目を養う

その昔、バブルの頃だったか　１０１回のプロポーズというTVドラマが流行った。

うーん、１０１回もプロポーズしないといけないのか？などと思ったものだったが・・・

不動産の内覧も、回数を重ね「目が肥えて」くると、自分の中での基準が出来てくる。

立地、間取り、装備、老朽度合い、客付けのし易さ、投資効率、デザイン、etc..

しかし、ずいぶん内覧した。

気に入っても、手が届かない事も数え切れない。

最後は、己を信じて勇気を持って判断するしかない。

会社の仕事と違って、ミスをカバーしてくれる上司もいない。

言い訳をしたところで、給料も変わらない立場とは程遠く

家賃収入という報酬は、全て自分次第だ。

１０１回どころでなく、１０００三つ（0.3%)ぐらいの確率でしか

心から納得がいく物件に巡り合えないかもしれない。

コツコツと他人任せでなく、自分基準の「目を養おう」。

その上で、色々な視点を持つ様々なプロ達に、時々支援してもらおう。

数え切れないほどの内覧と買付と実際に買えた物件でさえ、購入決済後に

実際に運営してみると、競合物件の出現から、老朽化、入居者都合など

問題と変化は、連続していく。

頭脳をフル回転させ、行動して円滑なオペレーションを軌道に乗せよう！

戸建賃貸の実情

不動産投資に目覚め、それでも失敗が怖くて・・・まず勉強と・・・不動産投資関連書籍を読み漁り・・・

「やはり、土地の価値が落ちない・・区分より戸建だ！」と決心。数百件の内覧の後、ようやく都内の駅近に再建築可能な築古の狭小戸建を最初の国内不動産物件として購入し、リフォームから客付けまで一通り自力で全部やってみた。

戸建の良さは、ワンルームマンションに比べて一度入居すると長期安定して住んでもらえる・・筈だった。

しかし、現実は超厳しく、最初の入居者は4ヶ月、2番目の入居者は半年で退去となった。

2番目の入居者は、ペットが飼えるという事で戸建賃貸され、且つ写真の畳敷きの部屋を簡易であるが

フローリング調の上乗せ式のＣＦボードを全面に張って、そのまま退去となった。

業者に賃貸準備に見てもらったら、結局クロス張替えクリーニング等もあり、鍵の全面交換も含めると

10万円以上の支出になる。

これは、フローリング調にしてもらった対価と考える事にするか。

それにしても、不動産投資とは、読み漁った多くの書籍に様には、ならない現実も多々ある。

節税とリスクヘッジ

不動産関係の書籍を読み漁りつつ、物件探しを続けていくと

必ず、税金について考えさせられる。

物件によって、不動産取得税、固都税、減価償却による節税効果などなど

現在、進行中のプロジェクト。

まずは、土地を購入。決済をしてから2ヶ月で納税事務所から申告用書類が届いた。

やっとの事で提出したら、電話で確認がきた。

土地購入の目的、建物は、自己使用なのか賃貸事業用なのか

共用部分、広さなど。色々とやりとりをしたら、どうも賃貸用であれば

建物分の不動産取得税は、該当しない・・という事で、現況は既に土地の上にあった

中古建屋は、存在しないのだが、登記は新築完成時にこの取り壊した中古建屋の登記削除を

一度にやってしまうようだ。この時に中古建屋の削除を示した登記証明を以って免税となる由。

でも、まだ建築途上・・・あ、現地確認に見に行かなくては！

今晩は、超大型の台風が首都圏に到達する予報だ。

中国やASEAN諸国から排出される膨大な量の化石燃料燃焼に伴うCO2で地球温暖化は

深海層の水温上昇を招き、結果として台風の大型化と共に台風が弱まらずに日本やフィリピンを襲い

これまた莫大な被害を及ぼす。

こうなったら、正直言って不動産賃貸をするにも、柔な築古物件は、いくら利回りが良くても手が出せない。如何に、そうしたリスクをヘッジ出来る物権を選定するか、また大規模修繕の必然性も増すので

