢者住宅は賃貸契約だし、介護付き有料老人ホームも利用権を買うだけだが、分譲マンションなら所有権が持てるし、相続することもできる。資金に余裕があればいいこと尽くめに思えるが……。

 「相続しても子供が規定の年齢に達していないと入居できないし、そもそも子供が入りたいと思うかどうか……。固定資産税に加えて、普通より割高の維持管理費もかかる。しかも市場が小さいので、売りたいと思ってもなかなか売れない可能性が高い」(前出の鈴木氏)

 歳を取ってからの住み替えは一度の過ちが命取りになる。十分慎重になりたい。

 「週刊現代」2017年9月2日号より

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年をとって定年退職して、もう都会の喧騒、通勤はまっぴら

と田舎で隠居を決め込み、温泉だアウトドアだ、と元気なうちは

田舎ぐらし大正解と思う。

 

ところが、まだ実現されていない車の自動運転とかが

確立されていない現状では、ひとたび病気やケガないしは

老化に伴う機能低下に見舞われると田舎ぐらしも楽じゃない。

 

都会には何でもある。でも確かに過密で住みにくい側面もある。

だから、もう老人ホームなり特養なり、人様の御世話になって

終活に入る場合は、田舎、それも空気がおいしいところもいい。

 

でも、未だそうした踏ん切りがつかないうちは

脳の老化防止にも都会に住むほうがメリットは多い。

 

以前、ブログで触れたが、30年も住んでいた賃借人が

自己都合、自分のタイミングだけで逃げるように退去して

引っ越した部屋は、およそ自然経年劣化では起こりえない

汚損や生活癖による瑕疵だらけの状態。恥知らずの糞ババ。

それにも関わらず、敷金を返せ、指定口座に振り込まなければ

告訴する等というご指定口座へ振り込め脅迫状が度々届く。

(これは、エビデンスがあるので明らかな脅迫罪である。)

 

あまりに常識知らずというか、

ど田舎に引っ込んだ貧困老人は

余命短き時間を持て余しているのだなあ、と思う。

哀れな超バカ丸出しである。

 

自我が強く人間的な魅力が極めて乏しく、それゆえに猶更

貧困で且つ老化が激しく、都会の家賃に耐えられなくなった

負け犬老人は、多分一生その性格から負け続けるだろう。

 

 

都会でコンパクトで利便性に富んだ生活環境で

より豊かな人間性や人間関係を築いていける人は

年を重ねても、他人に振り込め脅迫状などしたためる

時間も工数も必要なく、日々開かれた心で悠々と

過ごせると思う。

 

仮に介護サービスなどが必要となっても、病院施設の

充実度や様々な利便性や公共サービスの厚さ、質から

やはり世界有数の大都市圏に終の棲家を求めていくのは

そのコスト以上の価値があるのではないか。

ロンドンに住みたい? 引っ越す前に知っておくべき七つのこと

8/27(日) 10:00配信

The Telegraph

ロンドンに住みたい? 引っ越す前に知っておくべき七つのこと

ロンドンの金融街シティ(2017年8月17日撮影、資料写真)。(c)AFP/Tolga Akmen

【記者:Richard Jones】
 英首都ロンドン(London)はとにかく怪物だ。時速およそ1600キロで動いている。そこに住む人々もそうだ、皆通勤のため地下鉄へ急ぎ足で向かっている。(電車は2分おきに来るというのに、どうしてダッシュするんだろう?)

