こんにちは！ 少しご無沙汰していた定年大家です。 今年中に鉄骨階段の通路の補強工事を予定しています。それから数件の更新事務が控えています。年内は、あまり忙しくありません。 さてやっと秋晴れの日が続いていますね。 旅行にもってこいの日々ですね。 知り合いも紅葉をどこに見に行こうかと検討していたり、既に行って来たと言う人も居ます。 前置きが又、長くなってしまいました。 皆さんご存知の通りで、去年、相続税の控除が減らされることになって、相続税が掛かる基準が下がったために対策をし始めたので一気に新規のアパートが増えたために空室率が上がってきています。 適正な競争は必要ですが、私は儲かるからと言って新築を増やすことには賛成しかねます。 既存の大家の首を絞めかねないからです。
写真は六義園です。
空室対策の基本
私は、３年前、経験が少なく、本を読んで、片っ端から不動産やさんを訪問して入居付けの御願いをしていました。 これはこれで良いのですが、内部の事情を知ってからは、確認事項が増えています。それは・・・・・
①礼金収受率とAD付与率の確認・・・その地域の相場に合わせないと厳しいです。
②募集図面の確認・・・・意外と間違いが多いです。間取りが逆になっていたり付属の設備が書かれてないとか。それでも決まるときは決まったりしますが。
③REINSへの掲載の有無と、ある場合は登録証明書を見せてもらいます。
一般媒介の場合は、レインズに載せる義務は無いかもしれませんが、載せると言って載せてない場合があります。 なぜ載せないかと言うと、囲い込みと言って仲介手数料を、お客と家主と両方から得るためです。特にこの不動産流通機構に載せるか載せないかは大きくて都内７２００社にリーチが掛かるかどうかですから。
④ポータルサイトの掲載の有無のチェック・・・今時の入居者の８割はインターネットで検索してから店を訪問します。
確認事項
①今週の反響件数
②今週の内見の数
③申し込みをしなかった理由
内見６件で入居が決まらない場合は、内容の見直しが必要
長期安定入居施策
空室率が35％の時代になったので、とにかく入居者の囲い込みが大事になります。 以前は、寝た子を起こさないという考え方が主流でしたが、どの業界もやっていることですが、アンケートを実施して、入居者の不満を解消するように努力することが大事だと思います。 前回のコラムに書いたのですが、照明が落ちかかったまま住んでいました。 これなどはアンケートを取っていたら解決していたと思われます。 長くなりましたが今日も最後までお付き合いいただきありがとうございます。