――――――――――――――――――――――― ■５５歳以降の不動産投資の融資は厳しい ☆２０２４年２月１５日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 私が東京の某金融機関にヒアリングし 重要な点をまとめました。 「東京の某金融機関の物件評価・資産評価」 （エクセルソフト付き） https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t6911 ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t6911 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t6911 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 私は不動産投資についてご質問をいただく事があり その際は自分なりに考えて返信をしております。 ところで最近、ご質問をいただいた中で 勘違いをされているように思った事がありましたので その内容を書いてみたいと思います。 【相談者１】 「私は５５歳です。 個人で戸建てを４戸 法人で戸建てを１戸持っていますが 今回、個人で持っている物件を全て売り 法人でアパートを買って 物件を増やして行こうと考えました。」 【相談者２】 「私は５８歳です。 法人で不動産をしていて 築古戸建４戸全て現金で取得し リフォーム費用も全て現金で行い その後、融資に舵を切りましたが１０連敗中です。 でも物件の資産価値さえあれば 融資が引けると思っております。」 この両方の相談を読ませていただき 「法人さえ作れば ５５歳以降も融資を受ける事ができる。」 という勘違いをされているように思いましたので 今回は５５歳以降の方の融資が厳しいという事を 書こうと思いました。 結論を先に書いてしまいましたが ５５歳以降の方に対する融資は 非常に厳しいのです。 この件については 以下の記事によく書かれていました。 「50代からの不動産投資は 54歳がボーダーライン？ 55歳前後の年齢別の戦略とは」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t6911 この記事では以下のように書かれていました。 「金融機関によっては 不動産投資ローンの融資上限年齢を 54歳程度に設定しているところもあります。」 「そのため、50代前半は 他人資本を使ったレバレッジ効果を利用できる 最後のチャンスかもしれません。」 「50代で初めて購入した1件目の投資物件を売却し 新たな物件を購入しようとしても 次は年齢的な問題から ローンが組めない可能性があります。」 「もしローンを利用できたとしても 金利の条件が悪い可能性が高くなります。」 「50代前半であれば 可能な限りローンを組んでおく」 「50代後半であれば 自己資金で利回りの高い不動産を現金購入する」 これが５５歳以降の融資の現実なのですが 本当によくまとめられていると思いました。 また以下の記事では 「不動産投資でフルローンを組むなら おおよそ55歳くらいまでが目安となるでしょう。 それより上の年齢になると 頭金の支払いを求められるのが一般的です。」 と書かれています。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t6911 要するに ５５歳以降は融資不可、あるいは融資が出にくく 融資が出るにしても金利が高かったり 頭金を多く入れる事になるのです。 これは法人でも変わりなく 不動産でよく見られる一人社長の場合は 個人と法人は一体と見なされ 法人の純資産が５０００万円以上（目安）でないと 社長個人が連帯保証人になる事が求められ この際は社長個人の資産背景と年齢も 審査の対象になりなす。 だから日本政策金融公庫には 「最後の貸し手」として シニア起業家支援関連融資という制度が 設けられているのだと思います。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t6911 ６０歳とかになっても 低金利で長期間の融資を受けている大家さんが いらっしゃるのは事実です。 しかしそういった大家さんは すでに今までの実績があって 純資産が５０００万円以上あるから 融資を受けられるのであって ５棟１０室の事業的規模は軽くクリアして その１０倍以上の規模があり このため法人化していらっしゃいます。 しかし先日ご相談をいただいたお二人は まだ規模が小さいにも関わらず 「法人さえ作れば ５５歳以降も融資を受ける事ができる。」 のような勘違いをされているように思いましたので 今回の内容を書かせていただきました。 今回は 「５５歳以降の不動産投資の融資は厳しい」 と題して 融資の現実を書かせていただきました。 しかし ・金融機関によっては ・支店によっては ・担当者によっては イケイケの所があるかもしれませんので まずはその点の確認が必要だと思います。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t6911