サブリース物件との出会い
さて、２年半くらい前に、ある不動産業の、お勧め物件ZOOMライブに参加した時に、物件の詳細の説明がありました。
千葉市にある物件で駅からは遠い木造ワンルームでした。
物件自体は平成築、木造２階建て１０戸のワンルームといったところで、駐車場が３台分しかありませんでしたが、近所に駐車場はありました。
その売主の大家さんがサブリースに任せて毎月の家賃収入が、決まっていました。
サブリースの良い面は、毎月確実にその家賃が入って来ることですね。 ただし借り上げ賃料は下げられる可能性は否定できません。レントロールというか借り上げ賃料が判ってしかも売値もわかるので、簡単に表面利回りが出ます。
売値に対して表面で12％強でした。
交通の便やワンルームというハンデを考慮すると多少の指値をしないと回らないような気がしました。
ZOOM会の参加者が数十名でこの物件に興味を持ったのは２名でした。
この業者、実は私が初めて買ったアパートの売主でもあるのです。
投資家目線で説明してくれるので、物件を探すときは利用しています。
物件の利点と欠点を十分説明してくれるので、購入後もあまり心配がありません。
社長がサーファーと言えば、たぶん判る人は判ると思います。
購入を決めた理由他
さて、何度もシュミレーションをして指値を入れて１００万下がれば、なんとか１０年の固定金利で借り入れして回せる計算が成り立ちました。
売値１７８０万、買値１６８０万でした。
今回も金融公庫から1500万円の借り入れで、固定金利１０年、1.22％の金利で借りました。
通常では、なかなか融資が付かないらしいのですが、家賃相場の説明と、サブリース外しをしていって、利回りの改善をPRしたところ、融資が下りることになりました。
いつものように、団体信用生命保険に入ろうと思ったのですが、年齢的に無理と言われ（当時６９歳）団信は断念しました.
サブリースの借り上げ賃料でも借り入れして１０年返済で、毎月数万円の黒字でした。
ただし厳密に言うと様々な経費を考慮したら赤字なんですけどね。
他の物件のキャッシュフローも有ったので、思い切って購入した次第。
それと購入前に現地の客付け業者に家賃相場を確認しました。
もちろん、複数の業者に当たっています。
そうしたところ現行の借り上げ家賃は低すぎるとの事で、倍とまではいかなくても、そこそこの賃料で借り手は付きそうだとの感触が有ったからです。
借り上げ家賃は、バラツキが有って、安いのは１６５００円/月×１０か月でした。 高いところで１８０００円/月×10か月でした。 平均して１７０００円×10か月×8部屋でした。
私は当然１２か月と思ったのですが、入れ替わりや、リフォームしたりするのでその期間の余裕を見て２か月間は免責との事でした。 説明を受けるとなるほどと思うのですが、１２か月入って来ないというのは、やはり大家にとっては不利な契約だなぁと思った次第です。
２部屋は、ずーと以前から住んでくれている入居者で41000円の家賃でした。
理想は借り上げ外して全部41000円にできれば４１万円/月の収入になりますが、なかなかです。 次回、私の失敗談になります。