 新卒者が近年この怪物から遠ざかっていると聞いてもさほど驚くには値しない。ロンドンへの新規移住者数は1990年代に比べて、10分の1近くに減っているという。

 ロンドン──住むべきか住まざるべきか? 果敢にも住もうというあなたのために、私が引っ越す前に知っておきたかったと思う七つのことを以下にまとめておく。

1. 街路は金で舗装されているわけではない

 大卒者の多くは、ロンドンには大手多国籍企業が集中しており、高収入が期待できると思い込んでいる。だがロンドンの平均初任給は全国3位にとどまっており、1位のリバプール(Liverpool)に比べると4000ポンド(約56万円)近くも少ない。

2. それなりの賃金を得てもすぐになくなる

 高級レストランやブティックが無数にあり、あなたが一生懸命稼いだ給料を使わせようと誘惑してくる。しかも何もかも高く、小さなグラス1杯のワインを5ポンド(約700円)未満で飲めればラッキーだ。

3. 学生用アパートしか手が届かない

 ロンドンに暮らす大卒者の平均年収は3万ポンド(約420万円)。これに対し、市内の1寝室付きマンションの平均家賃は年間1万5168ポンド(約210万円)だ。30代前半でルームシェアをしている可能性も大いにあり得る。1年くらいクラッカーをかじっていても気にならないという人でなければ、マイホーム購入の夢は捨てた方がいい。

ロンドンに住みたい? 引っ越す前に知っておくべき七つのこと

早朝、ロンドンの金融街シティに通勤する人たち(2017年3月2日撮影、資料写真)。(c)AFP/Daniel SORABJI

4. 最良の友はバーゲン品

 倹約・節約生活が当たり前になる。バーゲン品に目を光らせていないと、預金残高がマイナスになるか、自宅にこもってネットフリックス(Netflix)ざんまいという結果に陥る(こうなるともうロンドンに住む意味はなさそうだが)。

5. 人、人、人

 ロンドンではどこに行っても疲れるほど人が多く、簡単に迷子になってしまう。人口でみると、ロンドンは1000万人で、2位のバーミンガム(Birmingham)に比べて5倍近くも多い。

6. 交通機関を熟知しておくべき

 地下鉄では路線を間違わないように。ロンドンの地下鉄はそれ自体が小さな生態系を成しており、それぞれの微妙な違いを把握しておかなければならない。

 市内を縦断するノーザン線(Northern Line)は走行速度がいら立たしいほど遅く、独特の臭いもある。ビクトリア線(Victoria Line)は速くて1分半おきくらいに走ってくるが、セントラル線(Central Line)はいつも遅れる。「ナイトチューブ(Night Tube)」と呼ばれる終夜運行サービスが始まって便利になったが、深夜はバスも使えることを覚えておくといい。

7. 身を粉にして働く羽目に

 今年統計局(Office for National Statistics)がまとめたデータによると、ロンドン市民は他都市の住民に比べて週平均2時間長く働いている。大した差ではないように聞こえるかもしれないが、年間でみれば3週間分多く働いている計算になる。【翻訳編集】AFPBB News

「テレグラフ」とは:
1855年に創刊された「デーリー・テレグラフ」は英国を代表する朝刊紙で、1994年にはそのオンライン版「テレグラフ」を立ち上げました。「UK Consumer Website of the Year」、「Digital Publisher of the Year」、「National Newspaper of the Year」、「Columnist of the Year」など、多くの受賞歴があります。

 

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ロンドンといえば、中東の石油王やロシアの富豪が

競って不動産を買いあさっていた。

 

ロンドンに豪邸を構えるのがステータスとされた。

日本でも、どうやってロンドン(近郊)に家を持ったか

というノウハウというか奮戦記が出版されたほどだ。

 

そのロンドンがこのこき下ろされ方だ。

実際には見えを張りたいが為に無理して

背伸びしてロンドンに住んでいると言いたいのだろう。

 

 

つまり、ほんの10年もせずに評価が180度反転だ。

こういう人の心の移ろいの激しさは茶飯事だ。

 

また昭和の話で恐縮だが、心に残っているCMで

「男は黙ってサッポロビール」という三船敏郎の

存在感抜群の作品があった。

 

実に昭和の男は、背中で語るという哲学があった。

未知のものに遭遇しても動じない強さがあった。

 

