いよいよ、賃貸募集の最盛期を迎えつつある。
ここから１～２ヶ月は、客付けの天下分け目の大決戦。
色々と仕事の都合をつけ、合間をかいくぐって
以前から、地道にコンタクトをして印象付けをしてきた
不動産管理会社と賃貸契約を締結。
こつこつと人知れず下準備を積み上げ
白鵬の横綱相撲のように、一気に攻めきりたい。
だから、管理会社との情報共有やコミュニケーションの円滑さ
迅速且つ的確な判断力が大事だ。
自分の主張ばかりでなく、プロの意見をよく拝聴しながら
物件にとって、入居者にとってベストな条件を揃える。
そして、どう物件の訴求を効果的にするか、
魅力的なプライシングにするか
よく話しを重ね、一気に攻める。
同時に、様々なコストを洗い出し
実質利回り、表面利回りを計算してみる。
ロジカルに組み立て、最後は情感に訴える。
本当に、大事に磨き上げてきた物件。
どうぞ、良き方とご縁がありますように！
多くの言葉は、いらない。
ただ、ただ住む人の気持ちになって、キチンとしよう。
どんなに、古くても、狭くても、心を籠めて
整備し掃除する。
そして、新しい生活の場として頂けるように、
キチンと準備する。
それだけ。
ダイニング・リビング OK
２階、フローリング OK
お風呂、水周り OK
エアコン、照明、OK
窓、ふすま、壁、床 すべてOK
どんな人生が、此処に来てくれるだろうか。
思いを馳せる。
最近、壁ドン！が流行っているらしい。
どうも男らしい求愛表現という事だ。
でも、実際に賃貸物件でしょっちゅう「壁ドン！」とされると、
隣近所に迷惑になってしまいそう。（笑）
現在、史上最低の金利が更新されている。
まぁ、ヨーロッパじゃあマイナス金利だからね。
だから、やはりこうした金利動向を踏まえた将来のビジョン構築が大事だと思う。
物件を見るときも、眼だけじゃなくて
「壁ドン！」大丈夫か、耳も欹てなければ・・・。
区分の場合、やはり人気のある駅近く、
それも10分以内でないと厳しいと思う。
新耐震基準である事は、必要最低限の条件。
イザとなったら、外に避難も出来なくなる。
当然、バス・トイレ別、室内洗濯機置場、
シンク、システムキッチン、....おしゃれな洗面台完備。
出来れば、エアコン、シャワートイレ、
それに防犯用のカメラ付インターフォンは備えたい。
何は、ともあれ徹底した清掃！清潔感が一番大切！！
これで、フロアは入居者が替わるたびに
大幅なコストがメンテナンスにかかるフローリングでなく
丈夫で、部分交換も可能なフローリング調のCF（クッション・フロア）だとメンテも楽だし、コストも楽。
あとは、部屋の方角、換気（風の通り易さ、陽あたり）
といったところが、計算された間取り設計か。
もうすぐ、賃貸需要期を迎える。いよいよ戦闘準備だ！
新年あけましておめでとうございます。
いよいよ、また新しい1年が始まりますね。
昨年までの事がリセットされたように思ってしまいますが
あくまでも今は過去の積み重ねであり、未来は今の積み重ねです。
今も進行中のプロジェクト。仕事始めのモニタリングに行きました。
前回は、夜討ちでしたが今回は、快晴の中で工事進捗をチェック。
今は、ひたすら工事の進行を見守りつつ、毎月のキャシュフローの確認と次の段階へのプロセスを、進めています。
消費者の眼と言うか、基準が益々厳しくなっている昨今、競争力と魅力あるものにしたいです。
どうぞ、天候・天災・事故・事件などのリスクに見舞われず
予定通り計画が順調に完遂されていきますように！
そして、完成後の春には・・・どうぞ良き入居者様とご縁がありますように。
住んで頂く方の幸せに繋がりますように！
家賃が払えない場合に家賃を給付してもらう方法！
～住宅支援給付制度のすすめ～
毎年、この時期になると2008年の年末を思い出す。
リーマンショック後に非正規雇用の人々が仕事を失い、ホームレス状態まで追い込まれた年末。
いわゆる「派遣切り」が横行して話題になった時期だ。
そのため、厚生労働省前には、「日比谷公園年越し派遣村」が出現し、炊き出しに並ぶ人々の姿が年末年始に報道された。
