問50
不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1) ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する総収入および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。
2) ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、
対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、
その投資は投資適格であると判定することができる。
3) 借入金併用型投資では、対象不動産の収益率が借入金の金利を下回っている場合、
レバレッジ効果により、投下した自己資金に対する収益率の向上を期待することができる。
4) ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、
不動産の収益性を測る指標である。
答え：2
1) 不適切
DCF法は、将来の連続する複数の期間に発生する「純収益」（総収入から運営費を差し引いたもの）および「復帰価格」を、それぞれの発生時期に応じて現在価値に割り引き、合計して収益価格を求める手法です。「総収入」ではなく「純収益」とする点がポイントです。
2) 適切
NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる将来のキャッシュ・フローの現在価値の合計額が、初期投資額（投資額の現在価値）の合計額を上回っている（つまり、正味現在価値がプラスである）場合、その投資は投資適格であると判定できます。
3) 不適切
借入金併用型投資では、対象不動産の収益率（総収益率）が借入金の金利を「上回っている場合」に、レバレッジ効果により自己資金に対する収益率の向上が期待できます（金利を下回っている場合は逆レバレッジ効果となります）。
4) 不適切
NOI利回り（純利回り）は、年間の「総収入」ではなく、総収入から運営費等を控除した「純収益（NOI）」を総投資額で除して算出される利回りです。