新築を中心に、利回りそこそこでも築浅物件をメインに考えないといけない時代になってきている。

そこそこ、セルフリフォームを伴う高利回り築古物件は、融資でも法的条件のクリアも厳しいので

一層、再考を要するものとなってきている気がする。

台風一過

首都圏を大型台風が直撃した。

横浜などで、アパート等が土砂崩れで被災。

見る限り、明らかに私の家よりも新しく立派なアパート。

こうした天災・不可抗力は、保険などでカバーするしかないが、

やはり大家としてはリスクマネジメントを意識しなければならない。

私は、築古の借家住まい。

大家は、店子よりもいい家に住んではいけない、と言われるが

ファイナンシャル・リテラシーの側面からも、

自らの住まいより以上に賃貸物件に気を使うというのは

大事な事だと思っている。

台風といえば、銀行融資にも台風シーズンがあるという事を知った。

つまり決算期で数字を作りたい時期には、融資についても積極的なかき入れ時期があるのだ。

融資したい側のニーズと物件購入のタイミングは、非常に大事という事だ。

これは、早い段階で台風の発生を察知して、コースを読み

そして対応するという一連の動きであり

普段から、物件情報と金融機関状況をリアルタイムで察知出来る

レーダー網を整備しておく事で

結果が変わってくる。

海外で・・写真の広大な貴族の庭を散策していたら、

（広大すぎて、建物が相当遠くにある・・）

急に、驟雨に襲われた。備えあれば憂いなし・・

・

一歩先を読んで金融機関、不動産業者から

常に最新の価値ある情報を得られるように、

良好な関係構築とノウハウ勉強研鑽を続けたい。

初の１棟物件！ゲットだぜ！（新築デザイナーズ アパートメント）

今回は、解説、能書きは極力少なく。淡々と写真をアップ。

ご入居が順次開始されつつあります。

内装も外装も綺麗でお洒落です。落ち着けるプライベートスペース。

関係者の皆様のご尽力と、チャンスを下さったご縁に心から感謝。

http://www.youtube.com/watch?feature=player_detailpage&v=Q3Fe4ZGPe1M#t=39

４、実況、リフォーム大作戦（最初の不動産購入から２年経過・・・）

実に久しぶりの「不動産」体験実録である。

2012年に初めての不動産をマレーシア、それも日本人にも欧米諸国にも人気のペナンのシーサイド

コンドミニアム（約100㎡）を、当時、１００万リンギットへの引き上げ最終チャンスで外国人購入上限５０万リンギットで、ラッキー続きで購入した。

これも、東日本大震災を経験して、改めてジャパンリスクを省みて、人生全体を通じてのリスクマネジメント、ライフスタイル創造の一環としての不動産投資のスタートであった。

それから、不動産関係の本を１週間に１冊は、読破しつつ様々な不動産内覧も実践してきた。

元々、原資が乏しい為、自己使用できる都内駅近物件を探し、これを住宅ローンの低金利で購入する手法＋セルフリフォームという手法を徹底してきた。

足立区の戸建は、タイミングも悪く初めての客付けの数ヶ月以上を要した。

家賃滞納は無かったが、最初の入居者（独身男性）は、物件ではなく近隣との折り合い？のせいか

数ヶ月で退去。次に入居したのはペットが飼いたいという母子家庭。こちらも希望を全て受け入れたが

数ヶ月での退去となる。戸建は、長期入居＝安定賃貸収入がメリットの筈なのだが苦戦が続く。

めげずに、賃貸業者と二人三脚で頑張るぞ！

この戸建に入居者が決まり安定した賃料を得ている間にも相当数の物件を見て、買い付けも入れたが

結局、人気の駅近にある新耐震の区分を購入する事が出来た。広さも住宅ローンが使える上に

売主様がとても綺麗好きで思い入れがあったので、非常に清潔感もあり内装センスも状態も良いマンションを入手する事が出来た。しかも、住宅ローンを低金利で３０年近く組めたので、嬉しい。

まさに住んでよし、貸してよしの物件で、裏手に月極駐車場もある。現在の職場までの通勤時間は

従来比１/２以下となる。写真は、その内装の一部である。

照明は、自分でオークションサイトで格安に仕入れたIKEAのクールなデザインライト。

もちろん、取り付け調整も全て自分で実施。流石にAmazonで仕入れたシャワートイレの取付けだけ

専門の職人に、数千円でやって頂いた。間取りも採光もよく、窓からは都内有数の公園ものぞめる。

これで、海外のシーサイドコンドミニアムを皮切りに、都内駅近に戸建と区分のオーナーになったわけだが、この夏「幸運のビッグウエーブ」が押し寄せた。そして私は、遂に念願のアパートオーナーに。

