アパートか、シェアハウスか、区分か、戸建か...

全く不動産投資・経験のなかったこの私が、

２０１２年から３年間で東京都内に、

アパート１棟（１８戸）、シェアハウス・寄宿舎（１１戸）、

区分を国内２戸、海外１戸、戸建を２戸と

合計で３４戸保有・運用している。

この事実に我ながら、改めて振り返るとちょっと吃驚する。

確かに、この３年間に読破した不動産関係の書籍は１００冊以上。

現在も通勤電車で勉強と新しい情報吸収は欠かしていない。

同時に、気になる物件への問い合わせや現場チェックも

圧倒的に空振りが多いのだが、地道に続けている。

色々な種類の不動産物件を売買・保有してきて思うのは

本当に、不動産は一品もので類似の再現性・共通原則はあるが

やはり個別の特性が強く反映されると感じる。

だから、今でもアパート投資がいいのか？戸建がいいのか

はたまた区分投資が正解なのか？あるいは未だ保有していない

１棟RCマンションがベターなのか、わからない。

まだまだ、色々な方との交流・出会いを通じて得られるご縁と

情報の収集・選択を通じて探求を続けていきたい。

依然　”天気晴朗ナレドモ波高シ”

面倒臭い賃借人

やっとの思いで、客付きしたが・・・
この年金をたんまりもらっている筈の独居老人、かなり小うるさい。



永年使っていなかった雨戸シャッターを台風も来てないのに

閉めようとして（当然）うまく閉まらないとクレーム。

使うなボケ！見れば一目瞭然だろ！

洗濯機の排水口が無い！と騒ぐ。無いワケないやろ。ボケ！

実際に数年住んでみて全く気にならない瑣末なことばかりを直せと

管理会社に言ってくる。

雨どいの詰まりとか軒天の僅かな剥離とか。全く、うるさいんじゃボケ！

更に、テレビが見れない！と・・自分でケーブルテレビと決め込んで

中継器を負担せよ、と

アホか！

既に光ファイバーインターネットを引き込んであるから、

接続工事だけで高速インターネット環境に加え、

鮮明画像のインターネットテレビでＢＳもＣＳも

ケーブルテレビより圧倒的に安いランニングコストで

楽しめるようになっているんじゃ！ボケ！

まあ、老人だからインターネットとか、理解できないんだろうな～。



勝手に一月フリーレントさせてもらって、こうも厚顔無知な年金生活者ならば、

これ以上エスカレートする暁には、冬の寒空の下、強制退去させるぞ！マジで！

これで、家賃入らず4～5万のロスとなりそう。

さぁ、これからどうしてくれようか。

昨今、SNSとかネット社会で情報の拡散スピードが加速する中で

些末で品格、品性の欠ける声さえも

CRMの顧客の声とやらにされるので、

「過剰反応社会」化し過ぎている傾向にある。

理不尽なものには、妥協せず毅然と対応すべきだと思う。

そうしないと、相手はドンドンつけあがる。これは個人でも国でも同じ。

だから、外交に長けた国は、様々な方法で他国を牽制する。

早速、管理会社に「事実」を淡々と報告し、状況を整理、理解させ、

以後毅然と対応しこれ以上の横暴ある場合、

即刻退去させる事を含め明確に相手に通告する事を求めた。

即、管理会社から詫びの回答があった。

それでも賃借人の品性や性格、性根までは見通せない入居審査の限界

と改善させたい入居率と利回り。

実に不動産経営は難しい。

ついに満室！

仕事も終わりかけの夕刻、急に携帯に着信。

終業チャイムと同時に出ると「ｘｘの入居ご契約のお知らせです！」という嬉しそうな声。

この半年、長い間入退去の連続でなかなか満室にならなかった全１８戸のアパートが

ついに満室になった！

その間に、管理会社との間でAD費や各種経費細目について話し合ったり

品質や防災、順法を満たした上でのコスト削減策をかなり真剣に共同で講じてきた。

そして、それらの総体として満室大家となった。

また、人の入退去・流動はあるだろうが、とにかく物件の魅力を高め

同時に経費コストの合理化、そして何より管理会社とのコミニュケーションを向上させ

長い期間、高い入居率を維持できるように努めていくしかない！

情報収集し、勉強し、人脈を作り駆使し物件を地域に浸透密着させ

無くてはならない存在にしていく、住む人の人生の一部であり