働いていても貧困であるワーキングプアの深刻さや支援制度の不十分さが明るみになった。
そして、それは今も変わらない。
毎年、年末になると来年や来年度の雇用調整として、離職させられる労働者が後を絶たない。
ずいぶん前にできた制度だが、実はこの制度、忘れ去られている。
仕事を失い、家賃どうしようかと考えている方やすでに滞納しているという方は、ぜひ活用してほしい。
あまり知られていないが、この制度は日本初の公的な家賃補助制度である。
海外であれば、低所得の人々に対し、公営住宅の保障や家賃補助など行っているが、日本はまだこれからの段階。
だから、なじみがなく、利用する人々も少ない現状がある。
そして、相変わらず、厚生労働省を含めた福祉行政の広報が足りない。
もっと住宅支援給付制度を活用してほしい。
住宅支援給付とは…
住宅を喪失または喪失するおそれのある離職者に対する、賃貸住宅の家賃のための給付制度
相談窓口は、市・特別区、町村の住宅支援給付担当窓口である。
要するに、お住まいの役所の福祉課が担当だ。
そして、支給金額は、今お住まいの賃貸住宅の家賃額である。
たとえば、東京都２３区であれば、月５３，７００円まで支給される。
支給期間は原則３ヶ月だが、一定の条件を満たした場合は、最大９ヶ月間受給することができる。
補助は一時的であるが、制度を知っているかいないか、活用するかしないか、で今後の生活に大きな違いがあるだろう。
また、今すでに住まいを失っている方は、社会福祉協議会が生活福祉資金で、住まいを確保するお金を貸し付けてくれる。
この制度と合わせて利用すれば、住宅を喪失していてもアパートに入居する選択肢が出てくる。
住宅支援給付の対象者は、以下のように、ややこしく細かに規定されているが、まずは福祉課に相談してみることが先決だ。
住宅支援給付は、次の要件のすべてに該当する方が対象となります。
離職後2年以内の方及び65歳未満の方
離職前に主たる生計維持者であった方（離職前には主たる生計維持者ではなかったが、その後離婚等により、申請時には主たる生計維持者となっている場合も含む。）
就労能力及び常用就職の意欲があり、ハローワークに求職申込みを行う方
※ハローワークへの求職申込みと月2回以上の職業相談、自治体での月4回以上の面接支援等、求人先への原則週1回以上の応募等が必要です。
住宅を喪失している方または賃貸住宅に居住し住宅を喪失するおそれのある方
申請者及び申請者と生計を一つにしている同居の親族の収入の合計額が以下の金額である方
単身世帯 ：8.4万円に家賃額（ただし地域ごとに設定された基準額が上限）を加算した額未満
２人世帯 ：17.2万円以内
３人以上世帯：17.2万円に家賃額（ただし地域ごとに設定された基準額が上限）を加算した額未満
申請者及び申請者と生計を一つにしている同居の親族の預貯金の合計が次の金額以下である方
単身世帯：50万円 複数世帯：100万円
国の住居等困窮離職者等に対する雇用施策による給付等（職業訓練受講給付金等）及び自治体等が実施する類似の貸付又は給付等を、申請者及び申請者と生活を一つにしている同居の親族が受けていないこと
申請者及び申請書と生計を一つにしている同居の親族のいずれもが暴力団員でないこと
いまや普通に働いていても貧困に陥る時代だ。貯金ができるような環境にない人も多い。
当たり前である。非正規雇用が約４割を占め、雇用が不安定な人が増えているのだから。
働いていても生活に困るし、生活に困ることは特別なことではなく、誰もが経験する普通のこととなった。
だから、少なくとも自分や家族、友達や親族などの身を守る制度を知ってほしいし、教えてあげてほしい。
そして、制度をフル活用して、庶民に極めて厳しい消費税８％、非正規雇用中心の厳しい時代をともに生き抜きたい。
頑張ろう！みんな一緒に、頑張ろう！
あっという間に、1年は過ぎ去る。
子供の頃は、春夏秋冬それぞれ変化づくしで、夏休みも冬休みも、１年って長いなぁと思っていた。
これが、社会人になると一変する。まして、イイ歳になると実に1年は早い。光陰矢の如しだ。
