※10/3 加筆修正を行いました。
今回は住宅ローンを利用する際、固定金利と変動金利のどちらがよいか考えていきたいと思います。
どちらを利用するかは、しっかりとメリット、デメリットを確認して頂きたいです。
以下は、それぞれの金利の主な特徴です。
固定金利の特徴
・借入時点で総返済額が決まっている。（毎月の返済額が決まっている）
・変動金利に比べ借入金利が高い
変動金利の特徴
・固定金利より借入金利が低い
・総返済額が決まっていない（半年に1回借入金利が変わる）
変動金利の特約「5年ルール・125％ルール」
これは急な金利の上昇による返済額を抑える効果のあるものです。
「5年ルール」は5年間返済金額が変わらない。
「125％ルール」は月の返済額が10万の場合、12.5万円を超える返済額にはならないという特約です。
これは利息に上限があると勘違いしやすい部分ですので注意してください。
返済額の元本の割合が減り、利息の割合が増加するだけです。
場合によっては毎月の返済額が実はすべて利息の支払いの場合もあります。
また、毎月の返済額以上の利息になれば「未払い利息」が増加し、負担増となります。
契約終了後に残債があった場合は一括返済をしなければなりません。
FPとしての主観
不動産会社では変動金利を勧める場合が多いです。
なぜなら、
①毎月の返済金額が少ないように見せれる
②不動産会社が売主の場合、建築費を銀行から借りている場合が多い。
ただ、この場合借主も特別金利としてさらに金利が低く借りられる可能性があります。
FPとしては顧客のライフプランに合わせたローンを選んでいただきたいです。
例えば、
①固定金利の場合
・子が独立するまでは固定金利（期間変動型固定金利）
子が独立した場合は変動金利に借り換えを行う
②変動金利の場合
・借入上限額まで借りない（急な返済額の上昇に耐えれるように）
・繰上げ返済を行う（長く借りれば借りるほど金利の変動リスクを負う為）
顧客のライフプランによって、おススメできる金利は異なりますので
ぜひ、お近くのFPにご相談ください。
（お近くのFPに相談した方が地方銀行にも精通しているので良いです。）
10/3追記
固定金利は長期金利に、変動金利は短期金利に連動しています。
日銀のYCCによって長期金利が1％を超えそうな場合、日銀が国債を購入することで金利を下げる政策をしていますが、
住宅ローンの固定金利は銀行にはよりますが、約0.02%~0.04%上昇しています。
日銀のYCC解除によって長期金利、短期金利が上昇する可能性があります。
今後の金利高にご注意ください。リスクを考えると固定金利型が安全かと思います。