――――――――――――――――――――――― ■昔はアパートも１５年ローン ☆２０２１年９月２日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 不動産賃貸業において 節税のためには法人化を！という情報が多い中 個人の不動産賃貸業の税制の有利な点をまとめ また税理士さんの不適切な計算結果を検証しました。 「ゆめたか大家が税理士を斬る！」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/1t3041 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/2t3041 過去の記事はこちらよりご覧いただけます。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/3t3041 バックナンバー集はこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/4t3041 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 今回は 「昔はアパートも１５年ローン」 と題して 信用金庫の人に教えていただいたお話を 書こうと思います。 信用金庫 「昔はアパートも１５年ローンだったんだよね。」 ゆめたか大家 「そうみたいですね。 バブルの頃も１５年で バブルがはじけた後も１５年で ２０００年に入った頃も １５年ローンが多かったみたいですね。」 その後 信用金庫さんは歯切れが悪くなり また本音を隠しているような所がありましたので 私の推測を補足しながら アパートローンについて書いてみようと思います。 ・昔は新築でもアパートローンは１５年。 ・１５年のローンが終わっても 大家にお金の余裕を持たせないように 空室を増やしたり、修繕費を要求したり サブリースを解除していた。 ・これらに加えて 木造の耐用年数２２年を過ぎると 大家はお金が尽きるので 不動産屋のすすめに従って アパートの建て替えを行っていた。 以上は新築アパートの話であり 信用金庫さんの言葉そのままではないのですが どうも本音を隠しているような所がありましたので 私の推測を補足しながら書いてみました。 しかし私が融資を受けているのは 築４０年とか築５０年の物件ですので この話は当てはまりません。 そこで私は、築古物件についても どうして１５年で融資をしてくれるのか 聞いてみたのでした。 ・築古木造でも、１５年くらいなら建物は持つだろう。 ・新築アパートは年数と共に売却価格が下がるが 築古木造は最初から土地値なので 年数を経ても売却価格が下がらないので 担保として安心。 ・築古木造の建っている土地に融資して 根抵当を付けておけば １５年後くらいに建物を解体して新築する時に またうちから借りてくれるだろう。 この記載も 信用金庫さんの言葉そのままではないのですが どうも本音を隠しているような所がありましたので 言葉尻を捉えて、後から考えてみて 私の推測を補足しながら書いてみました。 要するに 築古木造へ１５年で融資する真の目的は １５年後の建て替えの際の融資の獲得。 というのが 信用金庫の本音のように思ったのでした。 私は建物を手入れしながら 築１００年でも賃貸経営をして行こうと 思っていましたので これには幻滅してしまいました。 しかし信用金庫がこのように考えているならば それを逆用しなくてはいけないと思いました。 具体的には 築古物件の融資を申し込む際に 以下のように伝えてみるのが 良いのではないかと思い付きました。 「この物件は 築年数は古いですが 立地がとても良いので 賃貸経営は大丈夫だと見込んでいます。」 「両隣の建物もかなりの築年数で 高齢のご夫婦が住んでいるので 近い将来、売りに出るかもしれません。」 「その際はまたご相談をさせていただくと思いますが どうぞよろしくお願い致します。」 「今回の物件も隣の物件も 最終的には解体すると思いますが 立地がとても良いので 新築アパート用地に適していると思います。」 「その際はまたご相談をさせていただくと思いますが どうぞよろしくお願い致します。」 このようにして 将来の新築融資をちらつかせておけば 今回の築古融資にもプラスに働くのではないかと 想像したのでした。 今回の内容は 私の推測に基づく部分が多いのですが 信用金庫の人の言葉尻を捉えての事ですので 実は結構 的を射ているのではないかと思っています。 今回は 「昔はアパートも１５年ローン」 と題して 信用金庫の人から教えていただいたお話を元に 私の推測を交えて書きました。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/5t3041