平成の男女は、You tuberだったりインスタで

たくさんの人にバンバンと訴えてなんぼ、という

価値観になった。人に褒めてもらわないと自信がない

という人間ばかりで、自分自身の生きる哲学もなく

背骨が通っていない軟体動物なのかもしれない。

 

 

誰かがロンドンがいい、と聞けばロンドンに家を求め

東京がいい、と聞けば都内に家を求める、誰がが

褒めればそれに迎合する。そんな生き方が安心なのだ。

 

評価は10年20年いや早ければ1年でも大きく変わる。

ロンドンとて、東京とて同じだ。自分自身で判断し

考えるという背骨をしっかりと持ちつつ、柔軟に時代に

乗って生きて生きたいものだ。

 

さて、あなたの背骨はどうだろうか。

誰かに「いいね!」してもらわないといけない・・

といった自分のない不安定なものになっていないだろうか。

 

生活に満足、最高の74%=「この先悪く」も2割強―内閣府調査

8/26(土) 17:06配信

 

 

 内閣府が26日公表した「国民生活に関する世論調査」によると、現在の生活に「満足」「まあ満足」と答えた人は合わせて約74%に上り、調査項目に加わった1963年以来最高となった。

 一方、生活がこの先「悪くなっていく」とみている人も2割強いた。

 生活に満足しているとの回答は、前年よりも3.8ポイント上昇して73.9%となり、これまで最高だった95年の72.7%を上回った。所得・収入について満足と回答した人は51.3%(前年比3.2ポイント増)で、不満と答えた人の46.9%(同2.7ポイント減)と逆転した。所得・収入で満足が不満を上回ったのは96年以来。内閣府の担当者は「景気が緩やかに回復しているため」と分析している。

 生活はこの先どうなると思うかとの質問には、「同じようなもの」が65.2%で最も多く、「悪くなっていく」は23.1%。「良くなっていく」は9.4%にとどまった。

 長時間労働是正などを柱とする「働き方改革」に絡み、今回初めて「自由時間が増えた場合にしたいこと」を質問。トップは旅行の47.0%で、趣味・娯楽が34.8%、スポーツが18.7%だった。 


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一億総中流社会などという言葉が一昔流行ったが

それから勝ち組負け組という言葉と共に

正規雇用・非正規雇用という「階級」が正当化され

リーマンショックを経て、それぞれの身を弁えた

満足という数字ではないか。同時に価格破壊とデフレ

インターネットによる価格の比較から購入までが

極めて便利で、同時に売り手と買い手の情報量の差

による優位性が少なくなったので、お金が無ければ

無いなりに選択肢があるし、お金を掛ける重軽度、

メリハリもつけやすい、といった要因が大きいと思う。

 

 

特に顕著なのは、不動産で以前は地域の不動産屋しか

知らなかったような物件情報が、ネット上で瞬時に比較され

自分の収入に見合った物件を選択できる情報がある。

 

これは大家を含む不動産業にとって大きい革命だった。

公開される情報が多ければ多いほど売り手と買い手の

優位性は逆転していく。

 

賃貸物件であれば、ネットで周辺価格を調査して、

若干抑え目の賃料設定として且つ

最初の引っ越し費用のハードルさえ低くして出せば

勝てる、という構図になる。

 

 

つまり、昔は不動産屋さんの紹介で決めた(決めさせられた)

賃貸物件が、借り手優位に自由に住む場所を自分の生活に

合わせて選択できる社会になったという事で、更にその利便性

や流動性は加速度的に増していくだろう。

 

バーチャルリアリティAIの導入配備が進めば、より高度な

物件検索や内覧の効率化も進むに違いない。

これは、大家業にはチャンスでもあるし脅威でもある。

 

 

サラリーマン大家が増えている時代であり、中には

サラリーマンの月収よりも賃貸収入が多くなったという事で

会社員をさっさと辞めてしまうという自己責任選択肢もある。

 

しかし、一方でこれだけ物件も新しく増え続け競争が激化し

更に情報力も上がっていけば、先月まで会社員の給料よりも

多かった賃料収入が減少するという可能性も高まるのではないか。

 

