こんにちは。離婚カウンセラー・行政書士のゆらこです。
離婚の際に、財産分与が問題になるのは、ほとんどが不動産のあるケースです。
不動産と言えば、住宅ローンが残っていることも多いですが、住宅ローン支払中の不動産はいろいろと問題があるので個別に相談していただきたいです。
不動産の財産分与では税金について聞かれることが多いので、住宅ローンが残っていないものと仮定して、税金の話をします。
「離婚をきっかけに不動産を夫名義から妻名義にしたいけれど、離婚前に名義変更した方がいいのか？」というご質問をよく受けますが、これについては、基本的に名義変更は離婚後がおすすめです。
これは、離婚後に財産分与として名義変更すれば原則的に贈与税はかかりませんが、離婚前には財産分与できないので贈与税がかかってしまうということがあるからです。
ちなみに、婚姻期間20年以上の夫婦間で居住用不動産の贈与をするときには配偶者控除というのがあり2,000万円まで非課税になります。
ただし、不動産の贈与については、不動産取得税という地方税もかかり、こちらは課税対象になってしまいます。
財産分与として離婚後に名義変更すれば、贈与税も不動産取得税もかかりません。
しかし、財産分与による不動産の譲渡でも、譲渡した側に、譲渡所得税という税金が課税されることがあります。
譲渡所得税とは、譲渡所得に課税される所得税、住民税のことです。
譲渡所得税が課税されるのは、基本的に不動産が購入時より値上がりしているケースです。
譲渡される側ではなく何で譲渡する側に課税されるんだと思ってしまうのですが、、、、
不動産が値上がりしている場合含み益を得ていることになり、それを譲渡して財産分与義務を免れることにより、譲渡所得があったものとされるんです。
ほとんどこじつけのような理由ですが、今は結婚してから購入した不動産が離婚時に値上がりしていることは少ないので、対象になるケースは少ないと思います。
また、仮に対象になったとしても、居住用不動産については3,000万円の特別控除が受けられますから、実際に税金が発生することはあまりないと思います。
なお、不動産の財産分与でも必ずかかってしまう税金があります。
それは、名義変更する際にかかる登録免許税です。
登録免許税は、法務局で所有権移転登記を申請するときに、収入印紙で収める必要があります。
税率は0.2％ですから、1,000万円の不動産であれば20万円ほど税金がかかってしまいます。
登録免許税は、不動産を譲る側ともらう側が共同して負担するものです。
不動産の財産分与について決めるときには、登録免許税を誰が払うかということについても話し合っておかなければ、登記申請する段階になってもめてしまうことがあります。
また、不動産の所有者になれば、毎年固定資産税がかかります。
固定資産税の税率は、固定資産評価額の1.4％ですから、1,000万円の不動産の場合には14万円です。
固定資産税は毎年１月１日現在の所有者のところに請求が来ますから、財産分与した年には元の所有者が市町村に支払わなければなりません。
不動産売買では固定資産税も日割して売買代金と一緒に清算するのが一般的ですから、財産分与の場合にも、不動産の譲渡日で固定資産税の負担を分ける形で取り決めしてもかまいません。
固定資産税の納税通知書は毎年５月頃届きます。
５月までに離婚した場合、元の所有者のところに納税通知書が届き、「これは誰が払うんだ？」ともめることになってしまいかねませんので、注意しておきましょう。
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