考えたら、もう昨年の事だったが、戸建リフォーム（外壁塗装）を、戸建1号と同じ塗装業者にやって頂いた。
この重要な出来事を忘れないように、アップする。
実は、この近隣はドンドン新築戸建が雨後の筍状態で建てられ、築○十年の当物件は
かなり逆の意味で目立ってきた。更に屋根の四隅、雨仕舞も破れて、相当厳しい外観になっていた。
真夏の暑さが、じっとしていても身体に堪える時期に、この戸建に職人さん一人がずっとかかりきり。
まずは、屋根四隅の雨仕舞をキチンと修復。その後は、黙々と下段取り、マスキングが続いた。
足掛け3週間以上、職人さんは毎日着々と仕事を進める。何も作業が進んでいないように見える日も
彼は、丁寧にプロセスを進めていたのだ。その丁寧さや、執着心、忍耐力に脱帽である。
8月も終わりに近づいた頃、職人さんの「作品」は完成した。
いつしか玄関ドアも渋い同系色となり、外壁は新築同様の仕上がりだ。
実は既に戸建1号でお世話になり、懇意にして頂いたお陰で、こちらの費用も随分とサービスして頂いた。
これは、外壁塗装を相談してから、納期を慌てさせずに、職人さんの仕事の繁閑期への配慮や
完全に職人さんのペースで進捗をお任せした、という背景もある。
ニューヨークのジュリアーノ市長の「割れ窓」理論ではないが、こうして綺麗に生まれ変わった戸建を
澄んだ青空のもとで眺めると、もっと綺麗に末永く物件を大事にしよう、という気持ちになる。
リフォームは、そうした「ものを大事にいとおしむ心」を育むという効果もあるようだ。
今年、２０１４年は昨年に続き、すさまじく物件購入・契約をさせて頂いた。
梅雨から盛夏の頃、そして足繁く物件・不動産会社・金融機関と走り回った。
これは、本格的に不動産を勉強しはじめたのが、２０１２年後半ぐらいからで
その頃から、自分の年齢を考え 融資可能な期間等やこれからの景気動向等から、とにかく、本業の仕事の合間に寸暇を惜しんで行動した。
その結果のひとつが、写真の「擬装中の宇宙戦艦ヤマト」状態の物件。
本業の仕事があるので、夜にしか進捗確認、撮影に行けなかったのだが・・。かなりワクワクである。
実は本業が年の瀬という事もあり多忙を極めていたところ
急に融資先の銀行から電話が・・・
「上棟確認出来ましたので、（土地、竣工時決済に引き続き）融資実行します！」との事。
これは、スグに現地を自分の眼で確認しなくちゃ！と疲れきった身体を奮い起こし建築現場へ。
予想以上の「ヤマト」の姿に疲れもいつしか吹き飛んだ。
何は、ともあれこうして多くの方々とそれぞれが持つ専門性と力を合わせ、情報を交わしつつ
プロジェクトが出来るのは本当に、幸せ。
色々苦労や不安もあるけど感謝。
みなさま、本当にありがとうございます。
そんな様々な思いを胸に、じっくり温泉でも浸かりながら、１年を振り返りたい。
@稲村ガ崎温泉
線路は、続くよ～♪どこまーでも～♪
の曲に乗せて。。。苦労は続くよ～♪と思う今日この頃。
う～ん、若い時は、野望や可能性も、何より体力もあって、がむしゃらに働けたが、
５０歳を過ぎると、織田信長の「人生五十年～」では、ないが、それなりに草臥れてくる。
認めたくないが、全て全力投入でなく、時折力を抜いたりコースを外したり、しないと身が持たない。
日本の教育では、お金を稼ぐ唯一無二の方法として、勤勉を、長時間、長期間行う事のみを教える。
でも、考えてみれば生身の人間は、疲労もすれば、常に体調やメンタルが完璧な筈が無い。
老いてくれば、疲労も増すし、すぐに回復しない。経験は増す。無駄をしなくなる。動きも鈍る。
一方で、日本以外の国々では、キチンと金稼ぎを生きる手段として具体的に教える。
日本では、金稼ぎを表向きに教えたり話題にしない事が美徳とされる傾向がある。
でも！やはり少子高齢化が加速する社会では、一層マジメに、若い時の「アクティブインカム」と
積み重ねてきたビジネススキルやキャリアを駆使して「パッシブインカム」としてアセットマネジメントや
ファイナンシャルリテラシーを、早期に人生設計の為に教育すべきではないか。