 

・・それは心配しすぎという声もあるだろうが・・どれだけ今の

「生活の満足度」が高くなっても、これからの寿命の延びや

情報社会の進歩といった要素を考えると、できる限り

「収入の道」も複数確保して維持・涵養に努める事は

とても大事ではなかろうか。幸せの形は人の数だけ

様々に世に存在し日々変化し滔々と流れゆく。

国内金融の年間給与、スルガ銀が85地銀でトップー三菱東京上回る

7/5(水) 5:00配信

Bloomberg

国内金融機関の平均年間給与は、スルガ銀行が85地方銀行の中で首位で、大手行の三菱東京UFJ銀行やみずほ銀行の水準を上回っていることが、ブルームバーグ・ニュースの集計で分かった。

スルガ銀行が1531人の従業員に支払った年間の平均の給与は、賞与と基準外賃金を入れて810万6000円(平均年齢は42.5歳)で地銀首位。2位は静岡銀行で、千葉銀行、阿波銀行、群馬銀行と続いている。各行がこのほど金融庁に提出した有価証券報告書をまとめた。

明治28年に設立、静岡県を中心に神奈川県、東京、北海道内に133店舗を持つスルガ銀はユニークなビジネスモデルを持つ。個人が主な顧客で、住宅ローンやカードローンなどを提供、年利8%のロードバイク購入ローンなどの商品もある。マイナス金利の環境下でも同行の2016年度の純利益は5年連続となる過去最高を記録した。

同行の平均年間給与はメガバンクの最大の三菱UFJフィナンシャル・グループ傘下の三菱東京UFJ銀の773万8000円、みずほフィナンシャルグループのみずほ銀行の744万5000円を上回っている。一方、三井住友銀行は814万8000円と、スルガ銀を抑え銀行全体でトップに立った。

 

証券では1000万円超も

地銀、都市銀行、証券会社全体では、野村ホールディングスの野村証券が1087万1600円でトップだった。大和証券と極東証券がこれに続いている。野村は4月から新入社員の初任給を24万5000円に、また若手社員の給与水準を2%程度4年連続となる引き上げを実施した。

今回のランキングには外国資本の金融機関は含んでいない。また信託銀行や政府系金融機関も除外されている。統合などにより設立された持ち株会社では、子銀行の給与平均を開示していない場合もある。

スルガ銀の株価は5日、前日比23円(0.8%)高の2773円と16年12月以来の高値を更新して取引を終了した。

 

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これまで20か国以上、出張とか所用で海外を飛び回ってきた。

その中で、縁あって海外の不動産も購入してきた。

 

色々な国を訪れて、それぞれの国の不動産売買や融資に

触れる機会もあった。この記事を見て総じて思うのは

日本の金融のレベル感だ。

 

世界には、金融機能が非常に厳しく行政も行き届かず

結果としてマフィアやギャングが必要悪として裏社会から

金融を含めた活動をしている国も多い。

 

日本の金利、特に住宅ローンの金利の低さが特徴だが

一方で全く金利ゼロ、税金が掛からないという国もある。

 

今回、日本で最も高給となった銀行は極めて柔軟かつ

迅速な金融機能を以って他行を凌駕したという事だろう。

 

金融は言わば経済の血液、循環器だ。

キャッシュフローが生き渡らなければ即、死に至る。

柔軟かつ迅速な金融機能は、その国の活動に物凄く

直結する。世界には、暴利とも思えるような高金利の国もあり

これが国外だと更に為替の影響なども受ける事になる。

 

人々の営みの根本的な土台となる経済は、最優先されるべき

事項となるが、これも地政学上不安定で戦争や紛争のリスクが

高い国では優先度合が劣後するだろう。

 