詳細は、次回に稿を譲る！

時流を読み、外国人の不動産購入価格規制（５０万RM→１００万RM)前に物件購入！

★★　マレーシア不動産、外国人の購入規制★★

　昨年10月、マレーシア政府は、2014年1月から外国人の不動産購入可能金額につい
て100万リンギット以上に倍増（以前は50万リンギット）することをガイドライン
として発表しました。
（100万リンギットルール）この実施要綱については、各州政府に権限が与えられております。

　ジョホール州については、5月1日までに売買契約書及び州政府の合意取得が可能
であれば、100万リンギット以下の物件も購入可能でありましたが、
5月1日以降はクアラルンプール（KL）、ペナンと同様、原則100万リンギット
ルールが適用されることになりました。

私は、辛くも５０万RMで物件購入。この直後、外国人は１００万RM以上でしか購入出来なくなった。

忍の一字！

昨年末から着々と計画し、海外から戻ってきた1月からコツコツと自力＋プロによるリフォームを徹底的に行った築５０年の都内狭小戸建は、イメージ通り、かなりいい感じに仕上がった！

外装も全て塗装リフォームを、数社に掛け合い、結果として33万円という破格の値段で2階建て＋門扉から樋まで、全て新品同様になった！

内装は、1階にパナソニックの新品エアコン、TV付インターフォン、そしてシャワートイレをヤフオクを駆使し、プロに設置してもらった。電圧も強化し４０Ⅴ仕様に改良したので、2階のエアコンもフルに使える！