その賃料は、管理会社、金融機関、不動産業者、そして私など

皆にとって大切なお金の循環、そして幸せの循環でありたいと切に思う。

感謝。心から感謝。

客付け苦戦記 客付け開始から４か月目にして入居契約ゲット！

ちょうど、賃貸需要の閑散期になってしまったとはいえ、正直客付けに苦戦した。

最初は、９０，０００円で敷金・礼金１か月で募集。

何故なら、適正家賃ドットコムでも、その値付けでおかしくない・・という分析だったのだ。

戸建５０㎡超、駐車場付き、リフォームもキチンとやった。

でも！でも！である・・・梅雨時が終わりかけから募集開始。

盛夏を過ぎ秋風が吹き始めても、まだ内覧も少ない。

これはマズイ。

という事で客付け依頼した合計５社の意見を聴いてまわり

結果なんと７５，０００円と１５，０００円も値下げして、更にゼロゼロとした。

クリーニング代４５，０００円、ペットが居る場合は敷金１か月。

但し、戸建の特性である長期賃貸のメリットを活かす為にも

短期解約の違約金を、１年以内なら敷金２か月、２年以内なら１か月とした。

そして、ホントにこの４か月は長かった。結局１か月フリーレントにさせられ

年金生活の独居老人の契約がようやく決まった。

お願いだから、健康で長生きして１日でも長く借りてね！！

そして、ご高齢の独居老人が住まわれるという事もあり

（戸建賃貸なので、あまりそぐわないが・・）

リスクマネジメント・保証コストとして、客付してくれたところで

集金管理代も払って、集金フォローしてもらう事とした。

この為に、実質の手残りは、７０，０００円ちょっと・・となり大きく誤算・・。

やれやれ、一体どこがアベノミクス効果なんだい？！

ついに自宅ゲット！

やっと、人様に住んでいただく物件でなく。。。自家使用物件をゲット。

完全に好みのフルリノベーション。

かなりイイ感じっす。

採光も明るく、水周りも最新。

立地も都心で至便。

人生の時間をフルに活かせそう。

さあ、更に頑張ろう！

感謝、感謝！！

まずは、リフォーム完成！

写真アップ！

税金マネジメント！

３月は、忙しい。

銀行の決算期、という事は、出来る限りの情報を収集し、厳選し、判断し、決断し、行動していくべき時期。

昨年と先月に所有した物件について、更なる物件への探求もしながら、所有物件の採算も改善しなければならない。

頭が痛いのは、税金。ちょうど確定申告の時期でもあり、色々たいへん。

無事に、確定申告を完了。と思ったら、今度は入れ違いに「不動産取得税」の支払の通知。

還付分が丁度、また持っていかれる（泣）！

不動産投資とは、物件運営と共に、税金マネジメントの連続だ。

根気よく、地道に勉強⇒改善⇒更に勉強⇒更に改善！！

物件購入以外に、不動産取得税や毎年固定資産税が掛かるから

このあたりの資金繰りも、非常に大事だと痛感した次第。

ヤマト発進！

ついに、昨年から着々と進めていたプロジェクトが完成した。

今日は、その完成立会いである。

快晴、微風、感無量である。

施工会社の方、これから運営をして頂く管理会社の方々

皆様が、気持ちよく出迎えて下さる。

外観に圧倒される。

内部に案内され、内装を確認。

これって、シェアハウス？と思うくらい開放感と清潔感があり

間取り設計も実に上手く、まるでアパートだ。

もう一棟新築で購入したアパートの印象にかなり近い。

インテリアも、女性目線や感性で選ばれており、

これは入居される女性も、癒されそうである。

本当に、心から感謝。感謝である。

さあ、ついに「ヤマト発進！」

これから、この館（艦）で、永い航海にのぞもう。

ガンダム大地に立つ！

ついに！！

やっと完成！！

まもなく内覧、登記完了、最終決済。

ガンダムか、ヤマトか、

地球,,,,いやボクを救って！！

Sound of silence

第三者に現場を見せると自分の主観で
気が付かないところに気づかせて頂ける。

換気扇の音だ。



すっかり静音化され安堵(^^)

超広角でパース撮影。

こうすると、実際の目線に近い。

これで、入浴中も換気扇の音が気にならなくて

リラックスタイムを楽しんで頂ける！

やはり、自分だけでなく色々な方の意見や五感って

大事ですね！感謝！！