或いは、戦争が無くても衛生面や飲料水などのインフラ自体が

不十分な国や地域も多い。だから日本は世界でも稀な経済

ホットスポットであり、金融や行政も含めて更に日本のよさ

きめ細かく丁寧で心遣いあふれるサービス、ホスピタリティを

際立たせる国に、金融機関になって欲しいと思う。

 

 

「2022年問題」住宅用地の一挙放出で空き家急増も

6/30(金) 11:43配信

日経BizGate

2015年春あたりからアパート空室率が異常な伸び

 不動産評価サイトを運営するタス(東京・中央区)の賃貸住宅市場レポート(2017年1月版)によると、1都3県(東京、神奈川、埼玉、千葉)のアパート系(木造、軽量鉄骨)空室率ポイントは、2015年春あたりから異常な伸びを示しています(図表1)。

 2015年に相続増税が行われたことを受け、一定規模の土地にアパートなどの住宅を建てれば土地の評価額が大きく減額するため、節税対策としてアパート建設が行われた結果です。

 こうした事態を受け、金融庁や日銀は急増するアパートローンに対し監視を強める姿勢ですが、今のところその効果は出ていません。

 実際の需給とは関係なく、節税対策のために新築アパートが建設されると、周辺地域の空き家が増え、賃料水準が下がるといったデフレ効果を生じます。そして不動産価格はもちろん下落します。

 でははたして、こうした中で不動産を購入してもよいのでしょうか。答えは「条件付きでOK」です。先に述べたように日本の不動産は大きく三極化するという流れを読み取り、価値の落ちない、あるいは落ちづらい不動産を選択すればよいのです。こうした立地は東京都心部だけではなく、都市郊外部にも、地方にも見つけることができます。

 
 
2022年には生産緑地制度の期限が到来

 「2022年問題」をご存じでしょうか?

 全国の市街地には96万戸、東京都には26万戸分もの住宅用地が眠っており、これらの多くが東京オリンピック後の2022年、一斉に市場放出される可能性があります。その土地に新築マンションや一戸建てが建設されれば、すでに全国で820万戸ある空き家が大幅に増大する可能性が高くなっています。これを住宅市場の「2022年問題」と呼びます。

 1974年公布の生産緑地法では、市街化区域内の農地の宅地化を促す目的で、大都市圏の一部自治体で、農地の「宅地並み課税」が行われ、これにより都市近郊農地の大半が宅地化されることになりました。当時の住宅不足解消が目的でした。

 一方で1992年の同法改正では、一部自治体が指定した土地については、固定資産税が農地並みに軽減され、相続税の納税猶予が受けられる「生産緑地制度」が適用されました。この場合、生産緑地の所有者は建築物を建てるなどの行為が制限され、農地としての管理が求められました。生産緑地は原則として住宅が建設できる市街化区域内にあります。

 生産緑地制度が適用されたのは、東京23区、首都圏・近畿圏・中部圏内の政令指定都市、その他整備法に規定する一部地域など。「2013年都市計画現況調査」(国土交通省)によれば、2013年3月時点の生産緑地は全国で1万3859ヘクタール(約4192万坪)、東京都に3388ヘクタール(1024万坪)、23区内には451ヘクタール(136万坪)存在します。

 同法の適用は1992年で、期限は30年後の2022年です。この期限を迎えたとき、または所有者が病気などで農業に従事できなくなったり、死亡したりした場合、所有者は市区町村の農業委員会に土地の買い取り申請を行うことができます。

 しかし、市区町村が買い取らなかったり、生産緑地として買う人がいない場合には、この生産緑地指定は解除されます。これまでの実績では、予算不足などの理由から自治体による買い取りの実績はほとんどありません。

 そうなると固定資産税が跳ね上がるため、所有者は土地を維持できず、売りに出すしかなくなります。こうしたまとまった土地を仕入れるメインプレイヤーは、建売住宅建設業者、立地が良ければマンションデベロッパーになります。最も可能性が高いのは、固定資産税や相続税評価額が下がる思惑から、賃貸住宅の建設が進むことです。事実、多くのアパート建設会社は、2022年の生産緑地指定解除を絶好の商機として狙っています。