風呂は、追い焚きにしたかったが、プロパンガス屋との交渉で最終的に、シャワー付の１２００幅の新規風呂桶に、湯沸かし器を風呂と台所に配備し、8年償却契約で妥結。

風呂の天井も内装も全て自力で真っ白にリペイントした。

2階のクロス張りされていない天井は、3回自力でペイントし、シーリングライトを１・２階に配置。

特に2階は、リモコン付でなので、夜寝るときも超便利な筈。

1階のリビングも、転勤のたびに買い足し、使い道が乏しくなったシーリングライトを活用しつつ

更に、明るくセンスよくする為に、４連スポットライトを送料込み５，０００円以内で仕入れて配置。

これは、かなり明るいし格好良い。１階のフローリングは、何度も吹き上げてからニス塗りを施した。

２階の欄間や窓側木部もニスを塗ると光沢が出て、新品のような感じと共に重厚感も出る。

リフォーム予算がギリギリだったが、インターネットで最も廉価（～２０，０００円/９畳）の畳替えを探し

和室全ての畳表を新しくした。気持ちの良い香りと青い畳が実に素晴らしい！

更に玄関エントランスも自力で、セメント工事に挑戦！素材は、物件脇の泥の中から発掘された

多数のレンガ状のタイル＋自前のレンガ数個（５００円以内）＋セメント＋ホワイトセメント。

これらを組み合わせ、エントランスをホワイトを基調としたレンガ組の洒落たものにした。

初作品にしては、コスト最小限でナカナカ上手くできたと自画自賛。

これらをデジタル一眼のエフェクトやアングルといった今まで世界中で撮影し培ってきたノウハウを駆使し

撮影し、更に自前のITリテラシーを全開にして、マイソク資料を作成。

これらのデータを携え、不動産屋に飛び込み営業を続けた。（続く）

どうする！？の連続

この時期、内外装のリフォームを同時併行させながら、様々な外的環境の変化に対応しなくてはならない。

丸投げをよしとしないマネジメントは、コストや各種時間などのメリットと共に

様々なストレスの連続がある。

例えば、降雪。先週は雪が降り積もったので外壁塗装のスケジュールが遅れた。それを気にした内装屋からクレームの電話。

外壁塗装が遅れる事で、自分が請け負った内装作業に干渉して、職人を遊ばせる可能性が出てきた事でイラついている。

うるせーじじー。てめー、どうせ早く棺桶入るんだから、少しは気持ち良く人様に

使われて死にやがれ、と内心思っていても、そこはジェントルに切りかえす。

幸い来てくれている職人さんが、穏やかでイイ人なので±０だな。

順調にオークションで競り落としたシャワー水洗をおっちゃんに取り付けてもらいつつ、これまたオークションで格安で落札した1年落ちの新品エアコンを

工事費込みで41,200円でやってもらう。

その時に、オークションで仕入れた（時間指定配送不可だったので心配だったが、うまく受け渡しまで行っていた）1200ｍｍの新品浴槽のエプロン部分が

既存のバスユニットの外枠にあたってうまく嵌らないというアクシデント発生！

職人のおっちゃんと現物・現場での知恵出しミーティングが始まる。

結局、おっちゃんの経験上、FRPの両脇に鉄パイプ補強し切断し

外枠との接合部をシーリングする案で、工作する方向とした。

これで、計画対比、コストアップ確定。（泣）

しかも、2階9畳広間の畳を青々とした新品に表替えしたいが金がない。

インターネットを調べつくし、（有名なNSX投資法の松田じゅんさんが、

ネットde畳が＠2,800円とその著作で触れていたのを思い出し）

いきついたのは、＠2,100円の畳店。連絡をとると畳の角が変形していると

＋1.500円/帖かかるという・・。これではコストがかなりオーバー。

心配しつつ、相手に恐縮だが来てもらい見積もると＠2,100でいけるという。

即、発注。来週は新品の畳になる。

あとは、一人でこつこつとトイレから窓、玄関まで拭き掃除とニス塗り。

来週は、トイレを温水便座にして、浴槽改造の完遂を目指す。

内装の大きな仕上げは、前清掃拭きあげと1階フローリングのニス塗りが

大仕事である。

外装の仕上げは、玄関エントランスのコンクリ部分がクラックが入り見苦しいので、グレーのセメントを打って、レンガとブロックを引いて、更にホワイトセメントで隙間を埋めて、お洒落にできないか模索中。これまた未知との遭遇である。

３、家を買うつもりでなかったが・・・今は大家志望。（労働力投入！）

昨日は、６時間ほど塗装工であった。

既に、自宅の風呂などを自力でペイントした経験もあったが

今回は、人様に借りて頂く小生初の国内物件。しかも中古一戸建て。

小生とほぼ同じ年代なので、おして知るべし。

しかし、肝心なところどころの内装は綺麗に手入れしているので楽である。

問題は、全くてを入れていない箇所。

例えば、２階の階段を登ってすぐの天井。板が擦り切れ一部は変色。

隣の部屋が雨漏れ補修して真っ白なクロス張りにしたのに、この一角は

まるで５０年前がとり残され、すごいコントラストになっている。

ここをリフォーム会社に頼んで塗装したり板を張ってクロス張りすると

軽く数万～１０万程度するだろう。

その原価構成の殆どは、労働力である。

天井のクロス張りとなれば、単なる労働力以外にPay for skillのコストプラス。

リフォームの原価構成の大部分は、労働賃金であり手間賃であろう。

でも、世の中で最も安い自在性が利く労働力は、自分自身の肉体労働だ。

だから、ここを頭脳労働と組み合わせて、尊い肉体労働価値を上げるのだ。

まず、新聞紙とマスキングテープで根気よくマスキング。

まるで、１/１のプラモデル塗装である。きついけど乗ってくると楽しい。

黙々とマスキングした後の天井の狭く細かい部分や眼につきやすく

面積が小さいところから手塗りしていく。昔のヤニが染み出して白ペンキと

混ざり、汚くなったので、２度塗りした。首が痛く腕がだるくなる。

疲労と共に足場移動を横着するので、２度も眼に塗料が入った。

何度か作業中断して眼を洗い、板チョコで３分ブレークしては再挑戦。

ようやく２度塗りが終わったときは、部屋に差込む日の光もそうとう傾き弱まっていた。

来週は、シリコン含有の油性ホワイトペイントスプレーで３度塗りを施し

２階に入ったときの第一印象を◎にしよう。

そして、次はプロパンガス屋に協賛で供出してもらうガス給湯器＆湯沸かし器

とこれまた自力調達して、支給する浴槽・水洗シャワーとの工事合体と

それに続く浴室の自力塗装直しである。

写真のバランス釜・浴槽は、使えそうだが賃貸募集には不利。

やはり自動炊きに要改造なので、撤去した。

更にこのバランス釜もステンレスの浴槽もネットオークションで販売処分して、廃棄処理費用はゼロとした。

ステンレス浴槽は、なんと落札者が車で取りに来て下さって発送する手間も費用もかからずに、僅かではあるがリフォーム費用の足しになった。感謝。

まだまだ、頭脳労働の駆使と共に、労働力投入！は続く。