――――――――――――――――――――――― ■利回りと金回りの違い ☆２０２３年４月１７日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 私が東京の某金融機関にヒアリングして 物件評価と資産評価について 重要な点をまとめました。 「東京の某金融機関の物件評価・資産評価」 （エクセルソフト付き） https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t5541 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t5541 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 私は先日 「繰り上げ返済の利回り」 と題して計算を行い 原則として 「手元にお金がある場合は 繰り上げ返済をするのではなく 別の投資先にお金を投入した方が良い。」 という事をお示ししました。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t5541 そうしたら 「ご指導ください。 繰上返済を支払額軽減型で行った場合の 月々のキャッシュフロー増加分も (実際は繰上返済した金額が 一部却ってきてるだけですが) 繰上返済による効果として 利回り計算の分子に入れ込んで計算するのは 本質的には誤りなのでしょうか？」 というご質問をいただきました。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t5541 これに対して私は以下のように返信しました。 「ご質問をありがとうございました。 結論から書いてしまいますと その計算は誤りになるのです。 繰り上げ返済をすると CFは元金返済分と利子返済分の両方が改善し PLは利子返済分が改善しますが 事業の収支を表すのはPLですので こちらを計算するのが正しいのです。」 しかしこれでは説明不足だと思いましたので 今回はこの説明を書いてみる事にしました。 例として ＡさんがＢさんに１００万円を貸して 毎月元金分１０万円を返済し 毎月利子分１万円を支払って １０回で完済する約束をした場合を考えます。 この場合 Ａさんの毎月のＣＦとＰＬは以下のようになります。 ＣＦ＝元金１０万＋利子１万＝１１万 ＰＬ＝利子１万＝１万 ＣＦ（キャッシュ・フロー）はお金の出入りですので 元金と利子を合わせた分を計算するのですが ＰＬ（プロフィット・ロス）は事業の損得であり Ａさんが得をするのは利子の分だけですので このようになるのです。 ＢさんのＣＦとＰＬは Ａさんの逆になるのですが 以下のようになります。 ＣＦ＝－元金１０万－利子１万＝－１１万 ＰＬ＝－利子１万＝－１万 しかしＢさんが 毎月１１万円もお金がマイナスになるのが嫌になり １００万円を借りた直後に ３０万円を繰り上げ返済したとします。 するとＢさんのＣＦとＰＬは 以下のようになります。 ＣＦ＝－元金７万－利子７０００円＝－７万７０００円 ＰＬ＝－利子７０００円＝－７０００円 ３０万円を繰り上げ返済する事によって ＣＦは－１１万→－７万７０００円と 大幅に改善しますが ＰＬは－１万→－７０００円であり 改善は小幅です。 そしてこの時の「利回り」の計算ですが ・ＣＦ改善分３万３０００円÷３０万＝１１％ ・ＰＬ改善分３０００円÷３０万＝１％ のどちらを用いるのが正しいのでしょうか？ これは ・ＰＬ改善分３０００円÷３０万＝１％ を用いるのが正しいのです。 なぜなら Ｂさんが元金を借りたことにより損をするのは 利子の支払い分だけなので Ｂさんが繰り上げ返済をしたことにより得をするのは 利子の支払いの軽減分だけになるからです。 繰り上げ返済をする事により 元金返済分も支払いが減りますので 「金回り」が良くなるのは本当です。 しかしこれは質問をした方が書いておられたように 「実際は繰上返済した金額が一部却ってきてるだけ」 であり 言い換えれば 「お金を払ってタコ足配当の投資信託を買って 削られた元金から配当を受け取っている。」 のと同じですので 「利益」ではないのです。 だから ・ＣＦ改善分３万３０００円÷３０万＝１１％ を「利回り」の計算に用いるのは不適切で ・ＰＬ改善分３０００円÷３０万＝１％ を用いるのが正しいのです。 今回は 「利回りと金回りの違い」 と題して計算を行い ご質問に対する補足をさせていただきました。 もっと簡単に説明すると ＡさんがＢさんに１００万円を無利子で貸して 毎月１０万円ずつ返してもらうようにした場合 Ａさんは毎月１０万円手持ちのお金が増えますが これは貸した元金を受け取っているだけで 自分のお金が向こうに行って返って来ただけですので 利益はゼロです。 この場合は 毎月のＣＦは１０万円で「金回り」はプラスですが 毎月のＰＬはゼロのため「利回り」はゼロなのです。 さらに理解を深めるためには 以下を読んでいただくと良いと思います。 「お金は借りても返しても税金関係なし」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t5541 「経営者は「金回り」、投資家は「利回り」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t5541 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t5541