――――――――――――――――――――――― ■デッドクロスは死の交差？ ☆２０２２年１２月８日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 私が住宅ローン１０連敗から 富裕層と呼ばれるまで登り詰めたツールです。 大成功した不動産投資家である椙田拓也さんより 推薦のお言葉を頂きました。 「不動産投資簡易シミュレーションソフト」 【ココナラよりお求めいただけます。】 https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t4981 【noteならすぐにダウンロードできます。】 https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t4981 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t4981 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 不動産賃貸業の収支の計算で 「デッドクロス」と呼ばれている現象があります。 「デッドクロス」の定義はいろいろあるようですが 「元金返済＞減価償却」になった時が 「デッドクロス」とするものが多いようです。 不動産投資のために融資を受けた場合 多くは元利均等返済になりますので 毎年、元金返済は増えて行きます。 そして 税引前ＣＦ＝家賃－経費－元金返済ー利子返済 税引前ＰＬ＝家賃－経費－減価償却－利子返済 です。 このため最初は 「元金返済＜減価償却」 「税引前ＣＦ＞税引前ＰＬ」 だったのが 「元金返済＞減価償却」 「税引前ＣＦ＜税引前ＰＬ」 になるのがデッドクロス。 と言い換える事ができます。 そしてどうしてこれが問題になるかですが デッドクロスになって 「税引前ＣＦ＜税引前ＰＬ」になると 「税引後ＣＦ＜税引後ＰＬ」になりますので 確定申告上の損益計算書（ＰＬ）－税金よりも 実際の現金の手取り（税引後ＣＦ）が 少なくなってしまう事が挙げられています。 しかし私が思うに 実際の現金の手取りが少なくなっても プラスであれば 特に問題にしなくて良いと思います。 つまり税引き後ＣＦがプラスであれば それで良いと思います。 とはいえ税引き後ＣＦが マイナスである場合はいけないと思います。 そしてこういった状況が実際に起こるのは 築古木造物件に対して １０年や１５年で融資を組んで 建物を４年で減価償却した時だと思います。 税引前ＣＦ＝家賃－経費－元金返済ー利子返済 税引前ＰＬ＝家賃－経費－減価償却－利子返済 において 建物を４年で減価償却すると ５年目以降は 税引前ＣＦ＝家賃－経費－元金返済ー利子返済 税引前ＰＬ＝家賃－経費－利子返済 になりますので ＰＬが高くなってしまい ＰＬが高くなると税金が高くなりますので 税引き後ＣＦがマイナスになるのです。 このデッドクロスを回避するために いろいろな対策が書かれていますが その「決定版」をご紹介します。 「減価償却期間は任意に延長可能！」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t4981 「減価償却期間の延長の詳細」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t4981 以上は私が８年前に書いた記事ですが 大成功した不動産投資家として名高い 椙田拓也さんのブログから引用して 上記の２つの記事を書いたのでした。 内容を繰り返すと長くなってしまいますので 手短かに書きますと 「見積もり法を用いて耐用年数を定めて 融資期間と減価償却期間を揃える。」 という事です。 また個人で不動産賃貸業をしている場合は さらに青色申告特別控除（最大６５万円） も使えますので 多少のデッドクロスなら 税引き後ＣＦがマイナスまでには なりにくいのです。 ただし減価償却期間は最初に決めてしまうと その後は変更できない事になっていますので そこが注意点になります。 ちなみに私は 最初の物件は４年で減価償却してお金を貯めて ２つめの物件からは 減価償却期間を融資期間に合わせて 青色申告特別控除も活用して 不動産を進めて行ったのでした。 今回は 「デッドクロスは死の交差？」 と題して デッドクロスの説明および対策を 書かせていただきました。 正直言って今回は 説明が不足していると思いますが わかる人なら 「あっ！」と思う所があるはずですので リンク先をご覧いただければと思います。 「減価償却期間は任意に延長可能！」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t4981 「減価償却期間の延長の詳細」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t4981 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/9t4981