問10
不動産の鑑定評価の手法に関する下表の空欄（ア）～（ウ）にあてはまる語句の組み合わせとして、
最も適切なものはどれか。
・原価法
価格時点における対象不動産の建設等に要する費用性に着目して、（ ア ）を求め、
この（ ア ）について減価修正を行い、対象不動産の試算価格を求める手法
・（ イ ）
多数の取引事例を収集して適切な事例を選定し、事情補正や時点修正を行い、
かつ、地域要因や個別的要因の比較を行って、対象不動産の試算価格を求める手法
・収益還元法
対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の（ ウ ）の総和を求めることにより、
対象不動産の試算価格を求める手法
１．（ア）比準価格 （イ）取引事例比較法 （ウ）将来価値
２．（ア）再調達原価 （イ）ＤＣＦ法 （ウ）現在価値
３．（ア）再調達原価 （イ）取引事例比較法 （ウ）現在価値
答え：3
不動産の鑑定評価の「3手法」に関する超・定番の穴埋め問題です。
それぞれの定義とキーワードを正確に結びつけられるかがポイントになります。
（ア）再調達原価 （原価法）
原価法は、その建物を「今もう一度建て直したらいくらかかるか（＝再調達原価）」を計算し、
そこから築年数に応じた値下がり分（減価修正）を差し引いて価格を求める手法です。
算出された価格を「積算価格」といいます。
（イ）取引事例比較法
多くの取引事例（売買実績）をコレクションし、それらをベースに対象不動産の価格を導き出す手法そのものを「取引事例比較法」と呼びます（DCF法は収益還元法の一種です）。算出された価格を「比準価格」といいます。
（ウ）現在価値 （収益還元法）
収益還元法は、その不動産が将来稼ぐであろう利益（純収益）をベースに価格を計算します。
お金は「将来もらう100万円」よりも「今もらう100万円」の方が価値が高いため、
将来の利益を一定の割合で割り引いて、現在の価値（＝現在価値）に直してから合計（総和）します。
算出された価格を「収益価格」といいます。
したがって、すべての組み合わせが正しい「選択肢3」が適切です。