そうしないのは、企業の勤勉な労働力＝税金生産力に支障をきたすから？？
さて、私の「パッシブインカム」のスタートたる「戸建1号」だが、真冬の労働力投入を経て
2年で、”戸建にも関わらず！”既に2度目の入退去となってしまった。なんと半年弱という早期で退去だ。
家賃設定は、周辺に比べても妥当だし、ペット可にもしている。
前入居者は、ワンちゃんを飼っていた。それで退去と共に全てフローリング・リフォームからクリーニング。
内装は、入居前よりピカピカ綺麗になっていくが、収益は？
戸建賃貸のよさは、一度入居したら長期賃貸になる筈だったが、苦戦は続く・・・。
その昔、「青の6号」という漫画があった。
その頃は、アニメや特撮などとタイアップしたプラモデルがたくさんあって、子供心をワクワクさせながら
誕生日やクリスマスに、青の6号や（マッハGO!GO!GO!の）マッハ号などを夢中で作ったものだ。
子供の頃に、プラモデル作りを経験すると実は世の中にある様々なものが、同様のコンセプトで成り立っている事を身をもって学べる。
つまり、キット全体のパーツ確認、照合から、WBS（Work Breakdown Stracture）となる各部の作りこみ、
塗装、パテ修正、刷り合わせ、そして全体のアッセンブル、動作確認、仕上げ、最終チェックといった
一連のプロセス、流れを知る。プラモデル作りが上手くなると、最初の段取り、パーツの作りこみ、事前の塗装やバリ取り処理に拘って、じっくりと作るプロセスを大事にするようになる。
今、いい大人になってしまった私は、縮尺１/１の超巨大なプラモデル作りを、人知れず「深く、静かに
潜行して」黙々と、進めている。
しかも、このプロジェクトは、土地を仕入れ、その上にあった中古建築物を撤去し、新築を作りこんでいる。
一時期、TVドラマのタイトルになるほど大人気となった「シェアハウス」だが、その高い利回り追求と
慢性的なデフレから、およそ人が住み、暮らすという環境に程遠くあるいは消防法上問題となったりして
社会的な問題となり、法規制も厳しくなった。
それで、それらの法規制を全てクリアし、逆に高品質を追求したシェアハウス=寄宿舎を新たに作るのだ。
寄宿舎というと、何か欧米というか西洋的な響きだが、デザイン性や居住機能も拘って作りこんでいる。
最寄り駅から、10分以内の立地で、ファイナンスも色々苦労しているが、これからいよいよ全体のアッセンブルの段階になっていく。
あの頃の「青の６号」のように・・・粛々と淡々と、「深く静かに潜行し」着々と目標に辿り着きたい・・・。
今日のインターネットニュースに、年収300万円で２億貯めた方の記事があった。
記事の最後にこうあった。
「金融の手続きって、結構面倒くさいことが多いんですよ。
資料を取り寄せて、書類に必要事項を書いて送って、さらに審査があって……。
煩わしく感じてもお金が増える可能性があるなら、そこは必ずアクションを起こすべき。
いい銘柄が向こうから寄ってくることはまずありません。自分で動くしかないんです。」
これって、不動産も一緒。共通項だと思った次第。
物件探しの継続的な労力もさることながら、これは！と思った物件にあったら、スグに見に行く行動力は勿論のこと、不動産の買付書からスタートして、住民票、印鑑証明、源泉徴収表・・・様々なエビデンスが
次から次と、タイムリーに提出を求められる。
融資・決済にいたる手続きは、重要事項説明を含め相当な時間と工数を多数の方々を含めプロセスと判断力、行動力が必要となる。
だからこそ、本当に気に入った物件でなければならない。
そこに物件に対する情熱や愛情も篭められていく行為のように思う。
だからこそ、その判断に価値が結晶し、人々の感謝がお金に昇華するように思う。
それにしても、４０代にして２億も貯めた人は、己の軸がぶれない方だと、つくづく感服。
蓄財も大事だが、人生そのものを豊かで幸せにするのは、物体としてのお金そのものではない。
だから、軸がぶれっぱなしの・・小市民たる私などは、その方の足元にも及ばないのだが・・・。