 前出の都市計画現況調査によると、過去5年間で生産緑地の減少は約595ヘクタール(約180万坪)、マイナス4.11%程度です。高齢の所有者が多いため、今後5年間で減少はさらに加速しそうです。仮に8%程度の減少にとどまったとすると、2022年時点で、1万2750ヘクタール(3856万坪)、10%減としても1万2473ヘクタール(3770万坪)は残っており、これらの大半が一気に市場放出される可能性があります。

 2022年以降、これらの土地に新築一戸建てが建設されるとします。土地開発の際には道路用地などにとられ、宅地としての有効面積は75%程度になります。ここに敷地面積30坪の新築一戸建てを建設する場合、全国の生産緑地には約96万戸、東京都に約26万戸、23区内には3万戸分の戸建てを建設することができます。マンションやアパートであれば、建設戸数は飛躍的に増大します(2022年までの生産緑地減少率8%の場合)。

 2003年、埼玉県羽生市が人口増大を目論んで、原則として住宅を建てられない「市街化調整区域」の農地に、住宅を建設できるよう条例を定めた結果、市街地からほど遠い立地に新築アパートが乱立しました。その結果、おびただしい数の空き家がうまれ、将来のインフラ維持費という形の負債を残すことになりました。

 大量の生産緑地が放出される可能性が高い2022年までに対応が遅れた自治体は、羽生市のように新築住宅建設ラッシュに見舞われることが懸念されます。東京・練馬区は生産緑地の解除を望む地主に対し、特別養護老人ホーム用に、社会福祉法人などへ土地を貸し出すことを提案しています。

 政府は2016年5月、都市農地の保全を強力に推進する方針を示していますが、どうなるかは全く不透明です。資産価値の面からも、物件検討の際は周辺の土地の活用状況や自治体の都市計画をよく把握しておく必要があります。

 

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要するに、政府・自治体お役人様は全く大家の事は二の次で

税金を取りたてて搾取出来る限りすべからく搾取したいワケです。

 

そうして国や自治体がお作りなさった制度で2022年問題が

また大きなインパクトとなり、格差拡大が広がるでしょう。

 

小規模な資本家、サラリーマン大家はディープインパクト前に

危険回避をしなければならないが、一方で不動産業者は

今は厳しい状況だが、この2022年問題に突入したら

ウハウハだ!と思っている方が実に多い。

 

では、この2022年までに売却してしまえば大丈夫!

でもね。方や短期譲渡で売却利益を出すと、これまた

酷い税率が課せられるし八方塞りだね。

 

ふと思い起こせば、不動産投資はあたかも

防衛費というか、軍事費というべきか

かつて日本が国力を注いだ八八艦隊のように

どれだけ限られた予算と制約条件、前提条件のもとで

強い艦隊を揃えられるか、という行為に似ている気がする。

 

どんなに当時最強の艦隊を構築しても、大鑑巨砲から

空母が主役になっていけば、制海権よりも制空権が

大事になっていくように不動産投資も古い物件を懸命に

限られた予算でリノベしたりリフォームしたりして武装を

更新する。勿論可能であれば償却期間が長く融資期間も

長くとれる新築で勝負出来れば、やっぱり安心だろう。

 

戦艦も旧式ないし就役時の姿から、その時代に合わせて

対空装備を追加したり、途中まで戦艦だったが空母にしたり

心血を注いで考えて考え抜いて戦える姿に変身したのだ。

 

だからこそ、実戦という未来に向かっていく時に

不動産投資をする者は、同様に未知の状況に

思いを馳せ迎え撃てるように準備しなければならない。

 

2022年問題という難敵に立ち向かうには、日頃の情報収集と

未来を見据えた計画性と時代に即対応できる柔軟性など

広範な視野、戦況を見極める判断力、そして行動力を

絶えず鍛えていく必要がありそうだ。